Beleihungsgrenze der Baufinanzierung - Wie viel Darlehen gewährt mir die Bank?

Die Beleihungsgrenze ist relevant dafür, in welcher Höhe eine Bank ein Darlehen vergibt. Sie beeinflusst maßgeblich die Konditionen einer Immobilienfinanzierung.

Eine Beleihungsgrenze dient dazu, eine Immobilienfinanzierung in einem angemessenen Verhältnis zum Immobilienwert zu vergeben. Denn die zu finanzierende Immobilie stellt für die Banken eine Sicherheit dar. Kann der Kreditnehmer seine Rate der Baufinanzierung nicht mehr bedienen, kann die Bank das Objekt zwangsversteigern, um ihre Schulden mit dem Erlös zu tilgen. Würde die Kreditsumme höher ausfallen als der Immobilienwert, könnte der Kreditgeber seine Forderungen nicht vollständig begleichen. Um die Beleihungsgrenze festzulegen, muss aber zunächst der Beleihungswert der Immobilie ermittelt werden.

Der Beleihungswert beziffert die Summe, die der Kreditgeber mit großer Sicherheit bei der Versteigerung oder dem Verkauf der Immobilie erhalten würde. Dieser Wert entspricht nicht dem reellen Kauf- oder Baupreis der Immobilie. Denn die Banken ziehen davon einen Sicherheitsabschlag ab. Daher ist der Beleihungswert immer niedriger als der tatsächliche Kaufpreis. Je nach Bank und Objekt kalkulieren die Kreditgeber mit 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises. Ein Beispiel:

Vom Beleihungswert zieht der Kreditgeber einen Risikoabschlag ab. Dieser berücksichtigt die Gefahr einer Wertminderung. Hat eine Immobilie heute einen Verkehrswert von 400.000 Euro, kann ihr Wert durch Marktfaktoren oder andere Ursachen sinken. Damit die Bank sicherstellen kann, dass sie auch in der Zukunft das Kapital zur Deckung der Kreditschuld bekommt, kalkuliert sie einen Abschlag zur Risikominimierung.

In der Regel liegt der Abschlag bei 40 bis 80 Prozent. Dieser Wert stellt die maximale Darlehenssumme dar, die der Kreditgeber für diese Immobilie gewährt. Ein Beispiel:

Soll eine Immobilie für 400.000 Euro erworben werden und vergibt die Bank einen Immobilienkredit über 288.000 Euro, verbleibt eine Differenz in Höhe von 112.000 Euro. Das fehlende Kapital wird im Optimalfall durch Eigenkapital gedeckt.

Wenn die eigenen Geldmittel nicht ausreichen, wird ein weiteres Darlehen abgeschlossen. Dabei handelt es sich jedoch um ein sogenanntes Nachrangdarlehen. Kann der Kreditnehmer seine Raten nicht mehr bezahlen und wird die Immobilie verkauft, wird mit dem Erlös zuerst die erstrangige Immobilienfinanzierung beglichen. Wenn dann noch Geld übrig ist, wird das nachrangige Darlehen getilgt.

Nachrangdarlehen haben immer schlechtere Konditionen als erstrangige Darlehen. Denn die Kreditgeber haben ein höheres Risiko. Daher bieten viele Banken eine Baufinanzierung bis zur Beleihungsgrenze mit günstigen Konditionen. Und für das noch fehlende Kapital wird ein separates Darlehen abgeschlossen, das teurere Zinsen für den Risikoausgleich vorsieht.

Eine weitere Alternative für eine Baufinanzierung über der Beleihungsgrenze ist ein 100-Prozent-Darlehen. Dieser Kredit sieht vor, den vollen Kaufpreis des Objekts zu decken. Müssen zusätzlich auch noch die Nebenkosten des Immobilienkaufs mitfinanziert werden, handelt es sich um ein 110-Prozent-Darlehen.

Diese Finanzierungsformen bergen für die Banken ein besonders hohes Risiko. Daher sind sie sehr teuer. Außerdem werden die Darlehen nur an Personen vergeben, die eine überdurchschnittlich gute Kreditwürdigkeit vorweisen. Da eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital äußerst kostspielig ist, sollten mindestens die Kaufnebenkosten selbst aufgebracht werden. 

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