Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien

Die Spekulationssteuer für eine Immobilie kann bei einem Immobilienverkauf innerhalb einer bestimmten Frist anfallen. Das bedeutet für private Immobilienbesitzer, dass das Finanzamt beim Verkauf des Eigenheims oder bei Grundstücken Einkommenssteuer erheben kann. Nämlich dann, wenn der Immobilienverkauf innerhalb von drei oder zehn Jahren nach Erwerb geschieht und somit auf kurzfristige Wertsteigerung spekuliert wird. In unserem Ratgeber erfahren Sie, was die Spekulationssteuer bei Immobilien ist und welcher Unterschied bei einer Eigennutzung besteht.

Eine private Veräußerung von Häusern, Wohnungen wie auch Grundstücken führt im Regelfall zur Steuerveranlagung. Denn Gewinne aus diesem Veräußerungsgeschäft sind nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig. Somit kann der Fiskus beim Immobilienverkauf und Verkauf von Grundstücken Einkommenssteuer erheben. Grund für diese sogenannte Spekulationssteuer ist, dass in dem Zeitraum von drei oder zehn Jahren auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert wird. Daher fällt die Spekulationssteuer nur auf den Gewinn an, also die Differenz zwischen Kaufs- und Verkaufspreis.

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn private Immobilienbesitzer ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf wieder verkaufen. Eine Ausnahme besteht, wenn sie oder ihre kindergeldberechtigten Kinder das Eigentum selbst bewohnt haben. In diesem Fall gilt eine Frist von nur drei Jahren, bis sie steuerbefreit sind. Aus diesem Grund ist bei der Spekulationssteuer für Immobilien zwischen Eigennutzung und Fremdnutzung (Vermietung) zu unterscheiden.

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Veräußerungsgewinn, den sonstigen Einkünften und dem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Zudem können verschiedene Ausgaben berücksichtigt werden, um die Steuerlast zu senken. Dazu zählen:

Bei einem Einkommenssteuersatz von 30 Prozent würde die Spekulationssteuer in diesem Beispiel 10.500 Euro betragen (30 Prozent von 35.000 Euro Spekulationsgewinn)

Es gibt eine Möglichkeit, mit der Eigenheimbesitzer die Spekulationssteuer ihrer Immobilie bei Eigennutzung oder Fremdnutzung auf legalem Weg umgehen können. Am einfachsten ist es, das Eigentum erst nach Ablauf der Spekulationsfrist zu veräußern. Möchten Sie die Immobilie dennoch verkaufen, lässt sich die Spekulationssteuer unter bestimmten Voraussetzungen vermeiden. Grund dafür ist, dass der Gesetzgeber in diesen Fällen nicht davon ausgeht, dass der wirtschaftliche Gewinn bei der Veräußerung im Vordergrund steht.

Wer eine Wohnung zuerst vermietet und sie vor dem Verkauf selbst bewohnt, muss keine Spekulationssteuer zahlen. Voraussetzung dafür ist, dass der Eigentümer mindestens die letzten drei Jahre vor Ablauf der zehn-Jahres-Frist selbst in der Wohnung gewohnt hat.

Zudem muss die Steuer nur anteilig entrichtet werden, wenn das Eigentum teilweise selbst bewohnt wurde. Wer beispielsweise ein Mehrfamilienhaus besitzt und 60 Prozent der Wohnfläche in den letzten drei Jahren selbst bewohnt hat, muss die Spekulationssteuer nur für den Teil der Immobilie entrichten, der nicht unter die Eigennutzung fällt.

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf fällt immer nur an, wenn mit der Veräußerung ein Gewinn gemacht wird. Sollte sich durch das Veräußerungsgeschäft ein Verlust ergeben (Verkaufspreis ist niedriger als der Kaufpreis), ist keine Einkommenssteuer zu entrichten.

Durch die Berücksichtigung der Anschaffungs- und Veräußerungskosten wurde beim Verkauf der Immobilie kein Gewinn erzielt. Die Verluste belaufen sich auf 3.800 Euro, weshalb keine Spekulationssteuer anfällt.

Würde der Eigentümer im selben Jahr ein weiteres Objekt verkaufen und dadurch einen Gewinn von 50.000 Euro erzielen, kann er den Verlust des ersten Verkaufs anrechnen lassen. Dann liegt der für die Steuer relevante Gewinn bei 46.200 Euro.

Wer sein Eigentum verkaufen möchte, muss einiges beachten. Ganz gleich, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt. Dazu gehört nicht nur die Spekulationssteuer für Immobilien, die sowohl bei Eigennutzung wie auch bei Fremdnutzung anfallen kann.
Außerdem ist zu berücksichtigen, dass bei einer Veräußerung von mehr als drei Objekten in fünf Kalenderjahren der Fiskus den Handel als gewerbliches Veräußerungsgeschäft einstuft. Dann fällt zusätzlich zur Spekulationssteuer auch eine Gewerbesteuer an.
Zudem muss bei einer Vorzeitigen Kündigung einer Baufinanzierung eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden, wenn die Zinsbindung noch läuft oder eine Laufzeit von zehn Jahren nicht erreicht ist. Unsere Baufin-Experten beantworten gerne alle Ihre Fragen hierzu. Jetzt Termin vereinbaren.