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Kredit aufstocken für Ihre Immobilie – Was ist möglich und worauf sollten Sie achten?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 19. Januar 2024

Das Wichtigste in Kürze

    • Ein bestehender Kredit lässt sich z. B. mit einem zweiten Kredit, einer Kreditaufstockung oder einer Umschuldung bei einer anderen Bank realisieren
    • Sinnvoll kann die Nachfinanzierung bei Immobilien sein für Um- und Ausbauten (Modernisierungskredite), bei Planungsfehlern oder unerwarteten -abweichungen
    • Es können Wartezeiten gelten bzw. z. B. Vorfälligkeitsentschädigungen fällig werden
    • Alternativen zur Kreditaufstockung: Anschlussfinanzierung oder Zahlungspause
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Normalerweise ist es so, dass ein einmal geschlossener Darlehensvertrag bei Immobilien nur für die darin vereinbarten Konditionen gilt. Das betrifft vor allem die Kreditsumme, der auf Basis der Bonität zugestimmt wurde. Bei erst kürzlich abgeschlossenen Krediten ist die Option einer Kreditaufstockung eher unwahrscheinlich. Daher ist es im Normalfall so, dass bei einer Nachfinanzierung ein zweiter Kredit für die Aufstockung notwendig wird. Benötigen Sie mehr Geld für Ihre Baufinanzierung, läuft es also im Grunde darauf hinaus, einen zweiten Kredit abzuschließen oder eine Umschuldung zu wählen.

Modernisierung & Co - warum man den Kredit aufstocken kann

Warum Ihre ursprünglich kalkulierte Baufinanzierung nicht mehr ausreicht, kann mehrere Ursachen haben:
  • Noch während der Bauphase wird klar, dass Sie bezüglich des Hauskredits zu eng kalkuliert haben: Inflation, unerwartete Ausgaben, Sonderwünsche, gesetzliche Änderungen

  • Noch während der Laufzeit wollen Sie das Dach ausbauen

  • Das Haus soll modernisiert werden

  • Sie möchten energetisch sanieren

  • Die Immobilie soll altersgerecht umgebaut werden

Hauskredit für die Immobilie aufstocken

Der direkte Weg, die bestehende Baufinanzierung einfach aufzustocken, ist ein steiniger. Das liegt daran, dass Kredite für Immobilien meist durch eine Grundschuld abgesichert werden. Möchten Sie Ihren Hauskredit aufstocken, sollte der Beleihungswert daher nicht ausgeschöpft sein. Andernfalls wird die Bank Ihren Antrag auf Kreditaufstockung wahrscheinlich ablehnen, da die Sicherheiten fehlen.

Allerdings: So groß der Markt, so vielfältig sind auch die Angebote und Vorgaben für eine Kreditaufstockung. Und es lohnt sich der Vergleich. Bei vielen Banken eröffnet ein persönliches Gespräch Türen, bei anderen ist sogar ein Online-Abschluss über eine Kreditaufstockung für die Immobilie problemlos machbar. Dabei geben Sie einfach an, wie viel Geld Sie wofür (Verwendungszweck) benötigen und Sie erhalten bei Zustimmung ein Angebot zur Kreditaufstockung bzw. das Geld direkt ausgezahlt.

Gut zu wissen: Der Aufstockungsbetrag für den Hauskredit hat meist einen eigenen Zinssatz.

Kredit aufstocken - zweiten Kredit aufnehmen

Die in der Praxis üblichste Variante, um an mehr Geld für Baufinanzierungen zu kommen, ist ein weiterer Kredit bei Ihrer Bank. Hierfür muss der gesamte Antragsprozess für den Hauskredit erneut durchlaufen werden. Dabei prüft Ihre Bank angesichts Ihrer aktuellen finanziellen Verhältnisse die Kreditvergabe und unterbreitet Ihnen einen Zinssatz. Diese Variante des zweiten Kredits zur Aufstockung ist besonders attraktiv, wenn der erste Kredit zur Immobilienfinanzierung nur noch eine kurze Restlaufzeit hat bzw. wenn Ihre Bank keine Aufstockung des Kredits zulässt.

Da diese Nachfinanzierung im Grundbuch nach der Erstfinanzierung rangiert, ist bei vergleichbarer Zinslage mit einem schlechteren Sollzins zu rechnen. Es kann daher auch überlegt werden, dass der zweite Kredit zur Baufinanzierung den ursprünglichen ablöst.

Voraussetzungen, um eine Baufinanzierung aufzustocken

Um einen Modernisierungskredit oder eine Nachfinanzierung abzuschließen, sind für die Bank nicht allein die finanziellen Verhältnisse entscheidend, sondern auch der Verwendungszweck für die Kreditaufstockung.

So werden Sie im Rahmen einer Baufinanzierung kein Geld zur Aufstockung erhalten, wenn Sie lediglich „flüssig“ bleiben wollen. Anders sieht es bei geplanten baulichen Maßnahmen an der ursprünglich geplanten Immobilie aus. Wenn diese als finanziell machbar bewertet wird, steht einer weiteren Baufinanzierung in der Regel nichts im Wege. 

Folgende Voraussetzungen müssen für die Nachfinanzierung erfüllt sein: 
  • Der Verwendungszweck einer Kreditaufstockung passt in den Rahmen einer Baufinanzierung: Ausbau, Umbau, Modernisierung etc.

  • regelmäßiges Einkommen

  • bisherige Ratenzahlungen für den Kredit wurden pünktlich beglichen

  • höhere monatliche Rate: Im Normalfall bleibt die Laufzeit durch eine Kreditaufstockung unverändert, was zur Folge hat, dass sich die monatliche Rate erhöht. Einen Kredit bei gleicher Rate aufzustocken, ist in der Regel nicht möglich.


  • Kredit aufstocken: Umschuldung

    Am Ende einer Umschuldung bleibt nur ein Kreditvertrag bestehen – und das bei einem anderen Geldgeber. Der neue Kredit zur Baufinanzierung deckt klassischerweise die Höhe der Restschuld aus der Erstfinanzierung der Immobilie ab, mit der Option, einen höheren Kreditbetrag für weitere Projekte zu vereinbaren. Damit wird die ursprüngliche Baufinanzierung bei der alten Bank abgelöst und das Bauvorhaben bzw. die Aufstockung des Kapitals realisiert.

    Wie bei der Erstfinanzierung wird der neue Kreditgeber prüfen, wie hoch das Ausfallrisiko ist und ob die avisierte Kreditsumme zur Immobilienfinanzierung gewährt wird. Die Umschuldung ist insbesondere bei langen Laufzeiten interessant, da man im Idealfall von niedrigeren Zinsen als bei der Erstfinanzierung profitieren kann.

    Gut zu wissen: Wenn noch nicht zehn Jahre seit Abschluss der Erstfinanzierung vergangen sind, wird im Normalfall eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.

    Alternativen: Anschlussfinanzierung und Zahlungspause

    Stimmt jedoch das Timing und die Baumaßnahmen fallen mit dem Ende der Zinslaufzeit zusammen, ergeben sich neue Optionen für eine Darlehenserhöhung. Läuft die Baufinanzierung ordentlich aus, wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig und Sie können über die Restsumme und das zusätzlich benötigte Kapital frei einen neuen Kreditvertrag bei Ihrer Bank oder einem anderen Anbieter zu den aktuell gültigen Konditionen abschließen.

    Diese sogenannte Anschlussfinanzierung des Kredits ermöglicht es, das Darlehen bis zur ursprünglichen Darlehenshöhe aufzustocken. Vorausgesetzt, die Immobilie, die als Grundschuld hinterlegt ist, hat nicht wesentlich an Wert verloren. Sonst gelten hinsichtlich der Kreditvergabe und Prüfung dieselben Anforderungen wie bei einer Erstfinanzierung.

    Bei einer Zahlungspause lässt sich ein Kredit indirekt aufstocken bzw. verlängern, indem eine oder mehrere Kreditraten ausgesetzt werden. Hier werden ggf. nur die anfallenden Zinsen für den Kredit fällig. Viele Kreditgeber bieten diese unkomplizierte Option, die den besonderen Vorteil hat, dass keine Änderungen an der Baufinanzierung vorgenommen werden müssen.

    Kredit aufstocken - Jetzt beraten lassen

    Den bestehenden Baukredit aufstocken, einen zweiten Kredit zur Immobilienfinanzierung abschließen oder umschulden. Welche Variante der Kreditaufstockung im Falle von Kapitalbedarf die Beste ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, sondern muss im Einzelfall konkret durchgerechnet werden. 

    Als Spezialisten für Baufinanzierung finden wir für Sie nicht nur zinsgünstige Baukredite, sondern beraten Sie auch gern zu Neufinanzierung und Anschlussfinanzierung, damit Sie weiter an Ihrer Traumimmobilie arbeiten können. 
    susanne-knofe Baufin-Experte

    Susanne Knofe

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    Stand: 19. Januar 2024

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