Immobilienkredit von der Steuer absetzen

Wenn Sie das Haus oder die Wohnung ausschließlich selbst bewohnen, können Sie die Finanzierungskosten normalerweise nicht als Werbungskosten absetzen.

Das betrifft insbesondere:

• Zinsen aus dem Baukredit
• Tilgungsleistungen
• Bearbeitungsgebühren
• allgemeine Finanzierungskosten

Der Grund: Es handelt sich steuerlich um private Lebensführung.

Was genau ist absetzbar?

1. Schuldzinsen

Absetzbar sind in der Regel die Zinsen, die Sie an die Bank zahlen.
Wichtig: Die Tilgung ist nicht absetzbar. Sie stellt lediglich die Rückzahlung des Darlehens dar.

Bei einem Annuitätendarlehen ist der Zinsanteil anfangs höher und sinkt mit der Zeit. Dadurch kann auch der steuerlich relevante Betrag jährlich geringer werden.

2. Finanzierungskosten

Je nach Fall können zusätzlich relevant sein:

• Darlehensgebühren
• Vermittlungskosten
• Konto- oder Verwaltungskosten im Zusammenhang mit dem Darlehen
• Kosten für Grundschuldbestellung

Hier lohnt sich ein Blick in die Unterlagen oder die Abstimmung mit dem Steuerberater.

Teilweise selbst genutzt, teilweise vermietet

Wird eine Immobilie teilweise selbst bewohnt und teilweise vermietet, können Kosten oft anteilig berücksichtigt werden.

Das betrifft zum Beispiel:

• Zweifamilienhäuser
• Einliegerwohnungen
• getrennt vermietbare Etagen
• einzelne vermietete Wohnungen im Mehrfamilienhaus

Dann werden Zinsen und Nebenkosten meist nach Flächenanteilen oder wirtschaftlicher Zuordnung aufgeteilt. Eine saubere Trennung der Finanzierung kann hier sinnvoll sein.

Arbeitszimmer: Was gilt bei Eigennutzung?

Bei selbst genutzten Immobilien können Finanzierungskosten nicht allein deshalb abgesetzt werden, weil ein Raum als Büro genutzt wird. Allerdings kann – abhängig von Tätigkeit und Nutzung – das häusliche Arbeitszimmer oder die Homeoffice-Regelung steuerlich relevant sein.

Da sich die steuerlichen Regeln hierzu regelmäßig ändern, empfiehlt sich eine aktuelle Prüfung im Einzelfall.

Weitere steuerlich interessante Kosten bei Vermietung

Neben den Kreditzinsen können bei vermieteten Immobilien oft weitere Kosten berücksichtigt werden.

Dazu zählen häufig:

• Maklerkosten
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Kontoführungsgebühren für das Mietkonto
• Inseratskosten
• Verwaltungskosten
• Reparaturen und Instandhaltung
• Fahrtkosten zur Immobilie (unter Voraussetzungen)

Auch die Abschreibung (AfA) des Gebäudes spielt oft eine wichtige Rolle.

Kann man die Grunderwerbsteuer absetzen?

Bei vermieteten Immobilien wirkt sich die Grunderwerbsteuer meist nicht sofort in voller Höhe aus. Sie gehört regelmäßig zu den Anschaffungsnebenkosten und fließt häufig in die Abschreibungsbasis ein. Bei betrieblicher Nutzung gelten je nach Konstellation andere Regeln.

Wichtige Unterlagen für die Steuer

Wer Finanzierungskosten geltend machen möchte, sollte folgende Unterlagen aufbewahren:

• Darlehensvertrag
• Zinsbescheinigungen der Bank
• Kontoauszüge
• Kaufvertrag
• Notarrechnungen
• Grundbuchkosten
• Nachweise zur Vermietung
• Aufteilung bei gemischter Nutzung

Häufige Fehler vermeiden

Tilgung mit Zinsen verwechseln

Viele Eigentümer glauben, die gesamte Monatsrate sei absetzbar. Tatsächlich ist meist nur der Zinsanteil relevant.

Private und vermietete Bereiche nicht trennen

Gerade bei Mischobjekten kann eine unklare Aufteilung später Probleme verursachen.

Finanzierung falsch strukturieren

Wer mehrere Einheiten besitzt oder vermietet, sollte die Finanzierung sauber planen.

Immobilienkredit nur unter bestimmten Voraussetzungen absetzbar

Ein Immobilienkredit lässt sich steuerlich nicht pauschal absetzen. Entscheidend ist die Nutzung der Immobilie. Selbst genutzt: meist keine steuerliche Absetzbarkeit der Finanzierungskosten. Vermietet: Schuldzinsen und weitere Kosten können oft steuerlich berücksichtigt werden. Gemischte Nutzung: anteilige Lösungen sind möglich. Gerade bei größeren Finanzierungen oder vermieteten Objekten lohnt sich eine individuelle Prüfung, um Potenziale nicht zu verschenken.