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Was ist eine Sondertilgung und wie funktioniert sie?

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 09.11.21

Das Wichtigste in Kürze

  • Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen neben den regulären monatlichen Raten.
  • Sie dienen dazu, das Darlehen früher abzubezahlen als bei Vertragsabschluss vorgesehen.
  • Zusätzliche Zahlungen haben einen weiteren Vorteil: Sie reduzieren die Zinsbelastung erheblich.
  • Sondertilgungen werden im Regelfall unter Angabe der Vertrags- und Kundennummer auf das Bankkonto überwiesen, auf das auch die monatliche Kreditrate fließt.
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Was ist eine Sondertilgung?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung, die Kreditnehmer in ihre Baufinanzierung einbringen. Sie wird über die monatliche Rate hinaus entrichtet und fließt außerplanmäßig auf das Darlehenskonto. Sondertilgungen sind Optionen, die einige Banken ihren Kunden einräumen, damit sie ihren Kredit schneller abbezahlen. Allerdings stellen sie keine Pflicht dar. Wer das Recht auf kostenlose Sondertilgungen hat, kann dieses nutzen, ist aber nicht dazu verpflichtet.

 

Sondertilgungen können je nach Vertrag einmalig oder regelmäßig gezahlt werden. Häufig räumen die Kreditgeber ihren Darlehensnehmern einen bestimmten Prozentsatz ein, den sie jährlich zusätzlich entrichten können. Zum Beispiel fünf Prozent der Kreditsumme. Bei einem Darlehen über 150.000 Euro entspricht dies einer zusätzlichen Zahlung von 7.500 Euro im Jahr neben der regulären Kreditrate.

Wieso sind Sondertilgungen nützlich?

Sondertilgungen ermöglichen es, jedes Jahr mehrere Tausend Euro extra in das Baudarlehen einzubezahlen. Dadurch reduziert sich die Zinsbelastung und die Kosten für den Kredit sinken. Außerdem ist das Darlehen früher abbezahlt als bei Vertragsabschluss kalkuliert.

 

Die Vorteile von Sondertilgungen im Überblick:

  • Zinsen senken: Die Zinsen werden immer anhand der Restschuld des Darlehens berechnet. Sinkt folglich die Restschuld, weil sie durch Sonderzahlungen reduziert wird, sinkt auch die Zinsbelastung. Somit verringert sich nicht nur mit jeder Rate die Höhe der Zinsen, sondern auch mit jeder Sondertilgung. Regelmäßige Extrazahlungen helfen also dabei, die Kosten für den Kredit zu senken.

  • Kürzere Laufzeit: Der Baukredit endet, sobald die Restschuld vollständig getilgt ist. Bei Vertragsabschluss erhalten die Kreditnehmer von ihrem Berater einen Plan, dem sie entnehmen können, wann sie ihre Finanzierung bei entsprechender monatlicher Rate getilgt haben. Erbringen sie nun zusätzliche Zahlungen, verringern sie die Restschuld, was dazu führt, dass sie ihren Kredit früher abbezahlt haben als ursprünglich geplant.

  • Vorfälligkeitsentschädigung reduzieren: Zahlen Kreditnehmer ihr Darlehen früher ab als vorgesehen, darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung für den daraus resultierenden Zinsschaden verlangen. Dies gilt aber nicht, wenn die Ablöse durch Sondertilgungen früher erfolgte. Wurde dem Kunde das Recht für zusätzliche Zahlungen im Vertrag eingeräumt, darf die Bank keine Gebühren für die vorgezogene Rückzahlung verlangen. Solange die Tilgungen nicht höher sind als vertraglich vereinbart. Weitere Informationen: Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Ein weiterer entscheidender Vorteil von Sondertilgungen ist ihre Flexibilität. Haben die Kreditnehmer Geld übrig, beispielsweise aus einem Verkauf oder einer Erbschaft, können sie dieses in ihre Baufinanzierung investieren. Sollten sie jedoch in einem Jahr knapp bei Kasse sein, können sie ihre Sondertilgungen auch aussetzen. Es steht ihnen somit frei, ob sie ihren Kredit schneller tilgen möchten.

Wie funktioniert eine Sondertilgung?

Um herauszufinden, wie eine Sondertilgung funktioniert, ist zunächst zu prüfen, welche Art der zusätzlichen Tilgung im Kreditvertrag hinterlegt ist. Hierbei unterscheiden die Banken zwischen zwei Varianten:

  • Bei dem optionalen Sondertilgungsrecht entscheiden die Kreditnehmer selbst, wann und in welcher Höhe sie zusätzliche Zahlungen erbringen.

  • Das am häufigsten vereinbarte feste Sondertilgungsrecht hält vertraglich genau fest, wann die Zahlungen erbracht werden können und bis zu welchem Höchstbetrag die Bank die Sondertilgung genehmigt. Verstreicht die Frist, können die Kunden erst im folgenden Jahr wieder von dem Recht Gebrauch machen.

In den Kreditverträgen findet sich in den meisten Fällen ein festes Sondertilgungsrecht. Dieses hält beispielsweise fest, dass die Kreditnehmer bis zum 31.12. eines Jahres fünf Prozent ihrer Restschuld als Sondertilgung erbringen können. Bei einer Restschuld über 150.000 Euro können die Kunden also bis zum 31. Dezember zusätzlich 7.500 Euro in ihren Vertrag einbezahlen.

 

Sofern nicht anders von der Bank vorgesehen, wird die Sondertilgung auf das Bankkonto überwiesen, auf das auch die monatlichen Raten fließen. Die Kreditnehmer sollten den Vermerk „Sondertilgung“ und die Darlehensnummer sowie ihre Kundennummer bei der Überweisung angeben. Sollen jährlich Sondertilgungen geleistet werden, ist es sinnvoll, einen Dauerauftrag einzurichten. Damit lässt sich vermeiden, dass Fristen versäumt und zusätzliche Zahlungen nicht mehr erbracht werden können.

Beispiel: Tilgungsplan mit Sondertilgungen

Ein Blick auf den Tilgungsplan zeigt, wie sich Sondertilgungen auf die Restschuld, die Zinsbelastung und die Restlaufzeit der Immobilienfinanzierung auswirken.

Darlehensbetrag 150.000 Euro Sollzins 1,5 % Tilgung 2,5 %

Tilgungsplan ohne Sondertilgungen

Monat Ratenhöhe Zinsanteil Tilgungsanteil Restschuld
30.12.2021 500,00 Euro 187,50 Euro 312,50 Euro -149.687,50 Euro
30.01.2022 500,00 Euro 187,11 Euro 312,89 Euro -149.374,61 Euro
30.02.2022 500,00 Euro 186,72 Euro 313,28 Euro -149.061,33 Euro
30.04.2025 500,00 Euro 171,49 Euro 328,51 Euro -136.861,92 Euro
30.05.2025 500,00 Euro 171,08 Euro 328,92 Euro -136.533,00 Euro
30.09.2031 500,00 Euro 138,32 Euro 361,68 Euro -110.293,37 Euro
30.10.2031 500,00 Euro 137,87 Euro 362,13 Euro -109.931,24 Euro
30.11.2031 500,00 Euro 137,41 Euro 362,59 Euro -109.568,65 Euro

Tilgungsplan mit Sondertilgungen

Jährliche Sondertilgungen über fünf Prozent der Darlehenssumme

Monat Ratenhöhe Zinsanteil Tilgungsanteil Restschuld
30.12.2021 500,00 Euro 187,50 Euro 312,50 Euro -149.687,50 Euro
30.01.2022 500,00 Euro 187,11 Euro 312,89 Euro -149.374,61 Euro
30.02.2022 500,00 Euro 186,72 Euro 313,28 Euro -149.061,33 Euro
30.04.2025 500,00 Euro 133,13 Euro 366,87 Euro -106.137,02 Euro
30.05.2025 500,00 Euro 132,67 Euro 367,33 Euro -105.769,69 Euro
30.09.2031 500,00 Euro 66,04 Euro 433,96 Euro -52.394,25 Euro
30.10.2031 500,00 Euro 65,49 Euro 434,51 Euro -51.959,74 Euro
30.11.2031 500,00 Euro 64,95 Euro 435,05 Euro -51.524,69 Euro

Unter Betrachtung dieses Beispiels wird deutlich, wie sich die Sondertilgungen auf die Rückzahlung der Baufinanzierung auswirken. Die Restschuld hat sich nach derselben Laufzeit mehr als halbiert. Anstelle von 109.568,65 Euro liegt die Summe für die Anschlussfinanzierung bei nur noch 51.524,69 Euro. Auch die Zinsbelastung ist erheblich gesunken. So müssten die Kreditnehmer im letzten Jahr ohne Sondertilgungen noch 137,41 Euro Zinsen aufwenden, während die Belastung mit Sondertilgung bei lediglich 64,95 Euro liegt. Dies lässt erkennen, dass zusätzliche Zahlungen erhebliche Vorteile bringen. Denn die Kreditnehmer sparen Zinsen und zahlen ihr Darlehen deutlich schneller ab.

Lassen Sie sich jetzt beraten

In diesem Ratgeber haben Sie erfahren, was Sondertilgungen sind und wie diese funktionieren. Entscheidend ist allerdings, dass Sie auch einen Kreditgeber wählen, der Ihnen das Recht für zusätzliche Zahlungen einräumt. Denn nicht jede Bank bietet diese Option. Und teilweise verlangen die Institute einen hohen Zinsaufschlag dafür. In diesen Fällen lohnt sich diese Vereinbarung nur, wenn von dem Recht auch tatsächlich Gebrauch gemacht wird.

 

Unsere Experten sind Ihnen bei allen Anliegen rund um die Baufinanzierung gerne behilflich. Sie beantworten Ihre Fragen und unterstützen Sie dabei, den richtigen Anbieter für Ihr Bauvorhaben zu finden. Vereinbaren Sie hier ein kostenloses Beratungsgespräch mit uns oder fragen Sie unverbindlich Ihre Baufinanzierung an.

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Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 09.11.21

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