Was ist ein Optionskauf? - Mietkaufmodell einfach erklärt

Der Optionskauf ist eine besondere Form des Mietkaufmodells und stellt eine Alternative zur klassischen Immobilienfinanzierung dar. Dabei mietet ein potenzieller Interessent die zu Verkauf stehende Immobilie zunächst und kauft diese zu einem späteren Zeitpunkt. Oder er tritt vom Kaufvertrag zurück und verbleibt als Mieter in dem Objekt. Ein Mietkauf mit Optionsrecht kann viele Vorteile bringen, ist aber auch mit Nachteilen behaftet.

Ein Optionskauf ist eine Form des Mietkaufs. Hierbei mietet ein Mieter eine Immobilie, erwirbt sich aber das Recht, diese zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Bei Beginn des Mietkauf-Verhältnisses werden die Konditionen wie der Kaufpreis für die Immobilie festgelegt und vertraglich vereinbart. Zusätzlich wird im Grundbuch das Vorkaufsrecht via Auflassungsvormerkung eingetragen.

Monat für Monat entrichtet der Mieter seine Miete für die Immobilie. Damit stundet er neben einer Nutzungsgebühr dem Verkäufer den Kaufpreis inklusive Zinsen. Dieser Betrag bleibt während der gesamten Ansparphase stabil und unverändert. Die Ansparzeit darf maximal 25 Jahre dauern. Dann muss die Immobilie entweder abbezahlt sein oder, sofern der Mieter das Objekt kaufen möchte, endgültig getilgt werden. Die Restschuld ermittelt sich anhand des Kaufpreises abzüglich der bereits geleisteten Zahlungen. Es gibt allerdings auch Verträge, die lediglich eine Nutzungsgebühr während der Mietdauer vorsehen. Die Nutzungsgebühr mindert nicht den Kaufpreis der Immobilie, die Stundung entfällt und die Käufer müssen am Ende der Ansparphase den vollen Preis bezahlen.

Anders als bei einem klassischen Mietkauf hat der Käufer das Recht, von der Kaufoption zurückzutreten. Sollte er sich am Ende der Ansparzeit gegen die Immobilie entscheiden, erhält er vom Verkäufer die eingezahlte Summe zurück.

Bei einem Optionskauf hat der Mieter also das vertraglich vereinbarte Recht, die von ihm bewohnte Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Dafür stundet er, je nach Vertrag, jeden Monat einen Teil des Kaufpreises. Zu einem bestimmten Zeitpunkt kann der Mieter dann die Immobilie erwerben und die Restschuld bezahlen oder vom Kauf zurücktreten.

Ein entscheidender Vorteil dieses Mietkaufmodells ist die Schuldenfreiheit der Käufer. Sie müssen während der Ansparphase keine Immobilienkredite aufnehmen. Die Mieter können zusätzlich einen Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung abschließen, um das Kapital für die Restschuld anzusparen. Oder das Geld anderweitig anlegen, um ihre verbleibende Restschuld später begleichen zu können. Genauso haben sie aber auch die Möglichkeit, erst am Ende der Ansparzeit eine Immobilienfinanzierung abzuschließen. Dann ist das notwendige Kapital durch die vorangegangenen Stundungen aber bereits deutlich niedriger und die Finanzierung günstiger.

Es werden zudem keine Schufa-Einträge vorgenommen, sodass die Kreditwürdigkeit der Käufer trotz Mietkauf besser ist. Außerdem bleibt die Miete stabil und die Kaufsumme ist inflationssicher. Selbst wenn sich der Immobilienmarkt wie bisher weiterentwickelt und die Immobilienpreise zunehmend ansteigen, gilt der bei Vertragsabschluss vereinbarte Verkaufspreis. Die Käufer zahlen also einen festen Preis, der Jahre zuvor vereinbart worden ist.

Der Vorteil des Optionskaufs gegenüber dem Mietkauf ist das Wahlrecht. Die Käufer verpflichten sich nicht zum Immobilienkauf. Stattdessen wird ihnen das Recht eingeräumt. Sie können also während der Ansparphase jederzeit von der Option zurücktreten und die Wohnung oder das Haus weiter im Mietverhältnis bewohnen.

Der Optionskauf kann auch für Personen ohne Eigenkapital infrage kommen. Denn anders als Banken verlangen die Verkäufer der Immobilien keinen Nachweis von Eigenkapital. Sie verlassen sich auf die Höhe der geleisteten Mietzahlungen. Die Mieter müssen also nur nachweisen, dass sie über ausreichend Einkommen verfügen, um die Miete aufzubringen. Somit stellt dieses Mietkaufmodell eine Alternative zur Immobilienfinanzierung dar, wenn diese aufgrund von zu wenig Eigenkapital von der Bank abgelehnt wird.

Ein entscheidender Nachteil des Optionskaufs sind die hohen Kosten. Denn gegenüber einem Direktkauf ist das Mietkaufmodell mit Optionsrecht immer teurer. Die Mieten für die Immobilie liegen deutlich über den Vergleichsmieten. Außerdem kann der Kaufpreis höher ausfallen als für eine gleichwertige Immobilie, die regulär erworben wird.

Zu beachten ist zudem, dass der Optionskauf von wenigen Anbietern angeboten wird. In der Regel nur von Genossenschaften und nicht von Privatpersonen. Dadurch gibt es wenige Angebote auf dem Markt, was die Suche nach einer geeigneten Wohnung oder einem Haus erschwert.

Bei Vertragsabschluss gilt eine hohe Eigenverantwortung für die Mieter. Sie müssen zwar kein Eigenkapital nachweisen, aber sicherstellen, dass sie die Miete für die Immobilie langfristig aufbringen können. Und zeitgleich für das Ende der Ansparphase, falls die Immobilie gekauft werden soll, sparen, damit sie die Restschuld tilgen können. Daraus kann eine hohe Doppelbelastung resultieren.

Zudem müssen die Mieter das Insolvenzrisiko des Verkäufers berücksichtigen. Schlimmstenfalls geht dieser insolvent und die Mieten wurden erbracht, der Kauf der Immobilie kommt aber nicht zustande.

Ein Mietkauf mit Optionsrecht kann eine gute Alternative zum klassischen Immobilienkauf darstellen, wenn die Mieter sich noch nicht sicher sind, ob sie die Immobilie tatsächlich kaufen möchten. Sie haben die Möglichkeit, erst einige Jahre „auf Probe zu wohnen“ bevor sie sich für oder gegen das Haus oder die Wohnung entscheiden. Auch wenn kein Eigenkapital vorhanden ist oder eine Baufinanzierung zum aktuellen Zeitpunkt nicht infrage kommt, kann der Optionskauf sinnvoll sein.

Dieser Form des Mietkaufs stehen aber erhebliche Nachteile gegenüber, die berücksichtigt werden müssen. So gibt es weniger Anbieter, infolgedessen auch nur wenige Mietobjekte zur Auswahl. Einfamilienhäuser in Alleinlage oder gewerbliche Immobilien werden in der Regel nicht über Mietkauf angeboten. Außerdem verlangen die Verkäufer teils sehr hohe Gebühren und die Mieter sind eigens in der Verantwortung, das notwendige Kapital anzusparen. Dadurch kann für sie eine teure Doppelbelastung entstehen.

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