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Das gibt es bei der Baufinanzierung für ein Ferienhaus zu beachten

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Expertin für Baufinanzierung

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Stand: 29. September 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Ferienhäuser – der Traum vom eigenen Haus im Kleinen – können problemlos mit einer klassischen Baufinanzierung erstanden werden
    • Viele haben eines: über 900.000 Deutsche besitzen ein Feriendomizil in Deutschland.
    • Wer ein Ferienhaus besitzt, kann doppelt profitieren: Kosten für Hotels sparen und regelmäßige Mieteinnahmen erzielen z. B. als Altersvorsorge oder sogar Altersruhesitz
    • Es können besondere regionale bzw. internationale Bestimmungen gelten: z. B. eine Zweitwohnungssteuer
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Für erholsamen Natururlaub, wie sie Ostsee, Allgäu oder Mallorca bieten, ist ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung eine gute Investition. Für sich selbst für spontane Auszeiten mit dem Zuhause-Feeling oder als lukratives Vermietungsobjekt und Kapitalanlage – oder als Mischung. Bevor hier Nägel mit Köpfen gemacht werden und das Kopfkino startet, lohnt es sich, die Baufinanzierung vom Projekt (eigenes) Feriendomizil genauer unter die Lupe zu nehmen: Wie steht es um die Kosten, Lage, Bauqualität, Vermietbarkeit bzw. Rentabilität bei der Vermietung? Wir geben Ihnen hier wertvolle Tipps für die Realisierung samt Baufinanzierung mit geringen Zinsen eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung.

Worauf beim Kauf eines Ferienhauses zu achten ist

Bevor Sie sich für den Erwerb einer Immobilie als Ferienhaus oder Ferienwohnung entscheiden, sollten Sie folgende „Klippen“ beachten und möglichst umschiffen:

Wo? Die Lage der Ferienimmobilie

Die Standortwahl wird zuerst dadurch bestimmt, ob die Immobilie von Ihnen genutzt oder ausschließlich vermietet wird. Soll es also ein allgemein beliebter Ort sein oder die persönliche Lieblingsregion? Bei kombinierter Nutzung ist es sinnvoll, dass die Grundvoraussetzungen des zukünftigen Feriendomizils sowohl Ihren persönlichen Erwartungen als auch denen von zukünftigen Mieterinnen entsprechen. Für Deutsche gehören Ost- und Nordsee, Bayern, Österreich, Italien, Spanien und Portugal zu den beliebtesten Regionen für das eigene Ferienhaus.

Weiterhin spielen lokale Gegebenheiten eine Rolle, die sich auf den Kaufpreis und auf den späteren Mietpreis auswirken:
  • Stichwort Mikrolage: Wie weit ist z.B. der Strand oder das Wandergebiet entfernt?

  • Wie gut ist die Anbindung an den Nah- und Fernverkehr?

  • Werden zusätzliche Gebühren wie Parkgebühren oder Mautgebühren fällig?

  • Wie gut ist es um die lokale Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Ärzten, Freizeitparks, Spielplätzen und anderen Ausflugszielen usw. bestellt?

  • Für eine ganzjährige Nutzung: Kann das Ferienhaus beheizt werden?

Was? Der Bauzustand der Immobilie

Beabsichtigen Sie, ein Bestandsgebäude zu kaufen, hängt viel vom Bauzustand ab. Im Zweifel holen Sie dafür ein unabhängiges Gutachten ein.

Wer noch? Die Wettbewerbssituation

Das betrifft nur Ferienhäuser oder Ferienwohnungen zur Vermietung: Wie steht es mit dem Wettbewerb am Ferienort? Gibt es große Preiskämpfe und zu viel Angebot für das Maß der Nachfrage? Haben Sie eine Chance, gewinnbringend zu vermieten?

Achtung! Die Immobiliengesetze vor Ort

Innerhalb Deutschlands und international sowieso gelten häufig ganz andere Bestimmungen, was den Bau und die Vermietung von Ferienhäusern betrifft. Hier ist es unerlässlich, sich vorab über die vor Ort geltenden Gesetze zu informieren.
So darf nicht jede Immobilie als Ferienobjekt vermietet werden. Entscheidend ist hier das jeweilige Nutzungsrecht, das z. B. in der Baunutzungsverordnung des Wohngebietes festgelegt wurde. Ferienvermietungen in reinen Wohngebieten sind häufig problematisch. Ganz anders sieht es in Mischgebieten aus.

Was ist anders bei der Baufinanzierung von einem Ferienhaus gegenüber einem Eigenheim in Deutschland?

Die Zinsen bzw. der Zinssatz für Baufinanzierungen gelten grundsätzlich ebenfalls für die Finanzierung von Ferienimmobilien. Auch bei der Finanzierung von Ferienhäusern lohnt es sich, möglichst viel Eigenkapital einzubringen. Meist setzen die Kreditgeber voraus, dass mindestens die Nebenkosten darüber finanziert werden. Die besten Konditionen (niedrige Zinsen und lange Zinsbindung) erhält man erfahrungsgemäß, wenn zusätzlich noch etwa 40 Prozent des Kaufpreises aus eigener Tasche bezahlt werden. Allerdings gelten bei vielen Banken Mindestbeträge für Baufinanzierungen, die bei im Vergleich mit Häusern günstigeren Feriendomizilen leicht unterschritten werden, weshalb ggf. weniger Eigenanteil als möglich eingebracht werden kann.

Bei Kreditsummen unter 50.000 Euro für kleinere Ferienhäuser kann sogar ein gewöhnlicher Ratenkredit für die Baufinanzierung ausreichen. Bei dieser Art Darlehen erfolgt kein Eintrag ins Grundbuch und die Rückzahlung ist deutlich flexibler als vergleichbare Baufinanzierungen.

Viele interessieren sich für die Baufinanzierung von Ferienhäusern, wenn die Finanzierung der aktuell bewohnten Immobilie noch läuft. Tatsächlich ist die Aufnahme einer zweiten Baufinanzierung möglich. Eine gute Bonität und das Haus als Sicherheit sind gute Voraussetzungen für ein zweites Darlehen. Hier prüfen wir gern, ob das auch für Sie infrage kommt.

Auch, wenn Sie vorhaben, die Baufinanzierung Ihres Ferienhauses hauptsächlich über die Mieteinnahmen zu stemmen, ist es entscheidend, dass Sie sich die Rate des Darlehens leisten können. Denn: ein verregneter Sommer kann die erhofften Einnahmen empfindlich verringern. Das Budget sollte so geplant werden, dass Sie bei der Baufinanzierung nicht auf Mieteinnahmen angewiesen sind.

Kaufpreis Ferienhaus = maximal das 10-fache der Jahresmiete

Je nach Region bzw. Land betragen die Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuch, Grunderwerbssteuer und dazu Makler zwischen fünf und neun Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Renovierungskosten, da meist gebrauchte Ferienhäuser gekauft werden, bzw. ein anwachsendes Polster für nötige Instandsetzungsarbeiten. Zu den laufenden Kosten gehören dann noch die Betriebskosten, die je nach den Gewohnheiten der Gäste anfallen, Versicherungen (besondere Elementarschäden wie Lawinen, Hochwasser sowie allgemein Hausrat, Haftpflicht, Rechtsschutz) und ggf. Zweitwohnsitzsteuer.

Wir beraten Sie gern in allen Fragen der Baufinanzierung!

Geht es darum auszuloten, ob man sich ein Ferienhaus leisten kann und möchte, sind vor allem die dafür erforderlichen Aufwendungen von großer Bedeutung. Je jünger, je besser ist die Bauqualität ist der Kaufpreis entsprechend hoch. Bei günstig erworbenen charmanten, älteren Domizilen können die später fälligen Instandhaltungskosten für Frust sorgen. Ein Spagat ist sicherlich auch, den Standort zu wählen, der bei geteilter Nutzung nicht nur dem eigenen Geschmack, sondern auch dem der potenziellen Gäste gefallen muss, damit sie mit ihren Mietzahlungen zuerst Ihre Immobilie finanzieren und dann Ihren Ruhestand …

Auch bei der Baufinanzierung für ein Ferienhaus gilt der aktuelle Zinssatz und es ist ebenso von Vorteil, möglichst viel Eigenkapital einzubringen, wenn man die günstigsten Konditionen sucht. Andererseits lässt sich auch bei entsprechendem Einkommen und mit Blick auf die Beleihungsgrenze des ersten Wohnsitzes als Sicherheit eine zweite Baufinanzierung realisieren. Abhängig von den Voraussetzungen gibt es verschiedenen Möglichkeiten der Baufinanzierung für ein Ferienhaus. Wir beraten Sie gern!
susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

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Stand: 29. September 2023

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