Baufin-Experten

Was ist ein Cap-Darlehen und für wen ist es sinnvoll?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 22.06.22

Das Wichtigste zum Cap-Darlehen im Überblick

  • Das Cap-Darlehen ist eine Form der Baufinanzierung mit einem hohen Maß an Flexibilität.

  • Die Sollzinsen werden alle drei oder sechs Monate an die aktuelle Zinsentwicklung angepasst, sie können steigen oder sinken.

  • Um das Zinsänderungsrisiko zu minimieren, wird eine Zinsdeckelung (Cap) vereinbart. Die Anpassung erfolgt maximal bis zur vereinbarten Obergrenze.

  • Das Cap-Darlehen ist sinnvoll, wenn die Kreditnehmer flexibel bleiben und von sinkenden Zinsen profitieren möchten oder wenn sie in absehbarer Zeit eine höhere Geldsumme erwarten.

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Wenn die Zinsen für eine Baufinanzierung sinken, profitieren Kreditnehmer von flexiblen Darlehen. Um sich bei Baufinanzierungen gegen das Risiko steigender Marktzinsen abzusichern, wird ein Cap-Darlehen mit Zinsobergrenze gewählt. Doch diese Vorzüge an Sicherheit und Flexibilität haben ihren Preis. Im Folgenden erfahren Sie, wie diese Finanzierungsform funktioniert und für wen das Cap-Darlehen sinnvoll ist.

Was ist ein Cap-Darlehen?

Ein Cap-Darlehen ist eine besondere Form der Baufinanzierung. Denn dabei handelt es sich um ein flexibles Darlehen; die Zinsen werden in regelmäßigen Abständen an die aktuelle Zinsentwicklung angepasst. Sind die üblichen Bauzinsen gesunken, wird der Kredit günstiger. Sind die Zinsen hingegen gestiegen, steigt auch die Rate für die Kreditnehmer. Die Konditionen werden also nicht wie beim klassischen Immobilienkredit für längere Zeit festgeschrieben. Sondern der Sollzins orientiert sich für einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten am aktuellen Geldmarktzins EURIBOR. Viertel- oder halbjährlich werden die Sollzinsen dann der Marktentwicklung angeglichen.

 

Die Besonderheit eines Cap-Darlehens ist, dass Bank und Kreditnehmer eine Zinsobergrenze festlegen. Sollte der EURIBOR deutlich steigen, darf der Kreditgeber den Sollzins bis maximal zur vereinbarten Obergrenze erhöhen. Für diese Sicherheit verlangen die Banken aber einen Zuschlag, die sogenannte Cap-Gebühr.

So funktioniert das Cap-Darlehen

Bei Vertragsabschluss einer Baufinanzierung vereinbaren Bank und Kreditnehmer eine Zinsobergrenze. Selbst wenn der Marktzins über diese hinaus steigen sollte, wird der Sollzins des Darlehens bis maximal zur festgelegten Deckelung erhöht. Die Begrenzung wird für einen Zeitraum von drei bis 15 Jahren geschlossen.

 

Der Zinssatz für das Cap-Darlehen wird mithilfe des Referenzzinssatzes EURIBOR gebildet. „Euro Interbank Offered Rate“ ist der offizielle Zinssatz, zu dem sich Banken in Europa untereinander Geld leihen. Dieser orientiert sich am Leitzins der EZB. Die Anpassung erfolgt je nach Vertrag alle drei oder sechs Monate.

 

Das Cap-Darlehen soll die Flexibilität eines variablen Darlehens mit der Sicherheit einer klassischen Baufinanzierung mit Zinsfestschreibung kombinieren. Dafür verlangen die Banken einen Zuschlag, der bei Vertragsabschluss festgelegt wird. Wie hoch die Cap-Gebühr ausfällt, ist von der Höhe der Zinsobergrenze und der Vertragslaufzeit abhängig. Je niedriger die Deckelung und je länger die Laufzeit, desto teurer ist der Zuschlag. Dieser kann bis zu zwei Prozent betragen.

Einige Banken vereinbaren außerdem eine Zinsuntergrenze (Floor). Dann profitieren die Kreditnehmer bei sinkenden Zinsen bis maximal zur Zinsuntergrenze. Der Floor verringert die Zinsaufschläge und das Cap-Darlehen wird günstiger.

Abhängig davon, wie sich die Zinsen entwickeln, steigt oder sinkt die Kreditrate nach der Zinsanpassung. Es besteht die Möglichkeit, einen Tilgungs-Turbo zu vereinbaren. Dann bleibt die Rate gleich, wenn der Sollzins sinkt und die eingesparten Zinskosten werden für die Rückzahlung aufgewendet. So lässt sich die Kreditschuld schneller tilgen.

Flexible Rückzahlung und Umwandlung in ein Darlehen mit Zinsbindung

Ein Vorteil des Cap-Darlehens ist, dass die Kunden ein Sondertilgungsrecht von 100 Prozent haben. Sie können zu jedem Zinsanpassungstermin ihren Kredit in voller Höhe zurückzahlen, um die Restschuld zu tilgen.

 

Außerdem lassen sich diese Darlehen mit einer Frist von drei Monaten kündigen und in einen Kredit mit Zinsbindung umwandeln. Oder wenn die Zinsen durch die Bank angehoben werden. Dann können die Kreditnehmer den Vertrag nach Bekanntgabe der Erhöhung mit sofortiger Wirkung kündigen und stattdessen eine klassische Immobilienfinanzierung mit Sollzinsbindung abschließen.

Für wen ist ein Cap-Darlehen sinnvoll?

In erster Linie ist ein Cap-Darlehen sinnvoll für Personen, die bei ihrer Baufinanzierung flexibel bleiben und die Chance auf sinkende Zinsen nutzen möchten. Die aber zugleich die Sicherheit einer festgeschriebenen Zinsobergrenze wünschen.

 

Das Cap-Darlehen ist auch ideal, wenn in absehbarer Zeit eine höhere Geldsumme erwartet wird. Zum Beispiel aus einer Erbschaft oder einem Verkauf. Dann besteht die Möglichkeit, den Kredit jedes Mal zur Zinsanpassung vollständig zu tilgen.

Nicht geeignet ist das Cap-Darlehen für Verbraucher, die eine feste monatliche Rate wünschen. Die das Risiko von steigenden Zinsen nicht eingehen und stattdessen eine Finanzierung mit langfristig festgeschriebenen Konditionen vereinbaren möchten.

Gerne überprüfen unsere Experten für Sie, ob das Cap-Darlehen in ihrem Fall sinnvoll ist oder ob andere Alternativen in Betracht gezogen werden sollten. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin.

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