Welche Kosten kommen bei der Baufinanzierung auf mich zu?

1. Die Sollzinsen – der größte Kostenfaktor

Der wichtigste Kostenpunkt einer Baufinanzierung sind die Sollzinsen. Sie stellen die eigentliche Gebühr der Bank dafür dar, dass sie dem Kunden das Kapital zur Verfügung stellt. Die Zinsen werden immer anhand der Restschuld bemessen – mit jeder Tilgungsrate sinken also auch die anfallenden Zinskosten.

Wo stehen die Zinsen 2026?

Im Vergleich zur Niedrigzinsphase (2014–2021) haben sich die Bauzinsen deutlich verändert. Laut Bundesbank lagen die Zinsen für Wohnungsbaukredite im April 2026 durchschnittlich über 3,5 % für Laufzeiten von mehr als 10 Jahren. Die aktuellen Topkonditionen bewegen sich je nach Zinsbindung zwischen 3,65 % und 4,22 % (Stand: Mai 2026).

Rechenbeispiel 2026:

Bei einem Sollzins von 3,75 % zahlen Kreditnehmer für ein Darlehen über 100.000 Euro zu Beginn rund 3.750 € Zinsen pro Jahr – also etwa 312 Euro im Monat. Wenn die Restschuld durch Tilgung auf 70.000 € gesunken ist, reduzieren sich die Zinsaufwendungen auf rund 2.625 € im Jahr. Das zeigt: Eine hohe anfängliche Tilgung spart langfristig erhebliche Zinskosten.

Tipp: Bereits kleine Zinsunterschiede von 0,3 bis 0,5 % können über eine 20-jährige Laufzeit bei einem Darlehen von 300.000 € zu Mehrkosten von 15.000 bis 25.000 € führen. Ein unabhängiger Angebotsvergleich lohnt sich deshalb immer.

Neben den Zinsen fallen weitere Kosten an, die in bestimmten Situationen entstehen können  und durch vorausschauende Planung oft vermieden werden.

2. Die Bereitstellungszinsen

Stimmt die Bank der Baufinanzierung zu, hält sie das zugesagte Kapital für den Kreditnehmer zurück. In diesem Zeitraum kann sie nicht mit dem Geld wirtschaften. Als Ausgleich dafür verlangen die meisten Banken einen Bereitstellungszins – eine Gebühr für das Kapital, das noch nicht abgerufen wurde. Dieser beträgt in der Regel 0,25 % pro Monat auf den noch nicht ausgezahlten Betrag.

Im Regelfall vereinbaren Bank und Kreditnehmer eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Während dieses Zeitraums erhebt die Bank keine Gebühren für nicht abgerufenes Kapital. Je nach Anbieter dauert diese Phase vier bis zwölf Monate. Erst wenn die Frist abgelaufen ist, beginnt die Bereitstellungszinsberechnung.

Warum ist das 2026 besonders relevant?

Bauvorhaben verzögern sich häufiger als geplant – durch Lieferengpässe bei Baumaterialien, Fachkräftemangel oder Genehmigungsverfahren. Bei einem Bereitstellungszins von 0,25 % pro Monat und einem nicht abgerufenen Darlehensbetrag von 200.000 Euro entstehen monatlich 500 Euro Zusatzkosten. Deshalb sollte die bereitstellungszinsfreie Zeit so lang wie möglich verhandelt werden.

Tipp: Wer neu baut, sollte realistisch planen und mindestens 9 bis 12 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit anstreben. Bei einer Anschlussfinanzierung oder einem Bestandskauf genügen oft 3 bis 6 Monate.

3. Die Vorfälligkeitsentschädigung

In bestimmten Situationen möchten Kreditnehmer ihre Baufinanzierung bereits vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückzahlen – etwa bei einem Hausverkauf, einer Erbschaft oder einer Umschuldung zu besseren Konditionen. Wird das Darlehen vorzeitig abgelöst, entgeht der Bank der kalkulierte Zinsertrag. Dafür verlangen Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Die Höhe richtet sich nach der Wiederanlagerendite für Hypothekenpfandbriefe. Bei Immobilienkrediten gibt es keine gesetzliche Obergrenze – die Bank muss jedoch nachvollziehbar und im zulässigen Rahmen berechnen. In der Praxis kann die Vorfälligkeitsentschädigung bei einem Baudarlehen 5 bis 10 % der aktuellen Restschuld betragen. Bei einer Restschuld von 150.000 € wären das bis zu 15.000 €.

Wichtige gesetzliche Regelung: Die Bank darf keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn das Darlehen seit mindestens zehn Jahren läuft. In diesem Fall besteht ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht, das dem Kreditnehmer ermöglicht, die Finanzierung ohne Kosten aufzulösen.

Möglichkeiten zur Vermeidung:

• Darlehen erst nach Ablauf von zehn Jahren ablösen. Das gesetzliche Kündigungsrecht greift dann kostenfrei.
• Beim Vertragsabschluss kostenlose Sondertilgungsrechte vereinbaren. So können jährlich zusätzliche Beträge gezahlt werden, um die Restschuld zu senken, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung auszulösen.
• Bei einer Umschuldung prüfen, ob die Kosten der Vorfälligkeitsentschädigung durch günstigere Konditionen beim neuen Darlehen aufgewogen werden.

Hinweis: Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen schützen nicht vor einer Vorfälligkeitsentschädigung, wenn das gesamte Darlehen vorzeitig abgelöst wird. Sie senken jedoch die Restschuld und damit die Berechnungsgrundlage.

4. Die Nichtabnahmeentschädigung

Sobald ein Darlehen bei der Bank abgeschlossen wurde, sind Kreditnehmer zu dessen Abnahme verpflichtet – auch wenn der Bau oder Kauf der Immobilie doch nicht zustande kommen sollte. Häufig kommt es zu einer Nichtabnahme bei einem Forward-Darlehen: Kunden sichern sich dabei Monate oder Jahre im Voraus günstige Anschlusskonditionen – sollten die Zinsen danach entgegen der Erwartung sinken, müssen sie das Darlehen trotzdem abnehmen oder eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen.

Wer nicht sicher ist, ob Bau oder Kauf tatsächlich stattfindet, kann alternativ eine Reservierungshypothek aufnehmen. Damit hat der Kunde bis zu sechs Monate Zeit, die Immobilie zu erwerben – erst dann wird die Hypothek in eine reguläre Finanzierung umgewandelt.