Baufinanzierung vergleichen und günstige Zinsen sichern

Rund um das Thema Baufinanzierung verwenden wir einige Begrifflichkeiten häufig synonym:

• Immobilienfinanzierung / Finanzierung
• Baudarlehen / Immobiliendarlehen / Darlehen
• Baukredit / Immobilienkredit / Kredit

Alle diese Begriffe meinen grundsätzlich dasselbe und werden im gleichen Kontext verwendet. Zwischen Finanzierung, Baufinanzierung und Immobilienfinanzierung gibt es keinen Unterschied. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird Baukredit, Baudarlehen und Baufinanzierung eher für den Neubau eines Hauses oder einer Wohnung verwendet. Handelt es sich um den Erwerb einer Bestandsimmobilie, passt Immobilienfinanzierung, -kredit oder -darlehen besser.

Unabhängig der Begrifflichkeit ist das Prinzip einer Finanzierung folgendes: Ein Kreditinstitut gibt Ihnen das notwendige Kapital für Ihre Immobilie. Im Gegenzug leisten Sie monatliche Raten. Diese setzen sich aus Tilgung (Rückzahlung der Kreditsumme) und Zinsen (Gebühren für den Kredit) zusammen. Die Tilgung erfolgt direkt durch Zahlung eines Tilgungsanteils in der monatlichen Rate oder mit einem Tilgungsersatz. Eine bekannte Variante für den Tilgungsersatz ist der Bausparvertrag.

Die Rückzahlung des Kredits erfolgt über die vertraglich festgelegte Laufzeit. Die Zinsbindung ist meistens kürzer als die gesamte Vertragslaufzeit. In diesem Fall besteht zum Ende der Sollzinsbindung Restschuld, die neu finanziert werden muss.

Bei der Baufinanzierung gibt es verschiedenen Finanzierungsformen, unter denen Sie wählen können. Sie unterscheiden sich beim anfänglichen Tilgungssatz, der Sollzinsbindung und den Rückzahlungsmodalitäten. Der Nettodarlehensbetrag für den Immobilienkredit ist bei allen Finanzierungsalternativen gleich. Diese Möglichkeiten gibt es:

Die Mehrzahl der Kreditnehmer entscheiden sich für das Annuitätendarlehen. Merkmal dieser Darlehensform ist, dass der monatliche Zahlbetrag über die Dauer der Zinsbindung gleich bleibt. Sie besitzen ein hohes Maß an Planungssicherheit.

Die Gesamtrate des Annuitätendarlehens setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Zu Vertragsschluss vereinbaren Sie den Zinssatz und die Zinsbindungsfrist sowie den anfänglichen Tilgungssatz. Streng genommen gilt dieser Satz lediglich für die allererste Zahlung. Das Verhältnis zwischen den beiden Komponenten ändert sich mit jeder Rate: Die Zinszahlung sinkt, die Tilgungszahlung steigt. Zur Veranschaulichung eine Beispielrechnung. 

Annuitätendarlehen mit 200.000 Euro Kreditsumme, 1,5 Prozent Zinsen, 15 Jahren Zinsfestschreibung und 2,5 Prozent anfänglicher Tilgung

Ein Volltilger-Darlehen funktioniert wie das Annuitätendarlehen. Die Kreditnehmer zahlen über die gesamte Laufzeit hinweg eine gleichbleibende Rate. Der Unterschied: Der Zinssatz ist über den Gesamtzeitraum der Baufinanzierung fix vereinbart. Diese Kreditform richtet sich an Käufer und Hausbauer, die maximale Sicherheit in der Planung wünschen. Sämtliche Zahlungen stehen zu Vertragsabschluss fest und eine Anschlussfinanzierung ist nicht notwendig. Die höhere Planbarkeit bezahlen Kreditnehmer mit einem höheren Sollzinssatz. Als Faustregel gilt: je länger die Zinsbindung, desto höher der Jahreszins.

Bei einem variablen Darlehen ist der Kredit nicht an einen festen Sollzins gebunden. Die Konditionen passen sich in regelmäßigen Intervallen dem marktüblichen Zinssatz an. Orientierung ist der Euribor Leitzins. Entsprechend verändert sich die Höhe der monatlichen Darlehensrate. Von dieser Variante profitieren Verbraucher, wenn Zinsen fallen.

Das Risiko liegt auf der Hand. Steigt der Referenzzinssatz Euribor, wird die Baufinanzierung zur nächsten Zinsanpassung teurer. Seit Jahresanfang 2022 ist dies der Fall. Wer 2021 eine variable Baufinanzierung in der Niedrigzinsphase abschloss, bezahlt 2022 einen höheren Zinssatz als im Vorjahr.

Das endfällige Darlehen ist ein tilgungsfreier Kredit. Währende der Kreditlaufzeit werden lediglich die Zinsen bezahlt. Die Rückzahlung der Darlehenssumme erfolgt am Laufzeitende. Bei dieser Finanzierungsvariante bestehen Banken auf ein Tilgungsersatzinstrument. Die häufigste Variante im Rahmen der Baufinanzierung ist der Bausparvertrag. Als Darlehensnehmer schließen Sie gleichzeitig den tilgungsfreien Kredit und den Bausparvertrag ab. Dieser ist an das Kreditinstitut abgetreten und dient zur Tilgung der Darlehenssumme am Darlehensende. 

Mögliche Finanzprodukte als Tilgungsersatz sind:

• Bausparvertrag
• Kapitallebensversicherung
• Fondspolice
• Andere Sparverträge

Sinnvoll ist diese Variante nur, wenn das Tilgungsersatzprodukt eine höhere Nettorendite erzielt als effektive Jahreszinsen bezahlt werden. Alternativ nutzen Käufer ein endfälliges Darlehen, wenn für die Tilgung der Kreditsumme eine Erbschaft oder anderer Geldzufluss in der Zukunft vorgesehen ist.

Ihr Budget richtig zu ermitteln, spielt eine entscheidende Rolle bei der Baufinanzierung. So gewährleisten Sie, dass die monatliche Belastung nicht über Ihrem Limit liegt.

Unser Tipp: Erstellen Sie einen Haushaltsplan mit allen Ausgaben und Einnahmen. Addieren Sie die regelmäßigen Einkünfte, Löhne, Kindergeld, Versicherungsleistungen, Renten oder Unterhaltszahlungen. Alle monatlichen Ausgaben, wie etwa Lebenshaltungskosten, Mitgliedschaften und Abonnements, Versicherungen oder Unterhaltsleistungen stellen Sie den Einnahmen gegenüber. Vergessen Sie dabei nicht die unregelmäßig anfallenden Kosten, wie Jahresbeiträge, Kleidungen oder Urlaub. Ansonsten droht die Baufinanzierung Ihr Leben über Gebühr einzuschränken. Nicht im Kostenblock berechnet wird die aktuelle Miete, wenn diese nach dem Immobilienkauf wegfällt.

Die monatlichen Ausgaben werden von den Einnahmen abgezogen. Daraus ergibt sich das persönliche Budget für die Baufinanzierungsrate. Mit dieser Summe lässt sich der Kreditrahmen berechnen, den Sie bei einer Bank anfragen können.

Um das Gesamtbudget für Ihr Vorhaben zu ermitteln, addieren Sie zum Kreditrahmen Ihre Eigenmittel. Alle Ersparnisse, Bankguthaben, Wertpapiere und Wertgegenstände, die Sie für den Hauskauf oder -bau einsetzen wollen. Das Ergebnis ist der Maximalbetrag, den Sie für die Immobilie inklusive Nebenkosten aufbringen können.

Mit unserem Budgetrechner erhalten Sie einen Überblick über Ihre Möglichkeiten. Der Haushaltsrechner hilft Ihnen bei der Zusammenstellung Ihrer Einnahmen und Ausgaben. Unsere Baufinanzierungsexperten erstellen Ihnen gerne ein individuelles Angebot für Ihr persönliches Finanzierungsvorhaben.

Unabhängig davon, ob Sie eine Immobilie bauen oder kaufen, fallen Nebenkosten an. In der Kalkulation für die Baufinanzierung muss dieser Kostenblock berücksichtigt werden. Sie werden bei der Planung oft vergessen, obwohl sie eine beträchtliche Summe darstellen. Die Nebenkosten betragen zwischen sieben und 20 Prozent der Gesamtsumme und setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen.

Wenn Sie selbst bauen, sind die Kosten deutlich schwerer zu kalkulieren. Vom Grunderwerb über die Bauvorbereitung und Bauphase bis zur Fertigstellung und Endabnahme fallen unterschiedlichste Kosten an. Je nach Bauvorhaben und dem damit verbunden Aufwand sind die verschiedenen Posten unterschiedlich teuer.

In der ersten Phase, dem Grunderwerb, fallen diese Nebenkosten an:

• Grunderwerbsteuer für das Grundstück
• Notarkosten
• Gebühren für Grundbucheintragungen und Grundbuchbestellung
• Maklergebühren

Maklercourtage fällt nur an, sofern der Grundstückkauf über einen Immobilienmakler erfolgt. Besitzen Sie selbst neu erschlossenes Bauland oder haben Direktkontakt zum Verkäufer, entfällt dieser Posten. Das Maklerhonorar beträgt zwischen 3,57 und 5,95 Prozent. Die Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes, die Notarkosten nach der Gebührenordnung für Notare. 

Während der Bauvorbereitung und Bauplanung gibt es diese Kostenarten: 

• Baugenehmigung
• Baugrundgutachten / Bodenuntersuchungen
• Grundstücksvermessung
• Vorbereitung des Grundstücks für den Bau
• Zugangswege
• Abrissarbeiten / Rodungen
• Beauftragung des Architekten mit der Bauplanung

Pauschal lässt sich die Höhe der Kosten nur schwer sagen. Sind Bodenuntersuchungen notwendig? Muss viel Vegetation abgetragen oder Bäume gefällt werden? Gibt es alten Bauschutt, der entsorgt wird? Ist eine Begradigung des Geländes notwendig? Oder ist eine Vermessung für einen qualifizierten Lageplan erforderlich?

In der Bauphase fallen an:

• Versicherungen
• Wasser und Strom
• Baubegleitung durch Bausachverständige
• Erschließungskosten für Strom, Wasser, Telefon

Bauherren-Haftpflichtversicherung und Feuer-Rohbauversicherung sind die beiden wichtigsten Absicherungen. Zusätzlich können sich Bauherren gegen Diebstahl und Vandalismus schützen. Wir haben in einem separaten Artikel die wichtigsten Versicherungen während des Baus zusammengestellt. Bei der Baubegleitung durch einen Sachverständigen sollten Sie darauf achten, dass Sie einen externen Bausachverständigen engagieren. Also unabhängig von Bauleitung und Baufirma.

Im Rahmen von Fertigstellung und Endabnahme treten diese Baunebenkosten auf:

• Abnahme durch Bausachverständige
• Einmessung für Katasteramt
• Endreinigung / Straßenreinigung
• Außenanlagen (sofern nicht mit im Bau geplant)

Oft sind Garten, Carport oder Terrasse nicht im Baupreis enthalten.

Durch die vielen Variablen ist es schwer, die exakte Höhe der Baunebenkosten zu bestimmen. Einiges wird sich erst während der Zeit herausstellen, wie etwa die Höhe des Aufwands der Bausachverständigen oder notwendige Bodengutachten. Sie sind daher gut beraten, zwischen 15 und 20 Prozent der Baukosten als zusätzlichen Aufwand anzunehmen. Bei der Baufinanzierung sollten Sie das beachten und nach Möglichkeit mitfinanzieren.

Die Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie gestalten sich deutlich übersichtlicher als bei einem Neubau. Sie sind einfach zu kalkulieren und es treten selten Abweichungen auf. In der Tabelle finden Sie die Erwerbsnebenkosten aufgelistet. Zusätzlich können Gebühren für ein Immobiliengutachten oder Kosten für Modernisierungsmaßnahmen anfallen. 

Bei den Erwerbsnebenkosten gibt es zwei große Kostenblöcke: die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision. Ersteres richtet sich nach den Steuergesetzen des jeweiligen Bundeslandes. In unserem Budgetrechner finden Sie den aktuellen Steuersatz für Ihren Wohnort.

Die Maklercourtage schwankt regional zwischen 3,57 und 7,14 Prozent. Sie entfällt, wenn der Kontakt zum Immobilienverkäufer nicht über einen Makler zustande gekommen ist. Bei Neubauprojekten über einen Bauträger wird die Maklerprovision häufig vom Bauträger oder Projektentwickler übernommen. Es handelt sich dann um eine Innenprovision. Für Ihren Baukredit kann die Innenprovision vorteilhaft sein, da sie einfacher über die Baufinanzierung mitzufinanzieren ist. 

Wer ein Haus kaufen oder bauen möchte, muss über Eigenkapital verfügen. Dazu zählen: Bargeld, Sparbücher, Girokonten, Tages- und Festgeldkonten, Bausparverträge und Eigenleistungen in der Bauphase. Andere Vermögenswerte, wie etwa abbezahlte Immobilien und Grundstücke, dienen als Sicherheit. Dieses Vermögen ist nicht kurzfristig liquidierbar und wird nicht für den Bau oder Kauf verwendet. Dennoch stellt es für das Kreditinstitut einen wichtigen Faktor bei der Beantragung des Baukredits dar.

Als Regel gilt: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises / der Bausumme sollten Sie bei einer Baufinanzierung als Eigenkapital bereitstellen. Je höher Ihre Eigenkapitalquote ausfällt, desto mehr Vorteile ergeben sich für den Baukredit.

Durch zusätzliches Vermögen und eine hohe Eigenkapitalquote sinkt das Risiko für die Bank. Ein Zahlungsausfall ist weniger wahrscheinlich und die Folgen eines Zahlungsausfalles für die Bank weniger riskant. Bei einer notwendigen Versteigerung ihrer Immobilie deckt der Versteigerungserlös vermutlich die restlichen Schulden. Das geringere Risiko für den Kreditgeber ergibt einige Vorteile:

• Die Zusage für das Baudarlehen ist wahrscheinlicher und schneller
• Der Effektivzins wird geringer und somit der Baukredit günstiger
• Die Auswahl an Kreditgebern wird größer

Darlehensnehmer mit guter Bonität (vorhandenes Vermögen, gutes Einkommen) sind bei Banken gerne gesehene Kunden für Baufinanzierungen. Das Zahlungsausfallrisiko bzw. das Kreditausfallrisiko ist sehr gering. Deswegen bieten Banken diese Wunschkunden hervorragende Konditionen. Gehören Sie zu dieser Gruppe, haben Sie alle Karten in der Hand und sind nicht auf die Hausbank angewiesen. Vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Kreditgeber, um das für Sie passende Angebot zu finden.

Je weniger liquide Mittel Sie zur Verfügung haben, desto schwieriger gestaltet sich das Baudarlehen. Eine 100 Prozent Finanzierung ist möglich und wird von einigen Banken angeboten. Allerdings auf Kosten schlechterer Konditionen. Die Logik des Kreditgebers ist einfach: Wenn 100 Prozent der Bau- oder Kaufsumme finanziert werden, müsste bei einer Zwangsveräußerung wieder 100 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises erzielt werden. Ansonsten droht ein Minus bei der Verwertung der Immobilie.

Angesichts dessen erhalten Vollfinanzierungen (100-Prozent-Finanzierungen) nur Kreditnehmer mit einwandfreier Bonität und/oder wenn zusätzliche Sicherheiten vorhanden sind. Das erhöhte Risiko der Bank schlägt auf die Konditionen der Baufinanzierung aus. Der Sollzinssatz ist teurer als bei einer Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapitaleinsatz.

Nachteile der Vollfinanzierung:

Jedoch selbst bei der 100 Prozent Finanzierung benötigen Sie liquide Mittel. Die Kaufnebenkosten finanziert die Bank nicht mit. In wenigen Fällen bieten Banken noch 110-Prozent Finanzierungen. Diese Variante wird jedoch immer seltener und bedarf einer Einzelfallprüfung. Sprechen Sie uns an.

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und andere Förderbanken bieten Bauherren und Käufern zinsgünstige Darlehen und Zuschüssen. Grundlage für KfW-Förderungen sind bspw. energetisches Wohnen, Umweltschutz, Barrierefreiheit oder Unterstützung von jungen Familien. Förderprogramme gibt es für Neubauten sowie für Sanierungs- oder Umbauvorhaben. Auf der Webseite der Kreditanstalt für Wiederaufbau finden sich alle aktuellen Förderprodukte. Förderungen für Baufinanzierungen gibt es in Form von:

• Zuschüssen (bspw. Tilgungszuschuss)
• Zinsgünstigen Darlehen (bspw. KfW-Darlehen)

Wichtig: Die Förderbank übernimmt nicht die gesamte Baufinanzierung. Sie stellt einen Teil der Gesamtfinanzierung über die Hausbank bereit. Ansprechpartner für Förderkredite bleibt die finanzierende Bank.

Förderprogramme werden regelmäßig neu aufgesetzt, verändert oder beendet. Beachten Sie deshalb immer die aktuellsten Informationen zu den KfW-Programmen und Fördertöpfen. Zum Jahreswechsel 2021 / 2022 stellte der Bund recht kurzfristig die Mittel für die Neubauförderung des Effizienzhauses / Effizienzgebäudes 55 (EH55) ein. Anträge von über 4.000 private Bauherren waren davon betroffen.

Das Vergleichsportal Check24 wirbt mit einer BestZins Garantie. Die örtliche Sparkasse oder Volksbank ist oft der erste Ansprechpartner. Zahlreiche Finanzierungsexperten und Kreditvermittler bieten Ihre Dienstleistung im Internet an. Doch wo gibt es tatsächlich den günstigsten Zinssatz für die Baufinanzierung? Die Antwort wird Sie wenig überraschen: Überall ist das möglich.

Ob Verivox, Dr. Klein, Baufi24, Interhyp, Sparkasse Bottrop oder Volksbank Karlsruhe, jede Bank und jeder Vermittler kann im Einzelfall die besten Konditionen vorlegen. Pauschal zu sagen, "Bei Check24 ist der Baukredit immer am günstigsten", geht nicht. Zudem sind bei einer Immobilienfinanzierung weitere Faktoren relevant. Es geht nicht alleine um den kurzfristig niedrigsten Bauzins. Wie lange wird geplant? Wie stellt sich das gesamte Finanzierungskonzept zusammen? Haben Sie Vertrauen in den Berater? Passt Ihre Haushaltsrechnung oder drohen Lücken bei ungünstiger Zinsentwicklung?

Die Baufinanzierung ist für viele Menschen die größte Investition des Lebens. Sie sollte nicht leichtfertig angegangen werden. Wir zeigen Ihnen die Unterschiede zwischen Hausbank, Vergleichsportal und Finanzierungsvermittlern.

Keiner der genannten Vorteile bezieht sich direkt auf die Konditionen des Baudarlehens. Es sind weiche Faktoren, wie Vertrauen und Bequemlichkeit. Bei einer Finanzierung geht es jedoch um Geld, um viel Geld. Daher ist es ratsam, auch die Nachteile der Sparkasse oder Volksbank vor Ort zu betrachten.

Die Hausbank bietet die Produkte aus dem eigenen Haus an. Im Vergleich zu einem Onlineportal oder einem spezialisierten Finanzierungsvermittler ist das Angebot wesentlich eingeschränkter. Eingeschränkt einerseits hinsichtlich des Anbieters für die Finanzierung. Die Sparkasse Berlin wird Ihnen kein Angebot der Volksbank München unterbreiten. Andererseits eingeschränkt hinsichtlich der Zusammenstellung der Baufinanzierung. Bietet die Hausbank keine Option mit Tilgungsersatzinstrument, fällt das endfällige Darlehen für Sie raus.

Der wichtigste Aspekt ist der Zinssatz für das Baudarlehen. Die Möglichkeiten der Hausbank sind eingeschränkt. Ein freier Vermittler kann Angebote aus über 450 Kreditinstituten vergleichen und die optimalen Darlehenskonditionen herausfinden. Ob 1,8 oder 2,1 Prozent Sollzinssatz hört sich im ersten Moment nicht nach einem großen Unterschied an. Auf eine Laufzeit von 15 oder 20 Jahre betrachtet, ergibt ein 0,3 Prozent günstigerer Zins eine erhebliche Kostenersparnis. Beispiel: Bei einer Darlehenssumme von 500.000 Euro sind 0,3 Prozent 1.500 Euro.

Eine Baufinanzierung ist eine wichtige Entscheidung, die gut durchdacht und kalkuliert sein. Bei den meisten Menschen stellt sie die größte Investition ihres Lebens dar. Und damit diese Investition auch dauerhaft passt, ist eine umfangreiche Beratung unerlässlich.

Unsere Experten sind Ihnen nicht nur dabei behilflich, den günstigsten Zins zu erhalten. Wir besprechen auch Ihre finanziellen Möglichkeiten und finden eine Finanzierung, die langfristig zu Ihrer Lebensplanung passt. Mit über 450 Partnerbanken sind wir keiner Bank verpflichtet und können ein Angebot auswählen, das rundum Ihren Wünschen und Anforderungen entspricht.