Wie beleiht man eine Immobilie?

Eine Immobilie zu beleihen bedeutet, einen Kredit aufzunehmen und die Immobilie als Sicherheit für das Darlehen zu hinterlegen. Gerade Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung können so vorhandenes Vermögen wieder liquide machen.

Für Banken sind Immobilien eine vergleichsweise sichere Form der Kreditabsicherung. Deshalb lassen sich Kredite mit Immobilienbesicherung oft zu günstigeren Konditionen aufnehmen als klassische Konsumentenkredite.

Wenn eine Immobilie beliehen wird, erhält der Eigentümer ein Darlehen und stellt dafür seine Immobilie als Sicherheit zur Verfügung. In der Regel wird zu diesem Zweck eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Diese Grundschuld ermöglicht es dem Kreditgeber, im Fall eines Zahlungsausfalls auf die Immobilie zuzugreifen. Sie dient somit als Absicherung des Darlehens.

Die Beleihung kann sowohl für selbstgenutzte Immobilien als auch für vermietete Objekte erfolgen. Typische Beispiele sind Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke.

Der Ablauf einer Immobilienbeleihung ähnelt einer klassischen Baufinanzierung. Die Bank prüft zunächst den Wert der Immobilie und die finanzielle Situation des Kreditnehmers.

Typische Schritte sind:

1. Wertermittlung der Immobilie
2. Berechnung des Beleihungswertes
3. Haushaltsrechnung zur Prüfung der Kreditfähigkeit
4. Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch
5. Auszahlung des Darlehens

Der Rang der Grundschuld spielt dabei eine wichtige Rolle. Banken bevorzugen in der Regel eine erstrangige Absicherung im Grundbuch.

Die maximale Beleihung hängt vom Beleihungswert der Immobilie ab. Banken vergeben Kredite meist nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz dieses Wertes.

Typisch sind Beleihungsquoten zwischen:

• 60 Prozent des Beleihungswertes (sehr sichere Finanzierung)
• 80 Prozent des Beleihungswertes (häufige Praxis)

In Einzelfällen können auch höhere Beleihungen möglich sein. Diese gehen jedoch meist mit höheren Zinsen oder strengeren Kreditprüfungen einher.

In der Praxis orientieren sich Banken an der sogenannten Beleihungsgrenze. Sie legt fest, welcher Anteil des Beleihungswertes maximal finanziert werden kann.

Die Beleihungsgrenze liegt häufig zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswertes. Je niedriger diese Quote ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Für Kreditnehmer bedeutet eine niedrigere Beleihungsquote oft günstigere Zinssätze.

Bei höheren Beleihungen steigen dagegen meist die Finanzierungskosten.

Die maximale Höhe des Baukredits, die Beleihungshöhe, beträgt in diesem Beispiel 180.000 Euro. Zusammen mit dem verfügbaren Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro fehlen somit 20.000 Euro zum Erwerb der Wohnung.

Der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze wirken sich wie hier gezeigt nicht nur auf die Höhe des Kredits, sondern auch auf das benötigte Eigenkapital aus. Während eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent im Branchenvergleich eher „kreditnehmerfreundlich“ ausfällt, sieht es auch auf das obige Beispiel bezogen anders aus bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent:

Bei der weniger günstigen Beleihungsgrenze von 60 Prozent sind insgesamt 100.000 Euro Eigenkapital einzubringen, also 30.000 Euro mehr gegenüber einem Beleihungswert von 80 Prozent. Zu dem bereits verfügbaren Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro  fehlen im konkreten Fall noch 50.000 Euro, die zum Kauf der Wohnung aufgebracht werden müssen.

Grundsätzlich kann auch eine noch nicht vollständig abbezahlte Immobilie beliehen werden. In diesem Fall spricht man häufig von einer nachrangigen Finanzierung.

Die neue Finanzierung wird dann hinter einer bereits bestehenden Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Dadurch erhöht sich das Risiko für den neuen Kreditgeber.

Daher verlangen Banken für nachrangige Darlehen häufig höhere Zinsen. Manche Kreditinstitute lehnen solche Finanzierungen auch vollständig ab.

Eine schuldenfreie Immobilie lässt sich in der Regel besonders einfach beleihen. Für Banken stellt sie eine hervorragende Sicherheit dar.

Da noch keine andere Grundschuld im Grundbuch steht, kann der Kreditgeber eine erstrangige Sicherheit erhalten. Das reduziert das Risiko und führt häufig zu besseren Kreditkonditionen.

Abbezahlte Immobilien werden deshalb oft genutzt, um neue Projekte zu finanzieren. Beispiele sind Modernisierungen, Anbauten oder weitere Immobilienkäufe.

Eine Immobilie mit eingetragenem Nießbrauch kann grundsätzlich beliehen werden. Allerdings hängt dies stark vom Einzelfall ab.

Der Nießbrauch mindert den wirtschaftlichen Wert der Immobilie. Deshalb bewerten Banken solche Objekte meist vorsichtiger.

In manchen Fällen verlangen Kreditgeber zusätzliche Sicherheiten. Ob eine Beleihung möglich ist, hängt daher von der konkreten Situation ab.

Immobilien stellen für viele Haushalte einen großen Teil des Vermögens dar. Durch eine Beleihung kann dieses gebundene Kapital wieder verfügbar gemacht werden.

Typische Anwendungsfälle sind:

• Modernisierung oder Sanierung einer Immobilie
• Erweiterungen oder Umbauten
• Finanzierung weiterer Immobilien
• Liquiditätsbedarf für größere Investitionen
• Überbrückung finanzieller Engpässe

Auch bei Neubauprojekten wird die zukünftige Immobilie häufig als Sicherheit genutzt.

Zur Bewertung von Immobilien kommen unterschiedliche Verfahren zum Einsatz.

Sachwertverfahren

Hier werden die Baukosten, der Grundstückswert und mögliche Wertminderungen berücksichtigt. Dieses Verfahren wird häufig bei selbstgenutzten Häusern angewendet.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Immobilien werden die erwarteten Miet- oder Pachteinnahmen betrachtet. Diese Methode kommt häufig bei Kapitalanlageimmobilien zum Einsatz.

Vergleichswertverfahren

Hier wird der Immobilienwert anhand ähnlicher Objekte in vergleichbarer Lage bestimmt. Dieses Verfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen verwendet.

Die Beleihung einer Immobilie kann zwar günstige Kreditkonditionen ermöglichen, sie ist jedoch auch mit Risiken verbunden.

Mögliche Nachteile sind:

• langfristige Verschuldung
• zusätzliche Belastung durch Kreditraten
• Risiko eines Zahlungsausfalls bei finanziellen Problemen
• mögliche Zwangsverwertung bei Zahlungsunfähigkeit

Kreditnehmer sollten daher vor einer Beleihung ihre finanzielle Situation sorgfältig prüfen.

In Einzelfällen kann eine Beleihung auch bei geringem Einkommen möglich sein. Voraussetzung ist meist eine schuldenfreie Immobilie mit ausreichendem Wert.

Trotzdem prüfen Banken immer, ob die Rückzahlung des Kredits realistisch ist. Ohne ausreichende Einnahmen wird eine Finanzierung häufig abgelehnt.

Eine besondere Variante der Immobilienbeleihung ist die sogenannte Umkehrhypothek. Sie wird vor allem von älteren Immobilienbesitzern genutzt.

Dabei erhalten Eigentümer eine monatliche Zahlung oder eine Einmalzahlung. Die Immobilie dient weiterhin als Sicherheit. Die Eigentümer bleiben meist in der Immobilie wohnen.

Die Rückzahlung erfolgt häufig erst nach dem Verkauf der Immobilie oder im Erbfall.

Eine Immobilie zu beleihen ist eine gängige Möglichkeit, um vorhandenes Vermögen zu nutzen. Die Immobilie dient dabei als Sicherheit für ein Darlehen.

Wie hoch die Beleihung ausfallen kann, hängt vor allem vom Beleihungswert und der Beleihungsgrenze der Bank ab. Auch bestehende Belastungen oder besondere Rechte wie Nießbrauch können eine Rolle spielen.

Eine sorgfältige Planung und ein Vergleich verschiedener Angebote sind wichtig. So lässt sich eine Finanzierung finden, die langfristig tragfähig bleibt.