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KfW Baufinanzierung: Staatliche Förderung mit günstigen Zinsen

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Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 13.07.2022

Das Wichtigste zum KfW-Kredit im Überblick

  • Ein KfW-Kredit ist ein zweckgebundenes Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau. Die KfW Zinssätze sind günstiger als die Zinsen bei der Hausbank.

  • KfW-Darlehen werden für Neubauten sowie für Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen an Bestandsimmobilien vergeben. Die KfW übernimmt in der Regel nicht die gesamte Finanzierung. Der KfW-Kredit ist eine Beimischung für Ihre Bau- oder Immobilienfinanzierung.

  • Eine KfW-Anschlussfinanzierung ist in bestimmten Situationen möglich. Sie wird gewährt, wenn die Sollzinsbindung eines KfW-Darlehens aufläuft und die Vertragslaufzeit für den KfW-Kredit weiterläuft. Für die Umschuldung einer Baufinanzierung erhalten Sie keine Anschlussfinanzierung über die Kreditanstalt.

  • Die KfW setzt als staatliche Förderbank die Ziele des Staates in Bezug auf Umweltschutz und Wohnraumbeschaffung um. Förderfähig sind verschiedene Maßnahmen rund um energieeffizientes Bauen, Umweltschutz, Barrierefreiheit, Einbruchsicherheit sowie Wohneigentum für natürliche Personen.

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Was ist ein KfW-Darlehen?

Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine staatliche Förderbank. Sie dient dazu, die Ziele des Staates in Bezug auf Wohnraumbau und Umweltschutz umzusetzen. Das Kreditinstitut vergibt Darlehen mit günstigem KfW-Zinssatz für den Bau von Wohnraum und Immobilien. Gefördert werden Projekte für energieeffizientes Bauen oder Sanieren sowie Wohneigentum für Familien.

 

Die Förderungen der Kreditanstalt sehen in erster Linie zinsgünstige Darlehen vor. Der KfW-Zins liegt in der Regel unter dem Marktzins. Je nach Förderprogramm gibt es zusätzlich Direktzuschüsse und Tilgungszuschüsse. Bei einem KfW-Tilgungszuschuss übernimmt die Förderbank einen  Betrag der Darlehenstilgung. Für den Kreditnehmer reduziert sich die Summe des zurückzuzahlenden Kredits. Die Laufzeit des Darlehens verkürzt sich und Sie sind schneller schudenfrei.

 

Das KfW-Darlehen ist keine komplette Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierungen. Es dient als Ergänzung zum Baukredit. Ihr durschnittlicher Zinssatz wird durch den KfW-Zins günstiger. Entscheidend für die Förderung ist, dass die Bauherren oder Eigenheimbesitzer Voraussetzungen erfüllen. Zum Beispiel muss die Immobilie als KfW-Energieeffizienzhaus definierte Energiewerte erreichen. Welche Bedingungen im Detail, hängt vom gewünschten Förderprogramm ab.

Förderprogramme der KfW für Baufinanzierung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet eine Reihe von Förderprogrammen für zukünftige Eigenheimbesitzer. Diese decken vier Bereiche ab: Wohnraumbau, Energieeffizienz und Umweltschutz, Barrierefreiheit und Einbruchsicherheit.

Förderung von Wohnungseigentum

Das KfW-Wohneigentumsprogramm unterstützt Privatpersonen beim Bau oder Erwerb von Eigentum. Ebenso wird der Kauf von selbstgenutzten Anteilen an Genossenschaften gefördert. Immobilienkäufer und Bauherren erhalten für diesen Zweck ein zinsgünstiges KfW-Darlehen bis zu 100.000 Euro.

Energieeffizientes Bauen und Wohnen

Diverse KfW- Förderungen gibt es für energieeffizientes Bauen und Wohnen. Fördermittel gibt es für den Neubau einer Immobilie sowie für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu einem Effizienzhaus. Das KfW-Programm 270 richtet sich an Anlagen zur Erzeugung von Strom und Wärme (bspw. Photovoltaik). Die Förderung beträgt bis zu 100 Prozent der Investitionskosten. Die Programme 261 und 262 zielen auf die Sanierung oder den Bau eines Energieeffizienhauses. KfW-Kredite bis zu einer Höhe von 150.000 Euro mit einem günstigen KfW-Zinsatz werden dafür gewährt. Zusätzlich gibt es Tilgungszuschüsse von 12,5 Prozent, in Ausnahmen bis zu 50 Prozent.

Altersgerechter Umbau

Wer das Eigenheim altersgerecht umbaut oder neu baut erhält eine Bundesförderung. Bis zu 50.000 Euro KfW-Baufinanzierungskredit sowie 6.250 Euro Zuschuss sind für solche Einzelmaßnahmen vorgesehen. Voraussetzung für den Förderkredit ist die Barrierefreiheit.

Einbruchschutz

Neben der Barrierefreiheit unterstützt die Kreditanstalt den Einbruchschutz. Im Rahmen dessen vergibt sie Kredite bis 50.000 Euro und Zuschüsse bis 1.600 Euro.

Baukindergeld

Junge Familien mit kindergeldberechtigten Kindern unter 18 Jahren erhalten Baukindergeld. Der Zuschuss liegt bei 12.000 Euro je Kind (zehn Jahre lang 1.200 Euro). Voraussetzung ist ein Haushaltseinkommen von maximal 90.000 Euro pro Kind plus 15.000 Euro für jedes weitere Kind.

Wie funktioniert ein KfW-Kredit?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet zwei Formen der Förderung: zinsgünstige Kredite und Zuschüsse. Letzteres unterteilt sich in Zulagen und Tilgungszuschüsse. Eine Zulage wird direkt an den Immobilienbesitzer ausbezahlt. Ein Tilgungszuschuss verringert die Restschuld seines Kredits. Der KfW-Förderkredit unterscheidet sich mit wenigen Ausnahmen nicht von einer klassischen Finanzierungmit einem Annuitätendarlehen. Der KfW-Zinssatz ist jedoch deutlich günstiger.

 

Das KfW-Darlehen ist ein zweckgebundener Kredit. Es ist ausschließlich für die Maßnahmen des Förderprogramms (energieeffizientes Bauen, Einbruchschutz und so weiter). Bei Vertragsabschluss vereinbaren die Vertragspartner eine Sollzinsbindung und eine Vertragslaufzeit. Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, in dem Zinshöhe und Konditionen unverändert bleiben. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist wird die bestehende Restschuld neu finanziert.

 

Vorsicht: Für die Anschlussfinanzierung bezahlt der Kreditnehmer die marktüblichen Zinsen. Je nach Entwicklung des Zinsniveaus steigt die finanzielle Belastung an. Die KfW-Anschlussfinanzierung über einen KfW-Förderkredit ist in einem begrenzten Rahmen möglich.

Tipp: In Zeiten des Niedrigzinses raten Experten, eine lange Zinsbindungsfrist zu vereinbaren. Eine Prognose über die Zinsentwicklung ist schwierig.

Der KfW-Kredit wird über die Bank beantragt, welche die gesamte Baufinanzierung begleitet. Das Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau ist ein Bestandteil der Hauptfinanzierung. Beträgt die Darlehenssumme mehr als 30.000 Euro, erfolgt eine Eintragung ins Grundbuch. Die Hauptbank nimmt den ersten Rank ein, das KfW-Darlehen ist nachrangig besichert. Gläubiger des KfW-Darlehens ist ebenfalls die durchleitende Bank.

Wichtig: Ein Förderdarlehen ist vor Baubeginn zu beantragen. Die Förderberechtigung entfällt, sobald die geplante Maßnahme umgesetzt wurde.

Sondertilgungen und tilgungsfreie Anlaufjahre

Die KfW bietet ihren Kreditnehmern je nach Förderprogramm tilgungsfreie Anlaufjahre. Während dieses Zeitraums zahlen Sie lediglich Zinsen. Die Tilgung beginnt zu einem späteren Zeitpunkt. Auf diese Weise lässt sich eine Doppelbelastung während der Bauphase reduzieren oder vermeiden.

 

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen, die außerplanmäßig erfolgen. Sie reduzieren die Restschuld und die Laufzeit des Kredits. Klassische Banken ermöglichen ihren Kunden einen definierten Prozentsatz der Darlehenssumme kostenfrei zu tilgen. Bei einem KfW-Kredit gibt es keine Sondertilgungen. Sie haben jedoch die Option, das gesamte Darlehen zurückzuzahlen. In diesem Fall fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Vor- und Nachteile der KfW-Darlehen bei Baufinanzierung

Die KfW-Darlehen unterscheiden sich mit Ausnahme weniger Punkte kaum von einer klassischen Baufinanzierung. Die Kreditnehmer zahlen monatliche Raten, womit sie ihre Schuld tilgen und für die Gebühren (Zinsen) aufkommen. Jedoch bietet die Kreditanstalt gegenüber normalen Finanzierungen einige Vorteile. Allerdings auch Nachteile, die bei einer Bau- oder Immobilienfinanzierung zu berücksichtigen sind.

    Vorteile

  • Günstige Zinsen: Der Zinssatz eines KfW-Darlehens liegt im Regelfall unter dem üblichen Marktzins.

  • KfW-Zuschüsse: Je nach Förderprogramm erhalten die Immobilienbesitzer einmalige Tilgungs- oder Direktzuschüsse.

  • Tilgungsfreie Anlaufjahre: Für ein bis fünf Jahre zahlen die Kreditnehmer lediglich die Zinsen. Die Tilgung des Darlehens beginnt zu einem späteren Zeitpunkt.

    Nachteile

  • Voraussetzungen und Bestimmungen: Um förderfähig zu sein, erfüllen Sie als Bauherr bestimmte Voraussetzungen. Sie müssen ihr Haus nach KfW-Standards errichten.

  • Wenig Flexibilität: Die KfW-Darlehen bieten wenig Flexibilität. Die Tilgung lässt sich nicht verändern und die Bank sieht keine kostenlosen Sondertilgungen vor.

  • Zinsbindung: KfW-Darlehen gibt es mit einer Zinsbindung von maximal zehn Jahren. In Zeiten des Niedrigzinses sind längere Zinsbindungsfristen sinnvoll.

Der KfW-Zinssatz liegt im Regelfall unter dem üblichen Marktzins. Hinzu kommt, dass einige Förderprogramme Zuschüsse vorsehen. Beispielsweise die Reduzierung der Restschuld. Allerdings bietet ein KfW-Kredit nicht nur Vorteile. Um die Förderungen zu erhalten, müssen Immobilienbesitzer  Bestimmungen erfüllen. Mitunter in Bezug auf die Baumaterialien, um die geforderten Energiewerte zu erreichen. Hierdurch kann ein erheblicher finanzieller Mehraufwand entstehen. Sie sollten die Vor- und Nachteile des KfW-Darlehens miteinander vergleichen, damit keine höheren Kosten anfallen.

Lohnt sich ein KfW-Darlehen bei der Baufinanzierung?

KfW-Darlehen sind sinnvoll, wenn Bauherren alle Vor- und Nachteile abwägen. Daher lässt sich die Frage nicht pauschal mit Ja oder Nein beantworten. Wer ohnehin ein KfW-Energieeffizienzhaus plant und baut, profitiert von der Förderung. Wer die Standards in der Planung nicht vorgesehen hat, dem drohen hohe Investitionskosten, um die KfW-Standards zu erreichen.

 

Die monetäre Rechnung ist simpel: Sind die Ersparnisse durch den günstigen KfW-Zins und die Tilgungszuschüsse höher als die zusätzlichen Investitionskosten? Falls ja, steht der Nutzung der Förderung nichts im Wege. Falls nein, können Sie noch weitere Faktoren berücksichtigen: Welche Ersparnis habe ich langfristig durch ein Energie Effizienshaus? Welche Beitrag leiste ich für Umwelt? Wieviel Energie verbraucht mein Haus?

Bei einer bestehenden Immobilie stellt sich die Frage: Welche Kosten fallen durch umbauen oder sanieren an? Wie hoch ist die Energie Ersparnis nach den Einzelmaßnahmen?

KfW-Anschlussfinanzierung: In welchen Situationen ist das möglich?

Bei einer KfW-Anschlussfinanzierung profitieren Sie ebenfalls von günstigen KfW-Zinssätzen. Viele Baufinanzierungen besitzen eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit ist eine Prolongation oder Umschuldung notwendig. Besonders attraktiv wäre eine Anschlussfinanzierung bei der KfW - allerdings geht das nicht in jeder Situation.

 

Sie besitzen eine 'normale' Baufinanzierung beispielsweise bei Ihrer Hausbank? Dann ist eine Umschuldung durch ein KfW-Darlehen nach Ablauf der Zinsbindung nicht möglich. Die KfW sieht keine Kredite für diesen Zweck vor.

 

Die Anschlussfinanzierung mit der KfW ist möglich, wenn:

  1. Die Anschlussfinanzierung für einen bestehenden KfW-Kredit benötigt ist
  2. Bei diesem Kredit die Zinsbindung ausläuft
  3. Die Vertragslaufzeit für das KfW-Darlehen noch weiterläuft

In einer solchen Konstellation müssen Sie als Kreditnehmer prinzipiell nichts tun. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau wird Ihnen rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindung die neuen Konditionen mitteilen. Sie verlängern das Darlehen bei der KfW zu den neuen Konditionen oder wechseln zu einem anderen Kreditinstitut. Dieses Vorgehen enstpricht eher einer Prolongation als einer echten Anschlussfinanzierung. Die KfW ist zur Fortführung des Kredits verpflichtet, da die Vertragslaufzeit weiterläuft und lediglich die Zinsbindung endet.

 

Wenn Sollzinsbindung und Vertragslaufzeit gleichzeitig enden, ist keine KfW Anschlussfinanzierung möglich. Die Fortführung des Vertrags bei der KfW ist ausgeschlossen. Für die Anschlussfinanzierung bieten sich in diesem Fall normale Baufinanzierungen an. Beispielsweise bei der Bank, die die restliche Finanzierung Ihres Vorhabens begleitet. Dazu sind Sie jedoch nicht verpflichtet und Ihnen stehen sämtliche Optionen offen. Vergleichen Sie Zinsen und Konditionen unterschiedlicher Kreditinstitute miteinander. So finden Sie die bestmögliche Anschlussfinanzierung für Ihren KfW Kredit.

Gemeinsam finden wir die passende Finanzierung für Ihre Immobilie

Eine Baufinanzierung muss zu ihrer Lebenssituation und ihren zukünftigen Plänen passen. Die KfW-Darlehen bieten Vorteile für Alle, die energieeffizient, altersgerecht und einbruchsicher bauen. Der günstige KfW Zins liegt unter den marktüblichen Zinssätzen. Allerdings sind diese Kredite wenig flexibel. Ob sich eine Finanzierung bei der Kreditanstalt somit lohnt, muss individuell geprüft werden.

 

Unsere Experten beraten Sie gerne zu den Förderprogrammen der Kreditanstalt. Gemeinsam finden wir heraus, welches Darlehen beziehungsweise welcher Darlehensmix für Ihr Bauvorhaben ratsamer ist. Wir greifen dafür auf über 450 Partnerbanken zurück und finden die passende Immobilienfinanzierung für Sie.

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Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 02.06.21

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