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Wie läuft ein Mietkauf ab und was sollte man beachten?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 18. Mai 2022

Das Wichtigste in Kürze

    • Bei einem Mietkauf schließen die Mieter mit dem Vermieter einen Miet- und Kaufvertrag ab.
    • Sie mieten die Immobilie zunächst und erwerben die Wohnung oder das Haus zu einem späteren Zeitpunkt.
    • Die Miete setzt sich aus einem Ansparbetrag für den Erwerb und einem Mietzins zusammen. Über die monatliche Zahlung wird somit ein Teil des Immobilienpreises getilgt.
    • Der Mietkauf eignet sich für Personen ohne Eigenkapital und mit wenig oder unregelmäßigem Einkommen. Doch birgt diese Finanzierungsform erhebliche Nachteile und ist meist teurer als ein klassisches Immobiliendarlehen.
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Ein Haus oder eine Immobilie erst zu mieten und später zu kaufen – ein interessantes Modell, das viele Vorteile verspricht. Denn es kommt auch für Personen infrage, die sich den Kauf der Immobilie noch nicht leisten können oder zu wenig Eigenkapital für eine Baufinanzierung haben. Doch bringt ein Mietkauf auch viele Fallstricken mit sich. Wir zeigen, wie der Mietkauf funktioniert und zeigen alle Vor- und Nachteile dieser Form der Immobilienfinanzierung auf.

Was ist ein Mietkauf?

Bei einem Mietkauf handelt es sich um einen Immobilienkauf, bei dem der Interessent die Immobilie zunächst mietet, um sie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Den Kaufpreis und den Zeitpunkt des Erwerbs vereinbaren Mieter und Vermieter bereits bei Abschluss des Mietkaufvertrages. Zusätzlich enthält die Miete für die Immobilie einen Ansparbetrag für den späteren Kauf, der beim endgültigen Erwerb des Hauses mit dem Kaufpreis verrechnet wird. Der andere Teil der entrichteten Miete ist der Mietzins – eine Gebühr für dieses Kaufmodell.

 

Beim Mietkauf zahlen die Interessenten also bereits während der Miete einen Teil des Immobilienpreises. Dieser Betrag wird später vom endgültigen Kaufpreis der Immobilie abgezogen. Die verbleibende Restschuld kann dann mit einer Immobilienfinanzierung getilgt werden. Sobald dies erfolgt ist, werden die bisherigen Mieter juristischer Eigentümer der Immobilie.

Einige Modelle des Mietkaufs sehen keine Restschuld vor. Dabei wird die gesamte Kaufsumme über den Ansparbetrag der Miete beglichen. Diese Variante der Immobilienfinanzierung ist aber nicht nur auf Dauer sehr teuer für den Mieter. Es dauert auch lange, bis das Haus in seinen Besitz übergeht.

Hinweis: Der Mieter wird nach Zahlung der letzten Rate oder des Restbetrages juristischer Eigentümer der Immobilie. Nach Abschluss des Mietkaufvertrages wird er jedoch sofort wirtschaftlicher Eigentümer. Das bedeutet, er muss bereits für die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten des Eigenheims aufkommen, auch wenn er sich noch im Mietverhältnis befindet.

Mietkauf vs. Optionskauf

Beim Mietkauf verpflichtet sich der Mieter, das Objekt zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Dafür entrichtet er bereits während der Mietphase den Ansparbetrag für die Immobilie. Hierbei handelt es sich um eine verbindliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die notariell beglaubigt wird.

Meist müssen Mieter beim Mietkauf vor der notariellen Beurkundung eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent des Kaufpreises leisten. Sind die finanziellen Mittel dafür nicht vorhanden, kann die Anzahlung in Raten über die Miete beglichen werden. Damit steigt aber auch die monatliche Belastung, da sich die Miete dann aus der Anzahlung des Ansparbetrags und des Mietzinses zusammensetzt.

 

Beim Optionskauf mietet der Interessent die Wohnung oder das Haus. Dabei hat er die Option, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu erwerben. Dafür lässt der Vermieter im Grundbuch ein Optionsrecht eintragen. Dieses sichert dem Mieter das Recht zu, die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums zu einem festgelegten Betrag zu kaufen. Allerdings ist er nicht dazu verpflichtet.

Ein Ansparbetrag wird nicht fällig. Doch sind die Mieten beim Optionskauf meist höher als ortsübliche Mieten ohne diese Option.

Diese Verträge werden in der Regel mit Genossenschaften und Bauträgern geschlossen.

Vorteile des Mietkaufs

Der Mietkauf ist ein Nischenprodukt, das von wenigen Anbietern angeboten wird. Doch birgt diese Form der Immobilienfinanzierung erhebliche Vorteile:

  • Die Interessenten können zuerst in der Immobilie wohnen, ehe es zum Kauf kommt. So lassen sich etwaige Mängel aufdecken.

  • Diese Finanzierung ist auch mit wenig oder keinem Eigenkapital möglich.

  • Ein Mietkauf lässt sich mit einem geringen Einkommen realisieren oder stellt eine Option für Personen dar, die für Banken ein erhöhtes Zahlungsausfallrisiko haben. Beispielsweise Selbstständige.

  • Die Miete bleibt über die gesamte Dauer stabil, wenn nichts anderes im Vertrag vereinbart wurde.

  • Wird der Restbetrag für den Kauf über ein Darlehen finanziert, ist eine geringere Darlehenssumme nötig, da bereits ein Teil des Kaufpreises über den Ansparbetrag getilgt wurde.

Nachteile des Mietkaufs

Den vielen Vorteilen eines Mietkaufs stehen aber auch erhebliche Nachteile gegenüber, die berücksichtigt werden müssen:

  • Es gibt auf dem Markt nur wenige Anbieter für Mietkauf-Objekte. Die Auswahl ist für Interessenten daher gering.

  • Die Miete ist im Rahmen des Mietkaufs häufig höher als ortsüblich.

  • Im Gesamten ist ein Mietkauf immer teuer. Denn neben dem Mietzins und den Ansparbeträgen müssen auch Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen gebildet werden. Diese Form der Immobilienfinanzierung ist nicht selten teurer als ein Sofortkauf der Immobilie.

  • Mieter tragen die Modernisierungs- und Sanierungskosten in voller Höhe, da sich das Objekt bereits in ihrem wirtschaftlichen Eigentum befindet.

  • Sofern nicht anders im Mietkaufvertrag vereinbart, haben die Mieter kein Mitspracherecht bei Umbauten.

  • Kann die Zahlung nicht mehr erbracht werden, besteht kein Recht auf eine Rückzahlung der bisher geleisteten Beiträge.

  • Geht der Vermieter insolvent, ist das bereits gezahlte Geld für die Immobilie häufig verloren. Um sich dagegen abzusichern, müssen entsprechende Klauseln in den Vertrag für den Mietkauf aufgenommen werden.

  • Die angebotenen Immobilien sind meist nicht attraktiv, da die Verkäufer auf diesem Weg versuchen, sie doch noch loszuwerden.

  • Es können keine staatlichen Fördermittel für den Mietkauf genutzt werden. Einzig bei Modernisierungsmaßnahmen kann es Ausnahmen geben.

  • Ohne notarielle Beglaubigung ist der Mietkaufvertrag unwirksam – die Folge können teure Gerichtsverfahren sein.

Nicht selten überwiegen die Nachteile eines Mietkaufs. Denn diese Form der Immobilienfinanzierung ist risikoreicher und teurer für die Mieter. Daher ist es wichtig, dass sie umfassend abwägen und alle negativen Aspekte des Mietkaufvertrags berücksichtigen.

Ist ein Mietkauf sinnvoll?

In den meisten Fällen wird von einem Mietkauf abgeraten, da die Nachteile dieser Finanzierungsform erheblichen Einfluss nehmen. Häufig sind die Immobilien in keinem guten Zustand oder befinden sich in einer schlechten Lage. Dazu zahlen die Mietkäufer auf lange Sicht mehr, als wenn sie die Immobilie sofort kaufen würden. Dennoch kann ein Mietkauf in bestimmten Fällen sinnvoll sein:

 

Selbstständige und Freiberufler haben es aufgrund ihres schwankenden Einkommens schwer, eine klassische Baufinanzierung für eine Immobilie zu erhalten. Vor allem in den ersten fünf Jahren ihrer Selbstständigkeit. Noch dazu müssen sie, wenn ihr Antrag denn gewährt wird, einen höheren Zinssatz für die Immobilienfinanzierung bezahlen. Der Mietkauf kann eine Alternative sein. Zuvor sollten allerdings die Möglichkeiten einer klassischen Finanzierung für Selbstständige überprüft werden.

 

Sinnvoll kann der Mietkauf auch innerhalb der Familie sein. Denn in diesem Fall gibt ein Familienmitglied dem Käufer einen Privatkredit, womit dieser über die monatlichen Mietzahlungen das Haus abbezahlt.

 

Eine Option ist der Mietkauf auch für Personen ohne Eigenkapital, die kein Darlehen erhalten. Allerdings sollten sie sich genau überlegen, ob sie diese Investition tätigen möchten. Denn ob Immobilienfinanzierung oder Mietkauf – damit geht eine finanzielle Verpflichtung einher. Und nach einer bestimmten Zeitspanne muss die Restschuld für die Immobilie auch bezahlt werden.

Das müssen Sie beim Mietkauf beachten

  1. Vergleichen Sie den Mietkaufpreis mit den ortsüblichen Mieten und den Immobilienpreisen. Der Preis sollte nicht wesentlich höher sein.
  2. Prüfen Sie das Grundbuch der Immobilie auf mögliche Belastungen und Einschränkungen.
  3. Lassen Sie den Mietkaufvertrag notariell beglaubigen.
  4. Regeln Sie im Mietkaufvertrag, was bei Insolvenz und im Todesfall des Vermieters geschieht.
  5. Verhandeln Sie einen hohen Tilgungsanteil. Mindestens 80 Prozent der Miete sollte für die Tilgung des Kaufpreises für das Haus aufgewendet werden.
  6. Lassen Sie die Immobilie durch einen Gutachter prüfen. Informieren Sie sich zudem über die Lage.
  7. Seien Sie sich der finanziellen Belastung bewusst. Neben der Miete kommen noch weitere Kosten auf Sie zu. Außerdem sollten Sie Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen bilden.

Grundsätzlich muss immer individuell geprüft werden, ob ein Mietkauf die für Sie richtige Entscheidung ist. Unsere Experten beraten Sie gern. Wir überprüfen auch Ihre Optionen für eine klassische Bau- oder Immobilienfinanzierung, damit Sie selbst kalkulieren können, welche Finanzierungsform für die Immobilie, die für Sie geeignete ist. Vereinbaren Sie jetzt einen Termin und lassen Sie sich beraten.

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 18. Mai 2022

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