Was ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit?
Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 10. November 2023
Das Wichtigste in Kürze
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit räumt Dritten ein Nutzungsrecht an einem Grundstück oder einer Immobilie ein
Es kann sich dabei um die Nutzung von Wohnraum oder Wegen, aber auch um das Verlegen und Betreiben von Kabeln und Leitungen handeln
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nicht übertragbar. Sie erlischt aber erst, wenn der Begünstigte seine Zustimmung zur Löschung erteilt oder die Gründe der Eintragung wegfallen
Eine Dienstbarkeit kann Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung haben. Unsere Experten helfen Ihnen, auch für belastete Objekte den passenden Kreditgeber zu finden
Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wird in das Grundbuch eingetragen, um einer dritten Person ein Nutzungsrecht an einer Immobilie oder einem Grundstück einzuräumen. Davon profitiert in erster Linie der Begünstigte, da die Dienstbarkeit erst mit dessen Zustimmung wieder gelöscht werden kann. Dieser Umstand hat Auswirkungen auf den Wert eines Objekts und ggf. auf die erforderliche Baufinanzierung.
Was ist die beschränkte persönliche Dienstbarkeit?
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist ein Begriff aus dem Immobiliensach- bzw. Grundstücksrecht. Er beschreibt die Möglichkeit, bestimmte Nutzungsrechte an einem Grundstück zugunsten einer anderen Person zu vereinbaren.
Der Grundsatz der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist in den Paragrafen 1090 - 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt. Es handelt sich hierbei um eine dingliche Rechtsbelastung an einem Grundstück, die eine dritte Person dazu berechtigt, bestimmte Nutzungsrechte an dem jeweiligen Grundstück auszuüben.
Hinweis: Die beschränkte Dienstbarkeit kann zugunsten einer Privatperson, eines Unternehmens oder einer öffentlichen Stelle eingeräumt werden. Sie ist außerdem nicht an einen Eigentumstitel gebunden. In Abgrenzung zur Grunddienstbarkeit muss der Begünstigte bspw. nicht Eigentümer des Nachbargrundstücks sein, das nur durch die Überquerung des vorderen Grundstücks erreichbar ist.
Eine Dienstbarkeit kann nicht vererbt oder übertragen werden. Verstirbt der Begünstigte, erlischt die Vereinbarung. Wichtig ist außerdem zu wissen, dass die beschränkte Dienstbarkeit nur wirksam ist, wenn der Vertrag notariell beurkundet und im Grundbuch unter Abteilung ll eingetragen wurde.
Beispiele
Wohnungsrecht: Dem Begünstigten wird das Recht eingeräumt, einen bestimmten Teil des Wohnraums einer Immobilie zu nutzen bzw. zu bewohnen.
Wegerecht: Mit dem Wegerecht wird dem Begünstigten das Recht eingeräumt, ein fremdes Grundstück zu betreten, um Zugang zu einem anderen Grundstück oder einer Straße zu erhalten.
Leitungsrecht: Das Leitungsrecht ermöglicht es Dritten, Leitungen oder Kabel auf dem belasteten Grundstück zu verlegen und zu betreiben. Diese Dienstbarkeit kann bspw. mit Energieversorgern oder Internetanbietern geschlossen werden.
Wann ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit wichtig?
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sichert Personen, Unternehmen oder öffentlichen Stellen, die selbst keine Eigentümer des belasteten Grundstücks sind, bestimmte Rechte zu. Die Vereinbarung kann für bestimmte oder unbestimmte Zeit getroffen werden.
Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist immer dann wichtig, wenn sichergestellt werden soll, dass Dritte dauerhaft oder über einen bestimmten Zeitraum ihre eingetragenen Rechte ausüben dürfen. Ein klassisches Beispiel hierfür ist das Wohnungsrecht. Damit wird sichergestellt, dass die eingetragene Person den jeweiligen Teil einer Immobilie bewohnen darf – unabhängig vom Besitzer. Das Wohnungsrecht gilt also auch weiter, wenn die Immobilie verkauft werden sollte.
Das müssen Sie bei einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit beachten
Kauf- und Verkauf eines belasteten Grundstücks
Der Verkauf eines Grundstücks hat keinen Einfluss auf die beschränkte persönliche Dienstbarkeit. Denn die Dienstbarkeit wird in der Regel auf den neuen Eigentümer übertragen. Das heißt auch, dass der neue Besitzer die bestehende Grunddienstbarkeit grundsätzlich akzeptieren muss, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist. Dieser Umstand hat in den meisten Fällen Auswirkungen auf den Kaufpreis und mindert den Wert des Objekts.
Auswirkungen auf eine Immobilienfinanzierung
Da sich die Eintragung auf den Wert des Grundstücks bzw. der Immobilie auswirken kann, kann sie ebenso Auswirkungen auf die Baufinanzierung haben. Ist die Dienstbarkeit sehr belastend und führt dazu, dass die Bank die Immobilie im Ernstfall nicht oder nur erschwert verkaufen kann, können die Konsequenzen eine Ablehnung des Antrags oder eine geringere Finanzierungssumme sein. Zu Problemen führt beispielsweise ein eingetragenes Wohnungsrecht, da sich die Immobilie nur sehr schwer bis nicht verkaufen lässt.
Löschung des Eintrags
Eine Löschung der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit aus dem Grundbuch ist grundsätzlich möglich. Allerdings muss der Berechtigte auf seine Rechte verzichten oder die Gründe, die zur Eintragung geführt haben, sind weggefallen. Die Löschung der Dienstbarkeit erfolgt auf Antrag des Eigentümers und erfordert immer eine schriftliche Einwilligung des Berechtigten.
Für gewöhnlich wird der Begünstigte aber kaum ohne Weiteres auf seine Rechte verzichten. Häufig ist dafür eine finanzielle Gegenleistung erforderlich. Dies kann insbesondere für Neueigentümer schwierig sein, die ohnehin bereits mit höheren Bauzinsen und erheblichen Kosten kalkulieren müssen. Ein finanzieller Ausgleich in Form einer Abfindung kommt daher oftmals nicht infrage.
Pflichten des Begünstigten
Mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit gehen auch Pflichten einher, die der Begünstigte berücksichtigen muss. So ist bspw. im Falle des Wohnungsrechts ein pfleglicher Umgang mit dem ihm überlassenen Teil der Immobilie zu erfüllen. Bei Wegerechten sind die Begünstigten dazu angehalten, die Zufahrten und Wege sachgemäß und ordentlich zu nutzen.
Ist eine Immobilienfinanzierung trotz beschränkter persönlicher Dienstbarkeit möglich?
Das Bestehen einer Dienstbarkeit kann negative Auswirkungen auf eine Immobilie oder ein Grundstück haben. Mitunter sinkt in den meisten Fällen der finanzielle Wert des Objekts. Auch für Banken sind solche Objekte eher problematisch, da sie sich bei Ratenrückständen schlecht oder nicht veräußern lassen. Insbesondere, wenn ein Wohnungsrecht besteht.
Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit erschwert es Neueigentümern somit, eine Immobilienfinanzierung zu erhalten. Dennoch lässt sich auch für belastete Objekte eine Finanzierungszusage erwirken. Unsere Baufin-Experten arbeiten mit mehr als 450 Partnerbanken zusammen, sodass wir für jeden Bedarf den richtigen Partner finden. Vereinbarem Sie jetzt einen Termin und lassen Sie sich beraten.
Susanne Knofe
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Stand: 10. November 2023
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