Was sind Sicherheiten bei einer Baufinanzierung?

Sicherheiten bei einer Baufinanzierung sind Vermögenswerte oder Rechte, die eine Bank zur Absicherung eines Darlehens akzeptiert. Sie dienen dazu, das Ausfallrisiko für das kreditgebende Institut im Falle von Zahlungsausfällen zu reduzieren. In der Praxis ist das fast immer eine Grundschuld auf der finanzierten Immobilie, ergänzt um Personalsicherheiten wie eine Bürgschaft oder einen zweiten Darlehensnehmer.

Je nach Finanzierungsform und Risikoprofil des Darlehensnehmers variieren die Anforderungen an Sicherheiten. Das Verständnis dieser Sicherheiten ist zentral für eine solide Baufinanzierungsplanung.

Das Recht unterscheidet dabei zwei Gruppen. Realsicherheiten knüpfen an eine Sache oder ein Recht an, etwa die Grundschuld am Grundstück oder das Pfandrecht an einem Wertpapierdepot. Personalsicherheiten knüpfen an eine Person, die mit ihrem Einkommen und Vermögen einsteht. Beide lassen sich kombinieren.

Sicherheiten verringern das Kreditrisiko der Bank. Sie geben dem Kreditgeber im Fall von Zahlungsunfähigkeit zusätzliche Verwertungsmöglichkeiten. Durch Sicherheiten kann die Bank bei Nichtzahlung auf Vermögenswerte zugreifen. Weil das Institut damit im Ernstfall nicht auf die Zahlungsfähigkeit des Kunden angewiesen ist, kann es über zwanzig oder dreißig Jahre hohe Summen zu vergleichsweise niedrigen Zinsen ausreichen.

Dies kann Einfluss auf die Kreditkonditionen, wie Zinssatz und Beleihungsauslauf, haben. Sicherheiten unterstützen die Einschätzung der Bonität und können die Finanzierungschancen verbessern. Das gilt insbesondere bei größeren Finanzierungsvolumina.

Eine zweite Funktion wird oft übersehen. Die Bank refinanziert das Darlehen am Kapitalmarkt, und die Qualität der Sicherheit entscheidet darüber, zu welchen Kosten sie das tun kann. Genau deshalb schlägt eine gute Besicherung bis zum Kunden durch.

Bei einer Baufinanzierung kommen Grundschuld, Hypothek, Bürgschaft, abgetretene Lebensversicherungen und verpfändete Guthaben infrage. Dazu treten Lohn- und Gehaltsabtretungen sowie der Beitritt eines Mitdarlehensnehmers. Die Grundschuld ist die Regel, alles andere ergänzt sie. Welche Kombination eine Bank verlangt, hängt vom Beleihungsauslauf und von der Bonität ab.

Eine Grundschuld ist die häufigste Sicherheit bei Baufinanzierungen. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht der Bank bei Zahlungsausfall eine Zwangsverwertung. Die Grundschuld ist nicht an eine bestimmte Darlehenshöhe gebunden. Sie bleibt bestehen, auch wenn das Darlehen teilweise oder ganz zurückgezahlt wird. Die Höhe der eingetragenen Grundschuld orientiert sich am Beleihungswert der Immobilie. Dies beeinflusst den möglichen Kreditbetrag.

Rechtlich ist die Grundschuld eine Belastung des Grundstücks, aus der eine bestimmte Geldsumme zu zahlen ist (§ 1191 BGB). An ein bestimmtes Darlehen ist sie nicht gebunden. Verwerten darf die Bank das Grundstück nur über eine Zwangsversteigerung, nicht durch einen freihändigen Verkauf. Damit das im Ernstfall schnell geht, unterwirft sich der Eigentümer schon in der notariellen Grundschuldurkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung.

Die Hypothek ähnelt der Grundschuld, ist aber direkt an das Darlehen gebunden. Im Vergleich zur Grundschuld wird die Hypothek seltener verwendet. In der Praxis ist sie weniger flexibel: Sie sichert genau eine Forderung, und mit jeder Tilgungsrate sinkt der Betrag, aus dem die Bank vorgehen kann.

Aus dem Grundbuch verschwindet sie mit der letzten Rate allerdings nicht. Ist das Darlehen getilgt, geht die Hypothek auf den Eigentümer über und wird zur sogenannten Eigentümergrundschuld. Die Eintragung bleibt stehen, bis Sie die Löschung beantragen.

Bei einer Bürgschaft verpflichtet sich ein Dritter, für die Verbindlichkeiten des Kreditnehmers einzustehen. Dies kann private Bürgschaften oder gewerbliche Garantien umfassen. Eine Bürgschaft wird meist bei schwächerer Bonität eingesetzt. Die Bank erhält eine zusätzliche Absicherungsinstanz. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind individuell zu prüfen.

Eine Bürgschaft muss schriftlich erteilt werden, per E-Mail geht das nicht. Banken verlangen fast immer die selbstschuldnerische Bürgschaft. Dann darf sich die Bank direkt an den Bürgen wenden, ohne es vorher beim Kreditnehmer zu versuchen. Welche Formen es gibt, wann eine Bürgschaft sittenwidrig ist und wie ein Bürge wieder herauskommt, behandelt unser Beitrag zur Baufinanzierung durch Bürgschaft.

Einige Kreditnehmer bieten Lebensversicherungen oder Sparverträge als zusätzliche Sicherheiten an. Diese werden teilweise verpfändet, um die Kreditwürdigkeit zu erhöhen. Nicht alle Banken akzeptieren diese Sicherheiten in vollem Umfang. Die Bewertung erfolgt abhängig von Vertragsbedingungen und Verwertbarkeit. Angerechnet wird deshalb immer nur der Betrag, den der Vertrag zum Stichtag tatsächlich wert ist.

Üblich ist die Abtretung: Die Bank tritt an die Stelle des Versicherten als Empfänger der Leistung und zeigt das dem Versicherer an. Bewertet wird nicht die Versicherungssumme, sondern der Rückkaufswert, also der Betrag, den der Versicherer bei einer Kündigung auszahlen müsste. In den ersten Vertragsjahren liegt dieser Wert deutlich unter den eingezahlten Beiträgen. Eine Risikolebensversicherung hat gar keinen Rückkaufswert. Sie zählt nicht als Sicherheit im engeren Sinn, sondern schützt die Hinterbliebenen, wie der Beitrag zur Absicherung der Baufinanzierung mit der Risikolebensversicherung zeigt.

Bei einer Lohn- oder Gehaltsabtretung überträgt der Kreditnehmer seinen künftigen Anspruch gegen den Arbeitgeber an die Bank. Abtretbar ist allerdings nur der pfändbare Teil des Gehalts. Seit dem 1. Juli 2026 bleibt einer Person ohne Unterhaltspflichten ein Grundbetrag von 1.587,40 Euro netto im Monat geschützt.

Für die Bank ist das eine Rückfallposition, kein Ersatz für die Grundschuld. Solange die Raten laufen, bleibt die Abtretung still, der Arbeitgeber erfährt nichts davon. Erst bei Zahlungsverzug legt die Bank sie offen und fordert den pfändbaren Teil direkt beim Arbeitgeber an. Arbeitsverträge können eine Abtretung auch ausschließen. Dann geht diese Sicherheit ins Leere.

Ein Mitdarlehensnehmer unterschreibt den Darlehensvertrag selbst und haftet nach § 421 BGB als Gesamtschuldner. Die Bank kann die volle Rate von jedem der beiden verlangen. Wer zahlt, hat nach § 426 BGB einen Ausgleichsanspruch gegen den anderen, im Zweifel zu gleichen Teilen.

Das ist etwas anderes als eine Bürgschaft. Der Bürge haftet nachrangig für eine fremde Schuld, der Mitdarlehensnehmer haftet für eine eigene. Banken bevorzugen die zweite Variante, weil sie das Einkommen beider Personen in die Haushaltsrechnung einbeziehen dürfen. Für Paare ohne Trauschein und für Eltern, die ihren Kindern helfen wollen, ist das der übliche Weg. Wer nur mithaften, aber nicht mitverfügen will, ist dagegen mit der Bürgschaft besser bedient.

Neben Immobilie und Personalsicherheiten akzeptieren Banken auch Guthaben und Anlagen als Zusatzsicherheit. Verpfändet werden sie meist über eine Sperrvereinbarung mit dem depotführenden oder kontoführenden Institut. Wie hoch die Anrechnung ausfällt, hängt davon ab, wie schnell und wie verlustfrei sich der Wert im Ernstfall zu Geld machen lässt.

Je nach Bank können weitere Vermögenswerte eingebracht werden:

• Wertpapiere
• Kontoguthaben
• Beteiligungen

Diese Sicherheiten werden häufig über Verpfändung realisiert. Die Akzeptanz hängt von der jeweiligen Bankrichtlinie ab. Wertpapiere bewerten Banken wegen der Kursschwankungen mit einem Abschlag, Guthaben auf einem verpfändeten Konto dagegen zum vollen Betrag.

Die Hypothek ist an eine bestimmte Forderung gekoppelt, die Grundschuld nicht. Sinkt die Restschuld bei der Hypothek, sinkt der Betrag, aus dem die Bank vorgehen kann. Die Grundschuld bleibt dagegen in voller Höhe bestehen und lässt sich für ein neues Darlehen weiterverwenden. Deshalb arbeiten Banken heute fast ausschließlich mit der Grundschuld.

Der Unterschied steht im Gesetz selbst: Die Hypothek hängt an einer bestimmten Forderung, die Grundschuld nicht. Ansonsten gelten für beide weitgehend dieselben Regeln.

Wer eine bestehende Eintragung wieder aus dem Grundbuch bekommen möchte, findet die einzelnen Schritte im Beitrag dazu, wie man aus einer Grundschuld wieder herauskommt.

Die Sicherungsabrede, auch Zweckerklärung genannt, verbindet die abstrakte Grundschuld mit dem konkreten Darlehen. Sie legt fest, welche Forderungen die Grundschuld sichert, wann die Bank verwerten darf und was nach der Rückzahlung mit ihr geschieht. Ohne diesen Vertrag könnte die Bank aus der Grundschuld vorgehen, obwohl gar nichts mehr offen ist.

Unterschrieben wird sie zusammen mit dem Darlehensvertrag, meist auf einem Formular der Bank. Der wichtigste Punkt ist die Reichweite. Eine enge Zweckerklärung sichert nur das benannte Darlehen. Eine weite Zweckerklärung sichert alle bestehenden und künftigen Ansprüche der Bank gegen den Kunden, also auch einen späteren Dispokredit oder ein Autodarlehen. Für Verbraucher ist die enge Fassung die bessere Wahl, und sie lässt sich verhandeln.

Ein zweiter Punkt betrifft den Verkauf der Grundschuld an einen Dritten. Das Gesetz schützt Sie hier: Was Sie mit Ihrer Bank im Sicherungsvertrag vereinbart haben, gilt auch gegenüber jedem Käufer der Grundschuld. Wer also bereits getilgt hat, muss nicht ein zweites Mal zahlen, wenn die Grundschuld weiterverkauft wird.

Der Rang entscheidet, wer bei einer Zwangsversteigerung zuerst aus dem Erlös bedient wird. Er richtet sich innerhalb derselben Abteilung des Grundbuchs nach der Reihenfolge der Eintragungen (§ 879 BGB). Das erstrangige Grundpfandrecht wird vollständig bedient, bevor das zweitrangige überhaupt etwas erhält. Deshalb ist ein nachrangiges Darlehen für die Bank riskanter und für den Kunden teurer.

Warum der erste Rang so viel wert ist, zeigt das Pfandbriefrecht. Pfandbriefbanken dürfen Grundpfandrechte nur bis zur Höhe der ersten 60 Prozent des Beleihungswerts für ihre besonders günstige Refinanzierung über Pfandbriefe nutzen. Alles darüber muss die Bank teurer refinanzieren. Genau an dieser Stelle setzt die erste spürbare Zinsstufe an.

Ein nachrangiges Darlehen entsteht typischerweise in drei Situationen:

1. Ein KfW-Förderdarlehen läuft neben dem Bankdarlehen. Die KfW akzeptiert regelmäßig den zweiten Rang, weil das Hausbankprinzip gilt.
2. Ein Modernisierungs- oder Aufstockungsdarlehen kommt später hinzu, während die erste Grundschuld noch steht.
3. Ein Bauspardarlehen aus einem zugeteilten Vertrag wird nachrangig eingetragen.

Der Rang lässt sich nachträglich ändern. Dafür müssen sich die beteiligten Gläubiger einigen, der Eigentümer muss zustimmen und die Änderung wird ins Grundbuch eingetragen. Eine Bank stimmt einem Rangrücktritt nur zu, wenn ihre eigene Position dadurch nicht schlechter wird.

Die Bestellung einer Grundschuld kostet rund 0,4 bis 0,5 Prozent der eingetragenen Summe. Bei 250.000 Euro fallen eine volle Notargebühr für die Beurkundung und eine volle Gebühr des Grundbuchamts für die Eintragung an, zusammen etwa 1.070 Euro zuzüglich Umsatzsteuer auf den Notaranteil und Auslagen.

Die Rechnung dahinter ist nachvollziehbar. Maßgeblich ist die Grundschuldsumme. Bei 250.000 Euro beträgt eine volle Gebühr 535 Euro. Der Notar berechnet für die Beurkundung eine volle Gebühr, das Grundbuchamt für die Eintragung ebenfalls.

Wichtig für die Budgetplanung: Diese Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten und lassen sich meist nicht mitfinanzieren. Wer eine bestehende Grundschuld weiterverwendet, etwa bei einer Anschlussfinanzierung oder einem Modernisierungsdarlehen derselben Bank, spart sie vollständig. Für die Löschung berechnet das Grundbuchamt eine halbe Gebühr, bei 250.000 Euro also 267,50 Euro, dazu kommt die Beglaubigung durch den Notar.

Der Marktwert beschreibt den realistischen Kaufpreis einer Immobilie am freien Markt. Der Beleihungswert ist ein konservativ angesetzter Wert, den Banken zur Risikokalkulation nutzen. Er beschreibt, was die Immobilie über die gesamte Laufzeit des Darlehens hinweg voraussichtlich noch einbringt, und enthält einen Sicherheitsabschlag von mindestens 10 Prozent.

Der Beleihungswert liegt meist unter dem Marktwert. Er beeinflusst, wie viel Kredit eine Bank vergibt.

Die Berechnung orientiert sich an Lage, Zustand, Nutzung, Ertragswert und Sachwert der Immobilie. Der Beleihungswert ist Grundlage für die maximale Darlehenshöhe.

Wie der Abstand zustande kommt, regelt die Beleihungswertermittlungsverordnung. Maßgeblich ist der Wert, der sich unabhängig von kurzfristigen Marktschwankungen über die gesamte Laufzeit des Kredits erzielen lässt. Bei Häusern und Eigentumswohnungen ziehen Banken vom ermittelten Wert pauschal mindestens 10 Prozent als Sicherheitsabschlag ab.

Je höher die Qualität der Sicherheiten, desto geringer ist das Risiko der Bank. In der Regel können bessere Sicherheiten zu günstigeren Kreditkonditionen führen. Ohne ausreichende Sicherheiten erhöhen Banken häufig den Zinssatz oder reduzieren den Darlehensbetrag. Dies korrespondiert mit einem höheren Risiko für das Institut. Eine solide Sicherheitenausstattung unterstützt oft auch günstigere Zinskonditionen. Die genaue Wirkung hängt vom Gesamtfinanzierungsprofil ab.

Die Stellschraube heißt Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert. Bis 60 Prozent gelten die besten Konditionen, danach steigen die Sätze stufenweise. Wie weit die Spanne im Markt auseinandergeht, zeigt eine Auswertung der Stiftung Warentest: Für eine 80-Prozent-Finanzierung mit zehn Jahren Zinsbindung lag der Effektivzins zum Datenstand 27. August 2026 im Schnitt bei 4,09 Prozent, das günstigste Angebot bei 3,76 und das teuerste bei 4,67 Prozent. Verglichen wurden rund 60 Banken, Versicherer, Bausparkassen und Kreditvermittler anhand eines Modellfalls mit 400.000 Euro Kaufpreis und zwei Prozent Tilgung.

Bei 300.000 Euro Darlehen macht ein halber Prozentpunkt über zehn Jahre einen fünfstelligen Betrag aus. Wer den Beleihungsauslauf durch mehr Eigenkapital oder eine zusätzliche Sicherheit unter die nächste Stufe drückt, verdient sich diesen Unterschied.

In der Regel benötigen Baufinanzierungen Sicherheiten. Die meisten Baufinanzierungen setzen Sicherheiten, insbesondere eine Grundschuld, voraus. Ausnahmen bestehen selten und sind größtenteils auf kleinvolumige Kredite oder spezielle Programme beschränkt. Auch Förderdarlehen können abweichende Sicherheitsanforderungen haben. Sicherheiten sind kein Selbstzweck, sondern Bestandteil eines risikoangepassten Finanzierungskonzepts. Sie dienen der langfristigen Stabilität der Finanzierung.

Eine gute Sicherheit rettet allerdings keinen Antrag, dessen Haushaltsrechnung nicht trägt. Das Gesetz verlangt bei Immobilienkrediten eine gründliche Prüfung von Einkommen, Ausgaben und sonstigen wirtschaftlichen Umständen. Die Bank darf sich dabei nicht hauptsächlich darauf verlassen, dass die Immobilie mehr wert ist als das Darlehen oder künftig im Wert steigt. Eine Ausnahme gilt nur für Darlehen zum Bau oder zur Renovierung der Immobilie. Darf die Bank nicht vergeben, ändert auch die beste Grundschuld nichts daran.

Eine vollständige Reduktion von Sicherheiten ist nicht ohne Weiteres möglich. Ziel kann jedoch sein, die Struktur der Sicherheiten effizient zu gestalten. Wer den Beleihungsauslauf senkt, eine zweite Immobilie einbringt oder die Grundschuld auf den tatsächlich benötigten Betrag begrenzt, verbessert seine Position, ohne der Bank mehr Zugriff einzuräumen als nötig.

Beispiele:

• Reduzierung der Grundschuldbelastung über Sondertilgungen
• Kombination von Bank- und zweiten Sicherheiten zur Risikoverteilung
• Bonitätssteigernde Maßnahmen wie höhere Eigenkapitaleinlage

Weitere Sicherheiten können nur nach individueller Bankprüfung berücksichtigt werden. In der Praxis hängt die Optimierung an den jeweiligen Vorgaben des Kreditgebers.

Eine Variante, die oft übersehen wird: Wer bereits eine schuldenfreie oder weitgehend abbezahlte Immobilie besitzt, kann sie als zusätzliche Sicherheit einbringen und damit den Beleihungsauslauf des neuen Objekts senken, ohne eigenes Geld einzusetzen. Banken sprechen dann von einer Zusatzbesicherung. Was dabei anerkannt wird und was nicht, steht im Beitrag dazu, ob die abbezahlte Immobilie als Eigenkapital zählt.

Beim Modernisierungskredit hängt die Sicherheit an der Höhe. Bis etwa 50.000 Euro vergeben viele Banken zweckgebundene Modernisierungsdarlehen ohne Grundbucheintrag, weil sich Notar- und Grundbuchkosten bei kleinen Summen nicht rechnen. Oberhalb dieser Grenze verlangen sie eine Grundschuld und behandeln die Finanzierung wie eine klassische Baufinanzierung.

Ohne Grundschuld ist der Zins deutlich höher. Ratenkredite lagen im Neugeschäft der deutschen Banken im Berichtsmonat Juli 2026 bei durchschnittlich 8,23 Prozent effektivem Jahreszins, grundschuldbesicherte Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung bei rund 4,10 Prozent. Der Aufschlag ist der Preis dafür, dass die Bank im Ernstfall nur auf das Einkommen zugreifen kann.

Drei Konstellationen kommen in der Praxis vor:

1. Die erste Grundschuld steht noch und deckt den Betrag nicht ab. Dann wird eine zweite, nachrangige Grundschuld eingetragen, was den Zins erhöht.
2. Die erste Grundschuld ist höher als die Restschuld. Dann lässt sich der freie Teil ohne neue Eintragung nutzen, und es fallen keine Notarkosten an.
3. Die Immobilie ist schuldenfrei, die Grundschuld aber gelöscht. Dann ist eine Neubestellung nötig.

Welche Kreditform sich ab welcher Summe rechnet, zeigt die Übersicht zum Modernisierungskredit.

Sicherheiten entscheiden über das Ob einer Finanzierung und über ihren gesamten Zuschnitt. Sie bestimmen, wie viel Darlehen die Bank ausreicht, zu welchem Zins sie es tut und wie viel Spielraum für eine spätere Aufstockung bleibt. Jede Änderung an der Besicherung wirkt sich auf alle drei Größen zugleich aus.

Sicherheiten sind ein Kernbestandteil der Baufinanzierungsprüfung. Sie betreffen:

• maximale Darlehenshöhe
• Beleihungsauslauf
• Zinssatzkalkulation
• Risiko der Nachfinanzierung

Eine klare Struktur der Sicherheiten erleichtert die Finanzierungsentscheidung der Bank. Sie gibt Kreditnehmern und Kreditinstituten eine verlässliche Basis.

Auf der Aufsichtsseite kommt hinzu, dass Wohnimmobilienkredite mit Eigenkapital der Bank unterlegt werden müssen. Die BaFin senkte den sektoralen Systemrisikopuffer für diese Kredite zum 1. Mai 2025 von 2 auf 1 Prozent und stellte dabei fest, dass die Institute ihre Vergabestandards zuletzt nicht maßgeblich gelockert haben. Der antizyklische Kapitalpuffer blieb bei 0,75 Prozent. Für Kreditnehmer heißt das: Die Anforderungen an Sicherheiten bleiben stabil, sie werden weder deutlich strenger noch spürbar lockerer.

Ja, aber nur unter engen Voraussetzungen. Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Banken und Sparkassen enthalten eine Nachbesicherungsklausel. Sie greift, wenn sich die wirtschaftlichen Verhältnisse des Kreditnehmers verschlechtern oder der Wert der gestellten Sicherheit sinkt. Bevor die Bank Konsequenzen zieht, muss sie Ihnen eine angemessene Frist setzen, um die zusätzliche Sicherheit zu stellen. Erst wenn diese Frist ungenutzt verstreicht, darf sie den Kredit kündigen.

Bei laufenden Baufinanzierungen mit fester Rate und fester Zinsbindung kommt das selten vor. Häufiger wird es zum Thema, wenn der Kunde eine Aufstockung beantragt, wenn ein Bauvorhaben teurer wird als kalkuliert oder wenn eine Zwischenfinanzierung ausläuft. Auch die Kündigung der Sicherheit durch den Kunden ist eingeschränkt: Bei einer Grundschuld, die ein Darlehen absichert, gilt eine gesetzliche Kündigungsfrist von sechs Monaten, die sich vertraglich nicht verkürzen lässt.

Reicht die Besicherung nicht, lehnt die Bank selten sofort ab. Sie rechnet zunächst mit einem kleineren Darlehensbetrag, schlägt einen höheren Zins auf oder fragt nach einer weiteren Sicherheit. Erst wenn keine dieser Stellschrauben die Lücke schließt, endet der Antrag mit einer Absage.

Wenn die Sicherheiten nicht ausreichen, prüft die Bank alternative Absicherungsformen. Mögliche Konsequenzen sind:

• Reduzierung des Kreditbetrags
• Erhöhung des Zinssatzes
• zusätzliche Sicherheiten werden verlangt
• Ablehnung des Finanzierungsantrags

Unter Umständen kann ein höherer Eigenkapitaleinsatz Risiken reduzieren. Ein frühzeitiger Blick auf Sicherheiten unterstützt eine erfolgreiche Finanzierung.

Eine Ablehnung ist dabei kein endgültiges Urteil über das Vorhaben. Banken bewerten dieselbe Immobilie unterschiedlich, weil sie mit eigenen Bewertungsmodellen und eigenen Risikovorgaben arbeiten. Welche Schritte nach einer Absage sinnvoll sind, beschreibt der Beitrag dazu, was zu tun ist, wenn die Bank die Baufinanzierung ablehnt.

Mit der letzten Rate erlischt die Grundschuld nicht von selbst. Der Eigentümer hat aus der Sicherungsabrede einen Rückgewähranspruch und kann wählen: Löschung, Übertragung auf sich selbst als Eigentümergrundschuld oder Abtretung an eine andere Bank. Die Bank stellt dafür eine Löschungsbewilligung aus.

Stehenlassen lohnt sich, wenn in absehbarer Zeit ein weiteres Darlehen ansteht, etwa für eine Modernisierung oder eine Anschlussfinanzierung. Die Grundschuld ist dann sofort wieder verwendbar, und die Kosten einer Neubestellung entfallen. Löschen lohnt sich, wenn die Immobilie verkauft werden soll oder dauerhaft lastenfrei bleiben soll, denn ein unbelastetes Grundbuch erleichtert den Verkauf.

Bei den übrigen Sicherheiten läuft es ähnlich. Die abgetretene Lebensversicherung wird zurückabgetreten, das verpfändete Guthaben freigegeben, die Bürgschaft erlischt mit der gesicherten Hauptforderung. Lassen Sie sich die Freigabe in jedem Fall schriftlich bestätigen.

Sicherheiten sind zentrale Bestandteile einer Baufinanzierung. Sie reduzieren das Risiko aus Sicht der Bank und beeinflussen Kredithöhe und Zinskonditionen. Die Grundschuld ist die in der Praxis dominierende Form der Sicherheit. Weitere Sicherheiten wie Bürgschaften oder Verpfändungen können ergänzend wirken. Die Bewertung der Sicherheiten sollte stets in den Kontext der gesamten Finanzierung gestellt werden. Eine sachliche Prüfung unterstützt die langfristige Tragfähigkeit der Baufinanzierung.

Standard ist eine Grundschuld auf der finanzierten Immobilie, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs. Je nach Bonität und Beleihungsauslauf kommen Personalsicherheiten hinzu, etwa ein Mitdarlehensnehmer, eine selbstschuldnerische Bürgschaft, eine abgetretene Lebensversicherung, eine Gehaltsabtretung oder ein verpfändetes Sparguthaben. Die Kombination legt die Bank im Einzelfall fest.

Die Hypothek ist fest an eine bestimmte Forderung gebunden und sinkt mit der Restschuld. Die Grundschuld besteht unabhängig davon in voller Höhe fort und lässt sich später für ein neues Darlehen wiederverwenden. Beide werden im Grundbuch eingetragen. In der Baufinanzierung arbeiten Banken heute fast ausschließlich mit der Grundschuld.

Notar und Grundbuchamt berechnen je eine volle Gebühr. Bei einer Grundschuld über 250.000 Euro sind das jeweils 535 Euro, zusammen rund 1.070 Euro zuzüglich Umsatzsteuer auf den Notaranteil und Auslagen. Das entspricht etwa 0,4 bis 0,5 Prozent der eingetragenen Summe.

Bei einer Zwangsversteigerung wird der erstrangige Gläubiger vollständig aus dem Erlös bedient, bevor der nachrangige etwas erhält. Das Ausfallrisiko im zweiten Rang ist deshalb höher. Hinzu kommt, dass Pfandbriefbanken nur die ersten 60 Prozent des Beleihungswerts besonders günstig refinanzieren können und den Rest teurer finanzieren müssen.

Sie bleibt eingetragen, bis der Eigentümer handelt. Aus der Sicherungsabrede besteht ein Rückgewähranspruch: Löschung, Übertragung auf sich selbst oder Abtretung an eine andere Bank. Wer in absehbarer Zeit erneut finanzieren will, lässt sie stehen und spart die Kosten einer Neubestellung. Vor einem Verkauf ist die Löschung sinnvoll.

Bis etwa 50.000 Euro meist nicht. Viele Banken vergeben zweckgebundene Modernisierungsdarlehen in dieser Größenordnung ohne Grundbucheintrag und sichern sich allein über Einkommen und Bonität ab. Der Zins liegt dafür deutlich höher. Ab rund 50.000 Euro verlangen die Institute eine Grundschuld, oft im zweiten Rang hinter der bestehenden Finanzierung.