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Immobilienkredit von der Steuer absetzen

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 28. November 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Nutzen Sie die Immobilie vollständig privat, können Baukredite nicht beim Finanzamt geltend gemacht werden, lediglich Arbeitszimmer können ggf. anteilig abgeschrieben werden.
    • Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, um diese (teilweise oder ganz) zu vermieten, können die Baufinanzierung bzw. die Schuldzinsen für den Kredit als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
    • Die Kosten für Ihr Arbeitszimmer können Sie von der Steuer absetzen, wenn dieses bestimmte Anforderungen erfüllt.
    • Mit unseren wertvollen Tipps reduzieren Sie Ihre finanzielle Belastung durch die Steuer.
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Eine Frage, die frischgebackene Hausbesitzer mit leergefegtem Konto brennend interessieren dürfte: Kann ich die Zinsen für den Kredit von der Steuer absetzen? Die unbefriedigende Antwort hierauf lautet: Jein. Nicht alle Immobilienbesitzer können die Baufinanzierungen und Kreditzinsen von der Steuer absetzen.

Nur wer seine Wohnung oder Immobilie vermietet, kann die Zinsen für den Kredit von der Steuer absetzen. Werden das Haus bzw. die Wohnung hingegen selbst bewohnt, wirken sich die Kreditzinsen nicht steuermindernd aus. Wie genau werden die Kreditzinsen für die Immobilie in der Steuererklärung eingetragen? Und welche Posten rund um den Kauf der Immobilie können außerdem steuerlich geltend gemacht werden?

Hauskredit Steuererklärung: Was lässt sich beim Hauskauf steuerlich absetzen?

Wenn die Immobilie ausschließlich privat genutzt wird, lassen sich die Zinsen für den Kredit, der für den Hauskauf bzw. Hausbau benötigt wird, nicht steuerlich absetzen. Bei anderen Arten der Immobiliennutzung wie Vermietung können die Kreditzinsen als Werbungskosten absetzbar sein. Eine Ausnahme hiervon besteht darin, wenn aus beruflichen Gründen eine Zweitwohnung nötig und angeschafft wird, weil etwa der Hauptwohnsitz zu weit vom Arbeitsort entfernt liegt. In diesem Fall können Sie die Zinsen des Kredits von der Steuer absetzen.

Arbeitszimmer und gewerbliche Nutzung: Baufinanzierung als Werbungskosten absetzen

Mit jeder Rate für den Immobilienkredit verringert sich die Restschuld. Da die Zinsen an der Restschuld bemessen werden, sinkt im Laufe der Zeit der Zinsanteil. Die Rate bleibt für den Immobilienkredit aber gleich, da mit sinkendem Zinsanteil der Tilgungsanteil angehoben wird. Somit erbringen die Kreditnehmer zwar immer dieselbe Kreditrate, deren Zusammensetzung verändert sich jedoch zu ihren Gunsten. Das Annuitätendarlehen ist die Standardform der Baufinanzierung, da die finanzielle Belastung aufgrund der gleichbleibenden Raten für die Kreditnehmer über lange Zeit hinweg gut planbar ist.

Gut zu wissen: Wird die Immobilie zum Teil privat genutzt und vermietet, müssen auch für beide Gebäudeteile separate Immobilienkredite aufgenommen werden. In der Steuererklärung muss ein nachweislicher Betrag des Kredits eingetragen werden.

Weitere Sparmöglichkeiten für Vermieter: Die Grunderwerbsteuer absetzen

Weiteres Einsparpotential beim Kauf einer Immobilie können diejenigen bei der Grunderwerbsteuer finden, wenn sie die Immobilie zumindest teilweise vermieten. Beim Immobilienkauf kommt quasi niemand an der Grunderwerbsteuer vorbei. Sie beträgt, abhängig vom Bundesland, zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Steuern lassen sich hier unter Umständen damit sparen, dass Haus und Grundstück getrennt voneinander erworben werden. Da sich die Grunderwerbsteuer nicht nur nach dem Kaufpreis des Grundstücks, sondern auch nach dem Wert des Hauses richtet, sparen die, die ein unbebautes Grundstück kaufen und erst später ihre Immobilie darauf errichten. 

Ähnliches gilt für Grundstücke, auf dem ein wertloses Gebäude zum Abriss steht. Dadurch reduziert sich die Grunderwerbsteuer deutlich, schließlich sind Grundstücke meist wesentlich günstiger als die Häuser selbst. Und bestehende Immobilien sind folglich immer mit der Zahlung einer höheren Grunderwerbsteuer verbunden.

In diesen Fällen kann man die Grunderwerbsteuer absetzen:
  • Wird die Immobilie vermietet oder verpachtet, können Sie die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten von der Steuer absetzen. Die Angaben werden in der Anlage V der Steuererklärung gemacht.

  • Wird die Immobilie für betriebliche Zwecke genutzt, ist die gezahlte Grunderwerbsteuer eine Betriebsausgabe. Hier müssen Sie dem Finanzamt mit entsprechenden Belegen (Beleg über bargeldlos bezahlte Rechnungen) nachweisen, dass Sie die Grunderwerbsteuer tatsächlich zahlen mussten.

  • Wird die Immobilie teilweise privat genutzt und teilweise vermietet, ist für die steuerliche Berücksichtigung eine anteilige Berechnung der Grunderwerbsteuer erforderlich.

Neben der Grunderwerbsteuer lassen sich aus Vermietersicht auch die Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklerkosten für die Immobilie von der Steuer absetzen. Für letztere gilt, dass Vermieter die entstandenen Gebühren von den Miet-Einnahmen abziehen können. Vorausgesetzt, diese haben auch die Maklerkosten getragen. In allen Fällen können Sie dadurch die Belastung durch die Baufinanzierung der Immobilie spürbar senken.

Unser Fazit

Wer eine Baufinanzierung steuerlich geltend machen will, muss diese mit dem Zweck aufnehmen, damit Einnahmen zu erzielen, also das Haus vermieten oder die Immobilie verpachten. Kreditzinsen bei einer Immobilie für den Eigenbedarf bleiben unberücksichtigt und können nicht von der Steuer abgesetzt werden.

Jetzt beraten lassen

Gerade bei Immobilien, die privat und geschäftlich genutzt oder vermietet werden, wird es kompliziert. Unsere Finanzexperten behalten den Durchblick und beraten Sie persönlich und unverbindlich dazu, an welchen Ecken und Enden sich Einsparpotentiale verstecken, inwiefern die Zinsen für den Immobilienkredit in Ihrer Steuererklärung berücksichtigt werden können und welche Baunebenkosten steuermindernd wirken – kurz- und langfristig. Vertrauen Sie uns bei Ihrer Baufinanzierung. Gern erstellen wir Ihnen ein individuelles Finanzierungskonzept.
susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 28. November 2023

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