Ist die Hausübergabe vor Eintragung ins Grundbuch möglich?

Wer eine Immobilie kauft, möchte so schnell wie möglich in die eigenen Vier Wände einziehen. Bevor die Hausübergabe erfolgt, sind aber noch einige bürokratische Schritte notwendig. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann Käufer Anspruch auf den Haustürschlüssel haben und ob eine Übergabe des Hauses vor Eintragung ins Grundbuch möglich ist.

Der Zeitpunkt einer Hausübergabe wird im Kaufvertrag festgehalten. In der Regel erfolgt diese, wenn alle Kosten durch den Käufer beglichen sind. Die Übergabe kann aber auch zu einem früheren Termin stattfinden.

Eine Hausübergabe umfasst folgende Schritte:

Grundsätzlich steht es Käufer und Verkäufer frei, wie sie den Erwerb einer Immobilie abwickeln. Wann genau die Übergabe des Hauses bzw. der Schlüssel erfolgt, wird im Kaufvertrag festgehalten. In der Regel ist der neue Eigentümer im Besitz der Immobilie, sobald der Kaufpreis bezahlt wurde. Und ist die Eintragung im Grundbuch vollzogen, ist er Besitzer und Eigentümer. Also spätestens, wenn der Kaufpreis überwiesen ist, wird der Verkäufer einen Termin zur Hausübergabe vereinbaren. Es muss somit nicht die Eintragung ins Grundbuch abgewartet werden.

Es besteht auch die Möglichkeit, dass die Übergabe schon früher erfolgt. Allerdings hat der Verkäufer keinerlei Vorteile, wenn er den Käufer vorzeitig in das Haus lässt. Im Gegenteil: Es ist sogar mit Nachteilen und Risiken verbunden. Deshalb sehen die meisten Verkäufer eine Hausübergabe erst nach Eintragung ins Grundbuch vor – frühestens, wenn die Immobilie bezahlt wurde.

Verkäufern wird im Regelfall von einer frühzeitigen Schlüsselübergabe abgeraten. Denn dabei geht dieser in Vorleistung. Verursacht der neue Eigentümer einen Schaden, hat der Verkäufer keine Ansprüche. Und kann der Käufer das Geld doch nicht aufbringen, bspw. weil die Immobilienfinanzierung noch nicht bestätigt war, hat der Verkäufer schlimmstenfalls eine Immobilie mit Mängeln durch die Beschädigung.

Für Käufer gibt es daher keinerlei Vorteile, wenn sie die Übergabe der Immobilie vor Bezahlung des Kaufpreises machen. Die Vorteile liegen allein beim Käufer, der bereits früher mit der Renovierung beginnen und das neue Eigenheim vorzeitig nutzen kann.

Soll die Hausübergabe vor dem Bezahlen des Kaufpreises erfolgen, ist es ratsam, diesen Schritt abzusichern. Das kann bspw. durch die Vereinbarung von Gegenleistungen erfolgen, die bei einem Notar beurkundet werden.

So kann der Verkäufer verlangen, dass der Käufer eine verbindliche Finanzierungsbestätigung vorlegt. Diese wird von der finanzierenden Bank ausgestellt. Auch eine Bürgschaft ist möglich.

Eine weitere Option ist, mit dem Käufer eine Teilzahlung zu vereinbaren. Diese kann infrage kommen, wenn das Gesamtkapital noch nicht zur Verfügung steht. Dann erfolgt die Hausübergabe, nachdem die erste Teilzahlung eingegangen ist.

Ein hohes Maß an Sicherheit bringt dem Verkäufer eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung, die im Kaufvertrag vereinbart wird. Denn diese besagt, dass das Vermögen des Käufers vollstreckt werden darf, wenn der Kaufpreis nicht erbracht wird. Dafür muss der Kaufvertrag allerdings notariell beurkundet sein.

Als Käufer können Sie die Hausübergabe beschleunigen, indem Sie die vereinbarten Zahlungen umgehend erbringen. Das betrifft nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Grunderwerbssteuer. Denn erst wenn die Zahlung an das Finanzamt erfolgte, stellt diese dem Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Die Bescheinigung ist notwendig, um die Änderungen der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch endgültig vorzunehmen.

Auch wenn der Prozess der Grundbucheintragung mehrere Wochen dauern kann, müssen Sie als Käufer nicht so lange auf die Schlüssel warten. Der Verkäufer muss die Hausübergabe in die Wege leiten, sobald er den Kaufpreis erhalten hat. Meldet sich der Eigentümer nach Bezahlung nicht bei Ihnen, sollten Sie mit ihm in Kontakt treten und um eine Terminfestlegung bitten.