Wie funktioniert eine 100-Prozent-Finanzierung?

Eine 100-Prozent-Finanzierung ist eine Baufinanzierung mit wenig Eigenkapital. Dabei wird der volle Kauf- oder Baupreis der Immobilie über den Kredit finanziert. Im Gegensatz zur Vollfinanzierung, bei der kein Eigenkapital eingebracht wird, zahlen die Kreditnehmer die Kaufnebenkosten wie Maklercourtage und Grundbucheintrag selbst. Müssen auch die Nebenkosten über den Immobilienkredit finanziert werden, handelt es sich um eine 110-Prozent-Finanzierung (Baufinanzierung ohne Eigenkapital).

Umso geringer das Eigenkapital, desto teurer sind die Zinsen. Dies liegt nicht nur daran, dass der Kreditbedarf höher ausfällt. Aufgrund des fehlenden Eigenkapitals entsteht für die Bank ein Risiko. Denn sie muss die Immobilie in voller Höhe finanzieren. Um dieses Risiko bei der Finanzierung auszugleichen, verlangt sie von den Kreditnehmern teurere Zinssätze.

Ein Bauvorhaben mit wenig Eigenkapital zu realisieren bedeutet nicht nur, höhere Zinssätze für die Finanzierung in Kauf nehmen zu müssen. Auch die Richtlinien und Voraussetzungen bei der Kreditvergabe sind strenger als bei einer klassischen Baufinanzierung.

Vor wenigen Jahren war es noch unmöglich, einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital zu erhalten. Heute lässt sich ein Bauvorhaben ohne eigene Geldmittel realisieren, wenn auch unter engmaschigen Bedingungen. Um eine 100 Prozent Finanzierung zu erhalten, dass den vollen Kauf- oder Baupreis deckt, setzen viele Banken folgende Richtlinien voraus:

Neben den personenbezogenen Bedingungen stellen die Kreditgeber auch Ansprüche an die Immobilie. So ist deren Zustand ein weiterer wichtiger Faktor für die Zusage der 100-Prozent-Finanzierung. Denn baufällige Gebäude in weniger beliebten Wohngegenden stellen für die Banken ein hohes Risiko dar. Ist das Objekt aber gut erhalten und liegt in einem Gebiet mit hoher Nachfrage, sind die Chancen auf eine 100 Prozent Finanzierung besser.

Außerdem sollten die Kreditnehmer finanziell in der Lage sein, die Nebenkosten für die Immobilienfinanzierung selbst zu bezahlen. Andernfalls müsste eine Vollfinanzierung beantragt werden. Demzufolge sollte das Eigenkapital ausreichen, um Maklercourtage, Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbucheintrag etc. selbst zu bezahlen. Bei einem Bauvorhaben fallen zudem die Erschließungskosten an.

Eine 100-Prozent-Finanzierung richtet sich an Personen, die den Traum vom Eigenheim realisieren möchten, aber nur wenig finanzielle Mittel einbringen können. Sie haben jedoch genügend Eigenkapital, um mindestens die Nebenkosten zu decken. Um eine Kreditzusage zu erhalten, müssen sie über ein ausreichend hohes und sicheres Einkommen verfügen.

Sehr gute Chancen auf eine 100 Prozent Finanzierung haben mitunter Kreditnehmer mit unkündbaren Arbeitsverträgen. Darunter fallen Beamte und weitere im öffentlichen-Recht beschäftigte Personen. Schwierig ist die Baufinanzierung mit geringem Eigenkapital für Selbstständige, da ihr Einkommen als unregelmäßig gilt.

• Das niedrige Zinsniveau lässt sich nutzen. In einigen Jahren, wenn das benötigte Eigenkapital angespart ist, können die Zinsen bereits gestiegen sein.
• Doppelbelastung durch Ansparphase fällt weg. Denn wer Eigenkapital anspart, muss zusätzlich die Miete aufbringen. Dadurch entsteht eine nicht unerhebliche Doppelbelastung.
• Bauherren beginnen früher mit der Tilgung. Somit haben sie noch länger Zeit, um das Darlehen bis zum Rentenalter abzubezahlen.

Gegenüber einer klassischen Baufinanzierung mit Eigenkapital entstehen bei der 100-Prozent-Finanzierung erhebliche Nachteile:

• Die Finanzierung ist im Gesamten teuer. Denn das Finanzierungsrisiko durch wenig Eigenkapital lassen sich die Banken mit hohen Zinssätzen bezahlen. Außerdem haben die Kreditnehmer einen höheren Finanzierungsbedarf.
• Es dauert länger, bis das Darlehen abbezahlt ist. Da am Ende der Sollzinsbindung in der Regel eine hohe Restschuld übrig ist, kann eine teure Anschlussfinanzierung notwendig sein.
• Die Bank setzt eine gute Kreditwürdigkeit voraus. Negative Schufa-Einträge und kein sicheres, hohes Einkommen sind Ausschlusskriterien bei dieser Finanzierungsform für Immobilien.
• Die Immobilie muss in einem sehr guten Zustand sein. Bauvorhaben in Gebieten mit geringer Nachfrage oder sanierungsbedürftige Immobilien werden meist nicht von den Banken akzeptiert und führen zur Ablehnung einer 100 Prozent Finanzierung.
• Verträge sind weniger flexibel. Bei 100-Prozent-Finanzierungen haben die Darlehensnehmer kaum Verhandlungsspielraum bei der Gestaltung und Anpassung ihrer Kreditverträge.

Die Zinssätze befanden sich in den letzten Jahren auf einem historischen Tief. Akzuell steigen die Zinsen wieder an. Das macht eine Baufinanzierung momentan wenig lukrativ. Wer zudem erst das notwendige Eigenkapital ansparen muss, riskiert, steigende Zinsen und höhere Immobilienpreise in Kauf nehmen zu müssen.

Zu beachten ist auch, dass durch das Ansparen des Eigenkapitals eine Doppelbelastung entsteht. Denn die zukünftigen Bauherren müssen neben einem nicht unerheblichen Sparbetrag ihre Miete entrichten. Wer allerdings in der erworbenen Immobilie wohnt, muss nur das Darlehen tilgen. Sinnvoll ist eine 100-Prozent-Finanzierung somit für Kreditnehmer, die selbst ihr Objekt beziehen. Denn dabei bauen sie Vermögen auf, indem sie ihre Immobilie abbezahlen und im Alter mietfrei wohnen können.

Eine 100-Prozent-Finanzierung birgt Nachteile, kann je nach persönlicher Situation aber auch ratsam sein. Wichtig ist, dass die Kreditnehmer mindestens die Nebenkosten des Immobilienerwerbs mit Eigenkapital bezahlen können und über ein gesichertes, hohes Einkommen verfügen. Dann steht auch dem Traum vom Eigenheim mit wenig finanziellen Mitteln nichts im Weg.

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