Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 17. September 2021
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Es gibt genügend Gründe, eine Immobilie zu verkaufen: Ein Jobangebot in einer anderen Stadt, das Verlangen nach mehr Platz oder das Zusammenziehen mit einem Partner, der ebenfalls ein Eigenheim besitzt. Doch was passiert beim Verkauf einer Immobilie, wenn die Baufinanzierung noch nicht abbezahlt ist?
Wer sein Haus verkaufen möchte, aber die Baufinanzierung noch nicht getilgt hat, kann die Finanzierung vorzeitig kündigen. Denn die Banken sind dazu verpflichtet, ihre Kreditnehmer aus dem Vertrag zu entlassen, wenn sie ihre Immobilie veräußern. Dafür kündigen sie ihren Kredit und begleichen die Restschuld mit dem Erlös aus dem Verkauf.
Mit der Kündigung der Baufinanzierung beim Hausverkauf wird in der Regel der Notar beauftragt, der auch für die Eintragung der Grundschuld zuständig war. Dieser erhält die Kontonummer zur Finanzierung sowie die Anschrift des Kreditinstituts. Er ist es auch, der den Kreditgeber über die Absicht der Immobilienveräußerung in Kenntnis setzt. Die Bank informiert ihn dann über die noch offene Restschuld, Kündigungsfristen und mögliche Verzugszinsen, wenn die Restschuld nicht fristgerecht abgelöst wird.
Sobald die Immobilie verkauft wurde, wird die Grundschuld der Baufinanzierung aus dem Grundbuch gelöscht. Dafür stimmt die Bank der Löschung zu, sobald der Kredit abgelöst wurde. Wenn die Löschungsbewilligung vorliegt und die Grundschuld gelöscht wurde, haben die früheren Eigenheimbesitzer keine Verpflichtungen mehr gegenüber dem Kreditgeber.
Eine vorzeitige Kündigung der Baufinanzierung stellt kein Problem dar. Allerdings darf die Bank dafür Gebühren verlangen – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese dient dazu, ihren durch die vorzeitige Kündigung entstandenen Zinsschaden zu decken. Der Gesetzgeber räumt den Kreditgebern dieses Recht ein, sieht jedoch keine Deckelung in der Höhe vor. Sie kann rund zehn Prozent der Restschuld betragen. Bei einer offenen Forderung von 150.000 Euro würde dies weiteren 15.000 Euro entsprechen.
Weitere Informationen : Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Baufinanzierung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank aber nicht in allen Fällen verlangen. Es gibt Szenarien, in denen diese Gebühr für den Kreditnehmer entfällt:
Gebühren für die Kündigung verlangen, wenn der Baukredit mindestens zehn Jahre läuft. Dann haben die Kunden ein Sonderkündigungsrecht, das sie anwenden können, wenn sie ihre Immobilie veräußern. Dabei gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Das bedeutet, der Verkauf muss so organisiert sein, dass die Veräußerung und die Zahlung des Käufers mit dem Termin der Kündigung übereinstimmen.
Wird eine Immobilie verkauft, kann der Käufer die bestehende Baufinanzierung übernehmen. Dieses Vorgehen bietet sich vor allem dann an, wenn der Vertrag vor einigen Jahren mit günstigen Konditionen abgeschlossen wurde, und die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen sind. Jedoch muss die Bank der Übernahme des Darlehens zustimmen. Dafür muss der neue Kreditnehmer mitunter eine entsprechende Bonität vorweisen können. Tut sie das nicht, muss der Käufer eine eigene Finanzierung abschließen und es fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Trotz laufender Baufinanzierung steht dem Verkauf Ihrer Immobilie nichts im Weg. Sie müssen jedoch damit rechnen, eine Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Kündigung bezahlen zu müssen. Denn eine Vertragsübernahme ist nur in seltenen Fällen möglich. Und auch bei einer regulären Kündigung bei Verträgen, die seit zehn Jahren laufen, müssen Kündigungstermin und Kauftermin gut aufeinander abgestimmt sein, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.
Als Experten für die Baufinanzierung stehen wir Ihnen zur Verfügung. Wir beantworten gerne alle Ihre Fragen rund um den Immobilienkredit.
Susanne Knofe
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Stand: 17. September 2021
2,99 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.039,58 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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