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Wie berechnet man die Eigenkapitalrendite?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 19. Juni 2024

Das Wichtigste in Kürze

    • Mit der Eigenkapitalrendite lässt sich berechnen, wie viel eine Immobilie als Kapitalanlage bringt
    • Mit einer Formel lässt sich berechnen, wie hoch die durchschnittlichen Jahreserträge auf das zur Immobilienfinanzierung eingesetzte Eigenkapital ausfallen (die sogenannte Eigenkapitalrentabilität)
    • Günstig wirken sich bei dieser Art Baufinanzierung niedrige Zinsen und hohe Mieten aus, da hier eine hohe Eigenkapitalrendite erreicht wird
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Was ist die Eigenkapitalrendite?

Mithilfe der Eigenkapitalrendite lässt sich ermitteln, wie wirtschaftlich eine bestimmte Investition in Immobilien voraussichtlich ist. Also, ob die Geldanlage sinnvoll ist oder eher nicht. Dafür wird in der Berechnung der Kapitaleinsatz ins Verhältnis zum erwarteten Gewinn gesetzt. Unterm Strich kommt heraus, wie sich Ihr eingesetztes Kapital jährlich verzinsen würde bzw. ob eine beabsichtigte Investition in Immobilien überhaupt lohnt.

Die Eigenkapitalrendite wird nicht nur im Bereich Immobilienanlagen verwendet, sondern auch für die Bewertung der Wirtschaftlichkeit von Unternehmen in einem Geschäftsjahr. Hier wird die Eigenkapitalrentabilität oft zur Analyse von Unternehmensbilanzen hinzugezogen. Sie gibt wertvolle Aufschlüsse dazu, wie effizient vorhandenes Eigenkapital eingesetzt wird.

Die Eigenkapitalrendite wird auch Immobilienrendite oder Return on Equity (ROE) bezeichnet.

Eigenkapitalrendite: Wie berechnet sie sich?

Die Formel zur Berechnung der Eigenkapitalrendite ist einfach. Es wird nur der Jahresgewinn zum durchschnittlich eingesetzten Eigenkapital ins Verhältnis gesetzt:

Eigenkapitalrendite = (Reingewinn / Eigenkapital) x 100

Beispiel Berechnung Eigenkapitalrendite allgemein

Reingewinn (Gewinn nach Steuern):

40.000 Euro

Eigenkapital:

420.000 Euro

Eigenkapitalrendite =

40.000 Euro / 420.000 Euro x 100 = 9,5 %

  • Die Eigenkapitalrendite beträgt 9,5 Prozent

Beispiel Berechnung Immobilienrendite

Um die Gewinnaussichten für potenzielle Immobilieninvestitionen zu ermitteln und zu präsentieren, lässt sich die Berechnungsformel der Eigenkapitalrendite noch etwas konkreter aufstellen:

Immobilienrendite = (Jahresnettokaltmiete – nicht umlegbare Kosten – Steuern – Zinskosten / Eigenkapital) x 100

Kaufpreis der Immobilie:

700.000 Euro

Erwerbsnebenkosten:

60.000 Euro

Jahresnettokaltmiete:

45.000 Euro

Nicht umlegbare Kosten p. a.:

2.500 Euro

Steuern p. a.:

6.200 Euro

Zinssatz für Baufinanzierung:

3,5 % (26.600 Euro = 760.000 Euro x 3,5 %)

Immobilienrendite =

45.000 – 2.500 – 6.200 – 26.600 / 60.000 x 100

  • Die Immobilienrendite beträgt 16,16 Prozent

Eigenkapitalrendite: Welcher Wert ist gut und warum?

Die Auswertung der Daten ist zunächst auch sehr einfach. Es gilt: Je größer der Gewinn und je kleiner der Kapitaleinsatz, umso höher fällt die Rentabilität aus. So ist eine niedrige Eigenkapitalrendite meist ein Hinweis auf unrentabel eingesetztes Eigenkapital bzw. deutet es auf eine schwache Ertragslage eines Unternehmens hin.

Als Richtwerte für eine gute Eigenkapitalrendite gelten Werte um die 10 Prozent oder höher. Bei Immobilienanlagen, die 20 Prozent Eigenkapitalrentabilität erreichen, können Sie sich gratulieren. Hier handelt es sich um eine überdurchschnittlich gute Investition.

Mit der Zinswende Mitte 2022 haben sich die bis dahin äußerst günstigen Bedingungen für die Eigenkapitalrendite grundlegend verändert – und zwar in die ungünstige Richtung. Wenn man weiß, dass die Konstellation von hohen Mieten und niedrigen Zinsen die Eigenkapitalrendite außerordentlich erhöht, haben die steigenden Zinsen diese Wirkung nun abgeschwächt.

Allerdings ist die Eigenkapitalrendite bei Immobilien und Unternehmen nur eine Kennzahl von vielen. Fällt die Eigenkapitalrendite nicht zufriedenstellend aus, kann die Ursache beispielsweise auch bei einer ungünstigen Ertragslage oder (zu) hohen Darlehenszinsen zu finden sein.
Und nicht zu vergessen ist, dass die Eigenkapitalrendite immer nur eine Momentaufnahme sein kann. Sie hängt von vielen Faktoren ab und verändert sich fortlaufend beispielsweise durch Schwankungen in den Mieteinnahmen (Auslastung). Entsprechend wird sich auch die Eigenkapitalrendite nach oben oder nach unten bewegen.

Welche Bedeutung hat die Eigenkapitalrendite in der Finanzierung?

Die Eigenkapitalrendite spielt bei Baufinanzierungen oder dem Immobilienerwerb von Anlageimmobilien eine wichtige Rolle. Neben den Vorüberlegungen zu Finanzierungsmodell, Eigenkapital- und Fremdkapitalhöhe hilft dabei die Simulation der zukünftigen Gewinne. Die Eigenkapitalrendite gibt hier – obwohl man z. B. bei den Mieteinnahmen, den nicht umlegbaren Kosten oder der Steuerlast mit Schätzwerten jonglieren muss – wertvolle Anhaltspunkte. Je nachdem, wie hoch sie ausfällt, lassen sich auf dieser Basis verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten durchspielen.

Welchen Wert hat die Eigenkapitalrendite in Bezug auf Immobilien? Wir beraten Sie gern in allen Fragen der Baufinanzierung!

Die Eigenkapitalrendite bildet die Gewinnaussichten von Immobilienanlagen exakter ab als andere Berechnungsmethoden. Wenn Sie als Eigentümer ein vermietetes Objekt verkaufen wollen, können Sie die Kaufinteressierten auf die aktuelle Eigenkapitalrendite verweisen. Allerdings ist ihre Berechnung aufwändiger, da beispielsweise die Steuerberechnung recht umfangreich ist. Ein Aufwand, der sich lohnen kann. Üblicherweise ist es Aufgabe der interessierten Investoren, die Eigenkapitalrendite der Kapitalanlage zu ermitteln.

Oder Sie holen sich professionelle Hilfe an die Seite, die es übernehmen, die einzelnen Werte für die erwarteten Mieterträge, Kosten, Zinsen und Steuern bei diversen Stellen einzuholen und die nötigen Berechnungen anzustellen. Schließlich geht es darum, die Renditeannahmen zu bestätigen oder widerlegen und die Renditeaussichten realistisch einzuschätzen. Denn: Den einen richtigen Wert der Eigenkapitalrentabilität gibt es nicht. Erst im Zusammenspiel mit anderen Kennzahlen entsteht ein tragfähiges Bild.

Wir sind spezialisiert auf Baufinanzierungen und haben unzählige Kaufprozesse, Bauprojekte, Immobilienanlageprojekte erfolgreich begleitet. Gern beraten wir Sie zur Eigenkapitalrendite sowie zu allen Themen rund um Ihre Baufinanzierung.

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