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Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien

susanne-knofe

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 11.01.23

Das Wichtigste zur Spekulationssteuer bei Immobilien im Überblick

  • Die Spekulationssteuer für Immobilien fällt bei einer Eigennutzung wie auch bei der Fremdnutzung an.

  • Sie wird fällig, wenn das Objekt innerhalb von drei Jahren (Eigennutzung) oder zehn Jahren (Fremdnutzung) nach Erwerb wieder veräußert wird.

  • Die Spekulationssteuer ist keine eigenständige Steuer, sondern ein Ausdruck für die Einkommenssteuer, die bei der Veräußerung auf den Gewinn zu entrichten ist.

  • Die Höhe der Steuerlast ist vom Veräußerungsgewinn, den sonstigen Einkünften und dem persönlichen Einkommenssteuersatz abhängig.

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Die Spekulationssteuer für eine Immobilie kann bei einem Immobilienverkauf innerhalb einer bestimmten Frist anfallen. Das bedeutet für private Immobilienbesitzer, dass das Finanzamt beim Verkauf des Eigenheims oder bei Grundstücken Einkommenssteuer erheben kann. Nämlich dann, wenn der Immobilienverkauf innerhalb von drei oder zehn Jahren nach Erwerb geschieht und somit auf kurzfristige Wertsteigerung spekuliert wird. In unserem Ratgeber erfahren Sie, was die Spekulationssteuer bei Immobilien ist und welcher Unterschied bei einer Eigennutzung besteht.

Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Wer eine Immobilie erworben hat und diese nun wieder verkaufen möchte, muss auf den Gewinn unter Umständen Einkommenssteuer zahlen. Entscheidend ist dabei der Zeitpunkt des Verkaufs. Denn die Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie innerhalb der Spekulationsfrist die Immobilie verkaufen.

Bei vermieteten Immobilien beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Bei Eigentum, das Sie selbst oder Ihre Kinder bewohnen (sofern diese noch kindergeldberechtigt sind), liegt die Frist bei drei Jahren. Fristbeginn ist in beiden Fällen der Zeitpunkt, zu dem das Eigentum erworben wurde.

Eine private Veräußerung von Häusern, Wohnungen wie auch Grundstücken führt im Regelfall zur Steuerveranlagung. Denn Gewinne aus diesem Veräußerungsgeschäft sind nach § 22 Nr. 2 i. V. m. § 23 Einkommensteuergesetz steuerpflichtig. Somit kann der Fiskus beim Immobilienverkauf und Verkauf von Grundstücken Einkommenssteuer erheben. Grund für diese sogenannte Spekulationssteuer ist, dass in dem Zeitraum von drei oder zehn Jahren auf eine kurzfristige Wertsteigerung spekuliert wird. Daher fällt die Spekulationssteuer nur auf den Gewinn an, also die Differenz zwischen Kaufs- und Verkaufspreis.

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich nicht um eine eigenständige Steuer. Vielmehr ist es ein Begriff für die Einkommenssteuer, die bei Veräußerungsgeschäften fällig ist.

Wann fällt die Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn private Immobilienbesitzer ihre Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Kauf wieder verkaufen. Eine Ausnahme besteht, wenn sie oder ihre kindergeldberechtigten Kinder das Eigentum selbst bewohnt haben. In diesem Fall gilt eine Frist von nur drei Jahren, bis sie steuerbefreit sind. Aus diesem Grund ist bei der Spekulationssteuer für Immobilien zwischen Eigennutzung und Fremdnutzung (Vermietung) zu unterscheiden.

Bei unbebauten Grundstücken beträgt die Frist generell zehn Jahre. Denn diese sind aus Sicht des Gesetzgebers nicht zur Eigennutzung geeignet. Dies gilt auch dann, wenn Sie beispielsweise einen Garten auf dem Grundstück betreiben.

Höhe der Spekulationssteuer

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Veräußerungsgewinn, den sonstigen Einkünften und dem persönlichen Einkommenssteuersatz ab. Zudem können verschiedene Ausgaben berücksichtigt werden, um die Steuerlast zu senken. Dazu zählen:

  • Maklergebühren

  • Werbungskosten

  • Notarkosten und Gebühren für den Grundbucheintrag

  • Vorfälligkeitsentschädigung der Baufinanzierung

  • Renovierungskosten für die Verkaufsvorbereitung

  • Fahrt- und Telefonkosten im Zusammenhang mit dem Verkauf

Kostenbeispiel

Veräußerungspreis

300.000 Euro

- Anschaffungskosten

- Kaufpreis

250.000 Euro

- Veräußerungskosten

- Maklercourtage

11.250 Euro

= Spekulationsgewinn

35.000 Euro

Bei einem Einkommenssteuersatz von 30 Prozent würde die Spekulationssteuer in diesem Beispiel 10.500 Euro betragen (30 Prozent von 35.000 Euro Spekulationsgewinn)

Wie lässt sich die Spekulationssteuer umgehen?

Es gibt eine Möglichkeit, mit der Eigenheimbesitzer die Spekulationssteuer ihrer Immobilie bei Eigennutzung oder Fremdnutzung auf legalem Weg umgehen können. Am einfachsten ist es, das Eigentum erst nach Ablauf der Spekulationsfrist zu veräußern. Möchten Sie die Immobilie dennoch verkaufen, lässt sich die Spekulationssteuer unter bestimmten Voraussetzungen vermeiden. Grund dafür ist, dass der Gesetzgeber in diesen Fällen nicht davon ausgeht, dass der wirtschaftliche Gewinn bei der Veräußerung im Vordergrund steht.

Teilweise Selbstnutzung

Wer eine Wohnung zuerst vermietet und sie vor dem Verkauf selbst bewohnt, muss keine Spekulationssteuer zahlen. Voraussetzung dafür ist, dass der Eigentümer mindestens die letzten drei Jahre vor Ablauf der zehn-Jahres-Frist selbst in der Wohnung gewohnt hat.

 

Zudem muss die Steuer nur anteilig entrichtet werden, wenn das Eigentum teilweise selbst bewohnt wurde. Wer beispielsweise ein Mehrfamilienhaus besitzt und 60 Prozent der Wohnfläche in den letzten drei Jahren selbst bewohnt hat, muss die Spekulationssteuer nur für den Teil der Immobilie entrichten, der nicht unter die Eigennutzung fällt.

Besonderheiten bei Schenkung und Erbschaft

Wird eine Immobilie verschenkt oder vererbt, geht die Spekulationsfrist auf die neuen Eigentümer über. Das bedeutet, die Beschenkten oder Erben müssen eine Spekulationssteuer zahlen, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem erstem Erwerb verkauft wird. Fristbeginn ist allerdings das Datum, zu dem das Eigentum vom Voreigentümer erworben wurde.

Was passiert bei Verlust?

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf fällt immer nur an, wenn mit der Veräußerung ein Gewinn gemacht wird. Sollte sich durch das Veräußerungsgeschäft ein Verlust ergeben (Verkaufspreis ist niedriger als der Kaufpreis), ist keine Einkommenssteuer zu entrichten.

Wer mehr als eine Immobilie innerhalb eines Kalenderjahres verkauft, kann etwaige Verluste auf den Gewinn anrechnen lassen. Dadurch lässt sich die Steuerlast senken.

Beispiel

Veräußerungspreis

310.000 Euro

- Anschaffungskosten

- Kaufpreis

300.000 Euro

- Anschaffungsnebenkosten (Notar etc.)

4.500 Euro

- Veräußerungskosten

- Maklercourtage

9.300 Euro

= Spekulationsgewinn

-3.800 Euro

Durch die Berücksichtigung der Anschaffungs- und Veräußerungskosten wurde beim Verkauf der Immobilie kein Gewinn erzielt. Die Verluste belaufen sich auf 3.800 Euro, weshalb keine Spekulationssteuer anfällt.

Würde der Eigentümer im selben Jahr ein weiteres Objekt verkaufen und dadurch einen Gewinn von 50.000 Euro erzielen, kann er den Verlust des ersten Verkaufs anrechnen lassen. Dann liegt der für die Steuer relevante Gewinn bei 46.200 Euro.

Spekulationssteuer beim Verkauf von Immobilien: Jetzt beraten lassen

Wer sein Eigentum verkaufen möchte, muss einiges beachten. Ganz gleich, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück handelt. Dazu gehört nicht nur die Spekulationssteuer für Immobilien, die sowohl bei Eigennutzung wie auch bei Fremdnutzung anfallen kann.
Außerdem ist zu berücksichtigen, dass bei einer Veräußerung von mehr als drei Objekten in fünf Kalenderjahren der Fiskus den Handel als gewerbliches Veräußerungsgeschäft einstuft. Dann fällt zusätzlich zur Spekulationssteuer auch eine Gewerbesteuer an.
Zudem muss bei einer Vorzeitigen Kündigung einer Baufinanzierung eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden, wenn die Zinsbindung noch läuft oder eine Laufzeit von zehn Jahren nicht erreicht ist. Unsere Baufin-Experten beantworten gerne alle Ihre Fragen hierzu. Jetzt Termin vereinbaren.

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Stand: 11.01.23

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