Ist ein Baudarlehen ohne Eigenkapital möglich?

Ein Baudarlehen ohne Eigenkapital ist teuer, aber möglich. Verschiedene Banken unterstützen die sogenannte 100-Prozent-Finanzierung , bei der das Bauvorhaben komplett mit Fremdkapital abgedeckt wird. Diese Kredite setzen jedoch voraus, dass die Bauherren die Baunebenkosten selbst bezahlen. Müssen die Nebenkosten mitfinanziert werden, handelt es sich um ein 110-Prozent-Darlehen , das nur von wenigen Banken bereitgestellt wird. Baudarlehen ohne Eigenkapital sind kostenintensiv, da sie für die Bank ein hohes Risiko bergen. Außerdem müssen die Antragsteller über eine sehr gute Kreditwürdigkeit verfügen. Ein hohes und sicheres Einkommen sowie Sicherheiten sind Grundvoraussetzung für eine Darlehenszusage.

Wie hoch sind die Zinsen für Baudarlehen?

Derzeit befindet sich der Bauzins auf einem historisch niedrigen Niveau. Bei entsprechend guter Kreditwürdigkeit und einer Zinsfestschreibung von zehn bis 15 Jahren sind Baudarlehen mit einem Zinssatz zwischen ein und zwei Prozent erhältlich. Zum Vergleich: 2008 lag der allgemeine Marktzins bei etwa fünf Prozent. Da die Zinsen derzeit sehr niedrig sind, lohnt sich eine lange Sollzinsbindung bei der Baufinanzierung. Experten gehen davon aus, dass der Marktzins in den nächsten Jahren wieder steigen wird. Bei einer hohen Restschuld kann dies zu einer erheblichen finanziellen Mehrbelastung führen, wenn die Zinsfestschreibung ausläuft.

Kann ich ein Baudarlehen kündigen und vorzeitig ablösen?

Unter § 489 Abs. 1 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches wird Kreditnehmern bei einem Immobilienkredit ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Das bedeutet, sie dürfen ihr Baudarlehen nach zehn Jahren kündigen und vorzeitig ablösen. Ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Für das Sonderkündigungsrecht gilt eine Frist von sechs Monaten. Kreditnehmer können somit ihr Baudarlehen nach einer Laufzeit von zehn Jahren erneuern, indem sie es kündigen und vorzeitig ablösen. Diese Option bietet die Möglichkeit, eine Umschuldung vorzunehmen, um zu einem günstigeren Anbieter zu wechseln.

Schuldübernahme: Kann man einen Kredit übertragen?

Susanne Knofe

Expertin für Baufinanzierung

Stand: 1. November 2023

Das Wichtigste in Kürze

Eine Schuldübernahme ist gleichbedeutend mit einem Wechsel der Schuldner, d. h. der Darlehensvertrag wird an jemand anderen übertragen

Den Kredit ablösen bedeutet hier, dass der bestehende Kredit zu den ursprünglichen Konditionen auf die neuen Schuldner übergeht. Übernommen werden auch die Kredithöhe, Kreditlaufzeit, die monatliche Kreditrate und Tilgungsrate und sonstige Vereinbarungen des Kreditvertrags

Die Bank bzw. der Kreditgeber muss der Schuldübernahme zustimmen

Als Alternative zur Kreditübertragung kann eine Umschuldung durch eine zinsgünstigere Baufinanzierung

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Ratgeber

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Eine plötzliche Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit sowie eine Scheidung können jeder noch so sorgfältig ausgeklügelten Baufinanzierung einen Strich durch die Rechnung machen. Die Kreditraten müssen weiterhin pünktlich bedient werden und das Geld dafür irgendwo herkommen. Die Lösung für dieses mitunter erdrückende Problem kann eine Schuldübernahme sein. Hierbei wird der Kredit auf einen neuen Schuldner übertragen. Gerade bei Immobilienfinanzierungen ist den Kredit ablösen häufig die letzte Möglichkeit, eine drohende Zwangsversteigerung zu verhindern. So können Eltern die Hausschulden der Kinder übernehmen oder umgekehrt.

Kredit ablösen: Wann ist eine Schuldübernahme möglich?

Eine Schuldübernahme ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn alle Vertragsparteien damit einverstanden sind. Selbstverständlich muss der neue Schuldner eine ausreichend gute Bonität vorweisen, aber es müssen noch weitere Bedingungen erfüllt werden.

Voraussetzungen für den Schuldnerwechsel

Der neue Kreditnehmer muss

einen dauerhaften Wohnsitz in Deutschland haben
volljährig bzw. abhängig von der Kreditform 21 Jahre alt sein
kreditwürdig sein, also einen hohen SCHUFA-Score aufweisen
ein regelmäßiges und ausreichend hohes Monatseinkommen aus einer Erwerbstätigkeit nachweisen (idealerweise ein unbefristetes Arbeitsverhältnis)
ein Konto bei einer deutschen Bank führen

Wo kommt die Schuldübernahme in der Praxis vor?

Die Kreditübertragung findet im privaten wie im geschäftlichen Bereich Anwendung.

Im privaten Bereich:

wenn die Schulden z. B. für eine Baufinanzierung nach einer Scheidung umverteilt werden oder wenn bei Zahlungsunfähigkeit Angehörige einspringen (Eltern kommen für die Schulden ihrer Kinder auf oder umgekehrt)
Bei Immobilienverkäufen, wenn die Käufer die Baufinanzierung miterwerben

Im geschäftlichen Bereich:

z. B. bei Geschäftsübernahmen

Schuldübernahme: Was muss man beachten, insbesondere rechtlich?

Für eine Schuldübernahme muss eine notarielle Beurkundung eines Vertrags erfolgen. Häufig – und gerade bei Baufinanzierungen – fällt beim Kredit ablösen eine Gebühr an, die sich in ihrer Höhe nach der Restschuld richtet. Rechtlich ist die Schuldübernahme problemlos möglich, da es sich bei Schulden um ein dingliches Recht handelt, das jederzeit den Besitzer wechseln kann.

Ablauf Schuldübernahme

Im ersten Schritt müssen der bisherige Schuldner und der neue Schuldner die Bedingungen der Schuldübernahme verhandeln. Darunter fallen Parameter wie die Höhe der Schulden, die Rückzahlungsbedingungen und ggf. Zusatzvereinbarungen.
Die ausgehandelten Bedingungen der Schuldübernahme müssen in einer schriftlichen (notariell beglaubigten) Vereinbarung festgehalten und von allen Parteien (Schuldner und Gläubiger) unterschrieben werden, um rechtlich bindend zu sein. Ein solcher Vertrag ist laut § 415 BGB nur wirksam, wenn der Gläubiger, also der Kreditgeber, diesen auch genehmigt.
Jetzt müssen die soeben vereinbarten Schritte durchgeführt werden, z. B. Sicherheiten übertragen oder Kreditverträge überschrieben werden. Bei der Übernahme von Immobilienkrediten ist es ggf. zusätzlich erforderlich, die Eigentumsrechte zu übertragen und den Grundbucheintrag aktualisieren zu lassen.
Schließlich tritt der neue Schuldner in das Schuldverhältnis ein und übernimmt die Verantwortung für die Schulden.

Ausnahme: Schuldmitübernahme

Bei der Schuldmitübernahme zahlt der ursprüngliche Schuldner zwar keine Zinsen mehr an die Bank, er bleibt aber Vertragspartner und haftet weiterhin für alles wie z. B. Zahlungsausfälle und deren Konsequenzen. Der Vorteil dieses Arrangements besteht darin, dass die Zustimmung der Bank nicht immer erforderlich ist.

Die Alternative zur Schuldübernahme: die Umschuldung

Für diejenigen, für die die Abzahlung der Baufinanzierung zur Belastungsprobe wird, aber auch für alle, die clever sparen wollen, ist möglicherweise die Umschuldung der Baufinanzierung eine finanziell attraktive Option. Als Alternative zur Schuldübernahme wird bei der Umschuldung ein neuer, günstigerer Kredit aufgenommen, mit dem die bestehende Baufinanzierung zurückgezahlt werden kann.

Der Gedanke dahinter ist der, dass die Zinsrate der neuen Finanzierung unterhalb der bisherigen liegt – und damit monatlich mehr in der Geldbörse übrigbleibt. Mit einer Umschuldung können fast alle Kreditarten bedient werden – ganz ohne Wechsel der Schuldner und Kreditübertragung.

Unser Tipp: Wenn Sie vorhaben, den alten Kredit vollständig auf einmal abzulösen, sollten Sie vorab prüfen, ob bei dieser vorzeitigen Tilgung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt wird und wenn ja, wie hoch diese ausfällt.

Schuldübernahme bei Immobilienkrediten: Wir beraten Sie gern in allen Fragen der Baufinanzierung!

Wir unterstützen Sie in allen Lebenslagen. Wirklich! Auch, wenn es mal nicht so läuft oder wenn unerwartete Entwicklungen Sie in die Bredouille bringen, sind bzw. bleiben wir Ihr Ansprechpartner für Ihre Baufinanzierungen. Wir prüfen gern, ob und zu welchen Bedingungen eine Schuldübernahme für Sie infrage kommt. Welche Alternativen es gibt? Wie gehen Sie jetzt am besten dabei vor? Wir sind Ihre Experten für eine kluge Immobilienfinanzierung. Und wir stellen gern die Weichen für günstige und faire Konditionen Ihrer Baufinanzierung!

Susanne Knofe

Stand: 1. November 2023