Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 27. Juli 2021
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Mit dem Hausbau oder Immobilienkauf ist eine Verpflichtung verbunden, die über viele Jahre andauert. Denn ein Immobilienkredit läuft zehn bis 30 Jahre. Über eine solange Zeit hinweg kann sich vieles ändern. Die Hauseigentümer möchten in eine andere Stadt ziehen, verlieren ihre Arbeitsstelle oder trennen sich. Diese Gründe können dazu führen, dass sie ihre Immobilie verkaufen möchten. Oder sie erhalten einen höheren Geldbetrag, beispielsweise aus einer Erbschaft, und möchten damit ihrem Kredit vorzeitig ablösen, ohne ihr Eigentum zu verkaufen.
Generell lässt sich eine Baufinanzierung kündigen. Insbesondere, wenn die Immobilie verkauft oder ein höherer Kreditbetrag benötigt wird, den die Bank jedoch verweigert. Dann haben die Kunden sogar ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings darf der Kreditgeber dafür eine Gebühr verlangen – die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit fordert sie von ihren Kunden die Zinsen, die ihr durch die vorzeitige Kündigung entgehen.
In bestimmten Fällen darf eine Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. So können Kreditnehmer mit einer variablen Verzinsung ihre Finanzierung jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Allerdings werden die meisten Baudarlehen mit einem festen Zins und einer langen Zinsbindung abgeschlossen. In diesen Fällen gelten andere Regelungen für das Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Zinsfestschreibung ist im Regelfall kürzer als die Laufzeit des Darlehens. Am Ende dieser Frist werden die Konditionen mit der Hausbank oder einer neuen Bank neu ausgehandelt und es erfolgt eine Anschlussfinanzierung der Restschuld. Zu diesem Zeitpunkt können die Kreditnehmer ihr Darlehen ohne Gebühren ablösen oder umschulden.
Um den Kredit zu kündigen, muss die Kündigung einen Monat vor Ablauf der Sollzinsbindung eingehen. Damit diese rechtswirksam ist, muss die ausstehende Darlehenssumme innerhalb von 14 Tagen überwiesen werden. Andernfalls ist der Kündigungswunsch hinfällig.
Darlehensnehmern steht ein Sonderkündigungsrecht zu. Das bedeutet, sie dürfen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung ihres Darlehens die Baufinanzierung kündigen, ohne dass die Bank dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Sie können dann den Kredit ablösen oder zu einem anderen Anbieter umschulden. Um von dem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen zu können, gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Nach deren Ablauf haben die Kreditnehmer 14 Tage Zeit, um die ausstehende Darlehenssumme vollständig zu begleichen.
Sollte es sich nicht um einen Immobilienkredit, sondern um einen Konsumentenkredit ohne Grundpfandrecht handeln, gelten abweichende Regelungen. In diesem Fall lässt sich das Darlehen sechs Monate nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Seit März 2016 sind die Kreditgeber dazu verpflichtet, bestimmte Angaben im Darlehensvertrag zu machen. Mitunter über das Kündigungsrecht und die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Sind diese Angaben nur unzureichend oder nicht vorhanden, ist der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung ausgeschlossen.
Entspricht die Widerrufsbelehrung des Darlehensvertrages nicht den gesetzlichen Anforderungen, können die Kreditnehmer den Vertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung widerrufen.
Um eine der Möglichkeiten zur Kündigung einer Baufinanzierung nutzen zu können, müssen verschiedene Voraussetzungen erfüllt werden. Andernfalls müssen die Kreditnehmer ihre Finanzierung regulär kündigen, womit eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung einhergehen kann.
Eine Baufinanzierung sollte nie unbedacht gekündigt werden. Auch bei einem Wechsel des Anbieters ist zunächst zu prüfen, ob sich die vorzeitige Kündigung und die Umschuldung lohnen. Insbesondere, wenn die bisherige Bank dafür hohe Gebühren verlangt. Eine umfangreiche Beratung ist daher unerlässlich. Unsere Baufinanzierungsexperten sind Ihnen gerne behilflich.
Susanne Knofe
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Stand: 27. Juli 2021
3,11 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.064,58 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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