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Forward-Darlehen: Zinsen für die Zukunft sichern

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 12.05.21

Das Wichtigste zum Forward-Darlehen im Überblick

  • Das Forward-Darlehen richtet sich an Immobilienbesitzer, die eine bestehende Finanzierung haben und deren Sollzinsbindung innerhalb der nächsten fünf Jahre ausläuft.

  • Mit dieser Anschlussfinanzierung können sie bis zu fünf Jahre im Voraus günstige Konditionen für die Tilgung ihrer Restschuld sichern.

  • Dafür schließen sie ein Darlehen ab, das erst zum Ende der Zinsfestschreibung beginnt. Bis dahin zahlen sie keine Raten.

  • Für diese Planungssicherheit verlangen die Banken allerdings einen Forward-Zuschlag. Daher ist das Forward-Darlehen nur sinnvoll, wenn der Zinssatz aktuell niedrig ist und voraussichtlich steigen wird.

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Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist ein spezieller Kredit, der sich an Kreditnehmer richtet, die bereits seit einiger Zeit finanzieren und deren Sollzinsbindung bald ausläuft. Somit handelt es sich dabei um eine Anschlussfinanzierung für Ihre Baufinanzierung. Das Besondere an diesem Darlehen: Es lässt sich bis zu fünf Jahre im Voraus abschließen. Daher auch der Name, der wörtlich „Voraus-Darlehen“ bedeutet. Es ermöglicht den Kreditnehmern nicht nur gute Planungssicherheit. Auch können sie sich aktuell niedrige Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung sichern, wenn davon auszugehen ist, dass diese steigen werden.

Das Forward-Darlehen ist somit ein klassisches Annuitätendarlehen, das jedoch einige Jahre vor Ablauf der derzeitigen Sollzinsbindung abgeschlossen werden kann. Bis zur Auszahlung sind zudem keine Raten fällig.

Wie funktioniert das Forward-Darlehen?

Das Forward-Darlehen wird als Anschlussfinanzierung für den bestehenden Immobilienkredit genutzt. Je nach Anbieter lässt sich der Kredit bis fünf Jahre vor Ablauf der derzeitigen Zinsfestschreibung abschließen. Zinsen und Raten werden erst fällig, wenn die Auszahlung der Finanzierung erfolgt. Somit entsteht keine Doppelbelastung. Im Detail funktioniert diese Finanzierungsform wie folgt: Bis zu fünf Jahre vor Ablauf der jetzigen Sollzinsbindung lässt sich das Forward-Darlehen als Anschlussfinanzierung abschließen. Dafür können sich Kreditnehmer verschiedene Angebote einholen. Vor allem wenn der Zinssatz derzeit niedrig ist und aller Voraussicht nach in den nächsten Jahren steigen wird, kann sich diese Form der Anschlussfinanzierung lohnen. Wurde der passende Anbieter gefunden, wird ein verbindlicher Vertrag aufgesetzt. Die Kreditnehmer sind zur Abnahme des Darlehens mit den vereinbarten Konditionen verpflichtet. Auch wenn der Zins wieder erwarten gesunken sein sollte. Die Auszahlung des Darlehens erfolgt pünktlich zum vereinbarten Termin, nachdem die Zinsbindung des ersten Kredits ausgelaufen ist. Mit dem Geld aus dem Forward-Kredit wird die Restschuld der bisherigen Finanzierung abgelöst. Die Ratenzahlung für das neue Darlehen beginnt und läuft wie gewohnt bis zum Ende der Zinsfestschreibung oder Tilgung des Kredits unverändert fort.

Ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Das Forward-Darlehen hat einen entscheidenden Vorteil: Es bietet die Möglichkeit, sich aktuell niedrige Zinsen und damit günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Und das viele Jahre im Voraus. Denn für Immobilienbesitzer ist eine Anschlussfinanzierung immer mit einem Risiko verbunden. Sollte der Leitzins seit Abschluss des Darlehens gestiegen sein, kann das eine erhebliche finanzielle Mehrbelastung für sie bedeuten. Hinzukommt, dass die Zeit für Vergleichsangebote meist knapp ist, wenn sie sich nicht rechtzeitig um ihre weitere Finanzierung gekümmert haben.

Ein Forward-Darlehen löst diese Problematik. Denn es bietet nicht nur die Möglichkeit, sich frühzeitig mit der weiteren Finanzierung zu beschäftigen. Die Immobilienbesitzer können sich auch günstige Konditionen für die Tilgung ihrer Restschuld sichern. Die vereinbarten Zinsen bleiben bestehen, auch wenn der übliche Marktzins bis zur Auszahlung des Kredits steigen sollte.

Die „Voraus-Finanzierung“ ist sinnvoll, wenn der Zinssatz aktuell niedrig und davon auszugehen ist, dass er in der nächsten Zeit steigt. Somit lohnt sich das Forward-Darlehen derzeit, da wir uns in einer historischen Niedrigzinsphase befinden. Sollte der Zins hingegen hoch sein oder voraussichtlich weitersinken, ist dieser Kredit nicht sinnvoll. Denn ein Forward-Darlehen ist immer teurer als eine klassische Anschlussfinanzierung, da Banken für die Kreditzusage einen höheren Zinssatz als üblich verlangen.

Ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist oder nicht, ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dem aktuellen Leitzins, den Konditionen des Anbieters, aber auch der voraussichtlichen Zinsentwicklung. Unsere Baufin-Experten sind Ihnen gerne behilflich und prüfen für Sie, ob sich diese Form der Anschlussfinanzierung in Ihrem Fall lohnt.

Planungssicherheit nur mit Zinsaufschlag möglich

Die Kreditzusage für die Zukunft lassen sich Institute mit einem sogenannten Forward-Zuschlag bezahlen. Wie hoch dieser ist, hängt davon ab, wie die Banken die Zinsentwicklung einschätzen. Außerdem davon, wie lange die Vorlaufzeit ist. Wer den Forward-Kredit drei Jahre im Voraus abschließt, muss somit mehr Zinsen zahlen als Kreditnehmer, die sich das Darlehen ein Jahr vor Ablauf der Zinsfestschreibung sichern.

Frühzeitig planen und niedrige Zinsen sichern

Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist ist die Hausbank dazu verpflichtet, dem Kunden ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung zu unterbreiten. Grundsätzlich können die Kreditnehmer auf dieses Angebot warten. Doch empfiehlt es sich, dass sie sich bereits früher mit ihrer weiteren Finanzierung beschäftigen. Mindestens sechs Monate, besser ein Jahr vor Ende der Festschreibung. So bleibt genug Zeit, um Angebote anderer Banken einzuholen und diese mit der Hausbank zu vergleichen. Denn die Anschlussfinanzierung beim derzeitigen Kreditgeber ist zwar die einfachste, aber selten die günstigste Möglichkeit.

Aktueller Zinssatz Vorlaufzeit Zinsaufschlag/ Monat Gesamt Zinsaufschlag Zinssatz
1,5 % 36 Monate 0,02 % 0,72 % 2,22 %

Das Forward-Darlehen lohnt sich in diesem Beispiel, wenn der marktübliche Zinssatz zum Ende der Zinsfestschreibung auf über 2,22 Prozent angestiegen ist. Dabei gilt zudem: Je geringer die Vorlaufzeit, desto geringer sind nicht nur die Gesamtzinsen. Auch der Zinsaufschlag je Monat verringert sich.

Verpflichtung zur Abnahme

Ein entscheidender Nachteil des Forward-Darlehens ist, dass die Kunden dazu verpflichtet sind, den Kredit abzunehmen. Sollte der Marktzins im oben genannten Beispiel geringer sein als 2,22 Prozent, müssen sie dennoch die Konditionen in Kauf nehmen. Da es sich um einen verbindlichen Darlehensvertrag handelt, müssen sich beide Parteien daran halten. Weder die Bank noch der Kreditnehmer können vom Vertrag zurücktreten. Auch wenn sich die Lebenssituation bis zum Beginn des Darlehens verändert haben sollte.

Sollten die Kunden dennoch auf den Kredit verzichten, müssen sie eine hohe Gebühr bezahlen – die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung.

Vor- und Nachteile

Das Forward-Darlehen bietet viele Vorteile. Insbesondere, wenn die Zinsen aktuell sehr niedrig sind. Allerdings sind mit dieser Weiterfinanzierung auch Nachteile verbunden, die berücksichtigt werden müssen:

    Vorteile

  • Steigende Zinssätze wirken sich nicht auf die Anschlussfinanzierung aus

  • Günstige Zinsen lassen sich Jahre im Voraus sichern

  • Das Darlehen bietet ein hohes Maß an Planungssicherheit

    Nachteile

  • Kreditnehmer sind zur Abnahme verpflichtet, auch wenn der Leitzins sinken sollte

  • Die Nichtabnahme des Kredits erfordert eine hohe Gebühr

  • Die Banken verlangen einen Forward-Zuschlag für die Zeit zwischen Abschluss und Auszahlung

Prolongation und Umschuldung: Alternativen zum Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist eine Option für die Anschlussfinanzierung eines Immobilienkredits. Daneben haben Eigenheimbesitzer weitere Möglichkeiten, ihre Restschuld weiter zu finanzieren. Welche Alternative infrage kommt, ist von ihren persönlichen Umständen und der Dauer bis zum Ablauf der Zinsbindungsfrist abhängig.

Prolongation

Bei einer Prolongation wird die Baufinanzierung bei der bestehenden Bank verlängert. Das Kreditinstitut ist sogar dazu verpflichtet, ihrem Kunden spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsfestschreibung ein Angebot für die weitere Finanzierung zu unterbreiten. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass es kaum bürokratischen Aufwand fordert. Zudem bleiben Ansprechpartner bestehen und es ist kein Grundbucheintrag für die Restschuld notwendig. Allerdings unterbreitet die bestehende Bank meist nicht das beste Angebot, weshalb sich ein Vergleich in jedem Fall lohnt.

Umschuldung

Eine Umschuldung ähnelt dem Forward-Darlehen. Dabei schließen die Immobilienbesitzer ein neues Darlehen über die bestehende Restschuld bei einem anderen Kreditinstitut ab. Sie haben damit den Vorteil, verschiedene Anbieter zu vergleichen und das günstigste Angebot ausfindig machen zu können. Doch ist dieses Vorgehen zeitaufwendig und sollte spätestens sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung aufgenommen werden. Außerdem fallen Gebühren für die Umschreibung der Grundschuld an.

In jedem Fall ist es sinnvoll, sich rechtzeitig um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. So bleibt genügend Zeit, um Anbieter zu vergleichen und die günstigste Möglichkeit für die Finanzierung der Restschuld ausfindig zu machen.

Die richtige Anschlussfinanzierung finden: Jetzt beraten lassen

Eine Baufinanzierung ist eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben. Die Anschlussfinanzierung hingegen ist nicht minder relevant, doch gerät sie häufig in Vergessenheit. Immobilienbesitzer sollten sich bereits drei Jahre vor Ablauf ihrer Zinsbindungsfrist mit der weiteren Finanzierung befassen. So können sie abschätzen, wie sich die Zinsen voraussichtlich entwickeln werden und ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist. Unsere Experten helfen Ihnen gerne. Wir unterstützen Sie dabei, die passende Weiterfinanzierung zu finden und beraten Sie rund um die Themen Forward, Umschuldung und Prolongation.

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Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 12.05.21

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Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierung

Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
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