Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 6. April 2022
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Das variable Darlehen ist die flexibelste Form der Baufinanzierung. Es lässt sich schnell und kostenfrei tilgen. Es gibt keine Zinsbindung oder Mindestvertragslaufzeit. Die Konditionen des variablen Darlehens passen sich in regelmäßigen Abständen an den marktüblichen Bauzins an. Die Entwicklung des variablen Zinssatzes hängt direkt mit der Veränderung des Referenzzinses Euribor zusammen.
Diese Finanzierungsform bietet Vorteile, aber auch erhebliche Nachteile und Risiken. Wer langfristige Sicherheit anstrebt, darf nicht auf ein variables Darlehen setzen.
Bei einer klassischen Baufinanzierung wird der vereinbarte Zinssatz für einen Laufzeit von 10, 15 oder 20 Jahren festgeschrieben. Die Konditionen bleiben in dieser Zeit unverändert, selbst wenn der Zins für neue Finanzierungen steigt. Die Bank besitzt keinen Spielraum für Anpassungen oder Erhöhungen des Zinssatzes bei der Baufinanzierung. Fällt der Zinssatz während der Zinsbindung, profitieren Sie nicht von den sinkenden Darlehenskosten. Es handelt sich dabei um ein Festzinsdarlehen.
Bei einem variablen Darlehen sind die Zinsen nicht festgeschrieben. Sie vereinbaren mit der Bank einen flexiblen Zins, der sich am Referenzzins Euribor orientiert. Alle drei Monaten passt der Kreditgeber automatisch den Zinssatz des variablen Darlehens an die aktuelle Zinsentwicklung an. Sinken die Zinsen, wird die Baufinanzierung für den Kreditnehmer günstiger. Steigt der Referenzzinssatz, wird das variable Darlehen teurer. Quartalsweise verändert sich somit der Zinssatz und die Höhe der Rate für die Bau- oder Immobilienfinanzierung. Die Finanzierungsform des variablen Darlehens mit seinen schwankenden Zinssätzen ist für Zwischenfinanzierungen geeignet oder für den Fall, dass Sie mit einem sinkenden Zinsniveau rechnen.
Kontaktieren Sie uns für einen Vergleich zwischen variablem Darlehen und Kredit mit Sollzinsbindung.
Das Kreditinsitut passt den Zinssatz der Baufinanzierung alle drei Monate an. Grundlage ist der Drei-Monats-EURIBOR. Dabei handelt es sich um einen Referenzzinssatz, zu dem sich die Banken untereinander Geld leihen. Je nach Entwicklung des Referenzzinses erfolgt die Zinsanpassung für das variable Darlehen. Die Darlehensrate steigt oder sinkt entsprechend der Zinshöhe. Die Tilgung innerhlab der Annuität bleibt für den Darlehensnehmer unverändert.
Das variable Darlehen wird häufig als Zwischenfinanzierung gewählt, weil es ein hohes Maß an Flexibilität bietet. In der Regel lässt es sich auf Wunsch des Darlehensnehmers in ein normales Annuitätendarlehen umwandeln. Dabei wird eine Baufinanzierung mit festem Sollzins und Sollzinsbindung abgeschlossen. Der neue Kredit tilgt die Restschuld des variablen Darlehens.
Für die Umwandlung des variablen Darlehens in ein Annuitätendarlehen oder die Ablöse der Finanzierung (Kündigung) gilt eine Frist von drei Monaten.
Ein variables Darlehen ist sinnvoll:
Bei einer klassischen Finanzierung sind sie für die Dauer der Zinsfestschreibung an den Vertrag gebunden. Sie können die Restschuld lediglich gegen eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen. Je nach Höhe der Immobilienfinanzierung kostet die Vorfälligkeit einige tausend Euro. Das variable Darlehen ist an keine Zinsfestschreibung gebunden. Sie können ihre Restschuld mit einer kurzen Kündigungsfrist vollständig oder teilweise begleichen. Sondertilgungen sind in unbestimmter Höhe zulässig.
Klassicher Anwendungsfall: Die Kombination eines variablen Darlehens mit einem Annuitätendarlehen. Diese Variante ist sinnvoll, wenn Darlehensnehmer in naher Zukunft eine höhere Geldsumme erwarten. Beispielsweise die Auszahlung einer Lebensversicherung oder eine Erbschaft. Über diesen Betrag schließen Sie den flexiblen Kredit mit günstigerem Zinssatz ab. Sobald Sie die Summe erhalten, erfolgt die Tilgung des Darlehens. Mit dem normalen Festzinsdarlehen finanzieren Sie die restliche Summe. So profitieren Sie kurzfristig vom niedrigeren variablen Zinssätzen und haben gleichzeitig Planungssicherheit für kommende Jahre.
Spekulation auf fallende Zinsen: Risikoverliebte Menschen nutzen ein variables Darlehen, wenn sie mit einem fallendem Sollzinssatz in der Zukunft rechnen. Fällt der Euribor Referenzzins, findet eine Zinsanpassung statt. Die Verzinsung der Kreditsumme des variablen Darlehens reduziert sich und Ihre monatliche Darlehensrate sinkt. Unsere Empfehlung: Eine Immobilienfinanzierung ist ein langfristiges Projekt. Vermeiden Sie Spekulationen und Risiken, um 0,1 oder 0,2 Prozent zu sparen.
Vorteile |
Nachteile |
Flexibles Darlehen: Die Kreditnehmer sind nicht an die Dauer einer Zinsfestschreibung gebunden |
Kein planbarer Zeitraum: Die Höhe der Rat und des Sollzinssatz passt sich der Entwicklung des EURIBOR an |
Hohe Sondertilgungen möglich: Durch hohe Sondertilgungen wird die Darlehensschuld gegenüber dem Kreditinstitut schneller getilgt |
Teuer, bei Zinserhöhung: Steigt der Referenzzins, kann das Darlehen teuer werden |
Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Wird der Kredit vorzeitig zurückbezahlt, fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an |
Hohes finanzielles Risiko: Aufgrund der fehlenden Sicherheit und der flexiblen Zinsanpassung ist diese Darlehensform mit einem hohen finanziellen Risiko verbunden |
Günstige Konditionen: Der Zinssatz für ein flexibles Darlehen ist bei Vertragsabschluss meist günstiger als bei einem Annuitätendarlehen |
Nicht kalkulierbar: Die Entwicklung der Zinsen lässt sich nicht voraussagen |
Kurze Kündigungsfrist: Die Baufinanzierung lässt sich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen |
Trotz aller Vorteile ist das variable Darlehen als alleinige Baufinanzierung nicht geeignet. Die Nachteile bergen hohe Risiken und ein finanzieller Schaden droht, wenn der Euribor unerwarte und schnell steigt. Zu Beginn des Jahres 2022 befanden sich die Zinsen für ein Annuitätendarlehen in einem historischen Tief. Banken boten beste Möglichkeiten für Festzinsdarlehen. Seither sind die Zinsen rasant gestiegen und haben sich mittlerweile mehr als verdreifacht. Wer damals auf die mögliche Flexibilität eines variablen Darlehens setzte, bezahlt heute eine viel teurere Rate.
Unsere Empfehlung: Vergleichen Sie genau die verschiedenen Varianten und ihre Vor- bzw. Nachteile des variablen Darlehens. Wir helfen Ihnen dabei gerne. Vertrauen Sie auf unsere langjährige Erfahrung bei der Baufinanzierung.
Welche Alternativen zum variablen Darlehen gibt es? Das Cap-Darlehen ist eine Alternative zum variablen Darlehen. Bei dieser Form der Finanzierung passt sich der Zinssatz ebenfalls flexibel an. Die Konditionen sind jedoch an eine Zinsobergrenze gebunden. Sie vermeiden damit das Risiko, dass stark steigende Hypothekenzinsen zu finanziellen Schwierigkeiten bei der Baufinanzierung führen. Den besten Schutz vor steigenden Zinsen bietet das Annuitätendarlehen mit langfristiger Sollzinsbindung.
Das variable Darlehen ist nicht für jeden geeignet. In bestimmten Situationen gibt es Vorteile. Etwa wenn Sie eine höhere Geldsumme aus einem Verkauf oder einer Erbschaft erwarten. Sie können Ihre Baufinanzierung sofort vollständig oder anteilig zurückbezahlen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen.
Als Baufinanzierungsexperten sind wir Ihnen dabei behilflich, das passende Darlehen für Ihr Bauvorhaben zu finden. Wir beantworten alle Ihre Fragen zu den verschiedenen Finanzierungsformen und unterstützen Sie, das optimale Angebot für Ihren Bedarf zu finden.
Susanne Knofe
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Stand: 6. April 2022
2,98 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.037,50 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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