Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 3. März 2022
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Für den Bau oder Kauf eines Eigenheims benötigen die meisten Menschen eine Immobilienfinanzierung. Da es sich hierbei um hohe Finanzierungssummen handelt, verlangen Banken und Versicherungen eine Absicherung. Und diese wird mit der Eintragung einer Grundschuld ermöglicht. Damit stellt der Kreditgeber sicher, dass er sein Geld zurückerhält, wenn der Kunde seine Kreditraten nicht mehr bedienen kann.
Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht, mit dem eine ein Grundstück belastet wird. Es dient zur Sicherung des Darlehens und kommt bei jeder Baufinanzierung zum Tragen.
In der Praxis bedeutet dies, die Bank leiht dem Kreditgeber das Geld für sein Eigenheim. Dabei handelt es sich in der Regel um hohe Summen von mehreren Hunderttausend Euro. Als Gegenleistung wird die Darlehenssumme inklusive Zinsen als Grundschuld in das Grundbuch eingetragen, was für die Bank Sicherheit bedeutet. Kann der Kreditnehmer sein Darlehen nicht mehr wie vereinbart bezahlen, erhält die Bank durch die eingetragene Grundschuld dennoch ihr Geld zurück. Denn die finanzierende Bank ist dazu berechtigt, das Grundstück mitsamt der Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verkaufen.
Die Grundschuld sichert dem Kreditgeber somit das Recht zu, die zu finanzierende Immobilie zu verwerten, wenn der Kunde seine Raten nicht mehr bedienen kann.
Die Eintragung der Grundschuld erfolgt in Abteilung III des Grundbuchs, ein beim Amtsgericht öffentlich geführtes Register, das die Größe, Lage, Eigentümer und Belastungen von Grundstücken in Deutschland listet.
Die Auszahlung der Baufinanzierung erfolgt erst dann, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Dafür setzt der Kreditgeber die Grundschuldeintragung auf, die über die sogenannte Grundschuldbestellung über einen Notar an das Grundbuchamt weitergegeben wird.
Es gibt zwei Arten der Grundschuldeintragung: Die Buchgrundschuld und die Briefgrundschuld. Bei der Buchgrundschuld wird lediglich die Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Bei der Briefgrundschuld erhält der Gläubiger zusätzlich eine Urkunde – den Grundschuldbrief. Dieser fungiert als Wertpapier. Und wer die Urkunde besitzt, ist zugleich Gläubiger der Grundschuld. Die Bank behält diesen ein, bis die Schulden beglichen sind.
Die Eintragung der Grundschuld ist immer mit Kosten verbunden. Käufer sollten etwa 0,5 bis ein Prozent des Kaufpreises für die Notar- und Grundbuchkosten kalkulieren. Zusätzlich können weitere Notarkosten anfallen. Nämlich dann, wenn auch noch eine Beurkundung des Kaufvertrages erfolgt. Daher sollten in diesem Fall rund 1,5 bis zwei Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbucheintragung eingeplant werden.
Schritt 1: Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung wird durch einen Notar vollzogen. Diese legt den zukünftigen Eigentümer einer Immobilie fest und bietet ihm die Sicherheit, dass der Verkäufer das Haus nicht anderweitig verkaufen kann.
Schritt 2: Belastungsvollmacht
Die Belastungsvollmacht wird durch einen Notar vom Verkäufer ausgestellt. Sie ermöglicht es den zukünftigen Hausbesitzern, das Grundstück mit einer Grundschuld zu belasten, auch wenn sie rechtlich betrachtet noch nicht die regulären Besitzer sind. Sie sind erst offizielle Eigentümer der Immobilie, bis die Eintragung im Grundbuch erfolgte. Dies kann jedoch mehrere Monate dauern.
Schritt 3: Grundschuldbestellung
Die Bank stellt dem Kunden ein Grundschuldbestellungsformular aus, das unter anderem die Höhe der Grundschuld beinhaltet. Dies wird dem Notar ausgehändigt.
Schritt 4: Beurkundung
Der Notar stellt eine Grundschuldbestellungsurkunde aus, die vom Käufer unterschrieben wird. Dabei klärt er ihn über die rechtlichen Folgen einer Zwangsvollstreckung auf.
Schritt 5: Einreichung der Urkunde beim Grundbuchamt
Der Notar beantragt die Eintragung der Grundschuld, indem er die Urkunde sowie die Belastungsvollmacht an das Grundbuchamt sendet. Die Bestätigung kann bis zu sechs Wochen dauern.
Schritt 6: Ausfertigung und Fertigstellung
Der Kreditgeber erhält einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch und die Grundschuldbestellungsurkunde. Sobald diese Unterlagen vorliegen, erfolgt die Auszahlung der Baufinanzierung.
Grundsätzlich kann die Löschung der Grundschuld erfolgen, sobald das Darlehen abbezahlt ist. Allerdings ist eine Grundschuldeintragung abstrakt. Das bedeutet, sie besteht weiter, auch wenn der Kredit bereits getilgt ist. Dennoch sendet die Bank dem Kunden bei Rückzahlung der letzten Forderung eine Löschungsbewilligung zu. Diese kann der ehemalige Kreditnehmer beim Grundbuchamt einreichen, um die bestehende Grundschuld löschen zu lassen.
Wie bereits die Eintragung, ist auch die Löschung einer Grundschuld mit Kosten verbunden. Daher entscheiden sich viele Eigentümer dazu, die Grundschuldeintragung bestehen zu lassen, auch wenn der Kredit bereits getilgt ist. Dies hat mehrere Vorteile:
Sie können das Recht nutzen, um spätere Forderungen bei dem Gläubiger abzusichern. Das ist vor allem dann ratsam, wenn geplant ist, einen weiteren Kredit aufzunehmen. Beispielsweise für Modernisierungs- oder Renovierungsmaßnahmen. In diesem Fall fallen keine weiteren Kosten für die erneute Eintragung einer Grundschuld an.
Ferner lässt sich eine bestehende Grundschuld auch an einen anderen Gläubiger abtreten. Dieses Vorgehen kommt mitunter zum Einsatz, wenn nach der Zinsfestschreibung eine Umschuldung erfolgt. Das ist deutlich günstiger, als die bestehende Schuld zu löschen und eine neue Grundschuld einzutragen.
Sollte jedoch nach Tilgung eines Darlehens keine weitere Finanzierung angedacht sein, ist es dennoch sinnvoll, die bestehende Grundschuldeintragung zu löschen. Denn wird Jahre später ein Darlehen aufgenommen, kann dies zu Problemen führen, da nicht klar ist, ob das Grundstück bereits belastet ist. Somit kann es passieren, dass der neue Gläubiger die Grundschuld nicht anerkennt
Haben Sie weitere Fragen zur Grundschuld oder anderen Themen rund um die Baufinanzierung? Dann vereinbaren Sie hier einen Termin mit uns. Unsere Experten sind Ihnen gerne behilflich und beraten Sie umfangreich und bedarfsgerecht, um Sie dabei zu unterstützen, den Traum von den eigenen Vier Wänden zu verwirklichen.
Susanne Knofe
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Stand: 3. März 2022
2,98 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.037,50 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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