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Die Varianten der Baufinanzierung - TOP Finanzierungsformen

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 8. Juli 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Das Annuitätendarlehen ist die TOP Finanzierungsform bei Bauherren. Es besteht aus einer gleichbleibenden Rate und festgeschriebenen Konditionen bis zum Ende der Sollzinsbindung.
    • Mit einem Volltilgerdarlehen zahlen die Kreditnehmer das gesamte Darlehen innerhalb der Laufzeit zurück – sie sind zum Ablauf vollständig schuldenfrei.
    • Ein endfälliges Darlehen ist sinnvoll, wenn in der Zukunft eine höhere Geldsumme erwartet wird.
    • Ein variables Darlehen bietet viel Flexibilität und die Chance, von sinkenden Zinsen zu profitieren.
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Das Annuitätendarlehen: Die TOP Finanzierungsform für die Baufinanzierung

Die Baufinanzierung ist eine große Investition und eine umso wichtigere Entscheidung. Daher sollten sich Bauherren genau überlegen, welches Darlehen am besten zu ihrer Situation und ihren individuellen Wünschen passt. Nachfolgend stellen wir Ihnen die TOP Darlehensarten für die Baufinanzierung vor – inklusive ihrer Vor- und Nachteile.

 

Die Mehrzahl aller Bauherren entscheidet sich für ein klassisches Annuitätendarlehen. Diese Finanzierungsform bietet ein hohes Maß an Sicherheit, was es zu der TOP Darlehensart für die Baufinanzierung macht. Denn die finanzielle Belastung bleibt für die gesamte Dauer der Sollzinsbindung gleich. Die Kreditnehmer wissen also Monat für Monat, welche Rate sie aufbringen müssen. Zudem bietet praktisch jedes Finanzinstitut das Annuitätendarlehen. Aufgrund des hohen Konkurrenzaufkommens sind die Konditionen entsprechend gut.

So funktioniert das Annuitätendarlehen

Bei einem Annuitätendarlehen vereinbaren die Kreditnehmer mit der Bank die Konditionen für ihr Darlehen. Diese werden für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, meist fünf, zehn, 15 oder 20 Jahre. Sind die Zinsen niedrig, ist eine lange Zinsfestschreibung sinnvoll. Denn die Bank darf die Konditionen nicht verändern, auch wenn der marktübliche Bauzins steigt. Am Ende dieses Zeitraums bleibt in der Regel eine Restschuld, für die im Rahmen der Anschlussfinanzierung neue Konditionen vereinbart werden.

 

Die monatliche Rate des Annuitätendarlehens setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Mit der Zeit verschiebt sich die Zusammensetzung zugunsten des Kreditnehmers. Denn die Zinsen bemessen sich an der Restschuld. Sinkt diese, nimmt die Zinsbelastung ab. Da die Rate gleich hoch bleibt, steigt dafür der Tilgungsanteil, der für die Rückzahlung der Raten aufgewendet wird.

Zusätzlich können die Kreditnehmer mit der Bank kostenlose Sondertilgungen vereinbaren. Dadurch haben sie die Möglichkeit, zusätzliche Zahlungen zu leisten, um schneller schuldenfrei zu werden.

    Vorteile Vorteile des Annuitätendarlehens

  • Zinssicherheit für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung

  • Über lange Zeit finanziell planbar

  • Sinkende Zinsbelastung mit jeder erbrachten Rate

  • Kostenlose Sondertilgungen und flexibler Tilgungssatzwechsel vereinbar

  • Viele Anbieter am Markt

    Nachteile des Annuitätendarlehens

  • Nicht kündbar vor Ablauf der Zinsbindung oder nach 10-jähriger Laufzeit

  • Verbleibende Restschuld muss mit einer Anschlussfinanzierung weitergetilgt werden

  • Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung

Das Volltilgerdarlehen: Baufinanzierung ohne Restschuld

Volltilgerdarlehen funktionieren ähnlich wie das Annuitätendarlehen. Allerdings legen die Kreditnehmer keine Tilgungshöhe fest. Ihr Ziel ist es, am Ende der Laufzeit schuldenfrei zu sein. Dementsprechend überlegen sie sich, wie lange sie benötigen wollen, um das gesamte Darlehen zurückzubezahlen. Die meisten Volltilgerdarlehen haben eine Laufzeit von etwa 20 Jahren. Das bedeutet also, nach dieser Zeit ist die gesamte Baufinanzierung abbezahlt. Dafür ist ein deutlich höherer Finanzierungsaufwand notwendig. Diese Baufinanzierung ist vor allem für Personen über 50 Jahren sinnvoll, die ihre Immobilie vor Renteneintritt abbezahlt wissen möchten.

So funktioniert das Volltilgerdarlehen

Bei Vertragsabschluss legen die Kreditnehmer fest, in welchem Zeitraum sie ihre Baufinanzierung vollständig abbezahlt haben möchten. Umso kürzer die Laufzeit, desto höher ist die monatliche Belastung. Anhand dieser Dauer, der Zinsen und der Finanzierungssumme wird dann die Rate berechnet. Diese ist deutlich höher als bei einem Annuitätendarlehen. Dafür haben die Kreditnehmer kein Zinsänderungsrisiko, da sie keine Restschuld haben werden.

    Vorteile des Volltilgerdarlehens

  • Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit

  • Kein Zinsänderungsrisiko

  • Schuldenfrei am Ende der Laufzeit

  • Hohe Planungssicherheit

    Nachteile des Volltilgerdarlehens

  • Hohe finanzielle Belastung über die gesamte Dauer

  • Nicht kündbar vor Ende der Zinsbindung oder nach einer 10-jährigen Laufzeit

Das endfällige Darlehen: Tilgung zum Stichtag

Das endfällige Darlehen ist eine TOP Darlehensart für die Baufinanzierung, wenn die Bauherren in den nächsten Jahren Kapital erwarten. Zum Beispiel durch den Verkauf einer Immobilie, eine Erbschaft oder die Auszahlung einer Lebensversicherung. Denn diese Finanzierungsform sieht vor, dass die Kreditnehmer nur Zinsen bezahlen. Die gesamte Darlehenssumme entrichten sie am Ende der Laufzeit. Dadurch lassen sich Zeiträume überbrücken, in denen das bevorstehende Kapital noch nicht zur Verfügung steht. In dieser Zeit ist die finanzielle Belastung sehr gering, da keine Tilgung erfolgt.

Das endfällige Darlehen kann auch mit einem Bausparer oder einer Lebensversicherung kombiniert werden, wobei die Auszahlung der Leistung zur Tilgung des Kredits genutzt wird. Hierbei ist zwingend zu beachten, dass es zu Schwierigkeiten kommen kann, wenn sich die Kapitalauszahlung verschiebt und der Stichtag des endfälligen Darlehens näher rückt. Außerdem müssen entsprechende Sicherheiten für die Baufinanzierung vorgewiesen werden.

So funktioniert das endfällige Darlehen

Die Kreditnehmer leihen sich von der Bank Geld. Während der gesamten Laufzeit zahlen sie lediglich die Zinsen für die Finanzierung. Zu einem bei Vertragsabschluss festgelegten Stichtag wird dann die komplette Darlehenssumme auf einen Schlag beglichen. Das Darlehen ist damit abgelöst und die Kunden sind schuldenfrei.

    Vorteile des endfälligen Darlehens

  • Geringe monatliche Belastung

  • Zinssicherheit

  • Schuldenfrei am Ende der Laufzeit

  • Überbrückung von Zeiträumen, in denen das Kapital noch nicht zur Verfügung steht

    Nachteile des endfälligen Darlehens

  • Hohe Zinsen

  • Nicht kündbar vor Ablauf oder nach einer 10-jährigen Laufzeit

  • Geld muss zum Stichtag zur Verfügung stehen

  • Keine Sondertilgungen

Das variable Darlehen: Die flexible Finanzierung

Neben dem Annuitätendarlehen mit gebundenem Zinssatz gibt es auch das variable Darlehen. Dabei werden die Zinsen nicht festgeschrieben. Stattdessen passen sie sich alle drei oder sechs Monate der Marktentwicklung an. Steigen die Bauzinsen, wird das Darlehen teurer. Dafür kann es aber auch günstiger werden, wenn die Zinsen sinken. Um eine zu hohe Zinsbelastung zu vermeiden, schließen viele Bauherren ein Cap-Darlehen ab; dabei wird ein maximaler Zinssatz festgelegt, der nicht überschritten werden darf.

 

Das flexible Darlehen hat den Vorteil, dass es jederzeit kündbar ist. Denn die Kreditnehmer können zu jeder Zinsanpassung ihr Darlehen ganz oder teilweise ablösen. Oder in einen klassischen Annuitätenkredit umwandeln. Dadurch eignet es sich vor allem für eine Zwischenfinanzierung und kurze Zeiträume. Jedoch birgt es ein hohes Risiko für ansteigende Zinsen und damit nur wenig finanzielle Sicherheit.

So funktioniert das variable Darlehen

Die Kreditnehmer schließen mit dem Kreditinstitut eine Baufinanzierung ab. Alle drei oder sechs Monate passt die Bank die Konditionen an die Marktentwicklung an. Dabei zieht sie den EURIBOR Zinssatz heran, ein Leitzins, zu dem sich die Kreditinstitute untereinander Geld leihen. Entsprechend der neuen Sollzinsen steigt oder sinkt die Rate. Wurde ein Cap-Darlehen gewählt, steigt der Zins maximal bis zum vereinbarten Höchstsatz.

 

Die Kreditnehmer können zu jeder Zinsanpassung ihre Restschuld vollständig oder teilweise ablösen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Sie haben auch die Möglichkeit, höhere Sondertilgungen zu leisten oder den bestehenden Kredit in ein Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz umzuwandeln.

    Vorteile des variablen Darlehens

  • Möglichkeit, von fallenden Zinsen zu profitieren

  • Hohes Maß an Flexibilität

  • Kurze Laufzeiten

  • Darlehen ist zu jeder Zinsanpassung ablösbar

  • Unwandelbar in einen Annuitätenkredit

    Nachteile des variablen Darlehens

  • Risiko von steigenden Zinsen

  • Wenig Planungssicherheit

  • Keine gleichbleibende Rate

Das KfW-Darlehen: Ergänzungskredit mit Förderung

Das KfW-Darlehen ist in der Regel keine eigenständige Baufinanzierung. Es wird meist ergänzend zur Immobilienfinanzierung abgeschlossen. Diese Darlehen sind staatlich gefördert. Das heißt, die Kreditnehmer profitieren von günstigeren Konditionen und/oder staatlichen Zuschüssen für die Baufinanzierung. Dafür müssen sie aber Voraussetzungen erfüllen. Zum Beispiel ihr Haus mit bestimmten Sicherheits- und Energiestandards errichten. Oder entsprechende Umbaumaßnahmen vornehmen. Diese Standards zu erfüllen bedeutet in vielen Fällen höhere Kosten beim Bau. Daher lohnen sich KfW-Darlehen meist nur, wenn die Maßnahmen sowieso vorgesehen sind.

Hinweis: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau stellt sowohl Annuitätendarlehen wie auch endfällige Darlehen zur Verfügung.

Welches Darlehen passt zu mir?

Pauschal lässt sich nicht sagen, welches Darlehen zu Ihnen passt. Die meisten Bauherren greifen auf das Annuitätendarlehen zurück, da es ein hohes Maß an Planbarkeit erfüllt und bei praktisch jeder Bank abgeschlossen werden kann. In bestimmten Fällen sind aber auch andere Darlehensarten die TOP Empfehlung für die Baufinanzierung. Zum Beispiel das endfällige Darlehen, wenn Sie eine höhere Geldsumme erwarten. Oder ein variabler Kredit, den sie jederzeit ablösen können. Generell ist es also sinnvoll, sich umfangreich beraten zu lassen.

Unsere Experten stehen Ihnen gerne zur Verfügung. Sie beantworten alle Ihre Fragen rund um die Baufinanzierung und helfen Ihnen dabei, die richtige Darlehensart für Ihr zukünftiges Eigenheim zu finden. Vereinbaren Sie dazu einen Termin mit uns oder fordern Sie Ihr kostenloses und unverbindliches Finanzierungsangebot an.

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Stand: 8. Juli 2022

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Die dargestellten Zinssätze sind Durchschnittswerte und können je nach Region, Darlehenshöhe, Beleihungswert und eingebrachtem Eigenkapital günstiger oder teurer sein.
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