Restschuld - Was nun?

Die Rückzahlung einer Baufinanzierung kann je nach Darlehenssumme 20, 30 und sogar 40 Jahre dauern. Die Zinsen jedoch werden in den meisten Fällen für maximal 20 Jahre festgeschrieben. Nach dieser Zeit bleibt in der Regel eine Restschuld übrig, die nach Ablauf der Zinsbindung weiter getilgt werden muss. Und dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten.

Eine Baufinanzierung hat eine reguläre Laufzeit von vielen Jahren. Gerade bei hohen Darlehensbeträgen kann diese 30 Jahre und noch länger betragen. Allerdings bleiben die bei Vertragsabschluss vereinbarten Konditionen nicht über die gesamte Dauer hinweg gleich. Denn die Zinsen für das Immobiliendarlehen werden nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Und dieser ist in der Regel kürzer als die Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung.

Die Höhe der noch verbleibenden Restschuld ist variabel und von persönlichen Merkmalen abhängig. Sie bemisst sich daran, wie hoch der ursprünglich aufgenommene Darlehensbetrag war, wie viel die Kreditnehmer regelmäßig tilgen, ob Sondertilgungen geleistet wurden und anhand der Zinsen. Bei einem niedrigen Zinssatz und einer hohen Tilgung ist die Restschuld entsprechend geringer, als wenn sich die monatlichen Raten aus einem hohen Zinsanteil und einer geringen Tilgung zusammensetzen.

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung muss abbezahlt werden. Dafür gibt es verschiedene Optionen. Grundsätzlich können die Kreditnehmer Eigenkapital aufwenden und die verbleibende Summe zurückbezahlen. In diesem Fall würden sie ihr Darlehen mit eigenen finanziellen Mitteln vollständig ablösen. Oftmals ist die Restschuld aber so hoch, dass sie nicht auf einen Schlag beglichen werden kann. Dann kommt eine Anschlussfinanzierung zum Tragen. Und für diese gibt es verschiedene Varianten, die infrage kommen können.

Bei einer Prolongation bleibt die Baufinanzierung bei der aktuellen Bank bestehen. Lediglich die Konditionen werden neu verhandelt. Dafür unterbreitet die Hausbank ihrem Kunden spätestens einen Monat vor Ablauf der Zinsfestschreibung ein Angebot für die Weiterfinanzierung. Die Kreditnehmer müssen dieses nur unterschreiben und der neue Vertrag knüpft nahtlos an die auslaufende Finanzierung an.

Dieses Vorgehen ist simpel und schnell durchzogen. Doch birgt es auch Nachteile. Denn die Hausbank bietet nicht immer die besten Konditionen für die Anschlussfinanzierung. Denn sie muss keinen Neukunden anwerben, dem sie die besten Zinsen zur Verfügung stellt. Häufig fehlt auch der Vergleich zu anderen Anbietern auf dem Markt. Daher ist es sinnvoll, nicht sofort das Angebot der Hausbank anzunehmen. Sondern im Voraus die Konditionen anderer Banken und Versicherungen zu prüfen.

Eine Umschuldung ist mit einem höheren Aufwand verbunden. Denn dabei werden Anbieter verglichen, ein neuer Vertrag abgeschlossen, Grundschulden umgeschrieben. Doch bietet dieses Vorgehen auch die meisten Chancen: Denn als Neukunde erhalten die Kreditnehmer bessere Angebote mit günstigen Zinsen. Sie können verschiedene Anbieter miteinander vergleichen, um die für sie beste Finanzierung zu finden. Und sie haben die Möglichkeit, den neuen Vertrag auf ihre derzeitige Lebenssituation anzupassen und gegebenenfalls die Tilgung zu erhöhen und Sondertilgungen einzubauen.

Die Umschuldung verursacht zu Beginn Kosten durch die Umschreibung der Grundschuld, hat einen höheren Verwaltungsaufwand und erfordert mehr Zeit als die Prolongation. Dafür zahlt sie sich auf lange Sicht aus, wenn der neue Kreditgeber bessere Konditionen anbietet als die Hausbank. Um genügend Zeit für alle Maßnahmen zu haben, ist es ratsam, sich spätestens ein halbes Jahr vor Ende der Zinsfestschreibung mit der Anschlussfinanzierung zu befassen.

Nicht selten kommt es vor, dass die Restschuld für die Anschlussfinanzierung zu gering ist. In diesem Fall liegt die noch zu tilgende Summe unter 50.000 Euro. Allerdings ist dieser Wert die Mindestsumme, die bei einer Baufinanzierung angesetzt wird.

Eine Baufinanzierung hat gegenüber klassischen Konsumentenkrediten einen Vorteil: Die Bank erhält die Immobilie als Sicherheit, weshalb sie dem Kunden bessere Konditionen bietet. Derzeit ist ein Immobilienkredit mit Zinsen zwischen einem und zwei Prozent realisierbar. Der Konsumentenkredit fordert hingegen höhere Zinssätze von drei bis zu sechs Prozent.

Liegt die Restschuld nun unter 50.000 Euro, vergibt die Bank bei der Anschlussfinanzierung keine Baufinanzierung. Die Kunden können lediglich einen Konsumentenkredit abschließen, wenn sie eine Umschuldung vornehmen möchten. Und dabei zahlen sie höhere Zinsen. Die beste Option in diesem Fall ist die Prolongation. Denn eine Weiterfinanzierung über die Hausbank ist auch mit einer Restschuld unter 50.000 Euro möglich. Daher ist die Prolongation bei einer geringen Restschuld meist die günstigste Lösung.

Die Anschlussfinanzierung nimmt einen genauso hohen Stellenwert ein wie die erste Baufinanzierung. Denn je nach Höhe der Restschuld läuft auch dieses Darlehen für viele Jahre und muss Monat für Monat bezahlt werden. Daher ist die Anschlussfinanzierung, ob Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen, gleichermaßen mit Bedacht zu wählen.

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