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Beleihungsgrenze der Baufinanzierung - Wie viel Darlehen gewährt mir die Bank?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 04.07.22

Das Wichtigste im Überblick

  • Die Beleihungsgrenze beeinflusst die Konditionen einer Baufinanzierung.

  • Sie gibt Aufschluss darüber, in welcher Höhe die Banken ein Darlehen für die Immobilie vergeben.

  • Um die Beleihungsgrenze festzulegen, wird der Wert des Objekts ermittelt und ein Abschlag zur Minimierung des Wertverlustrisikos abgezogen.

  • Die Beleihungsgrenze ist niedriger als der Kaufpreis einer Immobilie. Die Differenz wird mit Eigenkapital, Förderkrediten oder einem nachrangingen Darlehen gedeckt.

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Die Beleihungsgrenze ist ein wichtiger Wert bei der Baufinanzierung. Denn sie entscheidet mitunter darüber, wie viel Darlehen Ihnen die Bank gewährt und wie Ihre Konditionen ausfallen. Hier erklären wir Ihnen, was sich hinter diesem Wert verbirgt.

Was ist die Beleihungsgrenze bei der Baufinanzierung?

Die Beleihungsgrenze ist relevant dafür, in welcher Höhe eine Bank ein Darlehen vergibt. Sie beeinflusst maßgeblich die Konditionen einer Immobilienfinanzierung.

Eine Beleihungsgrenze dient dazu, eine Immobilienfinanzierung in einem angemessenen Verhältnis zum Immobilienwert zu vergeben. Denn die zu finanzierende Immobilie stellt für die Banken eine Sicherheit dar. Kann der Kreditnehmer seine Rate der Baufinanzierung nicht mehr bedienen, kann die Bank das Objekt zwangsversteigern, um ihre Schulden mit dem Erlös zu tilgen. Würde die Kreditsumme höher ausfallen als der Immobilienwert, könnte der Kreditgeber seine Forderungen nicht vollständig begleichen. Um die Beleihungsgrenze festzulegen, muss aber zunächst der Beleihungswert der Immobilie ermittelt werden.

Wird eine Immobilienfinanzierung innerhalb der Beleihungsgrenze abgeschlossen, erhalten die Kreditnehmer die besten Konditionen. Benötigen sie eine Finanzierungssumme über diesem Wert, steigt das Risiko für den Kreditgeber und der Sollzins wird teurer.

Der Beleihungswert

Der Beleihungswert beziffert die Summe, die der Kreditgeber mit großer Sicherheit bei der Versteigerung oder dem Verkauf der Immobilie erhalten würde. Dieser Wert entspricht nicht dem reellen Kauf- oder Baupreis der Immobilie. Denn die Banken ziehen davon einen Sicherheitsabschlag ab. Daher ist der Beleihungswert immer niedriger als der tatsächliche Kaufpreis. Je nach Bank und Objekt kalkulieren die Kreditgeber mit 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises. Ein Beispiel:

Kaufpreis der Immobilie

400.000 Euro

Beleihungswert

280.000 bis 360.000 Euro

So wird der Beleihungswert ermittelt

  • Sachwertverfahren: Hierbei wird ermittelt, welche Kosten entstehen würden, wenn die Immobilie neu gebaut werden würden. Berücksichtigt werden Grundstücks- und Bodenwert sowie der Bauwert. Davon können ggf. Wertminderungen (bspw. bei Altbauten) abgezogen werden. (Für selbst genutzte Immobilien)

  • Ertragswertverfahren: Berechnung erfolgt anhand des Bodenwertes und den zu erwartenden Mieteinnahmen. (Für vermietete und gewerbliche Immobilien)

  • Vergleichswertverfahren: Bei dieser Methode berücksichtigt die Bank die aktuellen Marktverhältnisse. Dabei wird die Immobilie mit einem benachbarten Objekt verglichen, das in Größe und Ausstattung ähnelt. Auch die Grundstückspreise und der Bauwert fließen ein. (Für selbst genutzte Immobilien und Eigentumswohnungen)

Beleihungsgrenze: Die maximale Baufinanzierung

Vom Beleihungswert zieht der Kreditgeber einen Risikoabschlag ab. Dieser berücksichtigt die Gefahr einer Wertminderung. Hat eine Immobilie heute einen Verkehrswert von 400.000 Euro, kann ihr Wert durch Marktfaktoren oder andere Ursachen sinken. Damit die Bank sicherstellen kann, dass sie auch in der Zukunft das Kapital zur Deckung der Kreditschuld bekommt, kalkuliert sie einen Abschlag zur Risikominimierung.

 

In der Regel liegt der Abschlag bei 40 bis 80 Prozent. Dieser Wert stellt die maximale Darlehenssumme dar, die der Kreditgeber für diese Immobilie gewährt. Ein Beispiel:

Kaufpreis der Immobilie

400.000 Euro

Beleihungswert (80 Prozent)

360.000 Euro

Beleihungsgrenze (80 Prozent des Beleihungswerts)

288.000 Euro

In diesem Beispiel würde die Bank dem Kunden eine Immobilienfinanzierung von 288.000 Euro gewähren.

Die Differenz zwischen Beleihungswert und Verkehrswert schließen

Soll eine Immobilie für 400.000 Euro erworben werden und vergibt die Bank einen Immobilienkredit über 288.000 Euro, verbleibt eine Differenz in Höhe von 112.000 Euro. Das fehlende Kapital wird im Optimalfall durch Eigenkapital gedeckt.

 

Wenn die eigenen Geldmittel nicht ausreichen, wird ein weiteres Darlehen abgeschlossen. Dabei handelt es sich jedoch um ein sogenanntes Nachrangdarlehen. Kann der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr bezahlen und wird die Immobilie verkauft, wird mit dem Erlös zuerst die erstrangige Immobilienfinanzierung beglichen. Wenn dann noch Geld übrig ist, wird das nachrangige Darlehen getilgt.

Nachrangdarlehen haben immer schlechtere Konditionen als erstrangige Darlehen. Denn die Kreditgeber haben ein höheres Risiko. Daher bieten viele Banken eine Baufinanzierung bis zur Beleihungsgrenze mit günstigen Konditionen. Und für das noch fehlende Kapital wird ein separates Darlehen abgeschlossen, das teurere Zinsen für den Risikoausgleich vorsieht.

Es besteht auch die Möglichkeit, die fehlende Summe durch Förderkredite zu decken. Zum Beispiel durch ein zinsgünstiges KfW-Darlehen, das mit der Baufinanzierung kombiniert wird.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital: Das 100-Prozent-Darlehen

Eine weitere Alternative für eine Baufinanzierung über der Beleihungsgrenze ist ein 100-Prozent-Darlehen. Dieser Kredit sieht vor, den vollen Kaufpreis des Objekts zu decken. Müssen zusätzlich auch noch die Nebenkosten des Immobilienkaufs mitfinanziert werden, handelt es sich um ein 110-Prozent-Darlehen.

Diese Finanzierungsformen bergen für die Banken ein besonders hohes Risiko. Daher sind sie sehr teuer. Außerdem werden die Darlehen nur an Personen vergeben, die eine überdurchschnittlich gute Kreditwürdigkeit vorweisen. Da eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital äußerst kostspielig ist, sollten mindestens die Kaufnebenkosten selbst aufgebracht werden. 

 

Als Baufinanzierungsexperten unterstützen wir Sie, den richtigen Immobilienkredit zu finden. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und lassen Sie sich von uns beraten.

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