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Steuern sparen: Absetzung für Abnutzung (AfA) für Immobilien

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 17. April 2024

Das Wichtigste in Kürze

    • Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Abschreibungsmöglichkeit, die den Wertverlust einer Immobilie ausgleichen soll
    • Sie ermöglicht den Eigentümern eine Senkung ihrer Steuerlast
    • Die reguläre AfA-Abschreibung steht nur Immobilienbesitzern offen, die ihre Immobilie vermieten oder zu gewerblichen Zwecken nutzen
    • Wer eine Immobilie selbst bewohnt und ein Arbeitszimmer nutzt, das vom Finanzamt anerkannt wird, kann die Absetzung für Abnutzung anteilig für das Büro geltend machen
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Mit der Absetzung für Abnutzung (AfA) können Immobilienbesitzer einen bestimmten Prozentsatz der Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes jährlich absetzen und so ihre Steuerlast senken. Diese Möglichkeit ist vor allem für Kapitalanleger interessant, da sich die steuerliche Entlastung auf die Rendite auswirkt. Dabei beruht die AfA auf der Annahme, dass die Immobilie abgenutzt wird und damit an Wert verliert.

Was genau ist die Absetzung für Abnutzung (AfA) bei einer Immobilie?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist eine steuerliche Abschreibungsmöglichkeit für Immobilien, die deren Wertverlust über die Nutzungsdauer ausgleichen soll. Sie ermöglicht es den Eigentümern, dass sie die Kosten für die Herstellung oder den Erwerb des Gebäudes über einen bestimmten Zeitraum steuerlich geltend machen und damit ihre Steuerlast senken.

Allerdings können nur Wirtschaftsgüter abgesetzt werden, die dem Verschleiß unterliegen. Das heißt, es lässt sich nur der finanzielle Aufwand für die Immobilie, nicht aber für das Grundstück in der Steuererklärung geltend machen.

Welche Kosten können bei der AfA-Abschreibung geltend gemacht werden?

Paragraf 7 EStG regelt, welche Kosten im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) steuerlich berücksichtigt werden können. Dazu gehören Anschaffungs-, Herstellungs- und Nebenkosten:
  • Kaufpreis

  • Notarkosten

  • Maklercourtage

  • Grunderwerbssteuer

  • Gutachterkosten

  • Baumaterial

  • Handwerkerkosten

  • Aufwendungen für Baugenehmigung und Bauabnahme

  • Anschlüsse an Strom-, Wasser- und Gasnetz

  • Erdarbeiten

  • Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Baustelle

Wer kann die AfA nutzen?

Die AfA können nicht alle Immobilienbesitzer nutzen. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilie entweder vermietet oder zu betrieblichen Zwecken genutzt wird. Außerdem gelten steuerspezifische Regelungen bezüglich der Abschreibungsfähigkeit, die im Einkommenssteuergesetz verankert sind.

Das heißt, wer eine Immobilie selbst bewohnt und nicht vermietet oder gewerblich nutzt, kann die AfA nicht steuerlich geltend machen!

Hinweis: Bei einer gemischten Nutzung (teilweise selbstbewohnt teilweise vermietet / gewerblich) müssen die Kosten anteilig ermittelt werden und es wird nur der gewerbliche Betrag in der Steuererklärung angegeben.

Berücksichtigung von häuslichem Arbeitszimmer

Die Abschreibungsmöglichkeit von Immobilien lässt sich auch nutzen, wenn im Eigenheim oder der Eigentumswohnung ein Arbeitszimmer vorhanden ist. Dieses wird vom Finanzamt als solches anerkannt, wenn es den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit darstellt. Es muss sich außerdem um ein separates Zimmer handeln, das nicht als Durchgangsraum genutzt wird; eine Arbeitsecke im Wohnzimmer ist nicht berücksichtigungsfähig.

Erkennt das Finanzamt das Arbeitszimmer an, kann das Büro anteilig als Absetzung für Abnutzung (AfA) in der Steuererklärung angegeben werden. Dafür wird der Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche ermittelt:
  • (Fläche des Arbeitszimmers x 100) / Wohnfläche = Prozentualer Anteil der absetzbaren Kosten

So hoch ist die Absetzung für Abnutzung (AfA)

Die AfA-Abschreibung unterscheidet zwischen Alt- und Neubauten. Als Neubau gelten Gebäude, die nach 1924 errichtet wurden!
  • Altbauten: Vor 1924 errichtete Gebäude
    Privat vermietete Immobilien, deren Errichtung vor 1924 erfolgte, können jährlich mit 2,5 Prozent abgeschrieben werden. Die Abschreibung erfolgt linear über einen Zeitraum von 40 Jahren.

  • Neubauten: Nach 1924 und bis 2023 errichtete Gebäude
    Privat vermietete Immobilien, die zwischen 1924 und vor dem 01.01.2023 errichtet wurden, können linear über einen Zeitraum von 50 Jahren mit 2,0 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden.

  • Neubauten: Nach 2023 errichtete Gebäude
    Seit dem 01. Januar können ab 2023 errichtete und privat vermietete Gebäude linear mit 3,0 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Die Herstellungs- und Anschaffungskosten werden damit über einen Zeitraum von 33,33 Jahren abgeschrieben.

Besonderheit bei denkmalgeschützten Immobilien

Denkmalgeschützte Immobilien nehmen eine Sonderrolle ein. Denn über die reguläre Abschreibung hinaus, werden zusätzlich über die Denkmal-AfA auch Kosten für Modernisierung und Sanierung über einen Zeitraum von 12 Jahren abgeschrieben. Dafür gilt:
  • In den ersten acht Jahren mit 9,0 Prozent pro Jahr

  • und in den verbleibenden vier Jahren mit 7,0 Prozent jährlich.

Absetzbar sind die Kosten, die für den Erhalt und eine sinnvolle Nutzung der Denkmalimmobilie angefallen sind.

Grund für die Sonderregelung bei Denkmalschutz ist, dass das Finanzamt Anleger finanziell entschädigen möchte, die durch die behördlichen Auflagen höhere Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten haben.
  • Selbstnutzer denkmalgeschützter Immobilien können ihre Modernisierungskosten ebenfalls abschreiben. Berücksichtigungsfähig sind 9,0 Prozent der Kosten über zehn Jahre.

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) für Immobilien ist vor allem für Kapitalanleger interessant

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) hat einen positiven Effekt auf die steuerliche Belastung von Immobilienbesitzern. Denn sie ermöglicht es ihnen, die Herstellungs- und Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer zu verteilen und durch die Nutzung resultierenden Wertverlust auszugleichen. Die verringerte Steuerlast nimmt wiederum einen positiven Einfluss auf die Rendite. Deshalb ist die AfA-Abschreibung vor allem für Personen interessant, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen und bspw. durch Mieteinnahmen ihr Einkommen aufbessern.

Aber auch wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Ihre Kosten steuerlich geltend machen. Etwa, wenn sich in Ihrem Eigenheim ein Arbeitszimmer befindet oder wenn es sich um eine denkmalgeschützte Immobilie handelt. Gerne beantworten unsere Baufin-Experten Ihre Fragen rund um die AfA für Immobilien.
susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 17. April 2024

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