Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 27. November 2023
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Die Tilgung ist einer der wichtigsten Faktoren bei der Baufinanzierung. Sie bestimmt, wie lange Kreditnehmer benötigen, um ihren Kredit zurückzubezahlen und wie hoch die monatliche Belastung für die Immobilienfinanzierung ausfällt. Daher stellen sich viele zukünftige Eigenheimbesitzer die Frage, wie hoch der optimale Tilgungssatz sein sollte, um die Schulden in einem angemessenen Zeitfenster abzubezahlen, ohne dabei finanzielle Engpässe zu riskieren. Wichtig dabei: der gewählte Anfangstilgungssatz wirkt sich ebenso auf den Zinssatz aus.
Die monatliche Rate, die Kreditnehmer an die Bank zur Rückzahlung der Baufinanzierung entrichten, setzt sich aus zwei Komponenten zusammen:
Der Tilgung – die kontinuierliche Rückzahlung der Schuld
Dem Zins – die Kosten, die eine Bank für die Bereitstellung des Darlehens erhebt
Die Tilgung bezeichnet bei einer Baufinanzierung die Rückzahlung der geliehenen Darlehenssumme. Diese wird bei Abschluss des Kreditvertrages als Tilgungssatz ausgewiesen, also als prozentualer Anteil des Gesamtkredits. Zusammen mit dem Zinsanteil bestimmt der Satz somit die monatliche Rate (Annuität), die an die Bank zurückbezahlt wird. Mit jeder Monatsrate wird ein Teil der Schulden gegenüber dem Kreditgeber abbezahlt, wodurch die Restschuld sinkt.
Dabei gilt: Je höher der Tilgungssatz, desto schneller ist das Darlehen für die Baufinanzierung beglichen. Allerdings steigt damit auch die monatliche Belastung. Somit ist es wichtig, eine Balance zwischen angemessener Rückzahlung und finanzieller Belastung zu finden.
Einfach dargestellt berechnet sich die Tilgung pro Jahr nach dieser Formel:
Darlehenssumme x Tilgungssatz / 100 = jährliche Tilgung
So wird ermittelt, was die Kreditnehmer innerhalb eines Jahres tilgen. Bei einer monatlichen Ratenzahlung wird die jährliche Tilgungsrate durch zwölf Zahlungen geteilt. In der Tabelle ist die monatliche, quartalsweise, halbjährliche Tilgung berechnet.
Wichtig zu wissen: Diese Berechnung ist nur zutreffend für ein Darlehen mit einem festen Tilgungssatz für die gesamte Laufzeit. Durch den stetig geringer werdenden Zinsanteil reduziert sich die Gesamtdarlehensbelastung. Bei einem Annuitätendarlehen mit gleichbleibender monatlicher Rückzahlungsrate ist die Berechnung der tatsächlichen Tilgung komplizierter.
Darlehenssumme
100.000 Euro
Tilgungssatz
2,5 Prozent
100
2.500 Euro im ersten Jahr
Tilgung im Monat 2.500 Euro / 12 |
Tilgung im Quartal 2.500 Euro / 4 |
Tilgung im halben Jahr 2.500 Euro / 2 |
208,33 Euro |
625 Euro |
1.250 Euro |
In diesem Beispiel zahlen die Kreditnehmer einen festen Tilgungssatz von 2,5 Prozent. Pro Jahr sind das 2.500 Euro ihrer Darlehensschuld. In den meisten Fällen wird ein Baudarlehen jedoch mit einem Annuitätendarlehen getilgt.
Ein Annuitätendarlehen besitzt eine fest fixierte monatliche Darlehensrate. Sie verändert sich während der Laufzeit beziehungsweise während der Zinsbindungszeit nicht. Das Verhältnis zwischen Tilgungsanteil und Zinsanteil verändert sich jedoch stetig. Mit jeder Tilgungszahlung wird die Restschuld reduziert. Schon bei der nächsten Annuität reduziert sich daher die Zinszahlung und die Tilgungsleistung erhöht sich entsprechend. Grund hierfür ist, dass die Zinsen jeden Monat neu berechnet werden. Je niedriger die Restschulden, desto geringer die absolute Zinszahlung.
Darlehenssumme: 100.000 Euro
Sollzinssatz: 2,0 Prozent
Zinsbindung: 15 Jahre
Tilgungssatz |
Monatliche Rate |
Geleistete Zinszahlungen |
Restschuld nach 15 Jahren |
Gesamtlaufzeit |
1 % |
250 € |
27.523 € |
82.523 € |
55 Jahre |
2 % |
333 € |
25.047 € |
65.048 € |
34 Jahre und 9 Monate |
3 % |
416 € |
22.571 € |
47.571 € |
25 Jahre und 7 Monate |
4 % |
500 € |
20.095 € |
30.095 € |
20 Jahre und 4 Monate |
5 % |
583 € |
17.619 € |
12.620 € |
16 Jahre und 11 Monate |
Bei einer minimalen Tilgung von einem Prozent haben die Kreditnehmer die geringste monatliche Belastung mit 250 Euro. Dafür dauert es rund 55 Jahre bis sie ihr Darlehen abbezahlt haben. Und die Zinsen belaufen sich auf 27.523 Euro, da die Restschuld nur mäßig sinkt.
Wird hingegen eine Tilgung von vier Prozent mit einer doppelt so hohen monatlichen Rate gewählt, beträgt die Zinsbelastung 20.095 Euro und das Darlehen ist bei gleichbleibenden Konditionen nach 20 Jahren und vier Monaten abbezahlt.
Ein weiterer Vorteil einer hohen Tilgungsleistung ist der niedrigere Zins. In unserem Beispiel wird mit einem konstanten Zins von 2,0 Prozent gerechnet. Viele Banken gewähren jedoch einen besseren Zinssatz, wenn eine höhere Anfangstilgung gewählt wird. Diese Option steht natürlich nur zur Verfügung, wenn ausreichend liquidide Mittel in der Haushaltsrechnung zur Verfügung stehen, um die höhere Annuität zu bezahlen.
Die anfängliche Tilgung kommt bei einer Baufinanzierung zum Tragen. Denn dabei verändert sich der Tilgungssatz über die Laufzeit hinweg. Die „anfängliche Tilgung“ gilt für den ersten Monat - sie stellt eine Art Ausgangspunkt für die zukünftige Tilgung dar. Denn bei der Baufinanzierung verschiebt sich der Anteil zwischen Tilgungs- und Zinsanteil.
Die Zinsen werden anhand der Restschuld bemessen, die mit jeder Rückzahlung sinkt. Dadurch fallen sie im Laufe der Jahre niedriger aus. Die Kreditrate bleibt aber gleich, da parallel zu den sinkenden Zinsaufwendungen der Tilgungsanteil steigt. Nach einer bestimmten Zeit fällt also die Tilgung des Darlehens höher aus und die Restschuld wird schneller zurückbezahlt.
Kürzere Laufzeit: Das Darlehen ist mit einer hohen Tilgung schneller abbezahlt und die Kreditnehmer früher schuldenfrei.
Geringere Kosten: Umso schneller die Restschuld sinkt, desto niedriger fallen die Kosten (Zinsen) für das Darlehen aus.
Geringere Restschuld bei der Anschlussfinanzierung: Am Ende der Sollzinsbindung müssen die Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung zur Tilgung der Restschuld abschließen. Bei einer Tilgung über drei Prozent beträgt die Restschuld nach 15 Jahren eines Darlehens mit 100.000 Euro und zwei Prozent Zinsen 47.571 Euro. Bei einem Prozent Tilgung müssen 82.523 Euro weiterfinanziert werden.
Mit welcher Tilgung die Baufinanzierung zurückbezahlt werden soll, bestimmen die Kreditnehmer selbst. Der niedrigste mögliche Tilgungssatz liegt bei einem Prozent. Bei diesem Satz dauert es sehr lange, bis die Finanzierung zurückbezahlt ist.
Kreditnehmer sollten gut überlegen, wie hoch ihr Tilgungssatz sein sollte. Dabei ist ihre persönliche Lebenssituation und ihr finanzieller Spielraum zu berücksichtigen. Soll das Darlehen schnellstmöglich abbezahlt sein und stehen ausreichend Geldmittel zur Verfügung, kann ein hoher Tilgungssatz ab 3,5 Prozent gewählt werden. Die meisten Kreditnehmer entscheiden sich jedoch für eine durchschnittliche Tilgung von zwei bis drei Prozent.
Im letzten Jahr befand sich der Bauzins auf einem historischen Tief. Dies ermöglichte es, einen höheren Tilgungssatz zu wählen, ohne dass die monatliche Belastung unbezahlbar wurde. Banken bestanden deshalb auf eine Tilgungsleistung von mindestens zwei Prozent. Die aktuell steigenden Zinsen bewegen zu einem Umdenken bei dieser Position. Mittlerweile gibt es die ersten Institute, die eine 1-Prozent-Tilgung zu Beginn gestatten.
Ein hoher Tilgungssatz hat den Vorteil, dass sich die Kreditnehmer auf ihre Anschlussfinanzierung vorbereiten. Denn wer heute eine Baufinanzierung abschließt, muss sich in zehn, 15 oder 20 Jahren um die Weiterfinanzierung seiner Restschuld kümmern. Steigen die Zinsen bis dahin, wird das Darlehen deutlich teurer. Mit einer hohen Tilgung und daraus resultierenden geringen Restschulden am Ende der Sollzinsbindung lässt sich steigenden Bauzinsen entgegenwirken.
Tipp: Wählen Sie eine möglichst lange Sollzinsbindung von mindestens 15 Jahren. So profitieren Sie über einen längeren Zeitraum von den aktuellen Zinsen und können planungssicher in die Zukunft schauen.
Ein hoher Tilgungssatz bietet den Vorteil, dass die Zinsbelastung sinkt und das Darlehen schneller abbezahlt ist. Wer jedoch eine Tilgung von drei Prozent und mehr wählt, setzt sich auch einer hohen monatlichen Belastung aus. Und sollte sich das Einkommen ändern, kann eine hohe Kreditrate zu finanziellen Schwierigkeiten führen.
Eine Alternative können Sondertilgungen sein. Dabei handelt es sich um zusätzliche, außerplanmäßige Zahlungen, die Kreditnehmer an die Bank leisten. Damit verringern sie ihre Restschuld. Allerdings müssen Sondertilgungen bereits bei Vertragsabschluss festgelegt sein. Daher ist es je nach persönlicher Situation sinnvoll, einen moderaten Tilgungssatz von zwei bis 2,5 Prozent zu wählen und dafür höhere kostenlose Sondertilgungen zu vereinbaren.
Wie hoch der Tilgungssatz sein sollte, lässt sich nicht pauschal beantworten. Dies ist immer von Ihren persönlichen und finanziellen Umständen abhängig. Daher ist genau zu prüfen, welche Tilgung optimal zu Ihren Möglichkeiten passt. Außerdem können Sondertilgungen vereinbart werden, mit denen Sie Ihre Restschuld optional verringern können. Auch gibt es Anbieter auf dem Markt, welche die Möglichkeit bieten, den Tilgungssatz anzupassen.
Unsere Experten beraten Sie gerne und beantworten alle Ihre Fragen rund um die Baufinanzierung. Vereinbaren Sie hier einen Termin mit uns und fordern Sie ein Angebot für Ihr persönliches Finanzierungsvorhaben an.
Susanne Knofe
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Stand: 27. November 2023
2,98 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.037,50 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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