Baufin-Experten

Wie beleiht man eine Immobilie?

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 21.02.22

Das Wichtigste zur beleihung einer Immobilie im Überblick

  • Beleihung der Immobilie erfolgt für ein Darlehen als zusätzliche Kreditsicherheit

  • Sie gewähren der Bank die Rechte an Ihrer Immobilie für ein Darlehen an einer neuen Immobilie

  • Vor der Kreditzustimmung wird eine Haushaltsrechnung vorgenommen (sämtliche Kosten der monatlichen Lebenshaltung inkl. Zinsen werden gegenübergestellt)

  • Durch das Beleihen der Immobilie kann das Kapital der Immobilie wieder verfügbar gemacht werden

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Wie beleiht man eine Immobilie oder ganz praktisch ausgedrückt: So kommen Hausbesitzer an günstiges Geld. Eine Immobilie zu beleihen, ist derzeit keine ungewöhnliche Praxis. Gerade, wenn ein Haus vollständig abbezahlt ist, bietet es für Kreditgeber eine ideale Sicherheit.

Ein Haus oder eine Wohnung beleihen – was bedeutet das?

Bei der Beleihung einer Immobilie (also Haus, Wohnung oder Grundstück) erhalten die Besitzer einen Kredit, wobei die Immobilie als Sicherheit hinterlegt wird. Im Rahmen einer solchen Kreditvergabe wird in der Regel eine Grundschuld in das Grundbuch der Immobilie eingetragen, die bei Kreditausfällen zum Tragen kommt.

Immobilien beleihen: So funktioniert es

Am einfachsten und unkompliziertesten ist es, ein schuldenfreies Haus zu beleihen. Denn dabei spricht man von einer Erstrangfinanzierung, die für die Banken ein geringeres Risiko darstellt. Im Unterschied zur Immobilie, die noch nicht abbezahlt ist und demzufolge meist nachrangig finanziert würde. Hier werden durch das höhere Risiko von Seiten der Bank im Normalfall deutlich höhere Zinsen aufgerufen.

 

Bevor die Bank dem Kredit zustimmt, nimmt sie eine Haushaltsrechnung vor, die sämtliche Kosten der monatlichen Lebenshaltung sowie die monatliche Darlehensrate inklusive Zinsen gegenüberstellt.

 

Der Rang im Grundbuch ist vor allem dann entscheidend, wenn der Kredit nicht zurückgezahlt werden kann. Bei Kreditausfällen ab einem gewissen Umfang, also wenn Raten nicht bezahlt sind, kann die Bank unter bestimmten Umständen eine Zwangsversteigerung beantragen. Die Erlöse daraus werden dann entsprechend der Reihenfolge im Grundbuch ausgezahlt. Hier laufen nachrangige Gläubiger Gefahr, weniger zu erhalten oder sogar gänzlich leer auszugehen. Daher lassen sich viele Kreditgeber erst gar nicht auf eine nachrangige Finanzierung ein und lehnen die Anfrage ab.

Wann ist es sinnvoll, eine Immobilie zu beleihen?

Immobilien gehören für viele zum wichtigsten Element des Vermögensaufbaus bzw. auch der privaten Altersvorsorge. Wichtiges Kapital, das frühzeitig gebunden ist.  Mit dem Beleihen der Immobilie kann dieses Kapital wieder verfügbar gemacht werden, um etwa für notwendige und geplante Modernisierungsmaßnahmen zum Werterhalt des Hauses oder aber für unvorhergesehene Notfälle zur Verfügung zu stehen.

 

Zur Finanzierung von Neubauten (Immobilienkredit) reicht Banken im Normalfall das regelmäßige Einkommen nicht aus, weshalb die geplante Immobilie als zusätzliche Kreditsicherheit beliehen wird.

 

Eine Beleihung der eigenen Immobilie kann im Prinzip für jeden Kredit bzw. jedes Darlehen genutzt werden:

  • 1. Neubauten: Hausbauprojekte gehen fast immer mit Beleihungen und die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch einher

  • 2. Anbauten/Erweiterungen am Haus: für größere Baumaßnahmen kann auch die Immobilie (erneut ) beliehen werden

  • 3. Modernisierung/Umbauten (auch Garten): neue Heizung, neues Dach, Bewässerungsanlage, Modernisierungsmaßnahmen, Gestaltungen im Außenbereich; auch bei größeren Vorhaben rund um Haus und Garten wird das Eigenheim als Kreditabsicherung beliehen

  • 4. Weitere Kapitalanlageimmobilien: die abbezahlte Immobilie dient als zusätzliche Sicherheit, wenn weitere Immobilien als Kapitalanlage finanziert werden sollen.

  • 5. Sonstige Zwecke: ein Eigenheim ist für Banken eine echte „Bank“, also ein Wert mit sehr guten Sicherheiten, der jegliche Zwecke absichern kann

Wie viel bekomme ich? – Der Beleihungswert

Wichtig vorab ist, dass der Beleihungswert in der Regel nicht der Kaufsumme oder den Baukosten entspricht. Vom eigentlichen Wert der Immobilie zieht die Bank nämlich einen Sicherheitsabschlag ab. Hintergrund ist der, dass Banken einen Beleihungswert ermitteln, der für die gesamte Phase der Baufinanzierung realistisch ist. Da sich diese mitunter über mehrere Jahrzehnte erstreckt, werden Sicherheiten eingeplant. Demzufolge fällt der Beleihungswert immer geringer aus als der Kaufpreis bzw. die Baukosten.

 

Um den Beleihungswert zu ermitteln, wenden Kreditgeber folgende Formel an:

Verkehrswert – Sicherheitsabschlag = Beleihungswert

  • Der Verkehrswert = aktueller Verkaufswert der Immobilie

  • Der Sicherheitsabschlag = Immobilienwert aus Sicht des Kreditgebers: zwischen 10 und 20 % zieht der Kreditgeber als Sicherheitsabschlag ab, um z. B. Marktschwankungen einzukalkulieren, ist auch abhängig von der Ausstattung und dem Zustand der Immobilie

  • Der Beleihungswert = Darlehenssumme

Zur möglichst realistischen Wertermittlung von Immobilien werden verschiedene Methoden angewendet:

1. Das Sachwertverfahren:

Hierbei werden sämtliche Kosten addiert, die bei einem Neubau der Immobilie anfallen würden: das sind Grundstücks- und Bauwert, aber auch Bodenwert. Bei bestehenden Immobilien werden ggf. Wertminderungen durch Abnutzung abgezogen. Dieses Verfahren ist üblich, wenn eine eigengenutzte Immobilie wie ein Ein- oder Zweifamilienhaus beliehen werden soll.

2. Ertragswertverfahren:

Hier bilden der Bodenwert und die zu erwartenden Miet- bzw. Pachteinnahmen die Basis. Dieses Verfahren wird häufig bei Immobilien angewendet, die als Kapitalanlage bzw. Renditeobjekte dienen.

3. Vergleichswertverfahren:

Für dieses Verfahren, das bei der Beleihung von Wohnungen verwendet wird, werden vorrangig die aktuellen Marktverhältnisse herangezogen. Durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Nähe wird der tatsächliche Wert des Objektes relativ objektiv ermittelt wird. Dafür werden Immobilien herangezogen, die in der Lage, der Nutzung, der Bodenbeschaffenheit, dem Zuschnitt und der sonstigen Beschaffenheit mit der zu beleihenden Immobilie weitestgehend übereinstimmen.

Die Beleihungsgrenze und wie sie sich auf die Höhe des Eigenkapitals auswirkt

Ohne Eigenkapital geht es in der Immobilienfinanzierung kaum – auch nicht bei der Beleihung von Immobilien. In der Praxis limitiert nicht der Beleihungswert allein die Kredithöhe, sondern auch die niedrigere Beleihungsgrenze, die Kreditgeber individuell festsetzen. Üblich sind Werte zwischen 60 und 80 Prozent vom Beleihungswert, bis zu dem Kreditgeber maximal einen Kredit gewähren dürfen. Die Beleihungsgrenze legt also fest, wie viel Prozent des Beleihungswertes als Kredit vergeben werden können.

Beispiel Beleihungsgrenze / Eigenkapital bei der Beleihung einer Wohnung

Kaufpreis = Verkehrswert) der Wohnung:

250.000 Euro

Eigenkapital

50.000 Euro

Sicherheitsabschlag 10 %:

25.000 Euro

Beleihungswert:

225.000 Euro

Beleihungsgrenze 80 %:

180.000 Euro (225.000 Euro x 80 %)

Die maximale Höhe des Baukredits, die Beleihungshöhe, beträgt in diesem Beispiel 180.000 Euro. Zusammen mit dem verfügbaren Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro fehlen somit 20.000 Euro zum Erwerb der Wohnung.

 

Der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze wirken sich wie hier gezeigt nicht nur auf die Höhe des Kredits, sondern auch auf das benötigte Eigenkapital aus. Während eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent im Branchenvergleich eher „kreditnehmerfreundlich“ ausfällt, sieht es auch auf das obige Beispiel bezogen anders aus bei einer Beleihungsgrenze von 60 Prozent:

Beleihungswert:

225.000 Euro

Beleihungsgrenze 60 %:

150.000 Euro (225.000 Euro x 60 %)

Bei der weniger günstigen Beleihungsgrenze von 60 Prozent sind insgesamt 100.000 Euro Eigenkapital einzubringen, also 30.000 Euro mehr gegenüber einem Beleihungswert von 80 Prozent. Zu dem bereits verfügbaren Eigenkapital in Höhe von 50.000 Euro  fehlen im konkreten Fall noch 50.000 Euro, die zum Kauf der Wohnung aufgebracht werden müssen.

Voraussetzungen für das Beleihen von Immobilien

Beim Beleihen von Immobilien ist vieles möglich, doch es gelten ein paar „Spielregeln“:

  • Kreditgeber sollte Eigentümer sein

  • Als Teil einer Eigentümergemeinschaft (Geschwister, Ehepartner, Erbengemeinschaft), kann auch nur dieser Teil beliehen werden, außer die Finanzierung wird gemeinsam mit allen anderen Eigentümer geplant, dann ist die Beleihung des gesamten Hauses möglich

  • Das Objekt sollte sich in Deutschland befinden

  • Bei manchen Banken können nur komplett schuldenfreie Immobilien beliehen werden

  • Abbezahlte oder zum größten Teil abbezahlte Immobilie sind in der Regel problemlos beleihbar

  • Eine Eigentumswohnung zu beleihen ist auch dann möglich, wenn die Immobilie vermietet wird

  • Zur rechtlichen Absicherung der Beleihung lässt sich die Bank als Gläubiger ins Grundbuch eintragen (Grundschuld)

  • Kreditgeber bestehen meist darauf, erstrangige Gläubiger zu sein (1a-Darlehen)

Die Risiken bei der Beleihung von Immobilien

Immobilien sind für Banken und andere Finanzierer eine ausnehmend gute Sicherheit, auf die sie sich gern und meist ohne größere Risiken für sich einlassen. Auf der anderen Seite sind die

Kreditnehmer, die relativ leicht einen Kredit bekommen können, ohne ein besonders hohes Einkommen zu haben. In manchen Fällen sogar bei einem ungünstigen Schufa-Ranking. Die Gefahr, sich zu übernehmen, ist durchaus gegeben. Vor allem, wenn unvorhersehbare Risiken wie Krankheit, Arbeitslosigkeit, Trennung etc. eintreten und ein auskömmlicher „Notgroschen“ fehlt. Können die Kreditraten nicht zurückgezahlt werden, hat der Finanzierer die Möglichkeit, auf das Haus zuzugreifen, was auch Zwangsvollstreckung bedeuten kann.

Immobilie beleihen ohne Einkommen

Auch wenn sicher nicht gang und gäbe, ist unter Umständen auch eine Beleihung der eigenen Immobilie ohne (regelmäßiges) Einkommen denkbar. Grundsätzlich gilt: Handelt es sich um ein schuldenfreies Haus, kann die Beleihung der Immobilie bzw. der Kredit möglicherweise auch bei einem etwas niedrigen Einkommen gewährt werden. Fakt ist aber auch, dass Kreditnehmer mit der Immobilie zwar eine Sicherheit bieten, aber das Zahlungsausfallrisiko den meisten Banken dennoch zu groß sein wird. Wenn der Kredit nämlich nicht bedient werden kann, ist der Aufwand der Kreditgeber für die Bewertung der Immobilie groß und risikobehaftet.

Tipp: Umkehrhypothek als „Immobilienrente“ zur privaten Altersvorsorge

Bei dieser Art der Baufinanzierung kann die eigene Immobilie auf ganz andere Weise zu Geld gemacht werden. Gerade Senior entscheiden sich beispielsweise dafür, um nötige Umbauarbeiten (barrierefreies Wohnen) oder große Reisen zu finanzieren, um die Kinder zu unterstützen oder einfach um die Rente aufzustocken. Dafür eignen sich vor allem bereits abbezahlte Immobilien, die gänzlich oder zum Teil beliehen werden können. In den USA oder in Großbritannien ist die Umkehrhypothek (Reverse Mortgage, Lifetime Mortgage) eine beliebte Form zur Altersvorsorge.

 

Das Besondere an der Umkehrhypothek besteht darin, dass die Immobilieneigentümer vom Kapitalgeber – je nach Vereinbarung – wahlweise eine monatliche Rentenzahlung oder eine Einmalzahlung über den Beleihungswert erhalten. Daher der Name Umkehrhypothek. Als Sicherheit dient dem Finanzierer die Immobilie, für die eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird.

Wichtig: Die Kreditnehmer bleiben weiterhin in der Immobilie wohnen und sind nach wie vor die Eigentümer. Zinsen oder Tilgungen müssen praktisch nicht entrichtet werden, da diese auf den Kreditbetrag aufgeschlagen werden. Das hat Konsequenzen für die Erben. Möchten diese die Immobilie behalten, müssen sie das Darlehen mit Zinsen häufig als Einmalleistung zurückzahlen. Andernfalls wird ggf. die Bank die Immobilie verkaufen, um ausstehende Kreditbeträge zu erhalten.

Fazit: Die Beleihung einer Immobilie ist nicht ungewöhnlich

Wie man eine Immobilie am besten beleiht, hängt von vielen Faktoren ab. Natürlich vom Zustand der Immobilie selbst, von dessen Verkehrswert, aber auch von der Beleihungsgrenze der Bank oder der möglichen Belastung der Immobilie durch bestehende Kredite. Der Markt hält viele Angebote bereit – zum Beispiel auch die Umkehrhypothek als Modell zur privaten Altersvorsorge. Um ein passendes und wirklich gutes und faires Angebot zu finden, ist Beratung im Bereich der Beleihung von Immobilien fast unerlässlich.

 

Unsere Experten beraten Sie gern und beantworten Ihre Fragen rund um die Baufinanzierung mit ihrer jahrzehntelangen Fachkompetenz und guten Marktübersicht. Vereinbaren Sie hier einen Termin mit uns und fordern Sie ein Angebot für Ihr persönliches Finanzierungsvorhaben an.

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