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Übergabeprotokoll fürs Haus: 8 wichtige Punkte für Verkäufer

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 29. November 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Ein Übergabeprotokoll ist eine wichtige Absicherung von Verkäufer- und Käuferseite, da es relevante Daten bei der abschließenden Objektübergabe dokumentiert.
    • Im Hausübergabeprotokoll können neben Mängeln und deren Umgang damit auch Zählerstände, Absprachen zur Möbelübernahme und der Erhalt von Dokumenten transparent festgehalten werden.
    • Ein Übergabeprotokoll hilft dabei, Streitigkeiten vorzubeugen: alle Parteien unterschreiben es.
    • Das Hausübergabeprotokoll erstellt üblicherweise der Verkäufer oder ggf. der Makler.
    • Das Protokoll ist geeignet und absolut sinnvoll für bestehende Immobilien, aber auch für die Übergabe von Neubauten.
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Der Verkauf des Eigenheims ist fast geschafft – nur noch die Schlüsselübergabe steht aus. Doch hier lauern oft Fallstricke. Ein Hausübergabeprotokoll kann Streitigkeiten verhindern. Erfahren Sie, was in das Hausübergabeprotokoll gehört und wie Sie typische Fehler vermeiden.

1. Niemals ohne: Warum ein Übergabeprotokoll Haus sinnvoll ist?

Der Kaufvertrag für das Haus ist unterschrieben, die Kaufsumme bezahlt. Jetzt steht nur noch die letzte Formalität aus: die Objekt- bzw. Schlüsselübergabe. Da hier gemeinsam von Verkäufern und neuen Eigentümern vor Ort noch einmal alles abschließend begutachtet wird, ist es empfehlenswert, ein Hausübergabeprotokoll anzufertigen. Im Hausübergabeprotokoll können z. B. Zählerstände dokumentiert oder ggf. Mängel moniert und der Umgang damit geregelt werden. So werden Streitigkeiten im Nachhinein vermieden bzw. ist für beide Seiten transparent, was vereinbart wurde.

2. Der richtige Zeitpunkt von Schlüsselübergabe bzw. Hausübergabeprotokoll

Üblicherweise verläuft es so: Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben und die Kaufsumme überwiesen wurde, treffen sich alle vor Ort zur Schlüsselübergabe. Damit wird der Kaufprozess abgeschlossen. Bestätigen Sie dem Käufer (und ggf. dem Immobilienmakler) den Termin zur Übergabe. Ihr Makler kann als neutraler Zeuge fungieren. Sollte eine der Vertragsparteien nicht anwesend sein können, ist es sinnvoll, für eine Vertretung zu sorgen. Für das Führen des Hausübergabeprotokolls ist in der Regel der Verkäufer zuständig. Ist ein Makler involviert, kann auch dieser im Übergabeprotokoll alle relevanten Details dokumentieren, die bei der Begehung der Räumlichkeiten und Außenbereiche aufgefallen sind.

3. Unser Tipp: Dreifache Ausführung des Hausübergabeprotokolls

Es hat sich bewährt, das Übergabeprotokoll der Objektübergabe in dreifacher Ausführung zu erstellen: Je eine unterschriebene Ausführung erhalten Verkäufer und Käufer, ein drittes Exemplar des Huasübergabeprotokolls dient als Informationsschreiben für die Versorgungsbetriebe.

4. Checkliste: Was gehört in ein Hausübergabeprotokoll?

Bei der gemeinsamen abschließenden Begehung ist Gelegenheit, mit dem Käufer über die Eigenheiten des Hauses zu sprechen: Wo ist der Sicherungskasten? Wie funktionieren Heizung, Klimaanlage, Sauna und Bewässerungsanlage? Wo verlaufen Kabel? Welche Schalter schalten welche Geräte? Wo ist der Anschluss für die Waschmaschine?

Im Übergabeprotokoll werden die wichtigsten Daten des Objekts übersichtlich und wo nötig möglichst detailliert aufgeführt werden.

In das Übergabeprotokoll Haus gehören:
  • Anschrift der verkauften ImmobilieAnschrift der verkauften Immobilie

  • Name, Anschrift und Geburtsdatum des Käufers

  • Name, Anschrift und Geburtsdatum des Verkäufers

  • Liste aller Räume und ggf. übernommenes Inventar

  • Auflistung möglicher Mängel und Schäden

  • Bestandaufnahme der Außenanlagen und des Gartens

  • Zählerstände für Strom, Wasser und Gas

  • Seit 2009 Pflicht: Energieausweis

  • Bei Ölheizung: noch vorhandenes Heizöl beziffern und wie dieses abzurechnen ist

  • Anzahl der vorhandenen Schlüssel mit Bestimmungsvermerk für z. B. Haustür, Keller, Zimmer, Garage, Briefkasten, Schuppen

  • Übergebene Dokumente zum Haus

  • Ggf. individuelle Vereinbarungen

Zu den zu übergebenen Dokumenten zum Haus gehören:
  • Bedienungsanleitungen z. B. Heizungsanlage

  • Garantieunterlagen

  • Baupläne und Grundrisse

  • Nachweise und Rechnungen über Sanierungen, Renovierungen und Reparaturen

  • Wartungen und Untersuchungsunterlagen (Prüfbescheide) z. B. vom Schornsteinfeger

5. Mängel bei der Hausübergabe gefunden: Wie geht man jetzt vor?

Grundsätzlich ist in den meisten Kaufverträgen ein Haftungsausschluss enthalten, der die Verkäufer bei später festgestellten Sachmängeln schützt. Ein Haus wird also gekauft, wie es besichtigt wurde. Für bekannte Sachmängel kann im Kaufvertrag vereinbart werden, dass der Verkäufer z. B. ein Fenster vor der Objektübergabe ersetzt. Alternativ können Mängel auch vom Kaufpreis abgezogen werden.

Manchmal werden erst bei der Übergabe (neue) Mängel festgestellt, mit denen der Käufer nicht ganz glücklich ist: z. B. ein defekter Wasserhahn, schwergängige Fenster, aber auch Schäden, die erst beim Auszug oder durch Renovierungsmaßnahmen entstanden sind. Letztere sind in der Regel vom Verkäufer zu beseitigen.

Hier ist zu unterscheiden zwischen Bagatellschäden wie Gebrauchsspuren und gravierenden Schäden wie der Ausfall der Heizungs- oder Solaranlage. In letzterem Fall haben die Käufer im Extremfall das Recht, Schadenersatz geltend zu machen oder sogar vom Kauf zurückzutreten. Stellt sich heraus, dass es sich um arglistig verschwiegene oder versteckte Mängel handelt, können Verkäufer dafür noch bis zu fünf Jahre nach der Hausübergabe haftbar gemacht werden:

Tipps zum Umgang mit Mängeln bei der Hausübergabe:
  • Dokumentieren Sie die Beanstandungen möglichst detailliert und klären sie gemeinsam, wie damit umgegangen wird

  • Machen Sie Fotos der Mängel

  • Klären Sie, wie mit den Mängeln umgegangen wird – wer beseitigt diese und bis wann

  • Lassen Sie sich das Übergabeprotokoll von allen anwesenden Personen unterschreiben

6. Welche Pflichten hat der Verkäufer noch nach dem Hausverkauf?

Selbstverständlich ist, dass der Käufer alle Schlüssel der Immobilie erhält, aber wussten Sie, dass die Verkäufer bis zum Jahresende grundsteuerpflichtig sind, wenn die Immobilie unterjährig verkauft wird? Die neuen Eigentümer müssen erst im folgenden Kalenderjahr die Grundsteuer zahlen.

7. Die Hausübergabe optimal vorbereiten

Die häufigsten Mängel verstecken sich erfahrungsgemäß hier: kaputte Fenster, Türen und Schlösser. Aber auch Heizungen, tropfende Wasserhähne, verstopfte Leitungen und Elektrogeräte, die mitverkauft werden, sollten vor der Hausübergabe nochmal auf ihre Funktionstüchtigkeit überprüft bzw. repariert werden. Weitere Mängel verstecken sich auch im Fußbodenbelag oder in den Feuchträumen (Schimmelbefall?). Nicht zu unterschätzen ist auch der Umfang der Unterlagen, die an die neuen Hausbesitzer übergeben werden (siehe Checkliste Übergabeprotokoll).

8. Wir beraten Sie gern in allen Fragen der Baufinanzierung!

Eine gesetzliche Verpflichtung gibt es nicht, ein Übergabeprotokoll für die Hausübergabe anzufertigen. Wir raten aber unbedingt dazu. Es schafft eine Transparenz, von denen Sie als Verkäufer und auch die neuen Hausbesitzer profitieren. Es ist häufig eine Gratwanderung, Mängel richtig einzuschätzen. Mit dem Übergabeprotokoll können Sie dokumentieren, dass Sie im Vorfeld alle Informationen weitergegeben haben.

Die Schlüssel bzw. Hausübergabe ist das Ende eines langen Prozesses, der mit der Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung einmal begonnen hatte. Wir beraten Sie kompetent und verlässlich und begleiten Sie gern vom Anfang bis zum Ende.
susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 29. November 2023

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