Baufin-Experten

Was benötigt man für einen Baukredit?

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Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 05.12.2022

Das Wichtigste zum Baukredit im Überblick

  • Um einen Baukredit zu erhalten, müssen Sie der Bank unterschiedliche Dokumente einreichen und Informationen bereitstellen

  • Für die Darlehensbewilligung sind der Immobilienwert, die Höhe des Eigenkapitals und Ihre Bonität entscheidend

  • Mit unseren Checklisten wissen Sie, welche Unterlagen für Baukredite einzureichen sind und welche Fragen beim Finanzierungsgespräch geklärt werden sollten

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Was ist ein Baukredit?

Angesichts der für die meisten wohl größten Anschaffung ihres Lebens, kann kaum jemand ein Haus ohne eine Finanzierung erwerben. Ein Baukredit erfüllt auch Menschen ohne großem Vermögen den Wunsch von den eigenen vier Wänden. Mithilfe eines Baudarlehens über eine Bank kann das Haus direkt gekauft und mit monatlichen Raten abbezahlt werden. Und obwohl vieles möglich ist, sind die Hürden für einen Baukredit hoch. Um die Kreditwürdigkeit zu prüfen, müssen umfangreiche Unterlagen bei der Bank eingereicht und Auskünfte über den Kreditnehmer erteilt werden.

 

Bei uns erfahren Sie, welche genau das sind und erhalten noch eine Checkliste zur optimalen Vorbereitung auf erfolgreiche Finanzierungsgespräche.

Wie viel Einkommen brauchen wir für einen Baukredit?

Bevor Sie die Möglichkeit eines Baukredits von einer Bank überprüfen lassen, können Sie vorab selbst berechnen, ob bzw. inwieweit Ihr Einkommen für ein Darlehen ausreicht und Sie zahlungsfähig sind.

 

Grundsätzlich gilt: Die monatlichen Einkünfte sollten ausreichend hoch sein, um den Baukredit zurückzahlen zu können. Zudem sollte es stabil und regelmäßig fließen, weswegen Banken Hauskredite üblicherweise nur an Personen vergeben, die über ein festes Einkommen verfügen. Solvente Kreditnehmer profitieren zudem davon, dass Banken ihnen häufig aufgrund des geringeren Risikos besonders günstige Zinskonditionen anbieten.

 

Wie hoch das Einkommen für einen Baukredit sein muss, lässt sich nicht allgemeingültig beantworten. Als Faustregel hat sich diese „Hausnummer“ bewährt: Beträgt die Kreditrate höchstens 35 Prozent des Nettoeinkommens, ist die Baufinanzierung im Normalfall tragfähig.

 

Ein Beispiel: Verdient jemand 2.200 Euro netto und die Kreditrate für das neue Haus beträgt monatlich 880 Euro, würde das 40 Prozent der Einkünfte ausmachen. Hier reicht das Einkommen zur Baufinanzierung nicht aus. Erst bei einem höheren Nettoeinkommen ab 2.600 Euro wäre die Vorgabe erreicht, weniger als 35 Prozent für die Tilgung des Baukredits auszugeben.

 

Neben der Einkommenshöhe gibt es mit der Kreditrate eine zweite Möglichkeit, Zahlungsfähigkeit herzustellen. Natürlich ist es immer einfacher, wenn man als Kreditnehmer über ein möglichst hohes Einkommen aus Gehalt sowie zusätzlichen Einkünften verfügen kann. Wer dagegen durchschnittlich verdient, wählt die Rate für das Darlehen entsprechend niedriger und nimmt dafür längere Laufzeiten in Kauf.

 

Tipp: Mit unserem Budgetrechner können Sie ganz einfach Ihren finanziellen Spielraum  für die eigene Immobilie ausloten und danach realistisch einschätzen, was Sie sich leisten können. Um die optimale Kreditrate zu ermitteln, verwenden Sie einfach unseren Haushaltsrechner, der Ihnen bei der Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben hilft.

Die wichtigsten Unterlagen für den Baukredit

Welche Unterlagen die Bank von Ihnen für einen Baukredit benötigt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zunächst von Ihren finanziellen Voraussetzungen (Eigenkapital) sowie von den Immobilien selbst. Deshalb müssen beispielsweise Angestellte andere Unterlagen für den Baukredit einreichen als Selbstständige mit schwankenden Einnahmen. Auch bei einem Neubau sind andere Unterlagen erforderlich als etwa beim Umbau eines denkmalgeschützten Hauses, um den aktuellen Verkehrs- und Beleihungswert zu ermitteln. Grundsätzlich macht es bei der Antragstellung einen großen Unterschied, ob Sie in eine bestehende Immobilie einziehen oder ein Haus bauen wollen.

Checkliste: Unterlagen zur Immobilie

  • Kaufvertrag (Kopie)

  • Angaben zum Objekt (z. B. Exposé, Fotos)

  • Kosten, Baukostenberechnung (Architekt/-in, Bauträger)

  • Aktueller Auszug aus dem Grundbuch (Verkäufer/-in, Notar/-in, Grundbuchamt)

  • Flurkarte, Lageplan (Liegenschaftskataster)

  • Baupläne, Grundrisse (Bauamt, Bauträger, Architekt/-in, Makler/-in)

  • Wohn- und Nutzflächenberechnung

Unterlagen für den Hausbau

  • Baubeschreibung (Architekt/-in, Bauträger)

  • Bauantrag, Baugenehmigung (Bauamt)

  • Genehmigte Bauzeichnung, Bauzeichnungspläne

  • verschiedene Versicherungen: Rohbauversicherung, Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauleistungsversicherung, Bauhelfer-Unfallversicherung

Unterlagen für bestehende Immobilien:

  • verschiedene Versicherungen: Wohngebäudeversicherung, Brandversicherung, Elementarversicherung, Hausratversicherung, ggf. Photovoltaikversicherung

Checkliste Baukredit: Wichtige Unterlagen vom Kreditnehmer für den Banktermin

Einkommensnachweise des Kreditnehmers

  • Kontoverbindung

  • Eigenkapitalnachweis (z. B. Kontoauszüge, Wertpapiere, Bausparverträge)

  • unterschriebene SCHUFA-Selbstauskunft

  • Nachweis über weitere Kredite mit Kreditraten (z. B. Verträge und gegebenenfalls Kontoauszüge)

  • ggf. Nachweis zur privaten Krankenversicherung

  • Risikolebensversicherung

  • Restschuldversicherung

  • Nachweis zu weiteren Verpflichtungen wie Unterhaltsleistungen

  • Personalausweis/Reisepass

Angestellte benötigen zusätzlich noch diese Unterlagen bei der Beantragung eines Baukredits:

  • Gehalts-/Lohnabrechnung der letzten drei Monate

  • Bescheinigung des letzten Dezembergehaltes

  • letzter Einkommensteuerbescheid

  • aktuelle Renteninformationen

  • ggf. Nachweise zu privater oder betrieblicher Rente

Selbstständige, die nicht bilanzieren, reichen diese Unterlagen zur Baufinanzierung zusätzlich ein:

  • unterschriebene Jahresabschlüsse / Einnahmen-Überschuss-Rechnung der letzten zwei, drei Jahre

  • aktuelle Umsatzstatistiken / betriebswirtschaftliche Auswertungen (nicht älter als drei Monate)

  • Einkommenssteuerbescheide der letzten zwei, drei Jahre

Selbstständige, die bilanzieren benötigen diese Unterlagen für ein Baudarlehen:

  • Bilanzen der vergangenen drei Jahre

  • aktuelle Betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) (nicht älter als 3 Monate)

  • aktueller Auszug aus dem Handelsregister (nicht älter als 3 Monate)

  • wenn vorhanden: Gesellschaftervertrag

  • bei zusammenhängenden Gesellschaften: Verflechtungsübersicht

  • Einkommensteuererklärungen sowie -bescheide der vergangenen drei Jahre

  • ggf. Auszug aus dem Handelsregister

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Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 26.11.21

Baukredit Finanzierungsgespräch

In diesem Gespräch klären Sie mit Ihrer Bank, welchen Finanzierungsbedarf Sie haben. Sie erhalten also einen Überblick darüber, welche Kosten Sie beim Immobilienerwerb berücksichtigen müssen. Als informierter Kreditnehmer ergeben sich mindestens zwei Vorteile für Ihr Darlehen: Zum einen kommen all diejenigen schneller an eine Finanzierung, wenn sie gut vorbereitet und bereits mit allen notwendigen Unterlagen im Gepäck in das Beratungsgespräch gehen. Gerade bei begehrten Immobilien hat man auf diese Weise schnell einen Zeitvorsprung vor anderen Interessenten. Zum anderen läuft das Gespräch mehr auf Augenhöhe, wenn man weiß, worauf es ankommt. Unsere Checkliste mit Fragen hilft Ihnen dabei, sich auf das Finanzierungsgespräch optimal vorzubereiten.

Checkliste: (Vorbereitende) Fragen für das Finanzierungsgespräch

  • Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

  • Verfügen wir über ausreichend Eigenkapital?

  • Gibt es staatliche Fördermittel?

  • Wie lange ist die Bearbeitungszeit für den Finanzierungsantrag?

  • Wie schnell wird der Baukredit zur Verfügung gestellt?

  • Was passiert, wenn wir doch zahlungsunfähig werden?

  • Was passiert mit der Finanzierung, wenn der Hauskauf nicht vollzogen wird?

  • Können wir den Kredit auch früher zurückzahlen?

  • Gibt es die Option von Sondertilgungen oder Kreditzinsanpassungen?

  • Fallen Bereitstellungszinsen an?

  • Welche Versicherungen brauchen wir – während des Hausbaues und später als Hauseigentümer?

Baukredit zu günstigen Konditionen

Bevor der Grundstein des Hauses gelegt ist, haben die meisten „Häuslebauer“ bereits eine anstrengende und nervenaufreibende Zeit hinter sich. Denn die benötigten Unterlagen für den Baukredit zu beschaffen und Gespräche mit allen Ansprechpersonen zu führen, kostet eine Menge Zeit und Geduld. Viele geben das gern in vertrauensvolle und erfahrene Hände ab. Unsere Baufinanzierungsexperten beraten Sie gern dazu, welche Unterlagen zur Immobilienfinanzierung einzureichen sind – oder sie stellen Ihnen gleich ein individuelles Angebot für Ihr persönliches Finanzierungsvorhaben zusammen.

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Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierung

Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
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Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.

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