Annuitätenrechner für Ihre Baufinanzierung  

Wer ein Haus kauft oder baut, finanziert den Kaufpreis in den meisten Fällen über ein Darlehen. Dabei ist vor allem eine Frage entscheidend: Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Die Baufinanzierung läuft oft über Jahrzehnte. Deshalb muss die Rate langfristig tragbar bleiben, auch dann, wenn sich Lebensumstände verändern.

Ein Annuitätenrechner hilft Ihnen dabei, verschiedene Szenarien durchzuspielen. Sie sehen auf einen Blick:

• wie hoch die monatliche Rate ausfällt
• wie sich eine höhere Tilgung auswirkt
• wie lange die Rückzahlung dauert
• wie stark Zinsänderungen die Finanzierung beeinflussen

So schaffen Sie eine solide Grundlage für Ihre Finanzierungsentscheidung.

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Darlehensform in der Baufinanzierung. Der große Vorteil: Die monatliche Rate bleibt während der Sollzinsbindung gleich.

Das schafft Planbarkeit und Sicherheit. Gerade bei langen Finanzierungen ist das für viele Käufer entscheidend.

Die Rate besteht aus zwei Bestandteilen:

• Zinsanteil – Kosten für das geliehene Geld
• Tilgungsanteil – Rückzahlung des Darlehens

Mit jeder gezahlten Rate sinkt die Restschuld. Dadurch reduziert sich der Zinsanteil automatisch. Gleichzeitig steigt der Tilgungsanteil.

Zu Beginn einer Baufinanzierung ist der Zinsanteil meist noch relativ hoch. Das liegt daran, dass die Restschuld am Anfang am größten ist.

Mit jeder Rate verändert sich die Zusammensetzung:

• Der Zinsanteil sinkt
• Der Tilgungsanteil steigt
• Die Gesamtrate bleibt gleich

Dadurch wird das Darlehen Schritt für Schritt schneller zurückgeführt.

Die Tilgung stellt die Rückzahlung des Annuitätendarlehens dar. Dieser Anteil wird also dazu verwendet, den Kredit abzubezahlen. Zu Beginn vereinbaren Kreditnehmer und Kreditgeber einen Tilgungssatz. Beispielsweise zwei Prozent. Bei einem 100.000 Euro Darlehen würde dies bedeuten, dass die Darlehensnehmer im ersten Jahr 2.000 Euro der Darlehenssumme zurückzahlen (2 Prozent von 100.000 Euro). Da der Zinsanteil allerdings mit jeder Rückzahlung sinkt, die Rate jedoch gleich bleibt, erhöht sich der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit.

Die Höhe des Tilgungsanteils wird von dem zu Vertragsabschluss festgelegten Tilgungssatz beeinflusst. Umso höher die anfängliche Tilgung, desto höher ist auch die Kreditrate.

Der Tilgungssatz verändert sich über die Laufzeit des Darlehens. Dabei legt die anfängliche Tilgung, der bei Vertragsabschluss vereinbarte Tilgungssatz, den Startpunkt für die Höhe der Rückzahlung fest. Mit jeder Rate verschieben sich der Tilgungs- und der Zinsanteil – und zwar zugunsten der Kreditnehmer. Denn die Höhe der Rückzahlung steigt, während die Kosten für die Baufinanzierung (Zinsen) sinken. Der Grund dafür ist, dass sich der Zinsanteil an der Höhe der Restschuld bemisst und diese mit jeder Kreditrate abnimmt. So bleibt zwar die monatliche Belastung für die Darlehensnehmer gleich, allerdings sinkt der Zinsanteil und es bleibt mehr Luft, um den Kredit zu tilgen.

Um die Annuität zu berechnen, sind einige Angaben notwendig. 

Mit Eingabe dieser Daten ermittelt der Annuitätenrechner die monatliche Belastung.

Alternativ dazu ist es auch möglich, anstelle der monatlichen Kreditrate die Laufzeit zu ermitteln. Also wie lange es dauert, bis die Baufinanzierung abbezahlt ist. Dafür wird die gewünschte Kreditrate in den Rechner eingegeben und dieser errechnet die voraussichtliche Laufzeit bei gleichbleibenden Konditionen.

Beim Abschluss des Annuitätendarlehens erhalten die Kreditnehmer von ihrem Kreditgeber einen Tilgungsplan. Dieser enthält die Zusammensetzung der monatlichen Kreditraten und den Stand der Rückzahlung zu einem bestimmten Zeitpunkt. Außerdem weist dieser aus, wie hoch die Restschuld am Ende der Sollzinsbindung ausfällt. Dies ist vor allem für die Anschlussfinanzierung relevant, wenn mit dem bisherigen oder einem neuen Kreditgeber neue Konditionen für die Weiterfinanzierung der Restschuld ausgehandelt werden müssen.

Nachfolgend ein Beispiel für ein im April 2026 abgeschlossenes 200.000 Euro Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von zwei Prozent, einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent und einer Zinsfestschreibung über 15 Jahre. Dieser Tilgungsplan zeigt, wie sich Zins- und Tilgungsanteil verschieben und die Restschuld Jahr für Jahr sinkt.

Ausgehend davon, dass die Zinsen unverändert bleiben, wäre das Annuitätendarlehen nach 34 Jahren und neun Monaten abbezahlt. Sollte der Zins am Ende der Sollzinsbindung nach 15 Jahren sinken, ist der Kredit schneller zurückbezahlt oder die Rate sinkt. Steigt der Zinssatz hingegen, muss eine höhere Kreditrate aufgewandt werden, um bei gleichbleibender Laufzeit zu tilgen. Oder die Rückzahlung verlängert sich.

 Sondertilgungen ermöglichen eine flexible Rückzahlung der Baufinanzierung. Denn dabei handelt es sich um zusätzliche Zahlungen, die Kreditnehmer neben ihrer regulären monatlichen Rate erbringen können. Dadurch haben sie nicht nur die Möglichkeit, ihren Kredit schneller zu tilgen. Durch die kostenlose Sondertilgung reduziert sich auch ihre Restschuld, wodurch die Zinsen sinken und der Tilgungsanteil steigt. 

Das Annuitätendarlehen bietet Kreditnehmern ein hohes Maß an Planungssicherheit. Denn ihre monatliche Belastung bleibt immer gleich und sie wissen zu jedem Zeitpunkt, wie hoch ihre Restschuld ist. Jedoch ist dies auch ein Nachteil. Denn die Zinsen werden nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Und am Ende der Sollzinsbindung kann der Bauzins steigen, was zu höheren Ausgaben oder einer längeren Laufzeit führt. Im Voraus lässt sich nicht sagen, wie sich der Zinssatz entwickeln wird. Daher können auch Alternativen zum Annuitätendarlehen in Betracht gezogen werden.

Neben dem klassischen Annuitätendarlehen gibt es weitere Modelle.

Variables Darlehen

Der Zinssatz passt sich regelmäßig dem Markt an. Dadurch profitieren Sie bei fallenden Zinsen, tragen aber auch das Risiko steigender Raten.

Volltilgerdarlehen

Hier wird das Darlehen innerhalb der Zinsbindung vollständig zurückgezahlt. Das bietet maximale Sicherheit.

Bausparlösung

Kann interessant sein, wenn Zinssicherheit langfristig gewünscht ist.

Nach fünf, zehn, 15, 20, 25 oder 30 Jahren folgt das Ende der Sollzinsbindung. Dann müssen die Kreditnehmer mit ihrer Bank neue Konditionen aushandeln, um ihre Restschuld weiterzutilgen. 

Ein Annuitätendarlehen eignet sich für zukünftige Eigenheimbesitzer, die Wert auf Planungssicherheit legen und keine Risiken eingehen möchten. Unser Annuitätenrechner unterstützt sie dabei. Denn sie können mit der Eingabe nur weniger Parameter erkennen, wie hoch ihre monatliche Belastung ausfällt und diese individuell anpassen. Oder sie wählen ihre Wunschrate und errechnen, wie lange es dauert, bis sie ihre Baufinanzierung abbezahlt haben. So oder so, ein Annuitätenrechner ist eine wichtige Grundlage für die teuerste Investition im Leben – das Eigenheim.