Baufin-Experten

Was ist eine Sondertilgung und wie funktioniert sie?

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 09.11.21

Das Wichtigste in Kürze

  • Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen neben den regulären monatlichen Raten für Kredite und Finanzierungen

  • Sie dienen dazu, das Darlehen früher abzubezahlen als bei Vertragsabschluss vorgesehen

  • der große Vorteil von Sondertilgungen: Sie reduzieren die Zinsbelastung erheblich

  • Sondertilgungen werden im Regelfall unter Angabe der Vertrags- und Kundennummer auf das Bankkonto überwiesen, auf das auch die monatliche Kreditrate fließt

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Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die Kreditnehmer in ihre Baufinanzierung einbringen. Sie wird über die monatliche Rate hinaus entrichtet und fließt außerplanmäßig auf das Darlehenskonto. Sondertilgungen sind Optionen, die einige Banken ihren Kunden einräumen, damit sie ihren Kredit schneller abbezahlen. Wer das Recht auf kostenlose Sondertilgungen hat, kann dieses nutzen, ist aber nicht dazu verpflichtet.

 
Sondertilgungen können je nach Vertrag einmalig oder regelmäßig gezahlt werden. Häufig räumen Banken ihren Kunden einen bestimmten Prozentsatz ein, den sie jährlich als Sondertilgung zahlen können. Zum Beispiel fünf Prozent der Kreditsumme. Bei einem Darlehen über 150.000 Euro entspricht dies einer Sondertilgung von 7.500 Euro im Jahr.

Wieso sind Sondertilgungen nützlich?

Sondertilgungen ermöglichen es, jedes Jahr mehrere Tausend Euro extra in das Baudarlehen einzubezahlen. Dadurch reduzieren sich die Zinsbelastung und die Kosten für die Finanzierung. Das Darlehen ist früher abbezahlt als bei Vertragsabschluss kalkuliert.

 
Die Vorteile von Sondertilgungen im Überblick:
  • Zinsen senken: Die Zinsen werden anhand der Restschuld des Darlehens berechnet. Sinkt die Restschuld, weil sie durch Sonderzahlungen reduziert wird, sinkt auch die Zinsbelastung. So verringert sich nicht nur mit jeder Rate die Höhe der Zinsen, sondern auch mit jeder Sondertilgung. Regelmäßiger gebrauch vom Sondertilgungsrecht hilft, die Kosten für den Kredit zu senken.

  • Kürzere Laufzeit: Die Baufinanzierung endet, sobald die Restschuld getilgt ist. Bei Vertragsabschluss erhalten die Kreditnehmer von ihrem Berater einen Tilgungsplan. Dem Tilgungsplan entnehmen sie, wann sie ihre Finanzierung bei entsprechender monatlicher Rate getilgt haben. Durch Sondertilgungen, verringert sich die Restschuld. Dadurch haben sie ihre Baufinanzierung früher abbezahlt als ursprünglich geplant.

  • Vorfälligkeitsentschädigung reduzieren: Kreditnehmer können ihre Finanzierung durch Sondertilgungsoptionen früher als vorgesehen abbezahlen. Die Bank kann eine Vorfälligkeitsentschädigung für den daraus resultierenden Zinsschaden verlangen. Wurde dem Kunde ein Sondertilgungsrecht im Darlehensvertrag eingeräumt, darf die Bank keine Gebühren für die vorgezogene Rückzahlung verlangen. Die Sondertilgungen dürfen lediglich nicht höher sein, als vertraglich vereinbart.

Ein weiterer entscheidender Vorteil vom Sondertilgungsrecht ist die Flexibilität. Haben die Kreditnehmer Geld übrig, beispielsweise aus einem Verkauf oder einer Erbschaft, können sie dieses in ihre Baufinanzierung investieren. Sollten sie jedoch in einem Jahr knapp bei Kasse sein, können sie ihre Sondertilgungen auch aussetzen. Es steht ihnen frei, ob sie ihren Kredit schneller tilgen möchten.

Wie funktioniert eine Sondertilgung?

Um herauszufinden, wie eine Sondertilgung funktioniert, ist zunächst zu prüfen, welche Art der Sondertilgung im Kreditvertrag hinterlegt ist. Hierbei unterscheiden die Banken zwischen zwei Varianten:

  • Bei dem optionalen Sondertilgungsrecht entscheiden die Kreditnehmer selbst, wann und in welcher Höhe sie zusätzliche Zahlungen erbringen.

  • Das am häufigsten vereinbarte feste Sondertilgungsrecht hält vertraglich genau fest, wann die Zahlungen erbracht werden können. Außerdem wird festgehalten bis zu welchem Höchstbetrag die Bank Sondertilgungen genehmigt. Verstreicht die Frist, können die Kunden erst im folgenden Jahr wieder vom Sondertilgungsrecht Gebrauch machen.

In den Kreditverträgen findet sich in den meisten Fällen ein festes Sondertilgungsrecht. Dieses hält beispielsweise fest, dass die Kreditnehmer bis zum 31.12. eines Jahres fünf Prozent ihrer Restschuld als Sondertilgung erbringen können. Bei einer Restschuld über 150.000 Euro können die Kunden also bis zum 31. Dezember zusätzlich 7.500 Euro in ihren Vertrag einbezahlen.

 

Sofern nicht anders von der Bank vorgesehen, wird die Sondertilgung auf das Bankkonto überwiesen, auf das auch die monatlichen Raten fließen. Die Kreditnehmer sollten den Vermerk „Sondertilgung“ und die Darlehensnummer sowie ihre Kundennummer bei der Überweisung angeben. Sollen jährlich Sondertilgungen geleistet werden, ist es sinnvoll, einen Dauerauftrag einzurichten. Damit lässt sich vermeiden, dass Fristen versäumt und zusätzliche Zahlungen nicht mehr erbracht werden können.

Beispiel: Tilgungsplan mit Sondertilgungen

Ein Blick auf den Tilgungsplan zeigt, wie sich Sondertilgungen auf die Restschuld, die Zinsbelastung und die Restlaufzeit der Immobilienfinanzierung auswirken.

Darlehensbetrag

Sollzins

Tilgung

150.000 Euro

1,5 %

2,5 %

Tilgungsplan ohne Sondertilgungen

Monat

Ratenhöhe

Zinsanteil

Tilgungsanteil

Restschuld

30.12.2022

661,25 Euro

345,10 Euro

316,15 Euro

-148.114,07 Euro

30.01.2023

661,25 Euro

344,37 Euro

316,88 Euro

-147.797,19 Euro

30.02.2023

661,25 Euro

343,63 Euro

317,62 Euro

-147.479,57 Euro

30.04.2025

661,25 Euro

323,86 Euro

337,39 Euro

-138.957,09 Euro

30.05.2025

661,25 Euro

323,08 Euro

338,17 Euro

-138.618,92 Euro

30.09.2031

661,25 Euro

257,80 Euro

403,45 Euro

-110.477,37 Euro

30.10.2031

661,25 Euro

256,86 Euro

404,39 Euro

-110.072,98 Euro

30.11.2031

661,25 Euro

255,92 Euro

405,33 Euro

-109.667,65 Euro

Tilgungsplan mit Sondertilgungen

Jährliche Sondertilgungen über fünf Prozent der Darlehenssumme

Monat

Ratenhöhe

Zinsanteil

Tilgungsanteil

Restschuld

30.12.2022

661,25 Euro

327,46 Euro

333,79 Euro

-140.508,84 Euro

30.01.2023

661,25 Euro

343,19 Euro

318,06 Euro

-147.288,99 Euro

30.02.2023

661,25 Euro

326,68 Euro

334,57 Euro

-140.174,27 Euro

30.04.2025

661,25 Euro

320,20 Euro

341,05 Euro

-137.378,08 Euro

30.05.2025

661,25 Euro

268,01 Euro

393,24 Euro

-114.878,35 Euro

30.09.2031

661,25 Euro

58,57 Euro

602,68 Euro

-24.588,08 Euro

30.10.2031

661,25 Euro

57,17 Euro

604,08 Euro

-23.984,00 Euro

30.11.2031

661,25 Euro

55,76 Euro

605,49 Euro

-23.378,51 Euro

Unter Betrachtung dieses Beispiels wird deutlich, wie sich die Sondertilgungen auf die Rückzahlung der Baufinanzierung auswirken. Die Restschuld hat sich nach derselben Laufzeit mehr als halbiert. Anstelle von 109.667,65 Euro liegt die Summe für die Anschlussfinanzierung bei nur noch 23.378,51 Euro. Auch die Zinsbelastung ist erheblich gesunken. So müssten die Kreditnehmer im letzten Jahr ohne Sondertilgungen noch 255,92 Euro Zinsen aufwenden. Die Belastung mit Sondertilgung liegt bei lediglich 55,78 Euro. Das lässt erkennen, dass zusätzliche Zahlungen erhebliche Vorteile bringen. So sparen Kreditnehmer Zinsen und zahlen ihr Darlehen deutlich schneller ab.

Lassen Sie sich jetzt beraten

In diesem Ratgeber haben Sie erfahren, was Sondertilgungen sind und wie diese funktionieren. Entscheidend ist allerdings, dass Sie auch einen Kreditgeber wählen, der Ihnen das Recht für zusätzliche Zahlungen einräumt. Denn nicht jede Bank bietet Sondertilgungsoptionen. Teilweise verlangen die Institute einen hohen Zinsaufschlag dafür. In diesen Fällen lohnt sich diese Vereinbarung nur, wenn vom Sondertilgungsrecht auch tatsächlich Gebrauch gemacht wird.

 

Unsere Experten sind Ihnen bei allen Anliegen rund um die Baufinanzierung und Sondertilgung gerne behilflich. Sie beantworten Ihre Fragen und unterstützen Sie dabei, den richtigen Anbieter für Ihr Bauvorhaben zu finden. Vereinbaren Sie hier ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns oder fragen Sie unverbindlich Ihre Baufinanzierung an.

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Stand: 09.11.21

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