Was passiert mit der Baufinanzierung im Fall einer Scheidung?

Aus rechtlicher Sicht ändert sich in Bezug auf die Immobilie und deren nicht abbezahlte Baufinanzierung erst einmal nichts. Die Immobilienbesitzer bleiben weiterhin die, die auch im Grundbuch stehen. Gleiches gilt für laufende Kreditverträge, bei denen die Kreditnehmer weiterhin als gemeinsame Schuldner geführt werden. Die Bank hat ein Interesse daran, die Baufinanzierung weiterlaufen zu lassen und wird daher auf die Erfüllung der Vertragsbedingungen beharren. Mit anderen Worten: Aus Sicht der Bank ist eine Scheidung oder Trennung vollkommen irrelevant.

Ob die Raten des Kredits fortan gesplittet eingezahlt werden können, ist abhängig vom Wohlwollen der Bank. Sie kann auch verlangen, dass die volle Rate von einem Vertragspartner überweisen wird. Hat nur ein Partner die Baufinanzierung unterschrieben, ist auch nur er oder sie allein bei einer Scheidung oder Trennung dazu verpflichtet, die Schulden abzubezahlen und für den Kredit zu haften.

Vorab hilft es, sich über einige Sachverhalte Klarheit zu verschaffen.

Dabei können folgende Fragen helfen:

Im besten und einfachsten Fall, sind Sie sich mit Ihrem Ex-Ehepartner über das Vorgehen einig. Zudem ist es wichtig, Ihre Bank frühzeitig einzubinden, denn um Änderungen im Kreditvertrag vornehmen zu können, müssen alle Beteiligten, also auch die Bank, zustimmen.

Abhängig davon, wie einig man sich wird bzw. ob und welchen finanziellen Spielraum es gibt, haben Sie im Wesentlichen folgende sechs Handlungsmöglichkeiten.

In dem Fall, dass niemand das Haus behalten möchte bzw. kann, wird das Haus verkauft und der Erlös geteilt. Hier muss der Kredit für die Immobilie vor dem Verkauf abbezahlt sein, was ggf. eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank als zusätzlichen Wermutstropfen mit sich bringt. Sind sich beide Ex-Partner einig, kann der Hausverkauf bereits innerhalb des Trennungsjahres erfolgen. Nach Ablauf desselben haben beide Seiten das Recht, den Verkauf des Hauses einzufordern. Notfalls werden Streitigkeiten um den Immobilienverkauf vor Gericht ausgefochten.

Hier möchte keiner der Ex-Partner weiter im Haus wohnen, aber das Eigentum halten. Die Lösung liegt in der Vermietung. Dabei werden die Mieteinnahmen genutzt, um die Baufinanzierung weiter zu bedienen – ggf. sind darüber hinaus sogar Gewinne möglich. Damit werden Kosten und Aufwand für Änderungen im Grundbuch genauso „umschifft“ wie eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablöse des Baukredits, die bei dieser Variante nicht fällig werden. Wichtig ist, im Vorfeld zu klären und die Aufgaben zu verteilen hinsichtlich der Hausverwaltung, also Mietersuche, Reparaturen, Abrechnungen etc.

Möchte und kann einer der Ex-Ehepartner das Haus behalten und weiterhin dort wohnen, muss der andere ausbezahlt werden. Mit anderen Worten: wird dessen Anteil gekauft. Als Basis für die Höhe der Auszahlung dient eine Immobilienbewertung. Davon abgezogen wird die bestehende Restschuld der Baufinanzierung. Wichtig ist, den Grundbucheintrag und die Daten der Baufinanzierung anzupassen. Häufig wird hier eine neue Finanzierungsvereinbarung getroffen, die die alte ersetzt.

Auch bei dieser Variante bleibt die Immobilie in der Familie: Die Übertragung der kompletten Immobilie oder des jeweiligen Eltern-Anteils auf gemeinsame Kinder. Bei minderjährigen Kindern müssen sowohl beide Elternteile als auch das Vormundschaftsgericht zustimmen.

Diese Option ist ungewöhnlich, aber durchaus machbar: Die Immobilie wird geteilt. Allerdings eignen sich nicht alle Objekte dafür. Hier wird nämlich vorausgesetzt, dass das Haus in zwei baulich voneinander getrennte Einheiten geteilt werden kann. Offen bleibt, ob die Ex-Partner die Immobilie weiterhin bewohnen oder vermieten wollen. Das Wohnrecht (für ihren Teil des Hauses) erhalten beide. Formell müssen dafür beide zustimmen und zudem eine notariell beglaubigte Teilungserklärung vorliegen.

Bei „unüberbrückbaren Differenzen“ kann es ohne Einigung zu einer Teilungsversteigerung kommen. Diese können die zerstrittenen Parteien jeweils beim Amtsgericht beantragen. Der Erlös aus der öffentlichen Versteigerung wird nach Abzug aller Kosten an die geschiedenen Ehepartner ausgezahlt. Erfahrungsgemäß werden Immobilien bei dieser Art Versteigerung häufig unter dem Marktwert verkauft, weshalb finanzielle Einbußen einkalkuliert werden müssen.

Im Idealfall waren Paare bei der Eheschließung so weitsichtig und haben für alle Eventualitäten einer Scheidung auch konkrete Absprachen zur Baufinanzierung getroffen und gemeinsam mit einem Anwalt rechtsgültig aufgesetzt. Auf Nummer sicher gehen die wenigsten, weshalb das Thema erst im Ernstfall der Scheidung oder Trennung geklärt werden muss. Für einen sachlichen und fairen Umgang miteinander ist es ggf. sinnvoll, objektive, professionelle und erfahrene Unterstützung zu suchen.

Wir beraten Sie gern in allen Fragen der Baufinanzierung!