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Budgetrechner für Haus und Immobilie

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit unserem Budgetrechner erhalten Sie einen groben Richtwert, welchen Kaufpreis für ein Haus oder eine Wohnung Sie sich leisten können.

  • Das Budget ist abhängig vom eingesetzten Eigenkapital, der möglichen Ratenzahlung für die Finanzierung und von den zu erwartenden Nebenkosten beim Erwerb.

  • Die gewünschte Zinsbindungszeit, der anfängliche Tilgungssatz und die voraussichtlichen Sollzinsen beeinflussen ebenfalls den maximalen Kaufpreis.

  • Voraussetzung für den Budgetrechner ist, dass Sie ungefähr wissen, welche monatliche Belastung für die Baufinanzierung Sie sich leisten können.

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Budgetrechner für Haus und Immobilie: So hoch darf der Kaufpreis sein!

Welche Baufinanzierung kann ich mir leisten? Wie teuer darf meine Immobilie werden? Diese Fragen stehen bei der Suche nach der Traumimmobilie immer am Anfang der Planung. Mit unserem Budgetrechner können Sie den maximalen Kaufpreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung berechnen. Das Ergebnis ist dabei kein definitiver Wert, sondern gibt Ihnen eine Orientierung.

 

Der wichtigste Faktor bei der Berechnung Ihres Budget ist Ihre monatliche Belastbarkeit. Wie hoch darf die Annuität für die Rückzahlung der Baufinanzierung sein? Diese Frage müssen Sie sich sorgfältig beantworten und eine genaue Haushaltsrechnung aufstellen. Dabei sollten Sie nicht nur Ihre aktuelle Lebenssituation und finanzielle Situation bewerten, sondern auch zukünftige Veränderungen mit einbeziehen. Die Baufinanzierung wird Sie schließlich die nächsten 20 bis 30 Jahre begleiten.

Welche Faktoren beeinflussen das Budget für den Hausbau / Immobilienerwerb?

Der Budgetrechner ermöglicht, das zur Verfügung stehende Kapital für das Eigenheim zu ermitteln. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um einen Neubau oder den Erwerb einer fertiggestellten Immobilie handelt. Entscheidend sind allerdings einige Faktoren, die sich auf das Budget auswirken.

Beispielsweise steigt der Kapitalbedarf, wenn ein Makler beauftragt wurde. Wiederum ermöglicht ein niedriger Zinssatz eine Finanzierung mit günstigen Konditionen.

Die folgenden Faktoren beeinflussen das Budget beim Hausbau / Immobilienerwerb:

  • Anfänglicher Tilgungssatz: Je höher der anfängliche Tilgungssatz, desto höher fällt die monatliche Belastung aus. Allerdings ist das Darlehen schneller abbezahlt. Und dies belohnen die Banken mit günstigeren Zinsen. Experten empfehlen mindestens zwei , besser noch drei Prozent anfänglich zu tilgen.

  • Gewünschte Sollzinsbindung: Die Dauer der Sollzinsbindung ist von den Konditionen abhängig. Ist der Zinssatz hoch, empfiehlt sich eine kurze Zinsfestschreibung. Bei einem niedrigen Zinssatz sollte eine möglichst lange Sollzinsbindung von 15 bis zu 30 Jahren erfolgen. Dadurch steigt jedoch der Zinssatz. Daher ist eine Balance zwischen angemessener Zinsfestschreibung und den Konditionen zu finden.

  • Zinssatz: Der Zinssatz definiert die Gebühren der Bank für die Bereitstellung des Darlehens. Niedrige Zinsen ermöglichen eine günstige Baufinanzierung. Denn ist der Zins niedrig, kann mehr Kapital aufgenommen werden. Oder die monatliche Belastung fällt geringer aus. Ist der Zinssatz hingegen hoch, muss eine höhere Rate erbracht oder das Budget gekürzt werden.

  • Eigenkapital: Eigenkapital ist eine Grundvoraussetzung für die Baufinanzierung. Denn umso mehr eigene finanzielle Mittel die Kreditnehmer einbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Dies belohnt der Kreditgeber mit günstigeren Zinsen. Außerdem steigt mit dem Eigenkapital das Budget für den Hausbau oder Immobilienerwerb. Experten empfehlen mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten mit eigenen Geldmitteln zu decken.

  • Mögliche monatliche Belastung: Die mögliche monatliche Belastung ergibt sich aus den zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln (Lohn, Rente, Versicherungsleistungen, Miet- und Pachteinnahmen etc.) abzüglich aller Fix- und Lebenshaltungskosten. Die Summe stellt die maximale Kreditrate dar, welche die Kreditnehmer aufbringen können. Als Faustformel gilt, dass die Rate nicht höher sein sollte als 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens.

  • Notarkosten und Maklerkosten: Sowohl die Notar- wie auch die Maklerkosten sind vom Kaufpreis der Immobilie / des Grundstücks abhängig. Umso höher der Wert, desto teurer sind die Gebühren. Diese Kosten gehören zu den Kauf-/Baunebenkosten und fallen zusätzlich zum Kauf-/Baupreis an. Daher müssen sie bei der Budgetrechnung berücksichtigt werden.

  • Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbssteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Sie fällt beim Erwerb eines Grundstücks an und gehört wie zu den Bau-/Kaufnebenkosten. Die Nebenkosten machen rund 10 bis 15 Prozent des Kauf-/Baupreises aus.

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 14.12.21

Die Auswirkung des anfänglichen Tilgungssatzes im Budgetrechner

Der anfängliche Tilgungssatz bestimmt, wie viel Prozent der gesamten Baufinanzierung Sie im ersten Jahr tilgen möchten. Je höher Sie die anfängliche Tilgung wählen, desto kürzer wird die Laufzeit des Darlehens. Bei einer Tilgung von anfänglich drei Prozent p.a. haben Sie eine Laufzeit von circa 25 bis 30 Jahre (je nach Sollzins). Bei anfänglichen zwei Prozent Tilgung verlängert sich die Laufzeit auf 35 bis 40 Jahre bis zur vollständigen Tilgung.

Gleichzeitig erhöht sich Ihr maximaler Kaufpreis, je geringer die Anfangstilgung ist. Wir empfehlen eine Anfangstilgung von drei Prozent. Als Minimum sollten Sie zwei Prozent Anfangstilgung wählen, da ansonsten aufgrund der Laufzeit kaum eine Bank eine passende Finanzierung anbieten wird.

Die Dauer der Sollzinsbindung: Langfristige Sicherheit vs. günstigerer Zinssatz

Im Regelfall handelt es sich bei einer Baufinanzierung um ein Annuitätendarlehen. Das bedeutet, die Kreditrate bleibt Monat für Monat gleich. Lediglich die Zusammensetzung von Zins und Tilgung verändert sich zugunsten des Kreditnehmers, da die Restschuld sinkt und damit der Zinsaufwand.

 

Die Darlehensrate bleibt solange gleich, wie die Sollzinsbindung andauert. Dieser Zeitraum wird bei Vertragsabschluss festgelegt. Dabei handelt es sich um die Festschreibung der vereinbarten Konditionen. Während der Zinsbindungsfrist darf die Bank die Zinssätze nicht anpassen. Die Sollzinsbindung wird zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer ausgehandelt und kann wenige Monate bis zu 30 Jahre betragen.

Ist der Zinssatz nun sehr niedrig, empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsfestschreibung. Dadurch sichern sich die Kreditnehmer die günstigen Konditionen für viele Jahre. Wenn der marktübliche Bauzins steigen sollte, bleiben sie davon unberührt. Diese Sicherheit lassen sich die Banken allerdings bezahlen. Denn umso länger die Zinsfestschreibung, desto höher steigt der Zinssatz.

 

Für eine lange Zinsbindungsfrist spricht jedoch, dass der Bauzins aktuell auf einem sehr niedrigen Niveau ist. Selbst wenn er durch eine lange Festschreibung angehoben wird, ist der im Vergleich zu den Konditionen von vor zehn Jahren noch immer sehr günstig. Daher lohnt es sich, trotz Zinszuschlag, eine lange Sollzinsbindung zu vereinbaren – mindestens 15 Jahre. Sollte der Zinsaufschlag moderat ausfallen, kann auch eine längere Festschreibung von 20 bis 25 Jahren in Betracht gezogen werden. Hierbei sollten die Konditionen des Anbieters jedoch verglichen werden.

Mit welchem Zinssatz muss ich das Budget für den Hauskauf kalkulieren?

Pauschal lässt sich nicht sagen, wie hoch der Zinssatz für den Hauskauf sein wird. Denn die Konditionen werden von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die sich von Kreditnehmer zu Kreditnehmer unterscheiden. Folgende Aspekte wirken sich auf den Zins aus:

  • Darlehenssumme

  • Verhältnis zwischen Objektwert und Finanzierungsbedarf

  • Höhe des Eigenkapitals

  • Finanzielle Verhältnisse des Kunden

  • Individuelle Risikofaktoren des Kunden (z.B. Selbstständigkeit)

  • Dauer der Zinsfestschreibung

  • Sicherheiten

Nicht zuletzt ist für den Zinssatz auch der Anbieter entscheidend. Denn jede Bank kalkuliert ihre Zinsen anders. Daher ist es immer sinnvoll, verschiedene Anbieter miteinander zu vergleichen.

 

Derzeit lassen sich Baufinanzierungen mit sehr guten Konditionen vereinbaren. Möglich sind Zinssätze zwischen einem und zwei Prozent. Je nach Situation lässt sich der Immobilienerwerb sogar mit einem Zins unter einem Prozent realisieren.

Eigenkapital ist ein wichtiger Faktor für das Budget und den Zinssatz

Umso höher das Eigenkapital, desto günstiger ist die Immobilienfinanzierung. Denn je mehr eigene finanzielle Mittel die Kreditnehmer einbringen können, desto niedriger ist ihr Kapitalbedarf gegenüber der Bank. Somit benötigen sie nicht nur ein geringeres Darlehen für ihr Eigenheim. Auch sinkt das Verhältnis zwischen Objektwert und Kapitalbedarf. Denn bei einem hohen Bedarf an Fremdkapital steigt für die Bank das Risiko. Daher erhalten Antragsteller, die viel Eigenkapital vorweisen können, bessere Konditionen und einen günstigeren Zinssatz.

Als Eigenkapital gelten alle Geldmittel, die für den Immobilienerwerb oder Hausbau aufgewendet werden können. Also Kapital auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten, Wertpapiere, Sparbücher und Bausparverträge.

Neben den günstigeren Zinsen, wirkt sich das Eigenkapital auch auf das Budget aus. Denn die Kreditnehmer haben mehr Geld zur Verfügung, das sie für den Kauf oder Bau ihrer Immobilie aufbringen können. Experten empfehlen zudem, mindestens die Bau-/Kaufnebenkosten mit eigenen Geldmitteln decken zu können. Dann muss lediglich der Kauf- oder Baupreis des Eigenheims finanziert werden.

Die Höhe der Annuität: monatliche Belastung exakt feststellen

Eine klassische Immobilienfinanzierung in Form eines Annuitätendarlehens setzt sich aus zwei Komponenten zusammen: dem Tilgungs- und dem Zinsanteil. Die Zinsen sind die Gebühren der Bank für die Bereitstellung des Kapitals. Sie lassen sich nur indirekt beeinflussen indem der Bank beispielsweise Sicherheiten geboten werden oder mehr Eigenkapital zum Einsatz kommt. Die Tilgung hingegen wird für die Rückzahlung der Kreditschuld aufgewendet. Dafür vereinbaren die Kreditnehmer mit der Bank einen anfänglichen Tilgungssatz. Dieser legt sozusagen die Startposition ihrer Rückzahlung fest – zum Beispiel zwei Prozent. Bei einem 100.000 Euro Darlehen würden sie zu Beginn 2.000 Euro im Jahr, etwa 166 Euro im Monat aufwenden, um ihre Schuld zu tilgen. Zuzüglich der Zinsen. Währenddessen bleibt ihre Kreditrate immer gleich.

 

Mit der Zeit verändert sich die Zusammensetzung der Rate. Die Zinsen sinken, da die Restschuld abnimmt. Dadurch erhöht sich der Tilgungsanteil und es wird mehr Geld zurückbezahlt als für die Gebühren aufgewendet. Die Rate bleibt allerdings immer gleichhoch - solange die Zinsbindung andauert.

 

Da diese beiden Komponenten bereits zu Vertragsbeginn feststehen, lässt sich die monatliche Belastung der Kreditnehmer exakt festlegen. Denn sie wissen, wie hoch ihre Zinsen sind. Und können die Tilgung ihren Möglichkeiten entsprechend festlegen. Wählen sie anfangs einen hohen Tilgungssatz, zahlen sie ihr Darlehen schneller ab. Dafür fällt die monatliche Kreditrate höher aus. Möchten sie die monatliche Belastung hingegen senken, setzen sie einen niedrigeren Tilgungssatz an.

Einige Anbieter ermöglichen einen flexiblen Tilgungssatzwechseln. Damit lässt sich die Höhe der Tilgung und damit die monatliche Kreditrate individuell anpassen.

Der Baufin-Experten Haushaltsrechner

Der Budgetrechner unterstützt Sie dabei, herauszufinden, wie viel Haus Sie sich leisten können. Anhand einiger Angaben wie Ihrem Eigenkapital, der Sollzinsbindung, dem Tilgungssatz und Ihrer gewünschten monatlichen Rate ermittelt er auf Grundlage des Standorts der Immobilie den maximalen Kaufpreis und den möglichen Zinssatz. So können Sie nach Eingabe nur weniger Informationen ermittelt, was Ihr Eigenheim kosten darf und welche Nebenkosten auf Sie zukommen.

Die Nebenkosten beim Hauskauf und Immobilienerwerb

Neben dem Kaufpreis fallen beim Erwerb oder Kauf einer Immobilie immer Nebenkosten an, die den Geldbedarf in die Höhe treiben. Diese Kosten haben keinen materiellen Gegenwert, weshalb sie von den Banken regulär nicht übernommen werden. Lediglich ein 110-Prozent-Darlehen sieht vor, dass auch die Nebenkosten durch den Kredit finanziert werden. Diese Darlehen sind jedoch sehr teuer und setzen strenge Annahmerichtlinien voraus. Daher sollten die Bau- oder Kaufnebenkosten immer mit Eigenkapital gedeckt werden und sind entsprechend beim Budget zu berücksichtigen.

Zu den Nebenkosten gehören:

  • Maklerprovision

  • Notargebühren und Grundbucheintrag

  • Grunderwerbssteuer

  • Weitere Zusatzkosten wie Erschließungskosten beim Neubau

Die Nebenkosten werden von unserem Budgetrechner automatisch anhand des Standorts der Immobilie ermittelt.

Grunderwerbsteuer abhängig vom Standort

Die Grunderwerbssteuer ist Ländersache. Deren Höhe ist somit davon abhängig, wo die Immobilie erbaut wird. Bauherren in Bayern und Sachsen zahlen die niedrigste Grunderwerbssteuer. Den höchsten Anteil zahlen Hauskäufer in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen und im Saarland.

Bundesland

Grunderwerbsteuer

Baden-Württemberg

5,0 Prozent

Bayern

3,5 Prozent

Berlin

6,0 Prozent

Brandenburg

6,5 Prozent

Bremen

5,0 Prozent

Hamburg

4,5 Prozent

Hessen

6,0 Prozent

Mecklenburg-Vorpommern

6,0 Prozent

Niedersachsen

5,0 Prozent

Nordrhein-Westfalen

6,5 Prozent

Rheinland-Pfalz

5,0 Prozent

Saarland

6,5 Prozent

Sachsen

3,5 Prozent

Sachsen-Anhalt

5,0 Prozent

Schleswig-Holstein

6,5 Prozent

Thüringen

6,5 Prozent

Notarkosten im Budgetrechner

Des Weiteren berücksichtigt der Budgetrechner bei den Nebenkosten die Notarkosten und die Grundbucheintragung. Die Kosten für den Notar orientieren sich an der Höhe des Kaufpreises und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz verankert. Grob belaufen sie sich auf etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

 

Zusätzlich fallen Gebühren für die Eintragung im Grundbuch an. Diese betragen rund 0,5 Prozent des Kaufpreises. Somit sind im Budgetrechner 2 bis 2,5 Prozent Nebenkosten für Notar und Grundbucheintragung zu berücksichtigen.

Optional: Maklerkosten für die Vermittlung der Immobilie

Wird ein Grundstück oder eine Immobilie erworben, ist meist ein Makler beteiligt. Und dieser verlangt nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, für die Vermittlung eine Courtage. 2020 verabschiedete die Bundesregierung ein Gesetz, aus dem hervorgeht, dass sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen müssen. Somit trägt seit dem 23.12.2020 jede Partei die Kosten je zur Hälfte.

 

Die Höhe der Maklerprovision unterscheidet sich je nach Bundesland und Region. Üblich sind folgende Sätze innerhalb der jeweiligen Länder:

Bundesland

Grunderwerbsteuer

Baden-Württemberg

7,14 Prozent

Bayern

7,14 Prozent

Berlin

7,14 Prozent

Brandenburg

7,14 Prozent

Bremen

5,95 Prozent

Hamburg

6,25 Prozent

Hessen

5,95 Prozent

Mecklenburg-Vorpommern

5,95 Prozent

Niedersachsen

7,14 Prozent

Nordrhein-Westfalen

7,14 Prozent

Rheinland-Pfalz

7,14 Prozent

Saarland

7,14 Prozent

Sachsen

7,14 Prozent

Sachsen-Anhalt

7,14 Prozent

Schleswig-Holstein

7,14 Prozent

Thüringen

7,14 Prozent

Welche anderen Faktoren können das Budget für den Kauf beeinflussen?

Ein wichtiger Faktor für das Budget eines Bau- oder Kaufvorhabens ist das Einkommen. Denn dieses entscheidet darüber, wie hoch die monatliche Rate ausfallen darf. Dazu gehört der Lohn, aber auch Leistungen aus Versicherungen und Renten, sowie Miet- und Pachteinnahmen. Diesen Einnahmen sind die regelmäßigen Ausgaben gegenüberzustellen: Nebenkosten, Versicherungen, Abonnements, Handyverträge etc. Außerdem die Lebenshaltungskosten. Diese lassen sich am besten ermitteln, indem ein Haushaltsbuch geführt wird. Die Differenz zwischen Einnahmen und aller Ausgaben ergibt die maximale Kreditrate. Wir empfehlen jedoch, diese nicht komplett auszuschöpfen, um noch genügend finanziellen Spielraum bei unvorhergesehenen Ereignissen zu haben.

 

Ferner spielt auch die Immobilie selbst eine entscheidende Rolle. Insbesondere beim Hauskauf ist sicherzustellen, dass diese in einem angemessenen Zustand zum Kaufpreis ist. Einerseits erwartet die Bank einen reellen Gegenwert zu dem zur Verfügung gestellten Kapital. Andererseits können Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen das Budget erheblich belasten. Sollten sich bereits vor dem Kauf mögliche Maßnahmen abzeichnen, sind die Aufwendungen dafür zwingend bei der Budgetplanung zu berücksichtigen.

Zusätzliche Tipps, wie Sie Ihr Budget für den Hauskauf erhöhen können

  • Staatliche Förderungen prüfen: Sowohl für den Neubau wie auch das Sanieren einer Bestandsimmobilie gibt es eine breite Fülle an Förderungen. Ein zinsgünstiges Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie Fördermittel des Bundesamtes für Wirtschafts- und Ausfuhrkontrolle für energetisches Wohnen und Bauen. Fördergelder und günstige Kredite stocken das Budget deutlich auf.

  • Sparen bei der Bemessungsgrundlage: Wenn Sie ein Haus kaufen, lassen Sie mobiles Inventar im Kaufvertrag einzeln aufführen. Denn dieses gilt nicht als Bestandteil der Immobilie, wird jedoch, wenn nicht explizit aufgeführt, als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer herangezogen.

  • Prüfen Sie Ihr Eigenkapital: Mit Eigenkapital erhöhen Sie nicht nur das Budget für Ihre Immobilie. Sie senken auch den Zinssatz und können bessere Konditionen mit der Bank aushandeln. Eigenkapital können Sie in erster Linie aus Ersparnissen beziehen. Eventuell besteht aber auch die Option einer vorzeitigen Erbschaft zu Lebzeiten oder Familienmitglieder um einen günstigen Privatkredit zu bitten.

Am wichtigsten ist, dass Sie Ihr Budget realistisch planen. Ihre Kreditrate sollte nie so hoch angesetzt sein, dass sie zu finanziellen Engpässen führen kann. Denn eine Baufinanzierung läuft für viele Jahre und muss heute wie auch in der Zukunft bezahlbar sein. Berücksichtigen Sie bei ihrer Planung, dass Ihr Einkommen sich verringern könnte oder zusätzliche Ausgaben anfallen. Unsere Experten helfen Ihnen gerne dabei, Ihr Budget für das Eigenheim bedarfsgerecht und realistisch zu ermitteln.

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