Baufin-Experten

Banken prüfen Immobilienkredite strenger

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 04.01.23

Das Wichtigste zur Kreditprüfung im Überblick

  • Seit 2022 sind die Banken strenger bei der Vergabe von Immobilienkrediten.

  • Gründe dafür sind die hohe Inflation, steigende Energiepreise und Lebenshaltungskosten, der Ukrainekrieg, höhere Zinsen und die Auswirkungen der Pandemie.

  • Banken passen die pauschalen Lebenshaltungskosten an und erwarten bei der Haushaltsrechnung einen höheren Puffer.

  • Zusätzlich wird die Immobilienbewertung kritischer betrachtet, da in der Zukunft auch von einem Preisrückgang auf dem Immobilienmarkt ausgegangen werden kann.

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Die hohe Inflation, Energiekrise, der Ukraine-Krieg und die Auswirkungen der Corona-Pandemie; die Zinsen für eine Baufinanzierung sind aufgrund der derzeitigen Lage so hoch wie seit Jahren nicht. Experten rechnen damit, dass sich die Konditionen bei etwa vier Prozent einpendeln werden. Zum Vergleich: Im Januar 2021 waren noch Immobiliendarlehen mit unter einem Prozent Zinsen möglich! Und als hätten es zukünftige Eigenheimbesitzer dadurch nicht schon schwer genug, ändert sich auch die Annahmepolitik der Kreditgeber. Denn Zinsen, Konjunkturrisiko und Inflation sorgen dafür, dass die Banken genau hinsehen und prüfen, wer sich tatsächlich eine Immobilie leisten kann. Doch was bedeutet das für Verbraucher, wenn die Banken strenger bei Immobilienkrediten sind?

Banken sind strenger bei Immobilienkrediten: Ist es schwieriger, eine Baufinanzierung zu bekommen?

Ja, eine verschärfte Annahmepolitik kann je nach persönlicher Situation durchaus dazu führen, dass es schwieriger wird, einen Immobilienkredit zu erhalten. So agieren die Banken aufgrund der hohen Inflation und der steigenden Kosten deutlich vorsichtiger. Sie heben die pauschalen Lebenshaltungskosten an und erwarten einen höheren Puffer bei der Haushaltsrechnung.

 

Bereits zu Beginn der Pandemie gab es einige Veränderungen. So hatten es bestimmte Branchen besonders schwer, eine Baufinanzierung zu erhalten. Kurzarbeitergeld wurde bei der Berechnung gänzlich ausgeschlossen. 2022 ist dann die Inflation in die Höhe geschossen und der Fokus hat sich verändert. In Kombination mit der Energiekrise zeigt sich, dass Verbraucher zukünftig höhere Ausgaben haben werden. Und somit auch ein höheres Budget benötigen, um Baufinanzierung, Nebenkosten und Lebenshaltung zu stemmen. So müssen potenzielle Kreditnehmer heute nicht nur mehr Einkommen und einen größeren Puffer bei der Haushaltsrechnung vorweisen. Die Banken prüfen bei Immobilienkrediten auch die Immobilie selbst deutlich kritischer.

Die strengeren Annahmerichtlinien bei der Prüfung von Immobilienkrediten dienen nicht nur den Banken, sondern auch der Sicherheit der Kreditnehmer. Denn auf diese Weise soll eine Überschuldung verhindert und sichergestellt werden, dass die Rate langfristig beglichen werden kann.

Hilft ein höheres Eigenkapital?

Mehr Eigenkapital wird von den Banken derzeit nicht gefordert. Noch immer raten Experten dazu, zwischen 20 und 30 Prozent des Kreditbetrages aus eigenen finanziellen Mitteln zu begleichen. Vielmehr sind eine gute Bonität und ein ausreichend hohes Einkommen relevant. Dennoch kann Eigenkapital hilfreich sein. Denn umso mehr eigene Geldmittel eingebracht werden, desto geringer ist der Finanzierungsbedarf. Mit der Reduzierung der Kreditsumme sinkt auch die monatliche Rate, was sich wiederum positiv auf die Haushaltsrechnung auswirkt.

 

Wer kein oder wenig Eigenkapital besitzt, hat es nach wie vor schwerer, eine Baufinanzierung zu erhalten. Außerdem setzen einige Banken nun eine anfängliche Tilgung von drei Prozent voraus. Vorher mussten Kreditnehmer mit wenig Eigenkapital mindestens zwei Prozent Tilgung wählen. Das hat zwar den Vorteil, dass die Finanzierung schneller abbezahlt ist. Allerdings steigt damit auch die monatliche Rate. Hier erklären wir Ihnen, was alles zum Eigenkapital gehört.

100-Prozent-Finanzierungen, also eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, wird zunehmend seltener. Grund dafür sind nicht nur die strengeren Richtlinien. Sondern auch die steigenden Zinsen, die bei dieser Finanzierungsform besonders hoch sind.

Banken planen langfristig mit steigenden Kosten

Die strenge Prüfung der Banken bei einem Immobilienkredit bezieht sich nicht nur auf die aktuellen Krisen, denen Wirtschaft und Verbraucher gegenüberstehen. Es gibt zunehmend mehr Kreditangebote, die eine Tilgung von einem Prozent vorsehen. Wenn dann die Zinsbindung nach zehn oder 15 Jahren endet, bleibt aufgrund des niedrigen Tilgungssatzes eine hohe Restschuld übrig. Steigen die Zinsen weiter, etwa auf fünf oder sechs Prozent, muss die hohe Restschuld mit teuren Konditionen weiter finanziert werden. Das kann dazu führen, dass die Anschlussfinanzierung höhere Raten fordert als die Erstfinanzierung. Wer diese bereits eng kalkuliert hat, steht nach Ablauf der Zinsbindung womöglich vor finanziellen Schwierigkeiten und kann die zukünftigen Raten nicht begleichen.

 

Banken behalten aus diesem Grund nicht nur die aktuellen Gegebenheiten im Blick, sondern planen vorausschauend. Sie rechnen mit höheren Zinsen und steigenden Lebenshaltungskosten. Das Haushaltsbudget muss also ausreichend sein, um auch die Raten der Anschlussfinanzierung zu begleichen.

Steigende Zinsen können bei einer Anschlussfinanzierung zu ernsten Problemen führen. Denn liegt der Zins nicht mehr bei drei, sondern bei sechs Prozent, verdoppelt sich die monatliche Belastung. Können die Kreditnehmer ihre Restschuld nicht mehr bezahlen, kommt es zu Zahlungsrückständen und Zwangsversteigerungen. Diese Situation war auch ein Grund für die Finanzkrise im Jahr 2008.

Änderungen bei der Immobilienbewertung

Auch in puncto Immobilienbewertung gab es Änderungen. Denn in den letzten Jahren ist man von einem stetigen Wertanstieg ausgegangen. Pauschal wurde berechnet, dass der Wert einer Immobilie um etwa zwei Prozent im Jahr steigt. Momentan lässt sich aber nicht absehen, wo sich der Markt hinbewegt. Viele Immobilien werden über ihrem Wert verkauft. Daher rechnen Experten auch damit, dass die Preise in den nächsten Jahren sogar zurückkehren.

Auch auf dieses Szenario müssen sich Banken vorbereiten. Vergeben sie ein Darlehen über 500.000 Euro und sinkt der Wert der Immobilie auf 400.000 Euro, während nach der ersten Finanzierung eine Restschuld von 420.000 Euro bleibt, liegt der benötigte Darlehensbetrag über dem Immobilienwert. Dann müssen die Kunden mit sehr teuren Zinsen für ihre Anschlussfinanzierung rechnen, was wiederum zu hohen Raten führt.

Unser Tipp: Achten Sie bereits beim Immobilienkauf darauf, Objekte in einem guten Zustand und in einer guten Lage zu wählen.

Sind Immobilienkredite noch realisierbar, wenn Banken strenger bei der Kreditvergabe sind?

Natürlich können Verbraucher noch Immobilienkredite erhalten, wenn Banken bei der Kreditvergabe strenger agieren. Bereits in den Vorjahren mussten sie für gute Konditionen ausreichend Eigenkapital und ein angemessenes Einkommen vorweisen. Wer allerdings schon vor der engmaschigeren Annahmepolitik knapp kalkulieren musste, hat es nun schwer, eine Baufinanzierung zu erhalten. Denn die Banken schützen nicht nur sich selbst. Sondern auch ihre Kunden vor einer Überschuldung.

 

Unsere Baufin-Experten helfen Ihnen gerne und prüfen für Sie, ob Sie die strengere Annahmepolitik für Immobilienkredite der Banken erfüllen. Vereinbaren Sie jetzt hier einen Termin mit uns und lassen Sie sich von unseren Spezialisten beraten.

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