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Welche Kredite eignen sich für meine Grundstücksfinanzierung?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 13. Juli 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Am günstigsten ist die Finanzierung des Grundstücks, wenn sie zusammen mit der Immobilienfinanzierung erfolgt.
    • Wer einen Kredit für die Grundstücksfinanzierung abschließt, muss beachten, dass die Bank erstrangig im Grundbuch eingetragen wird. Dies kann beim späteren Baudarlehen zu Problemen führen.
    • Ein variables Darlehen schafft Abhilfe: Zur Zinsanpassung alle drei oder sechs Monate kann das Darlehen abgelöst und das Grundstück sowie der Neubau zusammen finanziert werden.
    • Ein Annuitätendarlehen eignet sich für die Grundstücksfinanzierung, wenn eine kurze Zinsfestschreibung gewählt wird. Zum Ablauf der Zinsbindung erfolgt dann der Baubeginn.
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Viele Menschen träumen davon, ihr eigenes Haus zu bauen. Doch Bauland ist vor allem in Ballungszentren knapp. Wer ein geeignetes Grundstück gefunden hat, muss schnell handeln, um der hohen Nachfrage vorzugreifen. So kann es passieren, dass ein Baugrundstück erworben wird, der Bau aber erst in einigen Jahren geplant ist. Nachfolgend erklären wir Ihnen, welche Kredite sich zur Grundstücksfinanzierung eignen und worin der Unterschied bei einer Finanzierung des Grundstücks mit und ohne Bebauung liegt.

Grundstücksfinanzierung: Mit oder ohne Bebauung?

Wer den Traum vom Eigenheim realisieren und neu bauen möchte, benötigt dafür ein geeignetes Grundstück. Die Angebote sind allerdings rar. Wurde geeignetes Bauland gefunden, heißt es in vielen Fällen, schnell zu handeln. So kommt es immer wieder vor, dass Grundstücke gekauft werden, aber noch kein Eigenheim geplant ist. Möglicherweise fehlt das notwendige Eigenkapital für den Hausbau oder es sprechen berufliche oder familiäre Gründe dafür, mit dem ersten Spatenstich zu warten. In diesen Fällen gibt es einige Besonderheiten bei der Finanzierung.

Grundstücksfinanzierung ohne Bebauung

Wer ein Grundstück kauft, aber noch kein Eigenheim errichten möchte, benötigt eine reine Grundstücksfinanzierung. Die Darlehenssumme orientiert sich an den Kosten des Baulands.

Wird bei der Bank ein Darlehen aufgenommen, wird der Kreditgeber erstrangig im Grundbuch eingetragen. Das bedeutet, er erhält als erstes die offenen Forderungen erstattet, wenn die Kreditnehmer ihre Rate nicht mehr bedienen können und eine Zwangsversteigerung erfolgt. Hierbei zeigt sich die Problematik, wenn die Baufinanzierung für das Eigenheim ansteht. Da die Bank, die das Grundstück finanziert, erstrangig im Grundbuch steht, müsste der Kreditgeber für das Bauprojekt zweitrangig eingetragen werden. Da es sich bei Immobilienkrediten aber um hohe Summen handelt, wird keine Bank einer zweitrangigen Finanzierung zustimmen.

Demzufolge müssen die Kreditnehmer die Baufinanzierung für ihr Eigenheim bei derselben Bank abschließen, bei der sie bereits ihr Grundstück finanzieren. Diese bietet nicht zwangsweise die besten Konditionen. Vor allem, da sie in einer besseren Verhandlungsposition ist und diese ausnutzen kann. Daher empfiehlt es sich, wenn möglich, Neubau und Grundstück gemeinsam zu finanzieren, um keine Abhängigkeit von der Bank zu riskieren.

Tipp: Variables Darlehen für den Grundstückskauf

Besteht nicht die Möglichkeit, Neubau und Grundstück zusammen zu finanzieren, kann ein variables Darlehen Abhilfe schaffen. Dabei handelt es sich um eine spezielle Finanzierungsform, die keine Zinsfestschreibung vorsieht. Die Bank passt die Konditionen alle drei oder sechs Monate der aktuellen Zinsentwicklung an. Der Vorteil dabei ist, dass zu jeder Zinsanpassung das Darlehen abgelöst werden kann. Dadurch haben die Kreditnehmer die Option, zu einem späteren Zeitpunkt eine Baufinanzierung für das Eigenheim und das Grundstück abzuschließen. Mit dem Kapital aus dem neuen Kredit lösen sie dann ihre bestehende Grundstücksfinanzierung ab.

 

Dieser Kredit eignet sich zur Grundstücksfinanzierung, wenn die Dauer bis zum Baubeginn überschaubar ist. Also wenn es sich um einige Monate oder wenige Jahre handelt. Zu beachten ist, dass mit der Zinsanpassung immer ein Zinsänderungsrisiko einhergeht. Steigt der Bauzins, wird die Rate teurer. Um diesem Risiko entgegenzuwirken, kann der Abschluss eines Cap-Darlehens mit Zinsbegrenzung sinnvoll sein.

Grundstück und Neubau gemeinsam finanzieren

Dies ist die beste Option für die Grundstücksfinanzierung und das Eigenheim. Den dabei werden beide Projekte über eine Bank abgewickelt. Die Kreditnehmer nehmen so viel Geld auf, wie sie für den Erwerb des Baulands und ihre Immobilie benötigen. Die Zinsen sind entsprechend günstig, da der Kreditgeber erstrangig im Grundbuch eingetragen wird. Zudem hat er zwei Sicherheiten, das Grundstück und die errichtete Immobilie.

Welche Kredite eignen sich für die Grundstücksfinanzierung?

Um ein Grundstück zu finanzieren, bieten sich verschiedene Arten von Krediten an. Jede Finanzierungsform hat ihre eigenen Vor- und Nachteile.

Der Klassiker: Das Annuitätendarlehen

Am häufigsten greifen Bauherren auf das Annuitätendarlehen zurück. Denn dabei werden die vereinbarten Zinsen über einen längeren Zeitraum von fünf bis 30 Jahren festgeschrieben. Während dieser Zeit darf die Bank die Zinsen nicht anpassen, auch wenn der Bauzins erheblich steigen sollte. Daher bleibt die monatliche Rate immer gleich.

 

Die Kreditrate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Der Zins bemisst sich immer an der Restschuld. Daher verschiebt sich die Zusammensetzung mit den Jahren; der Zinsanteil nimmt ab und die Tilgung wird höher.

 

Ein Annuitätendarlehen bietet ein hohes Maß an Planbarkeit. Vor allem bei niedrigen Zinsen können sich die Kreditnehmer die Konditionen über einen langen Zeitraum sichern. Allerdings müssen sie beachten, dass am Ende der Zinsbindung eine Restschuld bleibt. Für diese wird dann eine Anschlussfinanzierung mit neuen Konditionen ausgehandelt. Somit besteht für die offene Restschuld ein Zinsänderungsrisiko. Außerdem lässt sich das Annuitätendarlehen ohne zusätzliche Kosten erst am Ende der Zinsbindung oder nach zehn Jahren Laufzeit ablösen. Dennoch empfehlen wir Ihnen diesen Kredit, wenn Sie die Grundstücksfinanzierung und den Neubau zusammen planen.

Kurze Zinsbindung für den Grundstückskauf

Eine weitere Option für den Grundstückskauf kann ein Annuitätendarlehen mit kurzer Zinsbindung sein. In diesem Fall lässt sich der Kredit bereits nach wenigen Monaten oder Jahren, je nach Dauer der Zinsfestschreibung, kündigen. So haben die Kreditnehmer die Möglichkeit, ihren Grundstückskauf und den Neubau zu einem späteren Zeitpunkt miteinander zu kombinieren.

 

Bei diesem Vorgehen entsteht aber ein Risiko. Endet die Zinsfestschreibung, muss die neue Baufinanzierung bereits stehen. Verzögert sich der Baubeginn und ändern sich die Pläne, ist ein Anschlusskredit für die Grundstücksfinanzierung notwendig. Und dieser kann mit teureren Zinsen behaftet sein, wenn der allgemeine Bauzins zwischenzeitlich gestiegen ist.

Das variable Darlehen: Viel Flexibilität

Wie bereits erwähnt, werden bei einem variablen Darlehen die Zinsen regelmäßig der aktuellen Zinsentwicklung angepasst. Dadurch können sie steigen, aber auch sinken. Entscheidend ist bei dieser Finanzierungsform, dass es keine lange Zinsbindung gibt. Das Darlehen lässt sich jederzeit zur Zinsanpassung vollständig oder teilweise ablösen. Dieser Umstand macht es nicht nur für eine separate Grundstücksfinanzierung interessant, bei der die Errichtung des Neubaus erst später erfolgt. Sondern auch, wenn beides miteinander finanziert werden soll und die Kreditnehmer in den nächsten Jahren eine höhere Geldsumme erwarten. Denn dann können sie ihre Finanzierung alle drei oder sechs Monate kündigen.

Das Bauspardarlehen: Bei langer Vorausplanung

Eine weitere Möglichkeit ist der Bausparvertrag. Dieser kann entweder für die Grundstücksfinanzierung oder nach Grundstückskauf für den Neubau infrage kommen. In Falle von Letzterem müssen die Baulandbesitzer aber geduldig sein und sicherstellen, dass sie erst in sieben bis zehn Jahren bauen möchten. Denn dann wird ihr Bausparvertrag zuteilungsreif.

 

Das bedeutet, die Verbraucher erwerben ein Grundstück und schließen zeitgleich einen Bausparvertrag ab. Dieser wird über einen Zeitraum von sieben bis zehn Jahren bespart. Sobald die Mindestansparsumme von 40 Prozent erreicht ist, wird der Bausparer zuteilungsreif. Dann können die Kunden ein Bauspardarlehen für ihr Eigenheim aufnehmen.

Meist reicht dieses Darlehen aber nicht aus und es ist eine zusätzliche Finanzierung bei einer Bank notwendig.

Die richtigen Kredite für die Grundstücksfinanzierung: Jetzt beraten lassen

Welcher Kredit sich für die Grundstücksfinanzierung eignet, ist von den Plänen der Käufer abhängig. Es ist zu prüfen, wann sie ihr Eigenheim errichten möchten und welche Wünsche sie für ihre Baufinanzierung haben. Als Versicherungsexperten unterstützen wir Sie. Wir helfen Ihnen, den richtigen Kredit für den Grundstückskauf und den Neubau zu finden. Vereinbaren Sie gerne einen Termin mit uns oder fordern Sie Ihr persönliches Finanzierungsangebot an.

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Susanne Knofe

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Stand: 13. Juli 2022

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