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Wie funktioniert eine Zwangsversteigerung von Immobilien?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 29. November 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Bei einer Zwangsversteigerung können Immobilien deutlich unter dem Verkehrswert erworben werden
    • Diese Form des Vollstreckungsverfahrens kommt zum Einsatz, wenn Kreditraten nicht mehr bedient werden und Gläubiger ihre offenen Forderungen decken möchten
    • Es gibt aber auch Zwangsversteigerungen bei Scheidungsverfahren oder Erbschaften
    • Eine Immobilie während einer Zwangsversteigerung zu erwerben hat viele Vorteile, aber noch mehr Risiken. Wägen Sie diesen Schritt also gut ab
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Bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie oder eines Grundstücks können Sie richtige Schnäppchen machen. Denn im Schnitt lassen sich gegenüber dem herkömmlichen Immobilienpreis rund 30 Prozent sparen. Allerdings haben Sie nicht die Möglichkeit, das Objekt vorher zu besichtigen. Auch muss die Immobilienfinanzierung noch vor der Bieterstunde stehen. Lohnt es sich dennoch, eine Immobilie oder ein Grundstück bei einer Zwangsversteigerung zu erwerben?

Was ist eine Zwangsversteigerung?

Eine Zwangsversteigerung ist eine Form des Vollstreckungsverfahrens. Damit möchte der Gläubiger, meist handelt es sich dabei um die Bank, die offenen Forderungen durchsetzen. Eine Zwangsversteigerung wird vom zuständigen Amtsgericht durchgeführt.

Die Zwangsversteigerung wird häufig auf Antrag von einem im Grundbuch eingetragenen Gläubiger angeordnet. Das zuständige Amtsgericht bestellt dann einen Gutachter, der ein Wertgutachten erstellt. Dabei berücksichtigt dieser den Bauzustand, die Lage und Anschlüsse an die Infrastruktur.

Eine Innenbesichtigung des Objekts ist bei einer Zwangsversteigerung nicht vorgesehen. Bzw. die Besichtigung kann stattfinden, wenn der Eigentümer sein Einverständnis gibt. Dies ist bspw. ratsam, wenn der Besitzer durch die Versteigerung einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen will. Häufig befinden sich die Eigentümer aber in finanziellen Notlagen und verkaufen ihre Immobilie nicht freiwillig.

Wann kommt es zur Zwangsversteigerung?

In den meisten Fällen wird eine Zwangsversteigerung vom Gläubiger angestrebt, wenn eine Kreditrate nicht mehr bedient wird. Durch den Verkauf sollen die offenen Schulden gedeckt werden.

Ausstehende Darlehensraten sind aber nicht der einzige Grund für die Versteigerung. Auch bei einer Scheidung kann dieser Schritt erwogen werden, wenn es keine Einigung zwischen den Parteien gibt. Oder eine Erbschaft, um den Erlös zwischen den Erbenden aufzuteilen.

Wie läuft ein Versteigerungstermin ab?

  • Eröffnung

  • Bietzeit

  • Verhanlung über den Zuschlag

Eine Zwangsversteigerung beginnt mit der Eröffnung. Bereits der Bekanntmachung werden alle wichtigen Informationen über die Immobilie vorgetragen, der Verkehrswert und das Mindestgebot genannt. Diese Informationen können Interessenten zuvor über Aushänge einsehen; entweder beim Amtsgericht, auf der Gemeinde oder auch über das Internet. Bei der Eröffnung der Zwangsversteigerung müssen die Eckdaten vom Rechtspfleger wiederholt werden.

Das Mindestgebot setzt sich aus den Kosten für das Versteigerungsverfahren und ggf. den zu übernehmenden Rechten zusammen, die bestehen bleiben. Zum Beispiel ausstehende Steuerzahlungen oder Belastungen auf der Immobilie. Das Mindestgebot darf beim Bieten nicht unterschritten werden.

Dann beginnt die Bietzeit. In dieser Zeit können alle Interessenten ihr Gebot abgeben. Allerdings darf nur geboten werden, wenn nachgewiesen werden kann, dass die finanziellen Mittel für den Kauf zur Verfügung stehen. Dies ist über eine Bankbürgschaft oder einen Scheck möglich, der mindestens zehn Prozent des Immobilienverkehrswerts betragen muss.

Die sogenannte Bieterstunde kann nach 30 bis 60 Minuten bereits vorbei sein. Wenn sie endet, wird das höchste Gebot dreimal wiederholt. Erhöht keiner der Anwesenden sein Gebot, gilt das höchste als angenommen und das Versteigerungsverfahren endet.

Sobald alle Gebote abgegeben sind, beginnt die Verhandlung über den Zuschlag und damit die letzte Phase der Zwangsversteigerung. Dabei ist zu beachten: Das höchste Gebot wird nicht automatisch neuer Eigentümer der Immobilie. Dafür müssen einige Kriterien erfüllt werden.

Der Zuschlag wird nur erteilt, wenn das höchste Gebot bei mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts liegt. Aber auch dann gilt es nicht automatisch als angenommen. Denn wird die 50-Prozent-Schwelle zwar erreicht, doch liegt das Gebot bei weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts, darf der Gläubiger den Zuschlag verweigern. Durch diese Regelung soll verhindert werden, dass Immobilien aus Zwangsversteigerungen weit unter ihrem Verkehrswert verkauft werden (müssen).

Wenn der Zuschlag erteilt wurde
Haben Sie den Zuschlag erhalten, gelten Sie als neuer Eigentümer des Objekts. Sie müssen nun alle nötigen Versicherungen abschließen. Es kann allerdings bis zu zwei Monate dauern, bis die Verteilung und der Grundbucheintrag erfolgen und Sie damit über die Immobilie oder das Grundstück frei verfügen können.

Welche Vor- und Nachteile gibt es?

Die Vorteile einer Zwangsversteigerung sind deutlich: Sie können eine Immobilie weit unter ihrem Verkehrswert erwerben und damit ein ordentliches Schnäppchen machen. Außerdem entfällt die Maklerprovision und es müssen keine Kosten für einen Gutachter aufgebracht werden, da dieser vom Gericht gestellt wird.

Aber mit all den Vorteilen gehen auch Nachteile und Risiken einher. Ein erheblicher Nachteil ist, dass Sie in den meisten Fällen das Objekt vorher nicht von innen besichtigen können. Sie wissen also nicht, ob die Immobilie tatsächlich Ihren Vorstellungen entspricht. Auch etwaige Sanierungskosten lassen sich nur schwer abschätzen. Außerdem müssen Sie bereits beim Termin der Zwangsversteigerung eine Finanzierungszusage haben.
Das Gutachten kann auch erhebliche Mängel aufweisen. So muss der Besitzer den Gutachter nicht ins Haus lassen, sodass dieser sich keinen Überblick über den Zustand im Inneren machen kann. Auch müssen Baumängel, Schimmel etc. nicht beim Verkehrswert berücksichtigt werden. Käufer wissen also nie sicher, in welchen Zustand sie das Objekt kaufen!

    Vorteile

  • Kaufpreise meist unter dem Verkehrswert, hohe Ersparnis möglich

  • Keine Kosten für Gutachter

  • Keine Maklercourtage, geringere Nebenkosten

    Nachteile

  • Keine Besichtigung von innen vor Kauf

  • Keine Sicherheit über den Zustand des Objekts

  • Finanzierungszusage muss bereits beim Versteigerungstermin stehen

  • Besitzer muss den Gutachter nicht hereinlassen, Zustand des Inneren wird ggf. nicht berücksichtigt

  • Baumängel, Schimmel etc. müssen beim Verkehrswertgutachten nicht berücksichtigt werden

  • Keine Gewährleistung oder Haftung nach der Zusage

  • Käufer übernehmen auch Rechte und Pflichten, die mit der Immobilie verbunden sind

Beachten Sie außerdem, dass Zwangsversteigerungen häufig in der Not der Besitzer stattfinden. Und diese können sich in ihrem Frust auch wenig kooperativ zeigen; Ziehen sie nicht freiwillig aus oder zerstören sogar mutmaßlich die Immobilie, kann dies eine erhebliche finanzielle und seelische Belastung für die neuen Eigentümer bedeuten.

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