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Baufinanzierung - Wie bekommt man eine 110% Finanzierung?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 7. März 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Eine Vollfinanzierung oder auch 110% Finanzierung ermöglicht den Kauf einer Immobilie ganz ohne Eigenkapital.
    • Bei der 110% Finanzierung werden zusätzlich zu dem Kaufpreis der Immobilie die Nebenkosten mitfinanziert.
    • Ein sicheres und möglichst überdurchschnittliches Einkommen gilt als Voraussetzung für eine 110-Prozent-Finanzierung.
    • Eine Vollfinanzierung ist mit einer hohen Kreditsumme und erhöhten Zinsen verbunden.
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Wir leben in einer Zeit der fast unbegrenzten Möglichkeiten. Gerade auf dem Immobilienmarkt ist durch günstige Finanzierungsoptionen häufig mehr realisierbar als früher. Wer beispielsweise über keine großen finanziellen Rücklagen verfügt, aber sich dennoch den Traum einer eigenen Immobilie erfüllen möchte, kann nach einer Vollfinanzierung durch die Bank fragen. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Immobiliendarlehen nämlich ohne auch nur einen Cent Eigenkapital möglich.

Was ist eine 110 % Finanzierung?

Normalerweise gehört zur Baufinanzierung immer auch ein gutes Stück Eigenkapital dazu. Hier besagt eine Faustregel, dass zwischen 20 bis 30 Prozent des Gesamtwerts der Immobilie aus Eigenkapital stammen sollte. Aufgrund der im letzten Jahrzehnt kontinuierlich steigenden Immobilienpreise können viele Normalverdiener diesen Anteil kaum noch aufbringen.

 

Wenn Bauherren für die Nebenkosten selbst aufkommen – also immerhin einen geringen Anteil an Eigenkapital aufbringen können – und so ihre Immobilie zu 100 Prozent finanzieren, so bezeichnet man das als Kaufpreisfinanzierung oder auch 100-Prozent-Finanzierung.

 

Eine Vollfinanzierung oder 110% Finanzierung hingegen ermöglicht den Kauf einer Immobilie ganz ohne Eigenkapital. Bei dieser Art Baufinanzierung werden neben den eigentlichen Kosten für die Immobilie und gegebenenfalls das Grundstück auch die Nebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für den Notar, Makler, den Grundbucheintrag etc. gleich mitfinanziert. Da Kreditnehmer mit rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises für die Nebenkosten rechnen sollten, wird diese Finanzierung als 110% Finanzierung bzw. manchmal auch als 120 % Finanzierung bezeichnet.

 

In der Praxis können für die Vollfinanzierung, also die eigentliche Baufinanzierung und die Finanzierung der Nebenkosten, entweder ein gemeinsames Darlehen oder zwei unabhängig voneinander laufende Kredite abgeschlossen werden. Meist läuft es jedoch auf den Abschluss von zwei Darlehen hinaus.

Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung

So lukrativ wie die 110% Finanzierung für viele Käufer ist, so hoch liegen mitunter die Hürden zum Erhalt dieser Vollfinanzierung. Längst nicht jeder Interessent ist für Finanzierer geeignet. Da mit der Darlehenssumme auch immer das Risiko für Zahlungsschwierigkeiten bzw. Kreditausfälle steigt, müssen Kreditnehmer für eine 110% Finanzierung besondere Sicherheiten bieten.

 

Die Voraussetzungen für eine 110-Prozent-Finanzierung im Überblick:
  • Ein überdurchschnittliches und sicheres Einkommen - Ein unbefristeter Arbeitsvertrag und ein möglichst hohes Gehalt gelten als gute Basis. Selbstständige und Freiberufler mit ihren schwankenden Einnahmen haben bei der Baufinanzierung deutlich geringere Chancen auf einen 110% Kredit. Hilfreich wirken sich auch langfristig angelegte Vermögen aus, die kurzfristig nicht zur Verfügung stehen.

  • Eine exzellente Bonität - Kreditwürdigkeit ist gegeben und der Schufa-Score tadellos.

  • Eine attraktive Immobilie - Die größte Sicherheit für Finanzierer ist immer noch die Immobilie selbst. Daher finanzieren Banken eher gut erhaltene bzw. neuwertige Immobilien in begehrter Lage.

  • Die Immobilie wird selbst bewohnt - Ist nicht immer Voraussetzung, aber meist hilfreich.

Weiterhin wirkt begünstigend, wenn die monatlichen Raten nicht mehr als 40 Prozent des monatlichen Einkommens des Kreditnehmers ausmachen. Wichtig! Laufen weitere Kredite, werden diese ebenso berücksichtigt.

Welche Banken bieten 110 % Finanzierung?

Auf eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital lassen sich nur einige Banken und Kreditgeber ein. Aber nichts ist unmöglich. Wir helfen Ihnen dabei, eine geeignete Baufinanzierung abzuschließen. Vereinbaren Sie hier einen Termin mit uns!

Tipp: Ein zweiter Kreditnehmer mit guter Bonität und festem gutem Einkommen erhöht die Kreditwürdigkeit.

Finanzierung ohne Eigenkapital – darauf muss man achten

Klar sein sollte: Mit der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals sinken bzw. steigen die Kreditzinsen. Das bedeutet, je mehr Geld der Käufer angespart hat, desto günstiger ist der Kredit. Ohne Eigenkapital werden Tilgung und Zinsen einer 110% Finanzierung also im Normalfall teurer. Um das eigene Risiko einer 110% Vollfinanzierung möglichst überschaubar zu halten, können im Vorfeld folgende Maßnahmen den Kredit absichern helfen.

  1. Vor Zahlungsunfähigkeit ist niemand gefeit. Durch Versicherungen wie eine Risikolebensversicherung, Restschuldversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung lassen sich die finanziellen Folgen von Zahlungsunfähigkeit bei der Baufinanzierung gut abfedern.

 

  1. Auch Bausparverträge taugen zur Zinsabsicherung. Dafür können Kreditnehmer parallel zum Annuitätendarlehen einen Bausparvertrag abschließen, sofern es im persönlichen Budgetrahmen bleibt. So kann auch das Zinsänderungsrisiko zum Ende der Sollzinsbindung ausgeschlossen werden.

 

  1. Immer empfehlenswert ist die Bildung einer Instandhaltungsrücklage. Mit monatlich rund einem Euro pro Quadratmeter Wohnfläche wird eine ordentliche Reserve für erforderliche Reparaturen oder Anschaffungen angehäuft, um finanziellen Engpässen vorzubeugen.

 

  1. Für den Fall, dass man „zwischen den Stühlen“ sitzt, also eine alte Immobilie noch nicht veräußert hat, aber schon eine neue Immobilie finanzieren und planen möchte, ist die Zwischenfinanzierung zur Überbrückung von Engpässen denkbar. Zwischenfinanzierungen sind immer dann angezeigt, wenn Vermögenswerte zwar vorhanden sind, das Eigenkapital aber noch nicht zur Verfügung steht. Diese Darlehen haben Laufzeiten zwischen 6 und 24 Monaten und können jederzeit zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss.

Tipp: Häufig lohnt sich die Baufinanzierung mit einem Programm der KfW-Förderung. Diese sind auch interessant, wenn ein Hauskredit ohne Eigenkapital finanziert werden soll. Denn einige Banken behandeln einen KfW-Baustein als Eigenkapital. Auf diese Weise können Kreditnehmer nicht nur von den besonders günstigen KfW-Zinsen profitieren, sondern an Eigenkapital kommen und damit an günstige Baufinanzierungen.

Die Vorteile: Für wen lohnt sich eine 110-Prozent-Finanzierung?

Eine 110 % Finanzierung ist – so verlockend sie auch klingt – nicht für alle Interessenten geeignet. Die Vollfinanzierung ist vor allem eine Option für Gutverdiener, die z. B. bei einem Schnäppchen bzw. bei guter Gelegenheit kurzfristig kaufen möchten – ohne dass Zeit wäre für eine Ansparphase von Eigenkapital oder wenn etwa das Eigenkapital gebunden ist. Es zielt also auf diejenigen, die bislang noch keine Rücklagen gebildet haben, aber sicher sein können in den kommenden Jahren ausreichend Geld zur Baufinanzierung zu verdienen.

Die Vorteile der 110% Finanzierung

  • Für Jüngere: Baufinanzierung abschließen ohne Eigenkapital, Ersparnisse (und lange Ansparphase und Finanzierungsplanung)

  • Für Spontane: Eine Kauf-Chance lässt sich direkt nutzen, wenn sie sich bietet

  • Für Smarte: Niedrigzinsphasen und günstiges Zinsniveau können sofort in Anspruch genommen werden

  • Für Sparer: Vollfinanzierung bewahrt das liquide Vermögen

Die Risiken einer 110 % Finanzierung

Zusammengefasst fallen bei einer Vollfinanzierung zwei Risiken schwer ins Gewicht: Sie ist teurer und dauert länger. Da die Kreditsumme deutlich höher als bei üblichen Baufinanzierungen mit Eigenkapital liegt, steigt auch das Risiko für die Bank. Das höhere Risiko wird mit höheren Zinsen aufgewogen, manchmal sogar zwei bis drei Mal so hoch. Die höheren Zinsen wiederum vergrößern die zurückzuzahlende Summe für die Kreditnehmer.

 

Für die sieht es letztlich so aus, dass Sie trotz verhältnismäßig hoher monatlicher Tilgungen deutlich länger brauchen werden für die Rückzahlung des Darlehens. Und wenn beispielsweise eine Scheidung ansteht und das Haus bzw. die Eigentumswohnung sehr schnell und unter Wert verkauft werden muss, muss man die Schulden erst mal schultern können.

  • Das fehlende Eigenkapital erhöht das Risiko für die Finanzierer und somit auch die Zinsen und Kreditsumme

  • Insbesondere die Nebenkosten, die nach dem Kauf ausgegeben sind, werden mit teuren Zinsaufschlägen belegt

  • Die Laufzeit einer Vollfinanzierung ist meist länger, wodurch die Gesamtzinskosten deutlich steigen

110 % Baufinanzierung: Jetzt beraten lassen

Ohne Eigenkapital keine Baufinanzierung. Stimmt nicht (mehr). In der heutigen Finanzwelt ist sogar eine Finanzierung möglich, die sämtliche Nebenkosten für Grundbuch, Notar und Makler etc. umfasst: die 110% Finanzierung. Hierfür braucht die Bank Sicherheiten, die vor allem Menschen mit einem sicheren, hohen Einkommen bieten – und natürlich muss die Immobilie selbst ein „Sahnestück“ sein. Mit dem erhöhten Risiko für die Bank sind immer auch höhere Zinsen verbunden. Ein Grund mehr, sich bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine qualifizierte Beratung an die Seite zu holen.

 

Wir wissen: Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist machbar. Wir zeigen Ihnen, ob die Vollfinanzierung für Sie in Frage kommt und welche Voraussetzungen für eine Vollfinanzierung erfüllt sein müssen. Vereinbaren Sie hier einen Termin mit uns und fordern Sie ein Angebot für Ihr persönliches Finanzierungsvorhaben an!

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 7. März 2022

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