Baufinanzierung vergleichen und günstige Zinsen sichern

Der Erwerb oder Neubau einer Immobilie kostet mehrere Hunderttausend Euro. Ein Betrag, den nur wenige Menschen angespart und frei zu Verfügung haben. Um dennoch den Wunsch nach einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung erfüllen zu können, gibt es die Baufinanzierung. Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit für den Hausbau.

Die Bank gibt den zukünftigen Eigenheimbesitzern damit das Kapital für die Immobilie an die Hand. Im Gegenzug leisten sie monatliche Raten, die sich aus einer Tilgung (Rückzahlung der Kreditsumme) und Zinsen (Gebühren für den Kredit) zusammensetzen. Die Rückzahlung erfolgt mindestens über die bei Vertragsabschluss festgelegte Laufzeit. Wenn zum Ablauf dieser Frist eine Restschuld besteht, also das Darlehen nicht komplett zurückbezahlt wurde, ist eine weitere Finanzierung notwendig.

Die Begriffe Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung werden meist synonym verwendet. Streng genommen handelt es sich laut Definition allerdings um zwei verschiedene Darlehensformen. Der Baukredit wird bereitgestellt, um den Neubau eines Hauses zu finanzieren. Der Immobilienkredit hingegen richtet sich an Verbraucher, die ein bereits fertiggestelltes Haus oder eine Wohnung kaufen möchten.

Die Finanzierung von Immobilien ist ein komplexes Thema. Wer sich zum ersten Mal damit beschäftigt, wird auf eine Vielzahl themenrelevanter Begriffe treffen. Die wichtigsten davon und ihre Bedeutung möchten wir genauer erläutern.

Wer für den Traum vom Eigenheim eine Baufinanzierung aufnehmen möchte, kann zwischen verschiedenen Finanzierungsformen wählen. Ein Vergleich lohnt sich. Der Nettodarlehensbetrag des Immobilienkredits ist immer gleich, jedoch ein unterschiedlicher anfänglicher Tilgungssatz und die Sollzinsbindung verändern die Modalitäten für das Zurückzahlen des Immobilienkredits. Zur Auswahl stehen:

Die Mehrzahl der Hausbauer entscheidet sich für ein Annuitätendarlehen. Dabei schließen sie eine Finanzierung zu dem marktüblichen Zins ab. Sie zahlen über die gesamte Laufzeit hinweg eine gleichbleibende Rate, die sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammensetzt.

Da sich die Summe bis zum Ablauf der Zinsbindung nicht verändert, bietet diese Finanzierungsform ein hohes Maß an Planbarkeit. Im Gegensatz zur Gesamtrate verändert sich allerdings deren Zusammensetzung. So steigt mit den Jahren der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt.

Ein Volltilger-Darlehen funktioniert gleich wie das Annuitätendarlehen. Die Kreditnehmer zahlen über die gesamte Laufzeit hinweg eine gleichbleibende Rate. Allerdings richtet sich diese Finanzierungsform an Hausbauer, die am Ende der Laufzeit keine Restschuld haben möchten. Das bedeutet, nach der vereinbarten Sollzinsbindung ist der Kredit in voller Höhe abbezahlt. Möglich wird dies durch höhere Raten oder eine hohe Schlussrate, mit der die Restschuld komplett getilgt wird.

Bei einem variablen Darlehen ist der Kredit nicht an einen festen Sollzins gebunden. Stattdessen passen sich die Konditionen in regelmäßigen Intervallen an den marktüblichen Zinssatz an. Daher kann sich die Rate auch verändern. Von dieser Variante profitieren Verbraucher, wenn sie von fallenden Zinsen ausgehen.

In seltenen Fällen kann für die Immobilienfinanzierung ein endfälliges Darlehen in Betracht gezogen werden. Dabei erfolgt über die gesamte Laufzeit hinweg keine Tilgung. Es werden lediglich Zinsen bezahlt. Am Ende der Laufzeit wird dann der gesamte Betrag beglichen. Diese Finanzierung kann infrage kommen, wenn die Darlehenssumme in den nächsten Jahren durch eine Versicherungsleistung, einen Bausparvertrag oder eine Erbschaft abgelöst werden kann.

Das Budget spielt eine entscheidende Rolle bei der Finanzierung des Hausbaus oder eines Immobilienkaufs. Dabei ist zunächst zu klären, wie hoch die monatliche Rate sein darf. Wir empfehlen dafür einen Haushaltsplan zu erstellen. Darin werden alle regelmäßigen Einnahmen wie Löhne, Kindergeld, Versicherungsleistungen und Renten aufgelistet. Den monatlichen Einnahmen sind dann alle Ausgaben gegenübergestellt.

Dazu gehören sämtliche Aufwendungen mit Ausnahme der Miete, wenn diese zukünftig entfällt. Kosten für Lebensmittel, Kleidung, Versicherungen, Nebenkosten etc. Ausgaben, die nicht jeden Monat anfallen, sind anteilig auf 12 Monate umzurechnen.

Die monatlichen Ausgaben werden von den Einnahmen abgezogen. Daraus ergibt sich das persönliche Budget für die Rate. Mit dieser Summe lässt sich dann der Kreditrahmen bedienen.

Um das Gesamtbudget zu ermitteln, ist dem Kreditrahmen das Eigenkapital anzurechnen. Dafür werden alle Ersparnisse, Bankguthaben, Wertpapiere und Wertgegenstände, die veräußerbar sind, addiert. Daraus resultiert dann der höchstmögliche Betrag, der für die Immobilie inklusive Nebenkosten aufgebracht werden kann.

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Unabhängig davon, ob eine Immobilie gebaut oder gekauft wird, fallen Nebenkosten an. Diese sind in der Kalkulation zu berücksichtigen, da sie das Budget für den Hausbau oder Kauf schmälern. Denn sie können zwischen 15 und 20 Prozent der Gesamtsumme ausmachen. Dabei ist zu unterscheiden, ob die Immobilie erworben oder neugebaut wird.

Die Nebenkosten beim Hausbau fallen zu unterschiedlichen Zeiten an. Sie gliedern sich in vier Phasen: Grunderwerb, Bauvorbereitung, Bauphase und Fertigstellung.

Hinzu kommen Kosten für den Grunderwerb, die Grundschuldbestellung und die Kaufvertragsunterzeichnung. Wenn ein Makler herangezogen wurde, fallen zusätzlich Maklergebühren für das Grundstück an.

Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie gestalten sich etwas übersichtlicher als bei einem Neubau. Doch ganz ohne Gebühren kommt auch ein Immobilienkauf nicht aus. Zusätzlich zu den in der Tabelle anfallenden Kosten, können Gebühren für ein Immobiliengutachten und Modernisierungsmaßnahmen anfallen. 

Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, sollte über Eigenkapital verfügen. Dazu zählen alle finanziellen Mittel: Bargeld, Sparbücher, Girokonten, Tages- und Festgeldkonten. Aber auch Bausparverträge und Vermögenswerte wie abbezahlte Immobilien und Grundstücke. Darüber hinaus gehören Eigenleistungen beim Hausbau ebenfalls zum Eigenkapital.

Je höher das Eigenkapital ist, desto günstiger ist der Kredit. Denn wer mehr finanzielle Mittel einbringen kann, stellt aus Sicht der Bank ein geringeres Risiko für Zahlungsausfälle dar. Daher gewähren die Banken Kreditnehmern mit viel Eigenkapital bessere Zinssätze, womit die Baufinanzierung günstiger wird.

Wir empfehlen, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises / der Bausumme als Eigenkapital beizusteuern. Für hochpreisige Immobilien oder Bauvorhaben ist eine Quote von 30 Prozent noch besser, um eine lange Laufzeit, eine hohe Restschuld und teure Sollzinsen zu vermeiden.

Auch mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital lässt sich der Traum vom Eigenheim realisieren. Manche Banken bieten Baufinanzierungen bis zu 100 Prozent der Baukosten an. Für diese Vollfinanzierung setzen die Kreditgeber jedoch eine gute Bonität voraus. Die besten Chancen haben Verbraucher mit einem überdurchschnittlich hohen und regelmäßigen Einkommen. Sowie einer unbefristeten Arbeitsstelle.

Eine Vollfinanzierung stellt in einigen Fällen dir einzige Möglichkeit dar, den Hausbau finanzieren zu können. Allerdings ergeben sich mit geringem oder keinem Eigenkapital erhebliche Nachteile:

Auch bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank nicht die Kosten für die Bau- oder Kaufnebenkosten. Somit müssen die Kreditnehmer dennoch einen Anteil zur Gesamtsumme beisteuern. Müssen die Nebenkosten ebenfalls finanziert werden, handelt es sich um eine 110-Prozent-Finanzierung. Diese Darlehen werden aber nur in seltenen Fällen und unter engen Voraussetzungen von den Kreditinstituten vergeben.

Die Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW) fördert Bauherren und Käufer mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Die KfW übernimmt dabei nicht die gesamte Baufinanzierung, sondern stellt einen Teil der Gesamtsumme über die Hausbank bereit. Grundlage für KfW-Förderungen sind bspw. energetisches Wohnen, Umweltschutz, Barrierefreiheit oder Unterstützung von jungen Familien. Es gibt sowohl für Neubauten als auch für Sanierungs- oder Umbauvorhaben verschiedene Förderprogramme, die im Einzelfall zu prüfen und zu beantragen sind.

Eine Baufinanzierung ist eine wichtige Entscheidung, die gut durchdacht und kalkuliert sein. Bei den meisten Menschen stellt sie die größte Investition ihres Lebens dar. Und damit diese Investition auch dauerhaft passt, ist eine umfangreiche Beratung unerlässlich.

Unsere Experten sind Ihnen nicht nur dabei behilflich, den günstigsten Zins zu erhalten. Wir besprechen auch Ihre finanziellen Möglichkeiten und finden eine Finanzierung, die langfristig zu Ihrer Lebensplanung passt. Mit über 450 Partnerbanken sind wir keiner Bank verpflichtet und können ein Angebot auswählen, das rundum Ihren Wünschen und Anforderungen entspricht.