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Der Haftungsausschluss im Kaufvertrag

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 23. Februar 2024

Das Wichtigste in Kürze

    • Der Haftungsausschluss gehört standardmäßig in Kaufverträge von Immobilien
    • Im allgemeinen Haftungsausschluss wird die Haftung für Schäden und Mängel ausgeschlossen, die nach dem Kauf entdeckt werden
    • Der spezielle Haftungsausschluss dokumentiert zusätzlich ggf. bekannte offene Mängel und schließt diese aus
    • Mit Sachverständigen und Experten an der Seite lassen sich auf der Käufer- und Verkäuferseite die Risiken eines Immobilienkaufs minimieren
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Ein Haftungsausschluss z. B. bei Immobilienkäufen umfasst bestimmte Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag. Hauptsächlich wird darin erklärt, dass die Verkäuferseite keine Garantien oder Zusicherungen zu der Immobilie gibt. Das betrifft vor allem Sachschäden, also eventuelle Mängel oder Schäden, die erst nach Abschluss des Kaufs entdeckt werden. Mit der Unterschrift unter den Kaufvertrag akzeptiert die Käuferseite den Haftungsausschluss und erwirbt die Immobilie „wie gesehen".

Haftungsausschluss Kaufvertrag: Wann kommt er zum Einsatz?

Der Haftungsausschluss ist eine gute rechtliche Absicherung im Vertrag für Verkäufer. Er schützt sie vor Reklamationen der Käufer, falls diese Sachmängel an der soeben gekauften Immobilie geltend machen wollen. Hier können unschöne und frustrierende Streitigkeiten schnell vor Gericht landen. Der Haftungsausschluss stellt jedoch sicher, dass Käufer den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs kennen und akzeptieren und keine Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen können, falls später Mängel auftreten.

Was gehört in einen Haftungsausschluss?

Die gängigste Form der beiden Varianten ist der allgemeine Haftungsausschluss mit folgenden Inhalten:

  • Erklärung: Verkäufer gibt keine Garantien oder Zusicherungen bezüglich der Immobilie

  • Erklärung: Käufer erwirbt die Immobilie wie gesehen

  • Ausschluss von Käuferansprüchen für nach dem Kauf festgestellte offene oder versteckte Mängel oder Schäden

Vor allem bei Privatverkäufen kann der Haftungsausschluss im Kaufvertrag allgemein, kurz und knackig formuliert werden.

Beispiel: Hinweis auf allgemeinen Haftungsausschluss in Kaufverträgen:
Der Verkauf erfolgt unter Ausschluss der Gewährleistung.
Ich schließe jegliche Haftung für Sachmängel aus.

Anders sieht es aus beim spezifischen Haftungsausschluss. Dieser wird in den Fällen verwendet, wenn der Verkäufer (nach bestem Wissen) bestimmte Informationen z. B. über Schäden der Immobilie oder den Zeitpunkt von vergangenen Sanierungs- und Modernisierungsleistungen gegeben hat, die dann von der Käuferseite vor dem Immobilienerwerb geprüft wurden.

  • die drei Inhalte vom allgemeinen Haftungsausschluss (keine Garantien oder Zusicherungen, wie gesehen, Ausschluss von nach dem Kauf festgestellten Mängeln)

  • Liste mit bekannten offenen Mängeln oder Schäden (z. B. Verdacht auf Altlasten, Schäden an der Heizungsanlage, der Zeitpunkt der letzten Dachsanierung, der Austausch der Fenster etc.)

  • Ausschluss von Käuferansprüchen für diese bekannten (akzeptierten) Mängel oder Schäden
Interessant hierbei sind sogenannte Rechtsmängel. Hier können Dritte Rechte gegenüber der Käuferseite geltend machen. Dazu zählen beispielsweise eingetragene Grundschulden, Nutzungsbefugnisse (z. B. Wegerecht für Nachbarn) oder Eintragungsvormerkungen.

Der spezifische Haftungsausschluss schützt den Verkäufer davor, dass der Käufer später Ansprüche geltend macht, wenn sich herausstellt, dass z. B. das Dach älter ist als angegeben.

Haftungsausschluss: Dann können Kaufverträge angefochten werden

Immobilienkaufverträge schließen standardmäßig die Haftung für Sachschäden aus. Das bedeutet jedoch nicht, dass Käufer nie einen Schadenersatzanspruch gegenüber den Verkäufern haben. Haftungsausschlüsse werden beispielsweise dann ungültig, wenn arglistige Täuschung nachgewiesen werden kann. Wenn die Käuferseite z. B. mit der Hilfe von Sachverständigen belegen kann, dass Verkäufer absichtlich falsche Angaben zur Immobilie gemacht haben oder wichtige Informationen verschwiegen wurden. Wenn also beispielsweise Sondermüll im Garten vergraben wurde oder hinter Verkleidungen Schimmel versteckt wurde. In diesen Fällen können trotz Haftungsausschluss Ansprüche geltend gemacht werden. Ein entsprechender Passus lässt sich auch im notariellen Kaufvertrag finden.

Bei erfolgreich durchgesetzten Gewährleistungsansprüchen können die Käufer Nacherfüllung von den Verkäufern verlangen, also die Beseitigung des Schadens.

Haftungsausschluss Kaufvertrag Immobilie: Tipps für Käufer

  • Wenn Sie selbst nicht vom Fach sind, holen Sie sich für die Suche und den gesamten Kaufprozess einen Sachverständigen an die Seite, der eventuelle Mängel aufdecken kann

  • Dokumentieren Sie fein säuberlich alle Versprechungen und Zusicherungen schriftlich sowie selbstverständlich alle eingeräumten/festgestellten Mängel und Schäden sowie Informationen zum Haus im Kaufvertrag: Die Beschaffenheit der Immobilie sollte so detailliert wie möglich im Notarvertrag formuliert und vereinbart werden.

  • Seien Sie vorbereitet und gehen Sie mit all Ihren Fragen in die Gespräche, um offene Themen anzusprechen und möglichst gemeinsam zu klären

  • Überprüfen Sie sorgfältig alle Dokumente zum Hauskauf wie Grundbucheinträge, Bau- und Genehmigungspläne oder Energieausweise auf Plausibilität. Holen Sie sich für die Vertragsprüfung im Zweifel Experten an die Seite.

Haftungsausschluss Kaufvertrag – Wir beraten Sie gern in allen Fragen der Baufinanzierung!

Es ist für alle Seiten unangenehm, wenn nach dem Immobilienkauf Schäden auftreten oder Mängel erkennbar werden, die vorher nicht besprochen wurden oder bekannt waren. Der Haftungsausschluss – immer ein Teil von Kaufverträgen – schützt die Verkäuferseite vor Ansprüchen, die nach dem Kauf geltend gemacht werden und verweist darauf, dass das Objekt laut Vertrag wie gesehen verkauft wurde. Dennoch ist er kein „Freifahrtschein“ für die Verkäuferseite. Bei nachgewiesener Falschinformation oder Arglist drohen teure Gewährleistungsansprüche.
Am besten ist es, wenn sich alle Seiten vor dem Kauf umfassend zu allen Angelegenheiten rund um die Immobilie informieren und im Kaufvertrag festhalten.
Wir sind spezialisiert auf Baufinanzierungen und haben unzählige Kaufprozesse erfolgreich und mit kühlem Kopf begleitet. Gern beraten wir Sie zu allen Themen rund um Ihre Baufinanzierung.
susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Stand: 23. Februar 2024

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