Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 13.10.21
Eine Baufinanzierung ist das Zusammenspiel aus Zins, Darlehenssumme (Fremdkapital), eventueller staatlicher Förderungen und Zuschüsse sowie eingesetztem Eigenkapital.
Derzeit befinden sich die Bauzinsen auf einem historischen Tief, was eine langfristige Zinsbindung von 15, 20 oder sogar 30 Jahren sinnvoll macht.
Durch staaliche KfW Förderungen erhalten Sie als Bauherr einen Kredit mit niedrigeren Zinsen. Ihr effektiver Jahreszins der gesamten Kreditsumme reduziert sich mit günstigen KfW-Darlehen.
Wie viel das Eigenheim kosten darf, ist von den finanziellen Möglichkeiten abhängig. Dabei sollte die monatliche Rate 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen.
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Der Erwerb oder Neubau einer Immobilie kostet mehrere Hunderttausend Euro. Ein Betrag, den nur wenige Menschen angespart und frei zu Verfügung haben. Um dennoch den Wunsch nach einem eigenen Haus oder einer Eigentumswohnung erfüllen zu können, gibt es die Baufinanzierung. Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit für den Hausbau.
Die Bank gibt den zukünftigen Eigenheimbesitzern damit das Kapital für die Immobilie an die Hand. Im Gegenzug leisten sie monatliche Raten, die sich aus einer Tilgung (Rückzahlung der Kreditsumme) und Zinsen (Gebühren für den Kredit) zusammensetzen. Die Rückzahlung erfolgt mindestens über die bei Vertragsabschluss festgelegte Laufzeit. Wenn zum Ablauf dieser Frist eine Restschuld besteht, also das Darlehen nicht komplett zurückbezahlt wurde, ist eine weitere Finanzierung notwendig.
Die Begriffe Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung werden meist synonym verwendet. Streng genommen handelt es sich laut Definition allerdings um zwei verschiedene Darlehensformen. Der Baukredit wird bereitgestellt, um den Neubau eines Hauses zu finanzieren. Der Immobilienkredit hingegen richtet sich an Verbraucher, die ein bereits fertiggestelltes Haus oder eine Wohnung kaufen möchten.
Die Finanzierung von Immobilien ist ein komplexes Thema. Wer sich zum ersten Mal damit beschäftigt, wird auf eine Vielzahl themenrelevanter Begriffe treffen. Die wichtigsten davon und ihre Bedeutung möchten wir genauer erläutern.
Wer einen Hausbau finanzieren möchte, nimmt im Regelfall nicht 100 Prozent der Gesamtkosten als Darlehen auf. Die Bank erwartet, dass der Kreditnehmer einen Teil des Aufwands selbst bezahlt und zwar mit seinem Eigenkapital. Dazu gehören Bargeld, Ersparnisse auf Giro-, Tagesgeld– und Festgeldkonten sowie Sparbücher, Wertpapiere, Bausparverträge. Außerdem schuldfreie Grundstücke und Immobilien. Eine etwaige Eigenleistung am Bau kann auch als Eigenkapital gewertet werden. Das Fremdkapital hingegen ist der Teil der gesamten Baufinanzierung, der nicht aus eigenen Mitteln erbracht wird. Im Regelfall ist das Fremdkapital gleichzusetzen mit dem Baudarlehen durch die Bank.
Die Darlehenssumme bezeichnet den Betrag, der von der Bank zur Finanzierung des Hausbaus zur Verfügung gestellt wird. Sie setzt sich aus den Baukosten abzüglich des Eigenkapitals zusammen. Die Höhe der Darlehenssumme wird dann als Grundschuld eingetragen. Damit darf die Bank die Immobilie veräußern, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungspflichten nicht mehr nachkommt.
Der Sollzins stellt die Kosten dar, welche die Bank für die Bereitstellung des Kredits verlangt. Sie werden mit den Raten abgegolten. Die Höhe des Zinssatzes ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Unter anderem von der gewünschten Laufzeit, dem Eigenkapital und der Kreditsumme. Durch den Nachweis von Sicherheiten wie bereits abbezahlte Immobilien oder eine Bürgschaft lässt sich der Zins senken.
Die Bank legt den Sollzins bei der Kreditvergabe einmalig fest. Er gilt solange, wie die Zinsbindungsfrist anhält. Die Dauer der Zinsfestschreibung lässt sich bei Vertragsabschluss festlegen. Sie kann fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre betragen. Während dieses Zeitraums bleiben die Konditionen und damit die monatliche Rate gleichbleibend bestehen.
Sind die Zinsen aktuell niedrig und steigen voraussichtlich in den kommenden Jahren, ist eine lange Zinsbindungsfrist sinnvoll. Ist der Zinssatz hoch oder zu erwarten, dass der Leitzins sinkt, ist eine kürzere Zinsbindung ratsamer.
Der Eigenheimbesitzer zahlt die Schulden bei der Bank in Form von Raten. Diese Summe setzt sich aus den Kosten für das Darlehen (Zinsen) und der Tilgung zusammen. Die Tilgung ist der Betrag, der zur Rückzahlung des Kredits aufgewendet wird. Bei Vertragsabschluss können die Kreditnehmer den Tilgungssatz wählen. Bei einer Baufinanzierung liegt dieser meist zwischen einem und drei Prozent der Darlehenssumme.
Zusätzlich lässt sich bei Vertragsabschluss ein Recht auf Sondertilgungen einräumen. Diese ermöglichen, in den kommenden Jahren zusätzliche Zahlungen zu leisten, um das Darlehen schneller abzubezahlen.
Mit jeder Rate und jeder Sondertilgung reduziert sich die zu Beginn aufgenommene Darlehenssumme. Dennoch bleibt am Ende der Laufzeit häufig eine Restschuld übrig. Da das Darlehen dann noch nicht vollständig abbezahlt ist, muss nach der Sollzinsbindung eine weitere Finanzierung abgeschlossen werden. Diese wird als Anschlussfinanzierung bezeichnet und dient dazu, die verbleibende Restschuld zu tilgen. Dafür werden neue Konditionen und Zinssätze vereinbart.
Wer eine Baufinanzierung sucht, stößt schnell auf einen Baufinanzierungsrechner. Mit diesem Rechner wird ein Vergleich des Zinssatzes (effektiver Jahreszins) und weiterer Konditionen der unterschiedlichen Banken für Ihr individuelles Bauvorhaben vorgenommen. Solche in Vergleich liefert einen ersten Anhaltspunkt für Ihr Baudarlehen und die Bauzinsen. Bis zum Abschluss des Darlehensvertrags mit einem Kreditgeber ist es allerdings ein langer Weg. Unser Tipp:
Wer für den Traum vom Eigenheim eine Baufinanzierung aufnehmen möchte, kann zwischen verschiedenen Finanzierungsformen wählen. Ein Vergleich lohnt sich. Der Nettodarlehensbetrag des Immobilienkredits ist immer gleich, jedoch ein unterschiedlicher anfänglicher Tilgungssatz und die Sollzinsbindung verändern die Modalitäten für das Zurückzahlen des Immobilienkredits. Zur Auswahl stehen:
das klassische Annuitätendarlehen
das Volltilger-Darlehen
das variable Darlehen
Die Mehrzahl der Hausbauer entscheidet sich für ein Annuitätendarlehen. Dabei schließen sie eine Finanzierung zu dem marktüblichen Zins ab. Sie zahlen über die gesamte Laufzeit hinweg eine gleichbleibende Rate, die sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammensetzt.
Da sich die Summe bis zum Ablauf der Zinsbindung nicht verändert, bietet diese Finanzierungsform ein hohes Maß an Planbarkeit. Im Gegensatz zur Gesamtrate verändert sich allerdings deren Zusammensetzung. So steigt mit den Jahren der Tilgungsanteil, während der Zinsanteil sinkt.
Ein Volltilger-Darlehen funktioniert gleich wie das Annuitätendarlehen. Die Kreditnehmer zahlen über die gesamte Laufzeit hinweg eine gleichbleibende Rate. Allerdings richtet sich diese Finanzierungsform an Hausbauer, die am Ende der Laufzeit keine Restschuld haben möchten. Das bedeutet, nach der vereinbarten Sollzinsbindung ist der Kredit in voller Höhe abbezahlt. Möglich wird dies durch höhere Raten oder eine hohe Schlussrate, mit der die Restschuld komplett getilgt wird.
Bei einem variablen Darlehen ist der Kredit nicht an einen festen Sollzins gebunden. Stattdessen passen sich die Konditionen in regelmäßigen Intervallen an den marktüblichen Zinssatz an. Daher kann sich die Rate auch verändern. Von dieser Variante profitieren Verbraucher, wenn sie von fallenden Zinsen ausgehen.
In seltenen Fällen kann für die Immobilienfinanzierung ein endfälliges Darlehen in Betracht gezogen werden. Dabei erfolgt über die gesamte Laufzeit hinweg keine Tilgung. Es werden lediglich Zinsen bezahlt. Am Ende der Laufzeit wird dann der gesamte Betrag beglichen. Diese Finanzierung kann infrage kommen, wenn die Darlehenssumme in den nächsten Jahren durch eine Versicherungsleistung, einen Bausparvertrag oder eine Erbschaft abgelöst werden kann.
Das Budget spielt eine entscheidende Rolle bei der Finanzierung des Hausbaus oder eines Immobilienkaufs. Dabei ist zunächst zu klären, wie hoch die monatliche Rate sein darf. Wir empfehlen dafür einen Haushaltsplan zu erstellen. Darin werden alle regelmäßigen Einnahmen wie Löhne, Kindergeld, Versicherungsleistungen und Renten aufgelistet. Den monatlichen Einnahmen sind dann alle Ausgaben gegenübergestellt.
Dazu gehören sämtliche Aufwendungen mit Ausnahme der Miete, wenn diese zukünftig entfällt. Kosten für Lebensmittel, Kleidung, Versicherungen, Nebenkosten etc. Ausgaben, die nicht jeden Monat anfallen, sind anteilig auf 12 Monate umzurechnen.
Hinweis: Einige Banken berücksichtigen nicht den tatsächlichen Haushaltsplan, sondern berechnen pauschale Kosten. Für den Kreditnehmer können sich diese Berechnungen negativ auf seine Zahlungsfähigkeit auswirken. So setzen einige Banken 700 Euro Lebenshaltungskosten pro Person, 200 Euro für jedes Fahrzeug und drei Euro je Quadratmeter Wohnfläche für Nebenkosten an
Die monatlichen Ausgaben werden von den Einnahmen abgezogen. Daraus ergibt sich das persönliche Budget für die Rate. Mit dieser Summe lässt sich dann der Kreditrahmen bedienen.
Um das Gesamtbudget zu ermitteln, ist dem Kreditrahmen das Eigenkapital anzurechnen. Dafür werden alle Ersparnisse, Bankguthaben, Wertpapiere und Wertgegenstände, die veräußerbar sind, addiert. Daraus resultiert dann der höchstmögliche Betrag, der für die Immobilie inklusive Nebenkosten aufgebracht werden kann.
Unsere Baufinanzierungsexperten erstellen Ihnen gerne ein individuelles Angebot für Ihr persönliches Finanzierungsvorhaben
Unabhängig davon, ob eine Immobilie gebaut oder gekauft wird, fallen Nebenkosten an. Diese sind in der Kalkulation zu berücksichtigen, da sie das Budget für den Hausbau oder Kauf schmälern. Denn sie können zwischen 15 und 20 Prozent der Gesamtsumme ausmachen. Dabei ist zu unterscheiden, ob die Immobilie erworben oder neugebaut wird.
Die Nebenkosten beim Hausbau fallen zu unterschiedlichen Zeiten an. Sie gliedern sich in vier Phasen: Grunderwerb, Bauvorbereitung, Bauphase und Fertigstellung.
Hinzu kommen Kosten für den Grunderwerb, die Grundschuldbestellung und die Kaufvertragsunterzeichnung. Wenn ein Makler herangezogen wurde, fallen zusätzlich Maklergebühren für das Grundstück an.
Nebenkosten-Art |
Anteil an Baufinanzierung |
Baugenehmigung |
0,5 % der Baukosten |
Prüfstatiker (sofern erforderlich) |
1,0 % der Baukosten |
Versicherungen |
bis ca. 400 € |
Erschließungskosten |
bis ca. 10.000 € |
Bauleitung |
10 - 15 % der Baukosten |
Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie gestalten sich etwas übersichtlicher als bei einem Neubau. Doch ganz ohne Gebühren kommt auch ein Immobilienkauf nicht aus. Zusätzlich zu den in der Tabelle anfallenden Kosten, können Gebühren für ein Immobiliengutachten und Modernisierungsmaßnahmen anfallen.
Nebenkosten-Art |
Anteil an Baufinanzierung |
Grunderwerbsteuer |
3,5 - 6,5 % des Kaufpreises |
Notarkosten |
1 % des Kaufpreises |
Grundbucheintrag |
0,5 % des Kaufpreises |
Maklercourtage |
3,57 - 7,14 % des Kaufpreises |
Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, sollte über Eigenkapital verfügen. Dazu zählen alle finanziellen Mittel: Bargeld, Sparbücher, Girokonten, Tages- und Festgeldkonten. Aber auch Bausparverträge und Vermögenswerte wie abbezahlte Immobilien und Grundstücke. Darüber hinaus gehören Eigenleistungen beim Hausbau ebenfalls zum Eigenkapital.
Je höher das Eigenkapital ist, desto günstiger ist der Kredit. Denn wer mehr finanzielle Mittel einbringen kann, stellt aus Sicht der Bank ein geringeres Risiko für Zahlungsausfälle dar. Daher gewähren die Banken Kreditnehmern mit viel Eigenkapital bessere Zinssätze, womit die Baufinanzierung günstiger wird.
Wir empfehlen, mindestens 20 Prozent des Kaufpreises / der Bausumme als Eigenkapital beizusteuern. Für hochpreisige Immobilien oder Bauvorhaben ist eine Quote von 30 Prozent noch besser, um eine lange Laufzeit, eine hohe Restschuld und teure Sollzinsen zu vermeiden.
Tipp: Wenden Sie nicht Ihre gesamten Ersparnisse als Eigenkapital auf. Es ist ratsam, einen Puffer einzuplanen, um bei einem höheren Geldbedarf die Beleihungsgrenze nicht überschreiten zu müssen. Unsere Experten empfehlen mindestens 5.000 Euro bis 10.000 Euro in Reserve zu halten. Wir finden für Sie die richtige Balance zwischen Eigenkapital und Fremdkapital.
Auch mit wenig oder sogar ohne Eigenkapital lässt sich der Traum vom Eigenheim realisieren. Manche Banken bieten Baufinanzierungen bis zu 100 Prozent der Baukosten an. Für diese Vollfinanzierung setzen die Kreditgeber jedoch eine gute Bonität voraus. Die besten Chancen haben Verbraucher mit einem überdurchschnittlich hohen und regelmäßigen Einkommen. Sowie einer unbefristeten Arbeitsstelle.
Eine Vollfinanzierung stellt in einigen Fällen dir einzige Möglichkeit dar, den Hausbau finanzieren zu können. Allerdings ergeben sich mit geringem oder keinem Eigenkapital erhebliche Nachteile:
Die Banken verlangen einen höheren Sollzins
Die Verträge sind meist wenig flexibel
Das Darlehen erfordert eine längere Kreditlaufzeit
Die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung kann sehr hoch sein
Sie benötigen wahrscheinlich weitere Sicherheiten und eine ausgezeichnete Bonität
Auch bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank nicht die Kosten für die Bau- oder Kaufnebenkosten. Somit müssen die Kreditnehmer dennoch einen Anteil zur Gesamtsumme beisteuern. Müssen die Nebenkosten ebenfalls finanziert werden, handelt es sich um eine 110-Prozent-Finanzierung. Diese Darlehen werden aber nur in seltenen Fällen und unter engen Voraussetzungen von den Kreditinstituten vergeben.
Die Kreditanstalt für Wideraufbau (KfW) fördert Bauherren und Käufer mit zinsgünstigen Darlehen und Zuschüssen. Die KfW übernimmt dabei nicht die gesamte Baufinanzierung, sondern stellt einen Teil der Gesamtsumme über die Hausbank bereit. Grundlage für KfW-Förderungen sind bspw. energetisches Wohnen, Umweltschutz, Barrierefreiheit oder Unterstützung von jungen Familien. Es gibt sowohl für Neubauten als auch für Sanierungs- oder Umbauvorhaben verschiedene Förderprogramme, die im Einzelfall zu prüfen und zu beantragen sind.
Im Fachjargon nennt sich die Laufzeit eines Darlehens Sollzinsbindung. Diese gibt die Zeitspanne an, in der die zu Vertragsabschluss vereinbarten Zinssätze gesichert werden. Das bedeutet, die Konditionen und die Ratenhöhe bleiben während dieses Zeitraums unverändert bestehen.
Üblicherweise können bei einer Baufinanzierung Laufzeiten von fünf, zehn, 15 oder 20 Jahren gewählt werden. Auch Zwischenlaufzeiten von acht, 12 oder 17 Jahren gibt es bei einigen Banken. Am Ende der Sollzinsbindung bleibt meist eine Restschuld übrig, die dann mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert wird.
Kurze Zinsbindung: Von einer kurzen Zinsbindung ist bei Laufzeiten von fünf bis acht Jahren die Rede. Sie bietet sich an, wenn die Zinssätze derzeit hoch sind und voraussichtlich in den nächsten Jahren sinken werden. Oder wenn die Kreditnehmer in naher Zukunft einen hohen Geldbetrag zur Verfügung haben, womit sie die Restschuld tilgen können.
Lange Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung von zehn, 15 oder 20 Jahren ist sinnvoll, wenn die Zinssätze aktuell niedrig sind und voraussichtlich in den nächsten Jahren steigen. Damit sichern sich die Kreditnehmer günstige Konditionen über eine längere Dauer hinweg. Experten empfehlen derzeit sogar eine Zinsbindungsfrist von 15 Jahren. Doch ist zu beachten, dass mit der Dauer der Zinsfestschreibung der Zinssatz wiederum steigt. Daher ist zu prüfen, ob sich die höheren Kosten für eine lange Laufzeit lohnen.
Hinweis: Unabhängig von der gewählten Laufzeit lässt sich eine Baufinanzierung zehn Jahre nach der Darlehensauszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Dann kann das Darlehen kostenlos abgelöst und umgeschuldet werden.
Da der Sollzins aktuell sehr niedrig ist, empfehlen Experten eine Tilgung von zwei, besser noch drei Prozent. Auf diese Weise wird ein recht hoher Betrag des Darlehens abbezahlt, wodurch sich die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist reduziert. Zugleich ist die Rate verhältnismäßig gering und somit bezahlbar. Dieses Vorgehen hat den Vorteil, dass die notwendige Darlehenssumme für die Anschlussfinanzierung niedrigerer ist. Denn in zehn bis 15 Jahren sind die Zinsen vermutlich höher als heute, was die Weiterfinanzierung der Restschuld teurer macht.
Die Höhe der Tilgung ist jedoch von den finanziellen Möglichkeiten abhängig. Eine Kreditrate muss dem persönlichen Budget entsprechen und keinesfalls so hoch sein, dass Zahlungsschwierigkeiten auftreten können. Ratsam ist eine Rate für die Baufinanzierung, die etwa 35 bis 40 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens ausmacht.
Auf dem Markt gibt es eine Vielzahl an Anbietern für Hausfinanzierungen. Es gibt Kreditgeber, die sich an spezielle Zielgruppen richten oder Förderangebote bieten. Wie die KfW-Darlehen für energetisches Wohnen oder junge Familien. Damit Sie nicht jede Bank einzeln anfragen müssen, sind unsere Experten Ihnen gerne behilflich. Abhängig von Ihrer individuellen Situation und Ihrem Bauvorhaben unterstützen wir Sie dabei, einen günstigen Baukredit zu wählen. Mit über 450 Partnerbanken finden wir garantiert das passende Baufianzierung für Sie.
Die Europäische Zentralbank flutet den Markt mit Geld, um Anleihen oben zu halten. Dies hat zur Folge das der Leitzins und damit auch der Bauzins auf einem historisch niedrigen Niveau liegen. Somit können zukünftige Eigenheimbesitzer die geringen Sollzinsen nutzen, um ihren Traum vom Eigenheim kostengünstig zu realisieren. Und mit einer langen Zinsbindung profitieren sie noch viele Jahre von den aktuell niedrigen Zinsen.
Ja. Natürlich kann die Hausbank die erste Anlauftslle sein und einen guten Anhaltspunkt für die Konditionen für das Darlehen liefern. Dennoch sollten Sie nicht blind auf das Angebot der Hausbank vertrauen, sondern einige Vergleichangebote für die Baufinanzierung heranziehen. Wir arbeiten deutschlandweit mit über 450 Banken und finden das beste Zinsangebot vereint mit langfristiger Sicherheit.
Ja und nein. Eine Baufianzierung ist eine sehr komplexe Angelegenheit, in die viele Faktoren mit einfließen. Unser Vergleichsrechner gibt einen Überblick über das aktuelle Zinsnviveu für Ihr Baufvorhaben. Jedoch sollte ein solch großes Projekt immer individuell begleitet werden. Letztlich geht es darum, für die nächsten 20 bis 30 Jahre die passende Finanzierung auf die Beine zu stellen, die zu Ihrer Lebensplanung passt und die langfristige Sicherheit bietet. In diesem Fall ist 'günstig' ohnehin nicht immer das einzig wichtige Kriterium.
Eine Baufinanzierung ist eine wichtige Entscheidung, die gut durchdacht und kalkuliert sein. Bei den meisten Menschen stellt sie die größte Investition ihres Lebens dar. Und damit diese Investition auch dauerhaft passt, ist eine umfangreiche Beratung unerlässlich.
Unsere Experten sind Ihnen nicht nur dabei behilflich, den günstigsten Zins zu erhalten. Wir besprechen auch Ihre finanziellen Möglichkeiten und finden eine Finanzierung, die langfristig zu Ihrer Lebensplanung passt. Mit über 450 Partnerbanken sind wir keiner Bank verpflichtet und können ein Angebot auswählen, das rundum Ihren Wünschen und Anforderungen entspricht.
Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 03.05.21
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