Was ist ein Annuitätendarlehen bei der Baufinanzierung?

Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form bei der Baufinanzierung, denn es bietet den Kreditnehmern ein hohes Maß an Planungssicherheit und lässt sich flexibel gestalten. Die monatliche Rate setzt sich aus dem Zins- und dem Tilgungsanteil zusammen. Und während der Zinsanteil immer weiter abnimmt, steigt die Tilgung, die zur Rückzahlung der Kreditschuld dient. Dabei zahlen die Kreditnehmer ihr Annuitätendarlehen in gleichbleibenden Raten zurück.

Ein Annuitätendarlehen ist eine Finanzierungsform mit gleichbleibender monatlicher, vierteljährlicher, halbjährlicher oder jährlicher Rate. Diese Rate wird Annuität genannt (von lateinisch „annus“ – „Jahr“).

Die Rate setzt sich zusammen aus dem Zinsanteil, der die Gebühren des Kreditgebers für die Bereitstellung der Kreditsumme beinhaltet. Und dem Tilgungsanteil, der zur Rückzahlung der Kreditschuld dient. Durch die beständige Tilgung des Darlehens nimmt der Zinsanteil mit der Zeit ab, da sich die Kosten an der Restschuld errechnen. Dafür steigt der Tilgungsanteil. Die Kreditnehmer zahlen also nach einiger Zeit eine höhere Tilgung als zu Beginn, ihre Rate bleibt jedoch gleich.

Das Annuitätendarlehen funktioniert nach einem einfachen Prinzip. Zuerst legen die Kreditnehmer die Höhe der benötigten Kreditsumme sowie die Sollzinsbindung fest. Dabei handelt es sich um den Zeitraum, für den die Zinsen festgeschrieben werden. Während dieser Zeit darf der Kreditgeber keine Anpassungen der Konditionen vornehmen, auch wenn der marktübliche Bauzins zwischenzeitlich gestiegen sein sollte. Die Zinsbindung kann fünf (bei hohen Zinsen), aber auch bis zu 30 Jahren (bei günstigen Konditionen) betragen.

Dann legen sie die Höhe der anfänglichen Tilgung fest. Der Tilgungssatz steigt mit den Jahren, wenn die Zinsen sinken. Allerdings ist der anfängliche Tilgungssatz entscheidend für die Ratenhöhe. Denn durch die Anpassung der Tilgung lässt sich die Kreditrate senken oder erhöhen.

Die Bank errechnet anhand verschiedener Faktoren den Zinssatz, woraus sich dann die Rate ergibt. Beeinflusst werden die Konditionen mitunter davon, wie hoch das Risiko des Kreditgebers für Zahlungsausfälle ist. Auch das zu finanzierende Objekt und die Bereitstellung von Sicherheiten nehmen Einfluss auf die Zinsen.

Wird das Annuitätendarlehen für die Baufinanzierung abgeschlossen, zahlen die Kreditnehmer für die Dauer der Zinsfestschreibung regelmäßig dieselbe Rate. Diese bleibt unverändert bestehen, auch wenn zusätzliche Sondertilgungen geleistet werden. Üblicherweise bleibt am Ende der Sollzinsbindung noch eine Restschuld übrig. Diese kann abgelöst oder mit einer Anschlussfinanzierung mit ebenfalls gleichbleibender Rate weiterfinanziert werden. Sehen Sie auch unsere Annuitätenrechner-Seite.

Mit jeder gezahlten Rate verschiebt sich das Verhältnis von Zins und Tilgung. Denn der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsanteil zunimmt. Dies liegt daran, dass sich die Zinsen anhand der Restschuld ermitteln. Und mit jeder Tilgung verringert sich diese Restschuld. Da die Rate jedoch konstant bleibt, erhöht sich mit jeder Zahlung der Tilgungsanteil.

Der nachfolgende Tilgungsplan macht deutlich, wie die Tilgung eines Annuitätendarlehens funktioniert. Ein Tilgungsplan ist Teil der Baufinanzierung und wird von dem Kreditgeber bereitgestellt. Er veranschaulicht detailliert, wie viel Rate, Zinsen und Tilgung die Kreditnehmer jedes Jahr bis zum Ende der Zinsfestschreibung zahlen.

Annuitätendarlehen mit 200.000 Euro Kreditsumme, 3,33 Prozent Zinsen, 15 Jahren Zinsfestschreibung und 2,5 Prozent anfänglicher Tilgung

Wie dieses Beispiel verdeutlicht, ist die zu zahlende Rate jeden Monat und jedes Jahr gleich, während sich die Tilgung erhöht und der Zinsanteil sinkt. Im April 2037, wenn die Zinsfestschreibung endet, bleibt dann eine Restschuld über 115.950,46 Euro, die mit einer Anschlussfinanzierung weitergetilgt werden kann.

• Planungssicherheit: Die Sollzinsbindung liegt in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren. Für diesen Zeitraum zahlen die Kreditnehmer konstant dieselbe Rate, was ihnen ein hohes Maß an Planungssicherheit bietet.

• Restschuld steht fest: Durch den Tilgungsplan lässt sich exakt entnehmen, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist, die beglichen oder mit einer Anschlussfinanzierung weitergetilgt werden muss. Sie verringert sich, wenn Sondertilgungen geleistet werden.

• Sondertilgungen möglich: Die meisten Kreditgeber bieten die Möglichkeit, kostenlose Sondertilgungen zu leisten. Dabei handelt es sich um zusätzliche Zahlungen, die zur Reduzierung der Restschuld dienen.

• Keine Vertragsänderungen: Nach Vertragsabschluss lassen sich in der Regel keine Änderungen mehr vornehmen. Wenige Anbieter bieten die Option eines flexiblen Tilgungssatzwechsels, um die Rate zu erhöhen oder zu senken.

• Zinsänderungsrisiko am Ende der Laufzeit: Endet die Sollzinsbindung, werden für die verbleibende Restschuld neue Konditionen festgelegt. Ist der marktübliche Zins zwischenzeitlich gestiegen, ist das Darlehen teurer. Die Kreditnehmer können bei gleichbleibender Rate weniger Tilgen oder müssen zukünftig mehr Geld aufwenden.

• Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Rückzahlung: Wird das Darlehen vor Ende der Sollzinsbindung zurückbezahlt, verlangen die Kreditnehmer eine Gebühr, die mehrere Tausend Euro betragen kann. Erst nach zehn Jahren besteht die Möglichkeit, das Annuitätendarlehen ohne Kosten zu kündigen und zu begleichen.

Ein Annuitätendarlehen bietet gegenüber anderen Alternativen zur Baufinanzierung erhebliche Vorteile. Entscheidend ist für viele Kreditnehmer die hohe Planungssicherheit, da sie über die gesamte Laufzeit hinweg wissen, wie viel Geld sie für ihr Darlehen aufbringen müssen. Außerdem können sie die Restschuld senken, indem sie zusätzlich Sondertilgungen leisten. Es ist ratsam, diese Option bei Vertragsabschluss zu vereinbaren.

Eine Alternative zum Annuitätendarlehen ist das variable Darlehen. Dabei werden die Zinsen in regelmäßigen Abschnitten an die aktuelle Zinsentwicklung angepasst. Bei dieser Finanzierungsform ist jedoch kaum Planungssicherheit gegeben, denn die Rate ändert sich mit einem steigenden oder sinkenden Zinssatz. Jedoch eignet sich das variable Darlehen, wenn in naher Zukunft eine höhere Geldsumme etwa durch einen Verkauf oder eine Erbschaft erwartet wird. In diesem Fall lässt sich der Kredit vollständig oder anteilig zurückbezahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.

Das Annuitätendarlehen ist in den meisten Fällen die beste Form der Baufinanzierung. Denn auch wenn es mit Nachteilen wie dem Zinsänderungsrisiko oder der Vorfälligkeitsentschädigung verbunden ist, überwiegen die Vorteile dieser Kreditvariante. Aus diesem Grund werden die meisten Baufinanzierungen mit einem Annuitätendarlehen realisiert.

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