Budgetrechner für Haus und Immobilie

Welche Baufinanzierung kann ich mir leisten? Wie teuer darf meine Immobilie werden? Diese Fragen stehen bei der Suche nach der Traumimmobilie immer am Anfang der Planung. Mit unserem Budgetrechner können Sie den maximalen Kaufpreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung berechnen. Das Ergebnis ist dabei kein definitiver Wert, sondern gibt Ihnen eine Orientierung.

Der wichtigste Faktor bei der Berechnung Ihres Budget ist Ihre monatliche Belastbarkeit. Wie hoch darf die Annuität für die Rückzahlung der Baufinanzierung sein? Diese Frage müssen Sie sich sorgfältig beantworten und eine genaue Haushaltsrechnung aufstellen. Dabei sollten Sie nicht nur Ihre aktuelle Lebenssituation und finanzielle Situation bewerten, sondern auch zukünftige Veränderungen mit einbeziehen. Die Baufinanzierung wird Sie schließlich die nächsten 20 bis 30 Jahre begleiten.

Der Budgetrechner ermöglicht, das zur Verfügung stehende Kapital für das Eigenheim zu ermitteln. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Neubau oder den Erwerb einer fertiggestellten Immobilie handelt. Entscheidend sind allerdings einige Faktoren, die sich auf das Budget auswirken.

Beispielsweise steigt der Kapitalbedarf, wenn ein Makler beauftragt wurde. Wiederum ermöglicht ein niedriger Zinssatz eine Finanzierung mit günstigen Konditionen.

Die folgenden Faktoren beeinflussen das Budget beim Hausbau / Immobilienerwerb:

Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt, wie viel Prozent der gesamten Baufinanzierung Sie im ersten Jahr tilgen möchten. Je höher Sie die anfängliche Tilgung wählen, desto kürzer wird die Laufzeit des Darlehens. Bei einer Tilgung von anfänglich drei Prozent p.a. haben Sie eine Laufzeit von circa 25 bis 30 Jahre (je nach Sollzins). Bei anfänglichen zwei Prozent Tilgung verlängert sich die Laufzeit auf 35 bis 40 Jahre bis zur vollständigen Tilgung.

Gleichzeitig erhöht sich Ihr maximaler Kaufpreis, je geringer die Anfangstilgung ist. Wir empfehlen eine Anfangstilgung von drei Prozent. Als Minimum sollten Sie zwei Prozent Anfangstilgung wählen, da ansonsten aufgrund der Laufzeit kaum eine Bank eine passende Finanzierung anbieten wird.

Im Regelfall handelt es sich bei einer Baufinanzierung um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, die Kreditrate bleibt Monat für Monat gleich. Lediglich die Zusammensetzung von Zins und Tilgung verändert sich zugunsten des Kreditnehmers, da die Restschuld sinkt und damit der Zinsaufwand.

Die Darlehensrate bleibt solange gleich, wie die Sollzinsbindung andauert. Dieser Zeitraum wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Dabei handelt es sich um die Festschreibung der vereinbarten Konditionen. Während der Zinsbindungsfrist darf die Bank die Zinssätze nicht anpassen. Die Sollzinsbindung wird zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer ausgehandelt und kann wenige Monate bis zu 30 Jahre betragen.

Ist der Zinssatz nun sehr niedrig, empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsfestschreibung. Dadurch sichern sich die Kreditnehmer die günstigen Konditionen für viele Jahre. Wenn der marktübliche Bauzins steigen sollte, bleiben sie davon unberührt. Diese Sicherheit lassen sich die Banken allerdings bezahlen. Denn umso länger die Zinsfestschreibung, desto höher steigt der Zinssatz.

Für eine lange Zinsbindungsfrist spricht jedoch, dass der Bauzins aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau ist. Selbst wenn er durch eine lange Festschreibung angehoben wird, ist der im Vergleich zu den Konditionen von vor zehn Jahren noch immer sehr günstig. Daher lohnt es sich, trotz Zinszuschlag, eine lange Sollzinsbindung zu vereinbaren – mindestens 15 Jahre. Sollte der Zinsaufschlag moderat ausfallen, kann auch eine längere Festschreibung von 20 bis 25 Jahren in Betracht gezogen werden. Hierbei sollten die Konditionen des Anbieters jedoch verglichen werden.

Pauschal lässt sich nicht sagen, wie hoch der Zinssatz für den Hauskauf sein wird. Denn die Konditionen werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die sich von Kreditnehmer zu Kreditnehmer unterscheiden. Folgende Aspekte wirken sich auf den Zins aus:

Nicht zuletzt ist für den Zinssatz auch der Anbieter entscheidend. Denn jede Bank kalkuliert ihre Zinsen anders. Daher ist es immer sinnvoll, verschiedene Anbieter miteinander zu vergleichen.

Derzeit lassen sich Baufinanzierungen mit sehr guten Konditionen vereinbaren. Möglich sind Zinssätze zwischen einem und zwei Prozent. Je nach Situation lässt sich der Immobilienerwerb sogar mit einem Zins unter einem Prozent realisieren.

Umso höher das Eigenkapital, desto günstiger ist die Immobilienfinanzierung. Denn je mehr eigene finanzielle Mittel die Kreditnehmer einbringen können, desto niedriger ist ihr Kapitalbedarf gegenüber der Bank. Somit benötigen sie nicht nur ein geringeres Darlehen für ihr Eigenheim. Auch sinkt das Verhältnis zwischen Objektwert und Kapitalbedarf. Denn bei einem hohen Bedarf an Fremdkapital steigt für die Bank das Risiko. Daher erhalten Antragsteller, die viel Eigenkapital vorweisen können, bessere Konditionen und einen günstigeren Zinssatz.

Neben den günstigeren Zinsen, wirkt sich das Eigenkapital auch auf das Budget aus. Denn die Kreditnehmer haben mehr Geld zur Verfügung, das sie für den Kauf oder Bau ihrer Immobilie aufbringen können. Experten empfehlen zudem, mindestens die Bau-/Kaufnebenkosten mit eigenen Geldmitteln decken zu können. Dann muss lediglich der Kauf- oder Baupreis des Eigenheims finanziert werden.

Eine klassische Immobilienfinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Tilgungs- und dem Zinsanteil. Die Zinsen sind die Gebühren der Bank für die Bereitstellung des Kapitals. Sie lassen sich nur indirekt beeinflussen indem der Bank beispielsweise Sicherheiten geboten werden oder mehr Eigenkapital zum Einsatz kommt. Die Tilgung hingegen wird für die Rückzahlung der Kreditschuld aufgewendet. Dafür vereinbaren die Kreditnehmer mit der Bank einen anfänglichen Tilgungssatz. Dieser legt sozusagen die Startposition ihrer Rückzahlung fest – zum Beispiel zwei Prozent. Bei einem 100.000 Euro Darlehen würden sie zu Beginn 2.000 Euro im Jahr, etwa 166 Euro im Monat aufwenden, um ihre Schuld zu tilgen. Zuzüglich der Zinsen. Währenddessen bleibt ihre Kreditrate immer gleich.

Mit der Zeit verändert sich die Zusammensetzung der Rate. Die Zinsen sinken, da die Restschuld abnimmt. Dadurch erhöht sich der Tilgungsanteil und es wird mehr Geld zurückbezahlt als für die Gebühren aufgewendet. Die Rate bleibt allerdings immer gleichhoch - solange die Zinsbindung andauert.

Da diese beiden Komponenten bereits zu Vertragsbeginn feststehen, lässt sich die monatliche Belastung der Kreditnehmer exakt festlegen. Denn sie wissen, wie hoch ihre Zinsen sind. Und können die Tilgung ihren Möglichkeiten entsprechend festlegen. Wählen sie anfangs einen hohen Tilgungssatz, zahlen sie ihr Darlehen schneller ab. Dafür fällt die monatliche Kreditrate höher aus. Möchten sie die monatliche Belastung hingegen senken, setzen sie einen niedrigeren Tilgungssatz an.

Der Budgetrechner unterstützt Sie dabei, herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können. Anhand einiger Angaben wie Ihrem Eigenkapital, der Sollzinsbindung, dem Tilgungssatz und Ihrer gewünschten monatlichen Rate ermittelt er auf Grundlage des Standorts der Immobilie den maximalen Kaufpreis und den möglichen Zinssatz. So können Sie nach Eingabe nur weniger Informationen ermittelt, was Ihr Eigenheim kosten darf und welche Nebenkosten auf Sie zukommen.

Neben dem Kaufpreis fallen beim Erwerb oder Kauf einer Immobilie immer Nebenkosten an, die den Geldbedarf in die Höhe treiben. Diese Kosten haben keinen materiellen Gegenwert, weshalb sie von den Banken regulär nicht übernommen werden. Lediglich ein 110-Prozent-Darlehen sieht vor, dass auch die Nebenkosten durch den Kredit finanziert werden. Diese Darlehen sind jedoch sehr teuer und setzen strenge Annahmerichtlinien voraus. Daher sollten die Bau- oder Kaufnebenkosten immer mit Eigenkapital gedeckt werden und sind entsprechend beim Budget zu berücksichtigen.

Die Nebenkosten werden von unserem Budgetrechner automatisch anhand des Standorts der Immobilie ermittelt.

Die Grunderwerbssteuer ist Ländersache. Deren Höhe ist somit davon abhängig, wo die Immobilie erbaut wird. Bauherren in Bayern und Sachsen zahlen die niedrigste Grunderwerbssteuer. Den höchsten Anteil zahlen Hauskäufer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland.

Des Weiteren berücksichtigt der Budgetrechner bei den Nebenkosten die Notarkosten und die Grundbucheintragung. Die Kosten für den Notar orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz verankert. Grob belaufen sie sich auf etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Zusätzlich fallen Gebühren für die Eintragung im Grundbuch an. Diese betragen rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Somit sind im Budgetrechner 2 bis 2,5 Prozent Nebenkosten für Notar und Grundbucheintragung zu berücksichtigen.

Wird ein Grundstück oder eine Immobilie erworben, ist meist ein Makler beteiligt. Und dieser verlangt nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, für die Vermittlung eine Courtage. 2020 verabschiedete die Bundesregierung ein Gesetz, aus dem hervorgeht, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen müssen. Somit trägt seit dem 23.12.2020 jede Partei die Kosten je zur Hälfte.

Die Höhe der Maklerprovision unterscheidet sich je nach Bundesland und Region. Üblich sind folgende Sätze innerhalb der jeweiligen Länder:

Ein wichtiger Faktor für das Budget eines Bau- oder Kaufvorhabens ist das Einkommen. Denn dieses entscheidet darüber, wie hoch die monatliche Rate ausfallen darf. Dazu gehört der Lohn, aber auch Leistungen aus Versicherungen und Renten, sowie Miet- und Pachteinnahmen. Diesen Einnahmen sind die regelmäßigen Ausgaben gegenüberzustellen: Nebenkosten, Versicherungen, Abonnements, Handyverträge etc. Außerdem die Lebenshaltungskosten. Diese lassen sich am besten ermitteln, indem ein Haushaltsbuch geführt wird. Die Differenz zwischen Einnahmen und aller Ausgaben ergibt die maximale Kreditrate. Wir empfehlen jedoch, diese nicht komplett auszuschöpfen, um noch genügend finanziellen Spielraum bei unvorhergesehenen Ereignissen zu haben.

Ferner spielt auch die Immobilie selbst eine entscheidende Rolle. Insbesondere beim Hauskauf ist sicherzustellen, dass diese in einem angemessenen Zustand zum Kaufpreis ist. Einerseits erwartet die Bank einen reellen Gegenwert zu dem zur Verfügung gestellten Kapital. Andererseits können Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen das Budget erheblich belasten. Sollten sich bereits vor dem Kauf mögliche Maßnahmen abzeichnen, sind die Aufwendungen dafür zwingend bei der Budgetplanung zu berücksichtigen.

Am wichtigsten ist, dass Sie Ihr Budget realistisch planen. Ihre Kreditrate sollte nie so hoch angesetzt sein, dass sie zu finanziellen Engpässen führen kann. Denn eine Baufinanzierung läuft für viele Jahre und muss heute wie auch in der Zukunft bezahlbar sein. Berücksichtigen Sie bei ihrer Planung, dass Ihr Einkommen sich verringern könnte oder zusätzliche Ausgaben anfallen. Unsere Experten helfen Ihnen gerne dabei, Ihr Budget für das Eigenheim bedarfsgerecht und realistisch zu ermitteln.