Restschuld - Was nun?

Die Rückzahlung einer Baufinanzierung kann je nach Darlehenshöhe und Tilgung 20, 30 oder sogar 40 Jahre dauern. Die Zinsen werden bei Immobilienkrediten jedoch meist nur für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben.

Nach Ablauf dieser Zinsbindung bleibt in vielen Fällen ein offener Darlehensbetrag übrig. Dieser offene Betrag wird Restschuld genannt und muss über eine Anschlussfinanzierung weiter zurückgezahlt werden.

Die Restschuld ist der noch offene Darlehensbetrag am Ende der Zinsbindung. Sie entsteht, weil ein Immobiliendarlehen während der Zinsfestschreibung meist noch nicht vollständig zurückgezahlt ist.

Bei Immobilienfinanzierungen beträgt die Zinsbindung häufig 10, 15 oder 20 Jahre. Die vollständige Rückzahlung des Kredits dauert jedoch oft deutlich länger.

Die Restschuld ergibt sich aus der ursprünglichen Darlehenssumme und den bereits geleisteten Tilgungszahlungen. Auch Sondertilgungen können die Restschuld reduzieren.

Wichtige Einflussfaktoren sind:

• Höhe des ursprünglichen Darlehens
• vereinbarte Anfangstilgung
• gezahlte monatliche Raten
• geleistete Sondertilgungen
• Höhe des Zinssatzes

Je höher die Tilgungsrate während der Zinsbindung ist, desto stärker sinkt die Restschuld. Auch zusätzliche Sondertilgungen können den offenen Kreditbetrag deutlich reduzieren.

Viele Banken stellen für ihre Darlehen einen Tilgungsplan zur Verfügung. Darin lässt sich nachvollziehen, wie sich Zinsen, Tilgung und Restschuld über die Jahre entwickeln.

Die Restschuld umfasst ausschließlich den noch offenen Darlehensbetrag. Die Zinsen werden nicht zur Restschuld hinzugerechnet.

Mit jeder monatlichen Rate wird ein Teil des Darlehens getilgt und ein Teil als Zinsen gezahlt. Der Zinsanteil sinkt im Laufe der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt.

Die Restschuld besteht daher nur aus dem noch nicht zurückgezahlten Kreditanteil. Die zukünftigen Zinsen hängen von den Konditionen der Anschlussfinanzierung ab.

Eine allgemein gültige Zielgröße für die Restschuld gibt es nicht. Grundsätzlich gilt jedoch: Je niedriger die Restschuld, desto geringer das Risiko bei der Anschlussfinanzierung.

Eine geringere Restschuld kann entstehen durch:

• höhere Anfangstilgung
• längere Zinsbindung
• zusätzliche Sondertilgungen

Wenn die Restschuld niedrig ist, fällt auch die zukünftige monatliche Belastung geringer aus. Außerdem wirkt sich eine niedrigere Restschuld oft positiv auf die Konditionen der Anschlussfinanzierung aus.

Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Restschuld weiter finanziert oder vollständig zurückgezahlt werden. Dafür stehen mehrere Möglichkeiten zur Verfügung.

Die wichtigsten Varianten sind:

• vollständige Rückzahlung aus Eigenmitteln
• Prolongation bei der bisherigen Bank
• Umschuldung zu einer anderen Bank
• Forward-Darlehen zur frühzeitigen Zinssicherung

Welche Variante sinnvoll ist, hängt von der Höhe der Restschuld und der persönlichen finanziellen Situation ab.

Die Restschuld kann grundsätzlich vollständig aus eigenen Mitteln beglichen werden. In diesem Fall wird das Darlehen vollständig abgelöst.

Dies ist etwa möglich, wenn ausreichend Eigenkapital vorhanden ist oder eine Immobilie verkauft wurde. Auch Erbschaften oder andere Vermögenswerte können dafür genutzt werden.

In vielen Fällen ist die Restschuld jedoch relativ hoch. Dann wird eine Anschlussfinanzierung benötigt, um den offenen Kreditbetrag weiter zu tilgen.

Bei einer Prolongation bleibt die Baufinanzierung bei der aktuellen Bank bestehen. Die Bank bietet neue Konditionen für die verbleibende Restschuld an.

Das Angebot erfolgt meist einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Wenn Kreditnehmer zustimmen, wird der neue Vertrag direkt angeschlossen.

Der Vorteil der Prolongation liegt im geringen Aufwand. Eine neue Bonitätsprüfung oder Grundschuldanpassung ist meist nicht erforderlich.

Allerdings ist es möglich, dass andere Banken günstigere Konditionen anbieten. Ein Vergleich verschiedener Angebote kann deshalb sinnvoll sein.

Bei einer Umschuldung wird die Restschuld über ein neues Darlehen bei einer anderen Bank finanziert. Das bisherige Darlehen wird vollständig abgelöst.

Dieser Prozess erfordert etwas mehr Aufwand. Zum Beispiel muss die Grundschuld im Grundbuch angepasst werden.

Der Vorteil liegt darin, dass Kreditnehmer als Neukunden häufig attraktive Angebote erhalten. Außerdem lassen sich Tilgung, Laufzeit oder Sondertilgungen neu festlegen.

Die Umschuldung verursacht jedoch zusätzliche Kosten, etwa für Notar und Grundbuch. Diese sollten in die Entscheidung einbezogen werden.

In einigen Fällen ist die Restschuld relativ niedrig. Wenn sie unter etwa 50.000 Euro liegt, kann eine klassische Baufinanzierung schwieriger werden.

Der Grund: Viele Banken vergeben Immobilienkredite erst ab einer bestimmten Mindestdarlehenshöhe. Bei kleineren Beträgen kommen häufig Konsumentenkredite zum Einsatz. Diese sind meist höher verzinst als Immobilienfinanzierungen.

In solchen Fällen kann eine Prolongation bei der bisherigen Bank eine wirtschaftlich sinnvolle Lösung sein.

Die Planung der Anschlussfinanzierung sollte frühzeitig beginnen. Viele Kreditnehmer prüfen ihre Möglichkeiten etwa sechs bis zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung.

In dieser Phase lassen sich verschiedene Angebote vergleichen. Auch Forward-Darlehen können eine Option sein, um aktuelle Zinsen für die Zukunft zu sichern.

Eine frühzeitige Planung schafft mehr Handlungsspielraum. Sie hilft außerdem, mögliche Zinsrisiken besser einzuschätzen.

Die Restschuld ist ein zentraler Bestandteil jeder Baufinanzierung. Sie entsteht, weil ein Immobilienkredit während der Zinsbindung meist noch nicht vollständig zurückgezahlt ist.

Wie hoch die Restschuld ausfällt, hängt vor allem von Tilgung, Zinssatz und Sondertilgungen ab. Je niedriger sie am Ende der Zinsbindung ist, desto flexibler sind die Möglichkeiten bei der Anschlussfinanzierung.

Eine frühzeitige Planung hilft dabei, passende Lösungen zu finden und Finanzierungskosten langfristig zu steuern.