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Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 17. März 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Ein Immobilienkauf erfolgt immer nach denselben Schritten.
    • Wie lange der Kaufprozess dauert, ist individuell. Von der ersten Besichtigung bis zur Immobilienübertragung vergehen durchschnittlich rund vier bis sechs Monate.
    • Bei der Besichtigung ist es sinnvoll, einen Experten wie einen Gutachter zum Termin mitzunehmen, um etwaige Mängel aufzudecken.
    • Die Immobilienfinanzierung erfolgt, sobald das Wunschobjekt ausgemacht und eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag unterzeichnet wurde.
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Wie läuft ein Immobilienkauf ab? Diese Frage stellen sich zukünftige Eigenheimbesitzer. Dabei folgt der Kauf eines Hauses fast immer demselben Prinzip. Folgend erfahren Sie, welche Schritte wann beim Hauskauf anfallen.

Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

Ein Immobilienkauf läuft immer nach denselben Schritten ab. Wie lange dieser Prozess dauert, ist jedoch sehr individuell. In den meisten Fällen müssen etwa vier bis sechs Monate von der ersten Besichtigung bis zur Besitzübertragung einkalkuliert werden.

 

Die folgenden Schritte fallen beim Immobilienkauf an:

Schritt 1: Budgetplanung

Im ersten Schritt ist es wichtig, sich einen Überblick über die finanziellen Mittel zu verschaffen. Denn damit besteht bereits ein erster Anhaltspunkt, in welcher Preisklasse die Immobilie liegen darf.

Dabei wird eine ehrliche Bilanz erstellt: Steht Eigenkapital zur Verfügung? Gibt es bereits Vermögenswerte? Ist die vorzeitige Auszahlung eines Erbes möglich? Auf diese Weise wird zunächst das vorhandene Eigenkapital ermittelt.

 

In den meisten Fällen lässt sich eine Immobilie aber nicht nur mit eigenen Geldmitteln erwerben. Zusätzlich ist eine Fremdfinanzierung – ein Immobilienkredit notwendig. Um zu berechnen, wie viel Kredit sich die zukünftigen Eigenheimbesitzer leisten können, müssen sie ihre Einnahmen den Ausgaben gegenüberstellen. So erkennen sie, wie hoch die monatliche Rate ausfallen darf.

 

Mit dem Budgetrechner lässt sich schnell und einfach herausfinden, wie viel das zukünftige Eigenheim kosten darf. Denn dieser berücksichtigt die finanzielle Situation anhand der regelmäßigen Einnahmen und anfallenden Ausgaben. Zudem werden Eigenkapital und die Kaufnebenkosten einkalkuliert.

Schritt 2: Immobilie finden

Sobald das Budget ermittelt wurde, beginnt die Suche nach der passenden Immobilie. Dafür werden Zeitungsannoncen gewälzt und Onlineplattformen durchforstet. Durch die Beauftragung eines Maklers lässt sich die Chance erhöhen, vor allem in Regionen mit hoher Nachfrage ein Haus zu erwerben. In diesem Fall ist die Maklercourtage jedoch unumgänglich.

 

An diesem Punkt ist es auch wichtig, sich Gedanken über die Lebensplanung zu machen. Ist eine Anbindung an Bus und Bahn notwendig? Soll ein Kindergarten oder eine Schule in der Nähe sein? Wird das Eigenheim im lebhaften Stadtzentrum oder im ruhevollen Grünen bevorzugt? Diese Fragen sind entscheidend, um die richtige Immobilie zu finden.

Schritt 3: Besichtigung

Wurde das potenzielle Eigenheim ausgemacht, folgt die Besichtigung. Diese findet mit dem Verkäufer oder dem Makler statt. Bei diesem Termin ist es notwendig, mehrere Aspekte gleichzeitig zu beleuchten: Raumaufteilung, Nachbarschaft, Ausstattung, Mängel und Schäden. Es ist immer hilfreich, Experten heranzuziehen. Beispielsweise ein Gutachter, der die potenziellen Käufer bei ihrer Besichtigung begleitet.

Schritt 4: Einblick in das Grundbuch

Nach einer erfolgreichen Besichtigung ist es ratsam, beim zuständigen Amtsgericht einen Termin zu vereinbaren, um das Grundbuch der Immobilie einzusehen. Darin wird Aufschluss darüber gegeben, ob die Immobilie auf einem Grundstück mit Erbbaurecht steht, Wegerechte oder eingetragene Lasten vorhanden sind. So können sich die Käufer vor Unterzeichnung des Kaufvertrages über Hypotheken, Baulasten und Erbbaurechte informieren und erleben keine bösen Überraschungen nach dem Immobilienkauf.

Schritt 5: Reservierungsvereinbarung

Ist der Immobilienerwerb beschlossen, können die Käufer eine Reservierungsvereinbarung treffen. Der Makler sichert damit zu, für den vereinbarten Zeitraum keinen anderen Interessenten die Immobilie anzubieten.

 

Alternativ dazu kann ein Vorvertrag geschlossen werden. Bei diesem werden beide Parteien zum Abschluss eines Kaufvertrages verpflichtet. Sollte eine Partei dieser Pflicht nicht nachkommen, kann eine Schadensersatzzahlung vereinbart werden. Der Vorvertrag ist nur ratsam, wenn das Haus wirklich gekauft werden soll und die Immobilienfinanzierung sicher steht.

Schritt 6: Finanzierung

Wurde das Traumhaus ausgemacht, folgt die Finanzierung des Objekts. Dabei ist es sinnvoll, einen Experten heranzuziehen. Dieser unterstützt die Käufer dabei, die optimale Immobilienfinanzierung für ihr Eigenheim zu finden. Denn ein Immobilienkredit ist eine Verpflichtung für viele Jahre und muss auf den individuellen Bedarf und die persönlichen Umstände einer Person zugeschnitten sein.

 

Unsere Baufinanzierungsexperten unterstützen Sie gerne. Sie können auf über 450 Partnerbanken zurückgreifen, um Ihnen das passende Angebot bereitzustellen. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und lassen Sie sich beraten.

 

Die folgenden Unterlagen kann die Bank für die Immobilienfinanzierung benötigen:

  • Nachweise zur Prüfung der Bonität (Gehaltsabrechnungen, Unterlagen zu Krediten und Verträgen, aktuelle Renteninformation etc.)

  • Kaufvertrag / Grundbuchauszug

  • Bauplan / Grundrissplan

  • Grundflächenberechnung

  • Bebauungsplan

  • Wohn- und Nutzflächenberechnung

  • Baukostenschätzung

  • Kostenvoranschläge zu notwendigen Baumaßnahmen

  • Aufstellung über Eigenleistungen

  • Gebäudeversicherung

  • Exposé

Schritt 7: Kaufvertrag unterzeichnen und beurkunden lassen

Sobald die Finanzierung genehmigt wurde, wird der Kaufvertrag aufgesetzt. Dieser muss immer auch notariell beurkundet werden. Seitens des Gesetzgebers darf der Käufer den Notar bestimmen.

 

Beim Notartermin sind Käufer und Verkäufer anwesend. Jede Partei bekommt ein Exemplar des unterzeichneten Vertrages ausgehändigt. Abschließend können noch Fragen geklärt werden.

 

Mit diesem Schritt können die Käufer auch gleich eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen. Denn bis zum Grundbucheintrag dauert es noch eine Weile. Mit der Auflassungsvormerkung wird der Käufer als neuer Eigentümer vorgemerkt was mitunter sicherstellt, dass der Verkäufer keine weiteren Belastungen auf die Immobilie aufnehmen darf.

Schritt 8: Auszahlung der Finanzierung / Kaufpreis und Nebenkosten bezahlen

Die Aufforderung zur Zahlung des Kaufpreises folgt, sobald der Kaufvertrag unterschrieben und notariell beglaubigt wurde. Der Vertrag wird nun an die Bank weitergeleitet. Diese zahlt im Regelfall die Summe direkt auf das Konto des Verkäufers aus.

In diesem Zuge fallen auch die Nebenkosten des Immobilienerwerbs an. Diese werden meist über das Eigenkapital gedeckt. Handelt es sich um eine 110-Prozent-Finanzierung, bei der kein Eigenkapital zum Einsatz kommt, zahlt die Bank die Nebenkosten aus, wenn die Rechnungen des Notars und Maklers sowie die Festsetzung der Grunderwerbssteuer vorliegen.

Schritt 9: Notar und Grundbucheintrag

Sobald dem Notar die Bestätigung über die Zahlung des Kaufpreises vorliegt, veranlasst dieser die Umschreibung im Grundbuch. Dieser Schritt kann bis zu sechs Wochen in Anspruch nehmen. Dafür gehört die Immobilie dann offiziell dem neuen Eigentümer.

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Stand: 17. März 2022

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