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KfW-Darlehen bei der Baufinanzierung

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 02.06.21

Das Wichtigste zur KfW-Darlehen im Überblick

  • Ein KfW-Darlehen ist ein zweckgebundener Kredit, der sich durch niedrige Zinsen und Fördergelder auszeichnet.

  • Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) setzt als staatliche Förderbank die Ziele des Staates in Bezug auf Umweltschutz und Wohnraumbeschaffung um.

  • Förderfähig sind verschiedene Maßnahmen rund um energieeffizientes Bauen, Umweltschutz, Barrierefreiheit und Einbruchsicherheit.

  • KfW-Kredite werden sowohl für Neubauten wie auch für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen an Bestandsimmobilien vergeben.

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Was ist ein KfW-Darlehen?

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine staatliche Förderbank. Sie dient dazu, die Ziele des Staates in Bezug auf Wohnraumbau und Umweltschutz umzusetzen. Dafür vergibt das Kreditinstitut Darlehen und Förderungen für den Bau von Wohnraum und energieeffiziente Immobilien. Außerdem für das barrierefreie und einbruchsichere Wohnen.

Die Förderungen der Kreditanstalt sehen in erster Linie zinsgünstige Darlehen für Baufinanzierungen und Immobilienfinanzierungen vor. Dabei liegt der Sollzins in der Regel unter dem Marktzins. Außerdem können je nach Förderprogramm auch Direktzuschüsse und Tilgungszuschüsse vorgesehen sein. Letzteres bedeutet, die zurückzubezahlende Summe fällt geringe aus, womit sich die Laufzeit verkürzt.

Mit einem KfW-Darlehen werden keine kompletten Immobilienfinanzierungen getätigt. Stattdessen stellen sie eine Ergänzung zum Baukredit dar. Entscheidend für die Förderung ist, dass die Bauherren oder Eigenheimbesitzer Voraussetzungen erfüllen. Zum Beispiel muss ihre Immobilie als KfW-Energieeffizienzhaus bestimmte Energiewerte erreichen. Welche Bedingungen im Detail zur erfüllen sind, ist von dem jeweiligen Förderprogramm abhängig.

Förderprogramme der KfW für Baufinanzierung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet eine Reihe von Förderprogrammen für zukünftige Eigenheimbesitzer. Diese decken vier wichtige Bereiche ab: Wohnraumbau, Energieeffizienz und Umweltschutz, Barrierefreiheit und Einbruchsicherheit.

Förderung von Wohnungseigentum

Das KfW-Wohneigentumsprogramm unterstützt Privatpersonen beim Bau oder Erwerb von Eigentum oder Anteilen an Genossenschaften, die sie selbst nutzen. Immobilienkäufer und Bauherren können ein zinsgünstiges KfW-Darlehen bis zu 100.000 Euro beantragen.

Energieeffizientes Bauen und Wohnen

Es gibt diverse Förderungen, die das energieeffiziente Bauen und Wohnen unterstützen. Sowohl für Neubauten wie auch für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Darunter das KfW-Programm 153 mit einem Förderkredit bis 120.000 Euro und 30.000 Tilgungszuschuss für Immobilien, die zum KfW-Energieeffizienzhaus (um)gebaut werden. Auch einzelne Maßnahmen wie der Einbau einer Heizung mit erneuerbarer Energie oder Solaranlagen sind förderfähig.

Altersgerechter Umbau

Immobilienerwerber und Bauherren, die das Eigenheim altersgerecht (um)bauen möchten, können dafür bei der KfW ein zinsgünstiges Darlehen beantragen. Bis zu 50.000 Euro und Zuschüsse von 6.250 Euro für den Abbau von Barrieren sind möglich.

Einbruchschutz

Neben der Barrierefreiheit unterstützt die Kreditanstalt den Einbruchschutz. Im Rahmen dessen vergibt sie Kredite bis 50.000 Euro und Zuschüsse bis 1.600 Euro.

Baukindergeld

Die Frist für die Beantragung des Baukindergelds für jungen Familien mit kindergeldberechtigten kindern unter 18 Jahren endet am 31.12.2023. Aktuell dürfen nur noch laufende Bauprojekte bzw. abgeschlossene Bauprojekte bis 6 Monate nach Einzug eingereicht werden. Die Frist für neue Kaufverträge endete am 31.03.2021. Der Zuschuss liegt bei 12.000 Euro je Kind (10 Jahre lang 1.200 Euro). Voraussetzung dafür ist, dass das Haushaltseinkommen maximal 90.000 Euro für das erste Kind bzw. zzgl. 15.000 Euro für jedes weitere Kind beträgt.

Wie funktioniert ein KfW-Kredit?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet zwei verschiedene Formen der Förderung: zinsgünstige Kredite und Zuschüsse. Letzteres unterteilt sich in Zulagen und Tilgungszuschüsse. Eine Zulage wird direkt an den Immobilienbesitzer ausbezahlt. Ein Tilgungszuschuss hingegen verringert die Restschuld seines Kredits. Der KfW-Kredit unterscheidet sich mit wenigen Ausnahmen kaum von einer klassischen Finanzierung. Das KfW-Darlehen für Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit. Die Finanzierung darf somit nur für die entsprechenden Maßnahmen des Förderprogramms (energieeffizientes Bauen, Einbruchschutz etc.) genutzt werden. Bei Vertragsabschluss wird eine Sollzinsbindung vereinbart. Dabei handelt es sich um den Zeitraum, in dem die Zinshöhe und alle vereinbarten Konditionen unverändert bestehen bleiben. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist bleibt häufig eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Vorsicht: Ist die Sollzinsbindung abgelaufen, muss der Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung die marktüblichen Zinsen bezahlen. Je nachdem wie sich das Zinsniveau entwickelt, kann die finanzielle Belastung ansteigen.

Tipp: In Zeiten des Niedrigzinses raten Experten dazu, eine lange Zinsbindungsfrist zu vereinbaren.

Das KfW-Darlehen wird über die Bank beantragt, welche die Hauptfinanzierung zur Verfügung stellt. Dabei fällt das Darlehen der Kreditanstalt häufig niedriger aus als die Kreditsumme der Hauptfinanzierung. Ist der KfW-Kredit höher als 30.000 Euro, erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch. Von Vorteil ist allerdings, dass die Hauptbank dabei den ersten Platz einnimmt und das KfW-Darlehen nachrangig besichert wird. Gläubiger dafür ist ebenfalls die durchleitende Bank.

Wichtig: Das Darlehen ist immer vor Baubeginn zu beantragen. Wurde die geplante Maßnahme bereits umgesetzt, entfällt die Förderberechtigung.

Sondertilgungen und tilgungsfreie Anlaufjahre

Die KfW bietet ihren Kreditnehmern je nach Förderprogramm tilgungsfreie Anlaufjahre. Das bedeutet, sie zahlen während dieses Zeitraums lediglich Zinsen. Die Tilgung erfolgt erst zu einem späteren Zeitpunkt. Auf diese Weise lässt sich die Doppelbelastung während der Bauphase senken. Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen, welche die Kreditnehmer außerplanmäßig erbringen können. Dadurch reduzieren sie die Restschuld und die Laufzeit des Kredits. Klassische Banken ermöglichen ihren Kunden einen bestimmten Prozentsatz der Darlehenssumme kostenfrei zu tilgen. Nicht aber die KfW. Sondertilgungen sind bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau nicht vorgesehen. Es ist lediglich möglich, die gesamte Darlehenssumme vorzeitig abzulösen. Allerdings gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Vor- und Nachteile der KfW-Darlehen bei Baufinanzierung

Die KfW-Darlehen unterscheiden sich mit Ausnahme weniger Punkte kaum von einer klassischen Baufinanzierung. Die Kreditnehmer zahlen monatliche Raten, womit sie ihre Schuld tilgen und für die Gebühren (Zinsen) aufkommen. Jedoch bietet die Kreditanstalt gegenüber normalen Finanzierungen einige Vorteile. Allerdings auch Nachteile, die bei einer Bau- oder Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen sind.

    Vorteile

  • Günstige Zinsen: Der Zinssatz eines KfW-Darlehens liegt im Regelfall unter dem üblichen Marktzins

  • KfW-Zuschüsse: Je nach Förderprogramm erhalten die Immobilienbesitzer einmalige Tilgungs- oder Direktzuschüsse

  • Tilgungsfreie Anlaufjahre: Für ein bis fünf Jahre zahlen die Kreditnehmer lediglich die Zinsen des Darlehens und müssen noch keine Tilgung erbringen

    Nachteile

  • Voraussetzungen und Bestimmungen: Um förderfähig zu sein, müssen die Bauherren bestimmte Voraussetzungen erfüllen und ihr Haus nach KfW-Standards errichten

  • Wenig Flexibilität: Die KfW-Darlehen bieten wenig Flexibilität. Die Tilgung lässt sich nicht verändern und die Bank sieht keine kostenlosen Sondertilgungen vor

  • Zinsbindung: KfW-Darlehen gibt es mit einer Zinsbindung von maximal zehn Jahren. In Zeiten des Niedrigzinses sind allerdings längere Zinsbindungsfristen sinnvoll

Der Zinssatz eines KfW-Darlehens liegt im Regelfall unter dem üblichen Marktzins. Hinzu kommt, dass einige Förderprogramme Zuschüsse vorsehen. Beispielsweise die Reduzierung der Restschuld. Allerdings bietet ein KfW-Kredit nicht nur Vorteile. Denn um die Förderungen zu erhalten, müssen die Immobilienbesitzer viele Bestimmungen erfüllen. Mitunter in Bezug auf die Baumaterialien, um die geforderten Energiewerte erreichen zu können. Dadurch kann ein erheblicher finanzieller Mehraufwand entstehen. Da die Kreditanstalt gegenüber den üblichen Marktzinsen derzeit nur geringfügig bessere Konditionen bietet, sind Bauherren und Immobilienerwerber nicht auf deren Finanzmittel angewiesen.

Lohnt sich ein KfW-Darlehen bei der Baufinanzierung?

Pauschal lässt sich nicht sagen, ob sich ein KfW-Darlehen lohnt. Bauherren, die ein KfW-Energieeffizienzhaus errichten möchten, profitieren von der Förderung. Wer hingegen nicht von Beginn an die Absicht hatte, die Energiewerte zu erreichen, muss meist eine hohe Summe zusätzlich investieren, um die Voraussetzungen zu erfüllen. Das kann dazu führen, dass die Bauqualität abnimmt oder die Immobilie nicht mehr bezahlbar ist. Da der Zins derzeit im Allgemeinen auf einem niedrigen Niveau liegt, kann auch eine klassische Finanzierung in Betracht gezogen werden. Diese sieht weniger Bestimmungen vor und fordert in den meisten Fällen keinen merklich höheren Zinssatz. Allerdings entfallen dann etwaige Zuschüsse.

KfW-Darlehen sind sinnvoll, wenn Bauherren alle Vor- und Nachteile abwägen. Wenn sie von Beginn an alle Aspekte der Baufinanzierung berücksichtigen und sicherstellen, dass ihre Immobilie trotz möglichem Mehraufwand bezahlbar ist. Zu beachten ist außerdem, dass KfW-Kredite eine Zinsbindung von maximal zehn Jahren vorsehen. Um das freie Baudarlehen möglichst analog zur Kreditanstalt zu gestalten, muss die Laufzeit entsprechend angepasst werden. Andernfalls kann es Probleme bei der Umschuldung geben. Daher empfehlen sich KfW-Darlehen nur, wenn eine Zinsbindung von zehn Jahren angestrebt wird oder der Hauptkreditgeber eine Option zur Umschuldung anbietet.

Gemeinsam finden wir die passende Finanzierung für Ihre Immobilie

Eine Baufinanzierung muss zur persönlichen Lebenssituation und den zukünftigen Plänen passen. Die KfW-Darlehen bieten viele Vorteile, um energieeffizient, altersgerecht und einbruchsicher zu bauen. Allerdings sind diese Kredite wenig flexibel. Und der günstige Zins liegt derzeit nur gering unter den marktüblichen Zinssätzen. Ob sich eine Finanzierung bei der Kreditanstalt somit lohnt, muss individuell geprüft werden. Unsere Experten beraten Sie gerne zu den Förderprogrammen der Kreditanstalt. Gemeinsam finden wir heraus, ob ein Darlehen bei dem Institut für Sie infrage kommt oder ob eine klassische Finanzierung für Ihr Bauvorhaben ratsamer ist. Dafür können wir auf über 450 Partnerbanken zugreifen, um die passende Immobilienfinanzierung für Sie zu finden.

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Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 02.06.21

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