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Modernisierungskredit: Umbau und Modernisierung finanzieren

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 12.05.21

Das Wichtigste zur Modernisierungskredit im Überblick

  • Bei einer Modernisierung werden bauliche Maßnahmen zur Wertsteigerung und dem Werterhalt einer Immobilie durchgeführt.

  • Um eine Modernisierung zu finanzieren, gibt es drei Möglichkeiten: der freie Ratenkredit, der zweckgebundene Ratenkredit und die Baufinanzierung.

  • In den meisten Fällen ist der zweckgebundene Ratenkredit die einfachste und günstigste Möglichkeit zur Finanzierung einer Modernisierung.

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Wie lässt sich eine Modernisierung finanzieren?

Die Stadtwohnung mitten in Berlin, das idyllische Eigenheim im Vorort oder das Ferienhaus im Grünen: In Deutschland sind viele Häuser und Wohnungen sanierungsbedürftig. Dabei sind Modernisierungsmaßnahmen vernünftig, denn sie dienen der Werterhaltung und häufig auch der Wertsteigerung der Immobilie. Allerdings bedarf es für dieses Vorhaben finanzieller Mittel. Und diese stellt ein sogenannter Modernisierungskredit zur Verfügung. Ganz gleich, ob es um ein neues Dach, eine neue Heizungsanlage oder ein neues Badezimmer geht.

Was ist ein Modernisierungskredit genau?

Ein Modernisierungskredit dient dazu, Renovierungen, Umbauten und Erneuerungen in einem Eigenheim zu finanzieren. Im Regelfall wird dafür ein zweckgebundenes Darlehen vergeben. Die Darlehenssumme kann 5.000 Euro aber auch 50.000 Euro betragen, je nach Bedarf. Der Modernisierungskredit hat den Vorteil, dass er sehr zinsgünstig ist. Denn insbesondere Eigenheimbesitzer können mit ihrer Immobilie die notwendigen Sicherheiten für die Bank bereitstellen. Außerdem ist die Eintragung einer Grundschuld nicht notwendig und das Kreditverfahren ist vergleichsweise unkompliziert.

Drei Möglichkeiten des Modernisierungskredits

Es gibt drei verschiedene Kreditformen, mit denen sich ein Hausumbau finanzieren lässt. Welche davon infrage kommt, ist von dem Vorhaben abhängig. Außerdem davon, ob das Eigenheim, ein Kauf oder eine Mietwohnung modernisiert werden soll.

1. Freier Ratenkredit

Geeignet für: Eigentümer, Käufer und Mieter

Der freie Ratenkredit zeichnet sich dadurch aus, dass er an keinen Zweck gebunden ist. Nachdem das Darlehen zeitnah ausgezahlt wurde, können die Kreditnehmer die Summe für alle Belangen nutzen. Sie können damit ihren Hausumbau finanzieren, aber auch ein neues Auto kaufen oder in den Urlaub fahren. Die Beantragung dieser Kredite ist vergleichsweise leicht. Außerdem ist kein Eintrag in das Grundbuch notwendig.

Bei einem Ratenkredit überweist der Kreditnehmer Monat für Monat dieselbe Summe an den Kreditgeber, um seine Schuld inklusive Zinsen zu tilgen. Dabei müssen sie für diese Darlehensform jedoch mit einer höheren Zinsbelastung rechnen.

Hinweis: Der freie Ratenkredit stellt die einzige Finanzierungsmöglichkeit für Mieter einer Wohnung oder eines Hauses dar, um eine Modernisierung zu finanzieren.

2. Zweckgebundener Ratenkredit

Geeignet für: Eigentümer und Käufer

Der zweckgebundene Kredit stellt die beste Option für die Finanzierung eines Umbaus dar. Denn dieses Darlehen ist an das Vorhaben gebunden. Das bedeutet, die Kreditsumme darf nur für alle anfallenden Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden. Das hat den Vorteil, dass die Finanzierung zinsgünstig ist.

Da die Kreditnehmer nachweisen müssen, dass sie Eigenheimbesitzer sind, kommt dieses Darlehen nur für Eigentümer und Käufer infrage. Gleichzeitig können sie damit entsprechende Sicherheiten vorweisen. Eine Eintragung in das Grundbuch ist nicht notwendig. Allerdings muss ein Grundbuchauszug als Nachweis über den Besitz der Immobilie vorgelegt werden.

3. Bau- und Immobilienfinanzierung

Geeignet für: Eigentümer und Käufer

Die Modernisierung über einen Baufinanzierung zu finanzieren, kommt für Eigentümer und Käufer infrage. Dieses Vorgehen bietet den Vorteil, dass sie die aktuell günstigen Bauzinsen nutzen können. Denn eine Baufinanzierung ist zinsgünstiger als ein Ratenkredit. Diesem Vorteil steht jedoch ein Nachteil gegenüber: Eigenheimbesitzer erhalten nur eine zweite Immobilienfinanzierung, wenn der erste Kredit fast vollständig getilgt ist. Außerdem muss eine weitere Grundschuld auf das Haus eingetragen werden, was zeit- und kostenintensiv ist.

Wer dabei ist, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, kann Modernisierungsmaßnahmen in der Hauptfinanzierung berücksichtigen. Allerdings ermittelt die Bank, ob die Kosten für das Vorhaben in einem angemessenen Verhältnis zur Wertsteigerung stehen. Wohnungseinrichtung lässt sich beispielsweise nicht über eine Baufinanzierung abdecken. Denn diese Gegenstände erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Einige Banken kommen dennoch für die Kosten auf, wenn diese nicht überdurchschnittlich hoch sind. Allerdings lohnt sich der Immobilienkredit als Modernisierungsfinanzierung bei einem Finanzierungsbedarf unter 50.000 Euro meist nicht.

Tipp: Je nach Vorhaben kann ein KfW-Darlehen in Betracht gezogen werden. Die Kreditanstalt vergibt geförderte Darlehen für energieeffizientes, altersgerechtes und einbruchsicheres Bauen und Wohnen.

Übersicht und Vergleich der Finanzierung für den Umbau

Freier Ratenkredit Zweckgebundener Ratenkredit Bau-/Immobilienfinanzierung
Geeignet für Mieter, Eigentümer, Käufer Eigentümer, Käufer Eigentümer, Käufer
Kredithöhe 1.000 - 50.000 € 5.000 – 50.000 € ab 50.000 €
Zinsen Ab 4 % Ab 3 % Ab 1 %
Grundbucheintrag erforderlich Nein Nein Ja
Vorteile Einfache Abwicklung Günstiger als nicht zweckgebundene Kredite Günstigste Finanzierung
Für Mieter geeignet
Keine Zweckbindung Individuelle Laufzeit Förderfähig (KfW)
Kein Eigentumsnachweis
Individuelle Laufzeit Kein Grundbucheintrag Kann in Immobilienfinanzierung einfließen
Kein Grundbucheintrag
Nachteile Kostenintensivste Finanzierung Teurer als Baufinanzierung Bürokratischer Aufwand
Grundbucheintrag notwendig
Zweckbindung Eigentumsnachweis notwendig
Wird nicht von jeder Bank ermöglicht
Eigentumsnachweis notwendig Lange Zinsbindung

Im Hinblick auf alle drei Finanzierungsmöglichkeiten wird deutlich, dass für Mieter nur ein freier Ratenkredit infrage kommt. Eigenheimbesitzer und Käufer hingegen profitieren mehr von einem zweckgebundenen Darlehen oder einem Immobilienkredit, um den Hausumbau zu finanzieren. Wobei die Immobilienfinanzierung nur vor dem Hausbau oder -kauf realisierbar ist. Oder wenn das Erstdarlehen bereits zu einem großen Teil getilgt wurde. Die beste Lösung stellt meist der zweckgebundene Ratenkredit dar. Denn dieser sieht wenig bürokratischen Aufwand vor, es ist kein Grundbucheintrag notwendig und die Zinsen sind niedriger als bei einem normalen Ratendarlehen.

Modernisierung finanzieren und Förderungen nutzen mit der KfW

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine staatliche Förderbank, welche die Ziele des Staates im Hinblick auf Wohnraumbeschaffung und Umweltschutz umsetzt. Dafür bietet sie Immobilieneigentümern und zukünftigen Eigenheimbesitzern zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse. Die KfW sieht einige Förderprogramme vor, die sich für Modernisierungsmaßnahmen nutzen lassen. Mitunter in Bezug auf energieeffizientes Bauen, altersgerechter Umbau und Einbruchsicherheit. Folgende KfW-Darlehen können zur Finanzierung des Umbaus infrage kommen:

  • Energieeffizientes Bauen und Sanieren

  • Erneuerbare Energien

  • Altersgerecht Umbauen und Barriere Reduzierung

  • Einbruchschutz

Die KfW-Kredite sind immer zweckgebunden. Sie haben den Vorteil, dass der Zinssatz unter den marktüblichen Zinsen liegt. Außerdem werden einige Programme mit Direkt- und Tilgungszuschüssen unterstützt.

Zu beachten ist jedoch, dass für eine Förderung Voraussetzungen zu erfüllen sind. Beispielsweise müssen die Eigenheimbesitzer bestimmte Energiewerte nachweisen. Das kann zu einem finanziellen Mehraufwand führen. Außerdem sind KfW-Förderungen immer vor Baubeginn und über eine dritte Bank oder Versicherung zu beantragen.

Ob sich ein KfW-Darlehen für Ihr Modernisierungsvorhaben lohnt, muss individuell geprüft werden. Unsere Experten unterstützen Sie gerne dabei.

BAFA-Förderungen für energetisches Modernisieren

Neben der Kreditanstalt für Wiederaufbau gibt es eine weitere Möglichkeit, für die geplanten Modernisierungen Förderungen zu nutzen: die BAFA. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle bietet diverse Förderprogramme für Eigenheimbesitzer, die mit Zuschüssen unterstützt werden. Die Programme umfassen den Heizungstausch und Heizungsoptimierung, den Einsatz erneuerbarer Energien und Anlagen zur Wärmekopplung. Außerdem die Energieberatung.

Die Zuschüsse der BAFA erhalten die Eigenheimbesitzer, wenn sie die förderfähigen Maßnahmen umgesetzt haben. Die Zulagen müssen nicht zurückbezahlt werden, sind aber an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Welche das sind, ist von dem entsprechenden Förderprogramm abhängig.

Wichtig: BAFA-Förderungen müssen immer vor Beginn der Umsetzung beantragt werden. Einige Anträge können nur von Energieberatern gestellt werden.

Auch mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital lässt sich der Traum vom Eigenheim realisieren. Manche Banken bieten Baufinanzierungen bis zu 100 Prozent der Baukosten an. Für diese Vollfinanzierung setzen die Kreditgeber jedoch eine gute Bonität voraus. Die besten Chancen haben Verbraucher mit einem überdurchschnittlich hohen und regelmäßigen Einkommen. Sowie einer unbefristeten Arbeitsstelle.

Eine Vollfinanzierung stellt in einigen Fällen dir einzige Möglichkeit dar, den Hausbau finanzieren zu können. Allerdings ergeben sich mit geringem oder keinem Eigenkapital erhebliche Nachteile:

Auch bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank nicht die Kosten für die Bau- oder Kaufnebenkosten. Somit müssen die Kreditnehmer dennoch einen Anteil zur Gesamtsumme beisteuern. Müssen die Nebenkosten ebenfalls finanziert werden, handelt es sich um eine 110-Prozent Finanzierung. Diese Darlehen werden aber nur in seltenen Fällen und unter engen Voraussetzungen von den Kreditinstituten vergeben.

Tipps: So klappt es mit dem Modernisierungskredit

Die Planung ist entscheidend

Ob es um die Finanzierung eines Umbaus oder einzelner Modernisierungsmaßnahmen geht, eine gute Planung ist entscheidend. Dabei spielt auch der Zeitpunkt eine Rolle. So werden Fenster in vielen Fällen nach etwa 20 Jahren ausgetauscht. Ebenso verhält es sich mit der Heizung. Auch ist eine Renovierung von Bad und Küche häufig nach 15 bis 25 Jahren notwendig, je nach eigenem Bemessen.

Für eine Finanzierung der Modernisierung ist es somit wichtig, zu überlegen, ob weitere Maßnahmen notwendig sind oder in den nächsten Jahren notwendig sein können. In diesen Fällen kann es sinnvoll sein, von Beginn an eine umfangreiche Renovierung zu planen und die Finanzierung für den Umbau entsprechend anzupassen.

Den passenden Kredit wählen

Ein Ratenkredit eignet sich für Mieter und Eigentümer, die einen Hausumbau bis zu 50.000 Euro finanzieren möchten. Immobilienbesitzer haben den Vorteil, dass sie ein zweckgebundenes Darlehen abschließen können. Dadurch ist die Finanzierung des Umbaus günstiger als mit Krediten, die nicht nur für Modernisierungsmaßnahmen genutzt werden können. In beiden Fällen ist eine Absicherung über einen Grundbucheintrag in der Regel nicht notwendig.

Ab 50.000 Euro Kosten können Eigentümer die Modernisierung über ein Baudarlehen finanzieren. Wer eine Bestandsimmobilie kauft und vor dem Einzug Sanierungsarbeiten vornehmen möchte, kann die Modernisierungskosten häufig auf die Kreditsumme aufschlagen. Je nach Vorhaben kann zudem ein geförderter KfW-Kredit in Betracht gezogen werden.

Fördermittel nutzen

Um die Ziele in Bezug auf den Umweltschutz und die Wohnraumbeschaffung umzusetzen, sieht der Staat eine breite Palette an Fördermitteln vor. Diese werden von der Kreditanstalt für Wiederaufbau und dem Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle vergeben. Zukünftige Eigenheimbesitzer können bei der KfW zinsgünstige Kredite beantragen und von Zuschüssen profitieren. Bei der BAFA erhalten sie Direktzulagen für bestimmte Maßnahmen. In jedem Fall müssen die Förderungen vor Baubeginn beantragt werden.

Bedarfsgerecht beraten lassen

Wie sich eine Modernisierung finanzieren lässt, ist von dem geplanten Bauvorhaben, den persönlichen Umständen und den Kosten abhängig. In vielen Fällen empfiehlt sich der zweckgebundene Ratenkredit, der einfach und unkompliziert beantragt werden kann. Bei höheren Modernisierungskosten ab 50.000 Euro kann eine Baufinanzierung infrage kommen. Möglicherweise in Kombination mit den Förderungen der KfW. In jedem Fall muss die Finanzierung des Umbaus gut durchdacht und bedarfsgerecht ausgewählt werden. Unsere Finanzierungsexperten sind Ihnen dabei gerne behilflich. Unter Berücksichtigung Ihres Vorhabens und Ihren persönlichen Umständen finden wir die passende Finanzierung für Ihren Hausumbau. Dabei prüfen wir auch, ob Förderprogramme für Sie sinnvoll sind.

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Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 12.05.21

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15 Jahre Zinsbindung 0,67 % 554 Euro
20 Jahre Zinsbindung 0,88 % 597 Euro
25 Jahre Zinsbindung 1,04 % 629 Euro
30 Jahre Zinsbindung 1,09 % 639 Euro
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.

Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierung

Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
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