Eine Finanzierung so individuell wie das Leben

Die Höhe des Zinses wird durch eine ganze Reihe unterschiedlicher Faktoren beeinflusst. Die Angaben in einem Vergleichsrechner sind daher nur ein grober Anhalt, in welche Richtung der Zins gehen könnte. Eine exakte Angabe kann es jedoch nicht sein. Der Zins wird beeinflusst durch:

• Ihren Beruf / Ihr Anstellungsverhältnis

• die Haushaltsrechnung von Ihnen bzw. gemeinsam mit Ihrem Partner inklusive Ihrem Vermögen

• dem Eigenkapital, das Sie besitzen bzw. das Sie einbringen wollen

• Ihrer aktuellen SCHUFA-Auskunft

• der Laufzeit der Baufinanzierung und der Dauer der Zinssicherheit

• der Darlehensarten in Ihrer Baufinanzierung

• den staatlichen Fördermöglichkeit

• den objektbezogenen Daten wie Lage und Einwertung

• aktuell bestehenden weiteren Darlehen (Immobilien und Verbraucherdarlehen)

1. Annuitätendarlehen: Sie zahlen ab Beginn Zins und Tilgung in einer monatlich gleichbleibenden Rate. Das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung verändert sich permanent. Anfangs ist der Zins am höchsten und nimmt mit jeder Zahlung weiter ab, da Sie monatlich Ihr Darlehen tilgen. 
2. Endfälliges Darlehen / Festdarlehen: Die Rückzahlung des Darlehens ist erst am Ende der Laufzeit in einer kompletten Summe vorgesehen. Sie haben keinen monatlichen Tilgungsbetrag, sondern zahlen lediglich die monatlichen Zinsen. 
3. Bauspardarlehen: In einen Bausparvertrag zahlen Sie über mehrere Jahre einen Sparbetrag ein, bis dieser ‘zuteilungsreif" ist. Das Bauspardarlehen löst dann bspw. ein endfälliges Darlehen ab. Diese Kombination aus Vorausdarlehen und Bausparvertrag ist sehr beleibt, da hiermit eine Zinssicherheit über die komplette Laufzeit möglich ist. 
4. Variables Darlehen / Euribor Darlehen: Bei einem variablen Darlehen haben Sie keine Zinsbindung. Der Zinssatz für das Darlehen orientiert sich am Kapitalmarktzins und wird alle paar Monate angepasst (hoch / runter). 
5. Tilgungsdarlehen: Bei dieser Darlehensart haben Sie einen über die gesamte Dauer gleichbleibenden Tilgungsbetrag. Die Zinsrate wird jedoch monatlich geringer. Am Anfang der Laufzeit ist Ihre Darlehensrate also höher. Sie nimmt kontinuierlich ab. 
6. Forward Darlehen: Mit einem Forward Darlehen sichern Sie sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft. Wenn bspw. in 5 Jahren Ihre aktuelle Baufinazierung ausläuft, können Sie mit einem Forward Darlehen bereits jetzt die Restschuld finanzieren und den aktuellen Zins sichern. 

• 30 Jahre Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Festzins
• 10 Jahre endfälliges Darlehen mit anschließendem Bauspardarlehen für 20 Jahre
• 30 Jahre Annuitätendarlehen mit privater Altersvorsorge als Tilgungsersatz
• 30 Jahre Annuitätendarlehen mit Kombination aus Teildarlehen mit Zinsfestschreibung und Teildarlehen variablem Zins

1. Günstiger Zinssatz für einen Teilbetrag des Darlehens
2. Tilgungszuschuss für die Darlehenssumme
3. Zuschüsse wie Baukindergeld oder Baubegleitung

Eine vollständige Zinssicherheit erreichen Sie, wenn Sie bereits jetzt eine Finanzierung mit festem Zinssatz über die gesamte Laufzeit abschließen. Hierfür haben Sie zwei Möglichkeiten. Sie können einerseits mit der Bank die Sollzinsbindung auf 25 oder 30 Jahre vereinbaren - so lange das Darlehen eben läuft. Oder Sie entscheiden sich für eine Finanzierung bestehend aus Darlehen und Bausparvertrag. Hierbei vereinbaren Sie bspw. 15 Jahre Sollzinsbindung mit Ihrer Bank und schließen gleichzeitig einen Bausparvertrag ab, den Sie besparen. Nach Ablauf der 15 Jahre löst der Bausparvertrag Ihr Darlehen ab und Sie haben die Zinssicherheit durch das Bauspardarlehen gegeben.

Welche dieser Optionen die Sinnvollere ist, hängt immer vom Einzelfall ab. Ebenso sollten Sie sich Gedanken darüber machen, wie lange die Sollzinsbindung sein soll und die damit verbundene Zinssicherheit. Je nach aktueller Zinssituation und Zukunftsaussicht kann auch eine kürzere Sollzinsbindung vorteilhaft sein.

Vor Genehmigung eines Kredits stellen fast alle Banken eine SCHUFA Anfrage, um Ihre Bonität zu überprüfen. Der Zeitpunkt und die Art der Anfrage ist jedoch unterschiedlich und sollte beachtet werden. Einige Banken wollen die SCHUFA Auskunft bereits zu Beginn der Gespräche einholen, andere erst am Ende, bevor die Darlehensverträge unterzeichnet werden.

Die Art der Anfrage ist zudem wichtig:

• SCHUFA Kreditanfrage: Diese Anfrage bleibt 1 Jahr gespeichert und ist für eine gewisse Dauer für andere sichtbar. Andere Banken sehen somit, dass es noch weitere Anfragen gab. Das führt zu schlechtere Score und schlechterer Bonität.

• SCHUFA Konditionsanfrage: Nur Sie selbst sehen diese Anfrage für die Dauer von 1 Jahr. Sie ist nicht einsehbar für andere und beeinflusst nicht den Score und die Bonität.

Unsere Aufgabe ist es, rechtzeitig mit den Banken zu sprechen und sie zur richtigen Anfrage zur richtigen Zeit zu lenken, damit Ihre Bonität nicht leidet.

Aus allen in der SCHUFA eingetragenen Daten wird ein Schufa Score berechnet. Dieser erlaubt es Banken, Ihre Bonität einzuschätzen. Gibt es in der SCHUFA viele ‘negative’ Einträge, wirkt sich das auf die Baufinanzierung aus. Entweder erhalten Sie einen schlechteren Zinssatz oder das Darlehen wird gar nicht erst genehmigt. Mit guter Bonität hingegen profitieren Sie von besseren Konditionen. Negative Eintragungen können sein: Kreditkündigungen, Mahnbescheide, Pfändungen und Vollstreckungen, gekündigte Konten. Aber auch die Anzahl an Kreditkarten und Kreditkartenlimits, existierende Darlehen oder die Höhe des Dispo auf dem Girokonto können Indikatoren für eine schlechtere Bewertung sein.

Die Auswirkung von bestehenden Darlehen ist sehr unterschiedlich. Bestehende Immobiliendarlehen (und damit verbundenes Immobilienvermögen) können eine sehr positive Wirkung auf Ihre Bonität haben.

Ein Beispiel: Sie haben vor sieben Jahren eine Immobilie gekauft und auf 30 Jahre finanziert. Die letzten sieben Jahre haben Sie regelmäßig das Baudarlehen bedient und Ihre Raten bezahlt. Dies ergibt einen doppelt positiven Effekt. Erstens zeigen Sie der Bank, dass Sie ein verlässlicher Partner sind und Ihr Darlehen verantwortungsbewusst tilgen. Zweitens besitzen Sie ein Immobilienvermögen, dass bereits sieben Jahre getilgt ist und wahrscheinlich einen höheren Wert hat, als die Restschuld aus dem Darlehen. Das verstärkt Ihre Bonität und gilt als zusätzliche Sicherheit für die Bank.

Wenn Sie jedoch drei Konsumentenkredite abgeschlossen haben, um sich eine Waschmaschine, einen Laptop oder eine Urlaubsreise zu finanzieren, dann wirkt sich dieses Verbraucherdarlehen eher negativ auf Ihre Bonität aus. Noch schwieriger wird die Situation, wenn Sie Ihren Darlehensverpflichtungen nicht regelmäßig nachgekommen sind. Für die Bank stellt das ein erhöhtes Risiko dar.