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Kann die Baufinanzierung von der Steuer abgesetzt werden?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 16. August 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Vermieter und Unternehmen können die Zinsen für die Immobilienfinanzierung steuerlich als Werbungskosten absetzen
    • Die Baufinanzierung für ein ausschließlich selbst bewohntes Wohneigentum kann nicht steuerlich geltend gemacht werden
    • Ausnahme: Auch das häusliche Arbeitszimmer kann anteilig eingebracht werden
    • Auch die Baufinanzierung von Grundstücken mit expliziter Vermietungsabsicht können steuerliche Beachtung finden
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Eine Frage aus unserem Beratungsalltag könnte genauso gestellt worden sein: Wirken sich irgendwelche Baufinanzierungen auf die Steuererklärung aus? Es ist verständlich, dass man nach einer so großen Investition wie in eine Immobilie an allen Ecken und Enden nach Einsparpotentialen sucht. Es liegt nahe, auch nach steuermindernden Posten zu suchen. Hier erfahren Sie, ob und inwiefern eine Baufinanzierung in der Steuererklärung angegeben werden kann.

Kann man die Baufinanzierung in der Steuererklärung absetzen?

Ja, es ist möglich, die Zinsen der Baufinanzierung steuerlich geltend zu machen, aber nicht alle Immobilieneigentümer können davon profitieren. Grundsätzlich hängt es davon ab, was mit der neuen Immobilie geplant ist. Haben Sie vor, das Haus oder die Wohnung selbst zu bewohnen, können Sie die Kreditzinsen nicht absetzen. Nur wer die eigene Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, kann die Zinsen der Immobilienfinanzierung z. B. auch bei Modernisierungen in der Steuererklärung als Werbungskosten anbringen. Da ja zu den Werbungskosten allgemein alle Ausgaben zählen, die das Einkommen weiterhin gewährleisten, trifft das eben auch auf die Bauzinsen zu. Sie werden nötig, um z. B. das Dach zu reparieren und schließlich die Mieteinnahmen sicherzustellen.

Unser Tipp: Auch bei gemischter Nutzung kann die Baufinanzierung die Steuerlast mindern. Also wenn die Immobilie zu einem Teil selbst bewohnt und zum anderen vermietet wird. Voraussetzung dafür ist, dass der Eigentümer zwei separate Kredite aufnimmt und in der Steuererklärung auf einen separaten Kreditvertrag für die vermieteten Gebäudebereiche verweisen kann.

Ein Beispiel:

Ein Haus wird auf drei Ebenen vermietet und auf einer selbst bewohnt. Folgerichtig können 75 Prozent der Kreditzinsen angesetzt werden. Betrifft z. B. eine Modernisierungsrunde ausschließlich die vermieteten Teile kann der dafür aufgenommene Baukredit bzw. dessen Kreditzinsen vollständig in der Steuererklärung geltend gemacht werden.Ein Haus wird auf drei Ebenen vermietet und auf einer selbst bewohnt. Folgerichtig können 75 Prozent der Kreditzinsen angesetzt werden. Betrifft z. B. eine Modernisierungsrunde ausschließlich die vermieteten Teile kann der dafür aufgenommene Baukredit bzw. dessen Kreditzinsen vollständig in der Steuererklärung geltend gemacht werden.

Ausnahme: Häusliches Arbeitszimmer

Eine positive Folge der Corona-Pandemie ist, dass immer mehr Menschen zumindest teilweise im Homeoffice arbeiten. Daher dürfte diese Ausnahme viele betreffen: Befindet sich ein Arbeitszimmer im Haus, können die Bauzinsen anteilig steuerlich geltend gemacht werden. Das trifft auf alle zu, die nur das häusliche Arbeitszimmer zur Verfügung haben bzw. die entscheidenden Tätigkeiten für den Beruf dort erledigen. Das gilt für Selbstständige und Angestellte gleichermaßen. Erfahrungsgemäß halten hier die Finanzämter penibel nach und fordern ggf. ausführliche Angaben und Unterlagen wie Grundrisse.

Baufinanzierung: Wie können Steuern gespart werden?

Vermieter können ganz konkret die Kreditzinsen von der Steuer absetzen, nicht jedoch die Tilgungsraten. So können alle, die ein vollständig vermietetes oder teilweise vermietetes und teilweise selbst genutztes Gebäude finanzieren, die Kreditzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Mit der Einschränkung, dass die Darlehensmittel tatsächlich zur Finanzierung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Gebäudeteils verwendet wurden. Wichtig hierbei ist, darauf zu achten, die Rechnungsbeträge bzw. erbrachten Leistungen den jeweiligen Gebäudeteilen bzw. anteilig zuzuordnen.

Es lassen sich jedoch auch weitere Kosten in der Steuererklärung anbringen. Dadurch, dass Sie den Kaufpreis der Immobilie, die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Maklergebühren (sofern diese nicht auf die Mieter umgelegt wurden) und Notarkosten abschreiben lassen können, lassen sich beinahe sämtliche Finanzierungskosten, z. B. auch die Vermittlungsprovisionen, steuerlich absetzen.

Aktuell lautet das Steuerrecht so, dass vermietete Immobilien 50 Jahre lang mit jeweils zwei Prozent des Gebäudewertes bzw. der Herstellungskosten steuerlich geltend gemacht werden können. Außerdem können laufende Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten von der Steuer abgesetzt werden.

Das gilt im Übrigen auch für unbebaute Grundstücke, die später bebaut und vermietet werden sollen und sogar für das sogenannte Bauerwartungsland. Für Unternehmen ist es noch eindeutiger: Hier zählen die Finanzierungskosten für betrieblich genutzte Immobilien als Betriebsausgaben.

Unser Tipp:  So prüfen Sie, wie viel Haus Sie sich leisten können!

Wie hoch sind die Bauzinsen und Finanzierungskosten insgesamt? Welche Immobilienkosten führen zu welcher monatlichen Rate? Mit unserem Budgetrechner können Sie mit wenigen Klicks die maximale monatliche Rate für Ihre Baufinanzierung und den maximalen Kaufpreis der Immobilie kalkulieren lassen.

Fazit: Wann sind Bauzinsen steuerlich absetzbar?

Sobald Baufinanzierungen mit dem Zweck aufgenommen werden, Einnahmen zu erzielen, z. B. durch Vermietung, lässt sich die Finanzierung steuerlich geltend machen. Konkret gilt hier: Nur die Zinsen, nicht aber die Tilgung, sind steuerlich absetzbar. Vor allem Unternehmen und Vermietungen profitieren von dieser Regelung. Für rein private Zwecke aufgenommenen Kredite, also für ausschließlich selbst genutzte Wohnhäuser, bleiben steuerlich unberücksichtigt. Eine Zwischenform ist die gemischt genutzte Immobilie, zu der man auch das häusliche Arbeitszimmer zählen kann. Hier ist eine anteilige Geltendmachung möglich.

Sie sind sich unsicher, welche Kosten im Umfeld Ihrer Baufinanzierung Sie in Ihrer Steuererklärung wo eintragen und geltend machen können? Da sind Sie keinesfalls allein. Mitunter lassen sich hier sogar größere Einsparpotentiale ausmachen. Und es lohnt sich, genauer hinzuschauen bzw. sich professionelle Beratung an die Seite zu holen. Ein guter Rat kann Ihre Steuerlast auf Jahre hin spürbar reduzieren!

Wir finden nicht nur die optimale Baufinanzierung für Sie – eine, die Ihre Traumimmobilie mit Ihrem Budget zusammenbringt – sondern begleiten Sie mit unserer jahrzehntelangen Erfahrung durch den gesamten Prozess!
susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 16. August 2023

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