Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

• Ein Immobilienkauf läuft immer nach denselben Schritten ab – von der Budgetplanung bis zum Grundbucheintrag.
• Von der ersten Besichtigung bis zur Besitzübertragung vergehen im Durchschnitt vier bis sechs Monate. Bei stark ausgelasteten Grundbuchämtern (z. B. München) auch bis zu zwölf Monate.
• Die Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises und sollten aus Eigenkapital gedeckt werden.
• 2026 ist der Energieausweis Pflicht bei jedem Immobilienkauf, ohne gültigen Ausweis kann der Notar den Kaufvertrag nicht beurkunden.
• Die Finanzierung sollte idealerweise bereits vor der Reservierung geklärt sein, damit kein zeitlicher Druck entsteht.

Wie läuft ein Immobilienkauf ab? Diese Frage stellen sich viele Menschen, die zum ersten Mal Eigentum erwerben möchten. Die gute Nachricht: Der Ablauf folgt fast immer demselben Prinzip – Schritt für Schritt, von der ersten Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe. Im Folgenden erfahren Sie, welche Schritte wann anfallen, was 2026 neu zu beachten ist und wie Sie typische Fehler vermeiden.

Ein Immobilienkauf läuft immer nach denselben Schritten ab. Wie lange dieser Prozess dauert, ist jedoch sehr individuell. In den meisten Fällen müssen etwa vier bis sechs Monate von der ersten Besichtigung bis zur Besitzübertragung einkalkuliert werden.

Die folgenden Schritte fallen beim Immobilienkauf an:

Im ersten Schritt ist es wichtig, sich einen Überblick über die finanziellen Mittel zu verschaffen. Denn damit besteht bereits ein erster Anhaltspunkt, in welcher Preisklasse die Immobilie liegen darf.

Dabei wird eine ehrliche Bilanz erstellt: Steht Eigenkapital zur Verfügung? Gibt es bereits Vermögenswerte? Ist die vorzeitige Auszahlung eines Erbes möglich? Auf diese Weise wird zunächst das vorhandene Eigenkapital ermittelt.

In den meisten Fällen lässt sich eine Immobilie aber nicht nur mit eigenen Geldmitteln erwerben. Zusätzlich ist eine Fremdfinanzierung – ein Immobilienkredit notwendig. Um zu berechnen, wie viel Kredit sich die zukünftigen Eigenheimbesitzer leisten können, müssen sie ihre Einnahmen den Ausgaben gegenüberstellen. So erkennen sie, wie hoch die monatliche Rate ausfallen darf.

Mit dem Budgetrechner lässt sich schnell und einfach herausfinden, wie viel das zukünftige Eigenheim kosten darf. Denn dieser berücksichtigt die finanzielle Situation anhand der regelmäßigen Einnahmen und anfallenden Ausgaben. Zudem werden Eigenkapital und die Kaufnebenkosten einkalkuliert.

Wichtig 2026: Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, ggf. Makler) betragen je nach Bundesland zwischen 7 % und 15 % des Kaufpreises und werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert. Sie müssen aus Eigenkapital bezahlt werden. Planen Sie diese Kosten von Anfang an ein.

Kaufnebenkosten im Überblick (Stand 2026):

Rechenbeispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro in Nordrhein-Westfalen (Grunderwerbsteuer 6,5 %) und mit Makler entstehen Kaufnebenkosten von rund 48.000 bis 60.000 Euro. Allein an Nebenkosten, noch vor der ersten Monatsrate.

Sobald das Budget feststeht, beginnt die Suche. Neben den bekannten Immobilienportalen lohnt es sich, auch regional tätige Makler einzuschalten, besonders in Regionen mit hohem Nachfragedruck, wo viele Objekte gar nicht öffentlich inseriert werden.

Neben dem Preis sind folgende Fragen entscheidend:

• Wie ist die Verkehrsanbindung? Gibt es Schulen, Kitas oder Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe?
• Welche Entwicklung nimmt die Lage in den nächsten Jahren?
• Wie ist der energetische Zustand der Immobilie? (Relevanter denn je – dazu mehr in Schritt 3)

Tipp 2026: Energieeffizienz ist kein Nebenpunkt mehr. Immobilien mit schlechter Energieklasse (F, G, H) erzielen im aktuellen Markt deutliche Preisabschläge, sind aber auch mit höheren Sanierungskosten verbunden. Lassen Sie den Energieausweis vor dem Kauf sorgfältig prüfen.

Wurde das passende Objekt gefunden, folgt die Besichtigung. In der Regel mit dem Verkäufer oder dem Makler. Dieser Termin ist weit mehr als ein erster Eindruck: Er ist die wichtigste Gelegenheit, die Immobilie kritisch zu prüfen.

Folgende Punkte sollten bei der Besichtigung gezielt beleuchtet werden:

• Raumaufteilung, Grundriss, Nutzfläche
• Zustand von Dach, Fassade, Heizungsanlage und Elektrik
• Sichtbare Mängel wie Feuchtigkeitsschäden, Schimmel oder Risse
• Nachbarschaft, Lärmbelastung, Infrastruktur
• Energetischer Zustand und vorhandene Dämmmaßnahmen

Empfehlung: Nehmen Sie bei der Besichtigung einen unabhängigen Sachverständigen oder Baugutachter mit. Die Kosten hierfür liegen bei einigen Hundert Euro, können aber helfen, versteckte Mängel aufzudecken und teure Überraschungen nach dem Kauf zu vermeiden.

Neu 2026: Energieausweis ist Pflicht. Verkäufer sind verpflichtet, den Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Ohne gültigen Energieausweis kann der Notar den Kaufvertrag nicht beurkunden. Prüfen Sie die Energieklasse sorgfältig – sie beeinflusst nicht nur den Wert, sondern auch die künftigen Betriebskosten und mögliche Sanierungspflichten.

Nach einer erfolgreichen Besichtigung empfiehlt es sich, beim zuständigen Amtsgericht das Grundbuch der Immobilie einzusehen. Dort ist eingetragen:

• Wer der eingetragene Eigentümer ist
• Ob Hypotheken oder Grundschulden auf dem Objekt lasten
• Ob Wegerechte, Erbbaurechte oder andere Belastungen bestehen
• Ob eine Auflassungsvormerkung eines anderen Käufers eingetragen ist

Diese Einsicht schützt Sie vor unangenehmen Überraschungen nach dem Kauf. Alternativ kann der Notar oder ein Makler den Grundbuchauszug besorgen.

Haben Sie sich für die Immobilie entschieden, können Sie eine Reservierungsvereinbarung treffen. Der Makler sichert darin zu, das Objekt für einen definierten Zeitraum keinen anderen Interessenten anzubieten. Eine Reservierungsvereinbarung ist formlos möglich und rechtlich weniger bindend.

Alternativ kann ein Vorvertrag geschlossen werden. Darin verpflichten sich beide Parteien zum späteren Abschluss des Kaufvertrags. Kommt eine Partei dieser Pflicht nicht nach, kann eine Schadensersatzzahlung fällig werden.

Achtung: Einen Vorvertrag sollten Sie nur unterzeichnen, wenn die Finanzierung bereits gesichert ist. Idealerweise liegt zu diesem Zeitpunkt eine schriftliche Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank vor.

Mit der Reservierung läuft die Uhr. Die meisten Reservierungen gelten nur für wenige Wochen. Die Finanzierung muss also schnell stehen.

Dabei lohnt es sich, nicht einfach das erste Angebot der Hausbank anzunehmen. Im aktuellen Zinsumfeld (Topzinsen für 10-jährige Bindungen: 3,65 % bis 4,22 %, Stand Mai 2026) können Unterschiede von 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten bei einem Darlehen von 300.000 Euro über die Laufzeit bis zu 15.000 Euro ausmachen.

Unsere Baufin-Experten vergleichen Angebote aus über 450 Partnerbanken und finden die Finanzierungslösung, die zu Ihrer individuellen Situation passt – inklusive KfW-Förderung, Sondertilgungsrechten und der passenden Zinsbindung.

Unterlagen, die die Bank für die Finanzierungsprüfung benötigt:

Sobald die Finanzierungszusage vorliegt, wird der Kaufvertrag aufgesetzt. In Deutschland ist ein Immobilienkauf ohne notarielle Beurkundung rechtlich unwirksam (§ 311b BGB). Den Notar darf der Käufer wählen.

Was beim Notartermin passiert:

Käufer und Verkäufer sind beide anwesend. Der Notar verliest den gesamten Vertrag – das dauert je nach Komplexität 60 bis 90 Minuten. Beide Parteien erhalten ein Exemplar des unterzeichneten Vertrags.

Tipp: Der Notartermin ist kein Ort für Spontanentscheidungen. Sie haben gesetzlichen Anspruch darauf, den Vertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Termin zu erhalten. Nutzen Sie diese Zeit, um ihn gründlich zu lesen und offene Fragen zu klären. Bei teuren Objekten (ab ca. 500.000 Euro) lohnt sich eine zusätzliche anwaltliche Prüfung des Entwurfs.

Im Zuge des Notartermins wird auch die Auflassungsvormerkung eingetragen. Sie sichert dem Käufer seine Position im Grundbuch, solange der Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt und der offizielle Grundbucheintrag noch nicht erfolgt ist. Ab diesem Moment kann der Verkäufer die Immobilie nicht erneut verkaufen oder neue Belastungen eintragen lassen.

Die Bank zahlt den Kaufpreis nach Vorlage des notariell beurkundeten Kaufvertrags direkt auf das Konto des Verkäufers aus. Die Kaufnebenkosten werden separat fällig, in der Regel innerhalb von vier bis acht Wochen nach dem Notartermin:

• Grunderwerbsteuer: Der Steuerbescheid trifft in der Regel 4 bis 8 Wochen nach Beurkundung ein. Die Zahlung ist innerhalb eines Monats nach Zustellung fällig. Ohne Bezahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus und ohne diese Bescheinigung erfolgt kein Grundbucheintrag.
• Notarrechnung: Wird nach Beurkundung gestellt, ebenfalls innerhalb weniger Wochen.
• Maklerprovision: Sofern ein Makler beteiligt war, nach gesetzlicher Regelung hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Sobald dem Notar die Bestätigung über die Kaufpreiszahlung und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorliegen, veranlasst er die Umschreibung im Grundbuch. Dieser letzte Schritt dauert in der Praxis sechs Wochen bis zu sechs Monate – je nach Auslastung des zuständigen Grundbuchamts. In Großstädten wie München oder Frankfurt kann es aufgrund hoher Fallzahlen länger dauern.

Mit erfolgter Grundbucheintragung ist die Immobilie offiziell Ihr Eigentum. Die Schlüsselübergabe erfolgt in der Regel nach vollständiger Kaufpreiszahlung. Häufig bereits vor dem Grundbucheintrag, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und der Kaufpreis bezahlt ist.

Der Kauf einer Immobilie ist komplex, aber mit der richtigen Vorbereitung und den passenden Ansprechpartnern gut zu meistern. Unsere Baufin-Experten begleiten Sie vom ersten Beratungsgespräch bis zur Auszahlung Ihrer Finanzierung. Wir vergleichen Angebote aus über 450 Partnerbanken und finden die Finanzierung, die zu Ihrem Vorhaben und Ihrer Lebenssituation passt.

Sobald dem Notar die Bestätigung über die Zahlung des Kaufpreises vorliegt, veranlasst dieser die Umschreibung im Grundbuch. Dieser Schritt kann bis zu sechs Wochen in Anspruch nehmen. Dafür gehört die Immobilie dann offiziell dem neuen Eigentümer.