Baufin-Experten

Was ist ein Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung?

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 25.05.22

Das Wichtigste zum Annuitätendarlehen 

  • Das Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit einer gleichbleibenden Rate.

  • Die Rate setzt sich aus dem Zinsanteil (=Kosten des Kreditgebers) und dem Tilgungsanteil (=Rückzahlung der Kreditschuld) zusammen.

  • Durch die beständige Rückzahlung der Kreditschuld nimmt der Zinsanteil laufend ab und der Tilgungsanteil erhöht sich.

  • Die Rate bleibt solange gleich, bis die Schuld beglichen wurde, maximal bis zum Ende der Zinsfestschreibung – damit bietet diese Finanzierungsform viel Planungssicherheit.

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Los gehts...

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form bei der Baufinanzierung, denn es bietet den Kreditnehmern ein hohes Maß an Planungssicherheit und lässt sich flexibel gestalten. Die monatliche Rate setzt sich aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Und während der Zinsanteil immer weiter abnimmt, steigt die Tilgung, die zur Rückzahlung der Kreditschuld dient. Dabei zahlen die Kreditnehmer ihr Annuitätendarlehen in gleichbleibenden Raten zurück.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist eine Finanzierungsform mit gleichbleibender monatlicher, vierteljährlicher, halbjährlicher oder jährlicher Rate. Diese Rate wird Annuität genannt (von lateinisch „annus“ – „Jahr“).

Die Rate setzt sich zusammen aus dem Zinsanteil, der die Gebühren des Kreditgebers für die Bereitstellung der Kreditsumme beinhaltet. Und dem Tilgungsanteil, der zur Rückzahlung der Kreditschuld dient. Durch die beständige Tilgung des Darlehens nimmt der Zinsanteil mit der Zeit ab, da sich die Kosten an der Restschuld errechnen. Dafür steigt der Tilgungsanteil. Die Kreditnehmer zahlen also nach einiger Zeit eine höhere Tilgung als zu Beginn, ihre Rate bleibt jedoch gleich.

So funktioniert das Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung

Das Annuitätendarlehen funktioniert nach einem einfachen Prinzip. Zuerst legen die Kreditnehmer die Höhe der benötigten Kreditsumme sowie die Sollzinsbindung fest. Dabei handelt es sich um den Zeitraum, für den die Zinsen festgeschrieben werden. Während dieser Zeit darf der Kreditgeber keine Anpassungen der Konditionen vornehmen, auch wenn der marktübliche Bauzins zwischenzeitlich gestiegen sein sollte. Die Zinsbindung kann fünf (bei hohen Zinsen), aber auch bis zu 30 Jahren (bei günstigen Konditionen) betragen.

 

Dann legen sie die Höhe der anfänglichen Tilgung fest. Der Tilgungssatz steigt mit den Jahren, wenn die Zinsen sinken. Allerdings ist der anfängliche Tilgungssatz entscheidend für die Ratenhöhe. Denn durch die Anpassung der Tilgung lässt sich die Kreditrate senken oder erhöhen.

 

Die Bank errechnet anhand verschiedener Faktoren den Zinssatz, woraus sich dann die Rate ergibt. Beeinflusst werden die Konditionen mitunter davon, wie hoch das Risiko des Kreditgebers für Zahlungsausfälle ist. Auch das zu finanzierende Objekt und die Bereitstellung von Sicherheiten nehmen Einfluss auf die Zinsen.

 

Wird das Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung abgeschlossen, zahlen die Kreditnehmer für die Dauer der Zinsfestschreibung regelmäßig dieselbe Rate. Diese bleibt unverändert bestehen, auch wenn zusätzliche Sondertilgungen geleistet werden. Üblicherweise bleibt am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld übrig. Diese kann abgelöst oder mit einer Anschlussfinanzierung mit ebenfalls gleichbleibender Rate weiterfinanziert werden.

Beispiel: Die Tilgung eines Annuitätendarlehens

Mit jeder gezahlten Rate verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung. Denn der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsanteil zunimmt. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen anhand der Restschuld ermitteln. Und mit jeder Tilgung verringert sich diese Restschuld. Da die Rate jedoch konstant bleibt, erhöht sich mit jeder Zahlung der Tilgungsanteil.

 

Der nachfolgende Tilgungsplan macht deutlich, wie die Tilgung eines Annuitätendarlehens funktioniert. Ein Tilgungsplan ist Teil der Baufinanzierung und wird von dem Kreditgeber bereitgestellt. Er veranschaulicht detailliert, wie viel Rate, Zinsen und Tilgung die Kreditnehmer jedes Jahr bis zum Ende der Zinsfestschreibung zahlen.

 

Annuitätendarlehen mit 200.000 Euro Kreditsumme, 1,5 Prozent Zinsen, 15 Jahren Zinsfestschreibung und 2,5 Prozent anfänglicher Tilgung

Zeitraum

Höhe Rate

Zinsanteil

Tilgungsanteil

Restschuld am Ende der Periode

Mai 2022

666,67 €

250,00 €

416,67 €

199.583,33

Juni 2022

666,67 €

249,48 €

417,19 €

199.166,14 €

Juli 2022

666,67 €

248,96 €

417,71 €

198,748,43 €

August 2022

666,67 €

248,44 €

418,23 €

198.330,20 €

September 2022

666,67 €

247,91 €

418,76 €

197.911,44 €

Oktober 2022

666,67 €

247,39 €

419,28 €

197.492,16 €

November 2022

666,67 €

246,87 €

419,80 €

197.072,36 €

Dezember 2022

666,67 €

246,34 €

420,33 €

196.652,03 €

2029

8.000,04 €

2.436,34 €

5.563,70 €

159.402,08 €

2032

8.000,04 €

2.180,41 €

5.819,63 €

142.201,71 €

2036

8.000,04 €

1.820,78 €

6.179,26 €

118.030,88 €

Januar - April 2037

2.666,68 €

586,26 €

2.080,42 €

115.950,46 €

Mai 2022

Höhe Rate

666,67 €

Zinsanteil

250,00 €

Tilgungsanteil

416,67 €

Restschuld am Ende der Periode

199.583,33

Juni 2022

Höhe Rate

666,67 €

Zinsanteil

249,48 €

Tilgungsanteil

417,19 €

Restschuld am Ende der Periode

199.166,14 €

Juli 2022

Höhe Rate

666,67 €

Zinsanteil

248,96 €

Tilgungsanteil

417,71 €

Restschuld am Ende der Periode

198,748,43 €

August 2022

Höhe Rate

666,67 €

Zinsanteil

248,44 €

Tilgungsanteil

418,23 €

Restschuld am Ende der Periode

198.330,20 €

September 2022

Höhe Rate

666,67 €

Zinsanteil

247,91 €

Tilgungsanteil

418,76 €

Restschuld am Ende der Periode

197.911,44 €

Oktober 2022

Höhe Rate

666,67 €

Zinsanteil

247,39 €

Tilgungsanteil

419,28 €

Restschuld am Ende der Periode

197.492,16 €

November 2022

Höhe Rate

666,67 €

Zinsanteil

246,87 €

Tilgungsanteil

419,80 €

Restschuld am Ende der Periode

197.072,36 €

Dezember 2022

Höhe Rate

666,67 €

Zinsanteil

246,34 €

Tilgungsanteil

420,33 €

Restschuld am Ende der Periode

196.652,03 €

2029

Höhe Rate

8.000,04 €

Zinsanteil

2.436,34 €

Tilgungsanteil

5.563,70 €

Restschuld am Ende der Periode

159.402,08 €

2032

Höhe Rate

8.000,04 €

Zinsanteil

2.180,41 €

Tilgungsanteil

5.819,63 €

Restschuld am Ende der Periode

142.201,71 €

2036

Höhe Rate

8.000,04 €

Zinsanteil

1.820,78 €

Tilgungsanteil

6.179,26 €

Restschuld am Ende der Periode

118.030,88 €

Januar - April 2037

Höhe Rate

2.666,68 €

Zinsanteil

586,26 €

Tilgungsanteil

2.080,42 €

Restschuld am Ende der Periode

115.950,46 €

Wie dieses Beispiel verdeutlicht, ist die zu zahlende Rate jeden Monat und jedes Jahr gleich, während sich die Tilgung erhöht und der Zinsanteil sinkt. Im April 2037, wenn die Zinsfestschreibung endet, bleibt dann eine Restschuld über 115.950,46 Euro, die mit einer Anschlussfinanzierung weitergetilgt werden kann.

Januar

Ausgezahlter Betrag

0

Zurückgestellter Betrag

200.000 €

Zinsen auf den ausgezahlten Betrag

0

Bereitstellungszinsen

0

Gesamtkosten

0

Februar

Ausgezahlter Betrag

0

Zurückgestellter Betrag

200.000 €

Zinsen auf den ausgezahlten Betrag

0

Bereitstellungszinsen

0

Gesamtkosten

0

März

Ausgezahlter Betrag

50.000 €

Zurückgestellter Betrag

150.000 €

Zinsen auf den ausgezahlten Betrag

62,50 €

Bereitstellungszinsen

0

Gesamtkosten

62, 50

April

Ausgezahlter Betrag

100.000 €

Zurückgestellter Betrag

100.000 €

Zinsen auf den ausgezahlten Betrag

125 €

Bereitstellungszinsen

0

Gesamtkosten

125 €

Mai

Ausgezahlter Betrag

150.000 €

Zurückgestellter Betrag

50.000 €

Zinsen auf den ausgezahlten Betrag

187,50 €

Bereitstellungszinsen

0

Gesamtkosten

187,50 €

Juni

Ausgezahlter Betrag

200.000 €

Zurückgestellter Betrag

0 €

Zinsen auf den ausgezahlten Betrag

250 €

Bereitstellungszinsen

0 €

Gesamtkosten

250 €

Vorteile des Annuitätendarlehens bei einer Baufinanzierung

  • Planungssicherheit: Die Sollzinsbindung liegt in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren. Für diesen Zeitraum zahlen die Kreditnehmer konstant dieselbe Rate, was ihnen ein hohes Maß an Planungssicherheit bietet.

 

  • Restschuld steht fest: Durch den Tilgungsplan lässt sich exakt entnehmen, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist, die beglichen oder mit einer Anschlussfinanzierung weitergetilgt werden muss. Sie verringert sich, wenn Sondertilgungen geleistet werden.

 

  • Sondertilgungen möglich: Die meisten Kreditgeber bieten die Möglichkeit, kostenlose Sondertilgungen zu leisten. Dabei handelt es sich um zusätzliche Zahlungen, die zur Reduzierung der Restschuld dienen.

Nachteile des Annuitätendarlehens bei einer Baufinanzierung

  • Keine Vertragsänderungen: Nach Vertragsabschluss lassen sich in der Regel keine Änderungen mehr vornehmen. Wenige Anbieter bieten die Option eines flexiblen Tilgungssatzwechsels, um die Rate zu erhöhen oder zu senken.

 

  • Zinsänderungsrisiko am Ende der Laufzeit: Endet die Sollzinsbindung, werden für die verbleibende Restschuld neue Konditionen festgelegt. Ist der marktübliche Zins zwischenzeitlich gestiegen, ist das Darlehen teurer. Die Kreditnehmer können bei gleichbleibender Rate weniger Tilgen oder müssen zukünftig mehr Geld aufwenden.

 

  • Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung: Wird das Darlehen vor Ende der Sollzinsbindung zurückbezahlt, verlangen die Kreditnehmer eine Gebühr, die mehrere Tausend Euro betragen kann. Erst nach zehn Jahren besteht die Möglichkeit, das Annuitätendarlehen ohne Kosten zu kündigen und zu begleichen.

Ein Annuitätendarlehen bietet gegenüber anderen Alternativen zur Baufinanzierung erhebliche Vorteile. Entscheidend ist für viele Kreditnehmer die hohe Planungssicherheit, da sie über die gesamte Laufzeit hinweg wissen, wie viel Geld sie für ihr Darlehen aufbringen müssen. Außerdem können sie die Restschuld senken, indem sie zusätzlich Sondertilgungen leisten. Es ist ratsam, diese Option bei Vertragsabschluss zu vereinbaren.

 

Eine Alternative zum Annuitätendarlehen ist das variable Darlehen. Dabei werden die Zinsen in regelmäßigen Abschnitten an die aktuelle Zinsentwicklung angepasst. Bei dieser Finanzierungsform ist jedoch kaum Planungssicherheit gegeben, denn die Rate ändert sich mit einem steigenden oder sinkenden Zinssatz. Jedoch eignet sich das variable Darlehen, wenn in naher Zukunft eine höhere Geldsumme etwa durch einen Verkauf oder eine Erbschaft erwartet wird. In diesem Fall lässt sich der Kredit vollständig oder anteilig zurückbezahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Das Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung: Wir beraten Sie

Das Annuitätendarlehen ist in den meisten Fällen die beste Form der Baufinanzierung. Denn auch wenn es mit Nachteilen wie dem Zinsänderungsrisiko oder der Vorfälligkeitsentschädigung verbunden ist, überwiegen die Vorteile dieser Kreditvariante. Aus diesem Grund werden die meisten Baufinanzierungen mit einem Annuitätendarlehen realisiert.

 

Als Baufinanzierungsexperte unterstützen wir Sie dabei, das passende Darlehen für Ihr zukünftiges Eigenheim zu finden. Wir überprüfen, ob das Annuitätendarlehen für Sie geeignet ist und vergleichen die Angebote der Anbieter auf dem Markt. So können wir die optimale Baufinanzierung für Ihre persönliche Situation finden. Vereinbaren Sie jetzt hier einen Termin mit uns oder fordern Sie kostenlos und unverbindlich Ihr Finanzierungsangebot an.

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Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 02.06.21

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20 Jahre Zinsbindung

3,75 %

1.197,92 €

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