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Was Sie bei dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie beachten müssen

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 1. September 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Bei einer denkmalgeschützten Immobilie handelt es sich um ein schützenswertes Gebäude, das historisch wertvoll ist.
    • Der Denkmalschutz kann die gesamte Immobilie einschließen oder nur deren Konstruktion und Fassade.
    • Beim Umbau und der Sanierung denkmalgeschützter Immobilien müssen die Besitzer behördliche Auflagen erfüllen und die Maßnahmen genehmigen lassen.
    • Ein Haus mit Denkmalschutz bietet Vorteile: eine niedrige Zinsen bei der Immobilienfinanzierung, staatliche Förderungen und Steuerermäßigungen.
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Alte Häuser mit Geschichte haben einen besonderen Charme. Viele Menschen ziehen Fachwerk, Strohdach und Sichtbalken modernen Bauten vor. Doch haben historische Häuser häufig auch einen Denkmalschutz, der mit behördlichen Bestimmungen einhergeht. Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, muss einiges beachten – kann aber auch von Steuervorteilen, Förderungen und günstigen Zinsen bei der Immobilienfinanzierung profitieren.

Vorneweg: Was ist eine denkmalgeschützte Immobilie überhaupt?

Eine denkmalgeschützte Immobilie muss nicht zwangsweise ein historisches Gut oder ein alter Bauernhof sein, deren Grundsteine Jahrhunderte zurückreichen. Sie muss nicht einmal 100 oder 200 Jahre alt sein. Entscheidend ist, dass es sich um eine schützenswerte Immobilie handelt, die historisch wertvoll ist. Ob es sich um ein Kulturdenkmal handelt, wird anhand folgender Merkmale festgemacht:
  • Architektur / Bauweise

  • Seltenheitswert

  • Geschichtliche Zeugnisse

  • Bezug zur regionalen Kultur

Die Kriterien, wann ein Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird, variieren von Bundesland zu Bundesland. Definiert werden die Voraussetzungen im jeweiligen Denkmalschutzgesetz des Landes.

Eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen: Das müssen Sie beachten

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie kaufen möchte, muss einiges beachten. Dabei ist es zunächst wichtig, die Vor- und Nachteile zu betrachten:

    Vorteile

  • haben einen besonderen Charakter

  • bieten Steuervorteile

  • werden staatlich gefördert

  • erfahren meist langfristig Wertsteigerungen

  • sind ökologische Alternativen zum Neubau

  • sind meist preiswerter als neue Häuser

  • eignen sich besonders gut zum Vermieten

    Nachteile

  • haben meist eine schlechtere Energiebilanz

  • unterliegen strengen Auflagen beim Umbau

  • Baumaßnahmen sind kostspieliger und umständlicher

  • fordern höhere Instandhaltungskosten

Ein erfahrener Gutachter ist unerlässlich

Einige der Nachteile, die mit dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie einhergehen, lassen sich bereits im Voraus vermeiden bzw. aufdecken. Dazu ist es notwendig, von Anfang an einen erfahrenen Gutachter heranzuziehen. Dabei sollte es sich um einen Experten für Gebäude mit Denkmalschutz handeln.

Ein Gutachter kostet Geld, doch ist dies eine sinnvolle Investition. Denn er kann Ihnen etwas über den Zustand der Immobilie und ihre Sanierungsbedürftigkeit sagen. Er kann Ihnen mitteilen, wie gut sich notwendige und geplante Maßnahmen umsetzen lassen und welche zusätzlichen Kosten auf Sie zukommen werden.

Ein Gutachter für denkmalgeschützte Häuser kann nicht nur etwas über den Zustand, die Sanierungsbedürftigkeit, verwendete Materialien und den ungefähren Kostenaufwand sagen. Er kennt sich auch mit den behördlichen Auflagen aus und weiß, welche Maßnahmen in welchem Umfang möglich sind.

Eine Immobilie mit Denkmalschutz sanieren oder umbauen

Problematisch bei denkmalgeschützten Häusern ist, dass die Besitzer in ihren Umbau- oder Sanierungsvorhaben eingeschränkt sein können. Je nach Vorhaben und Grad des Denkmalschutzes müssen sie vorab eine Genehmigung bei der Denkmalschutzbehörde einholen.

 Es gibt zwei verschiedene Formen des Denkmalschutzes:
  • Steht das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz, benötigen Sie selbst zum Streichen Ihrer Wände eine behördliche Genehmigung.

  • Stehen nur die Konstruktion und die Fassade unter Denkmalschutz, können die Innenräume ohne Abklärung verändert werden – solange das äußere Erscheinungsbild nicht verändert wird.

Dementsprechend sollten Besitzer denkmalgeschützter Häuser in jedem Fall eine Genehmigung einholen, bevor sie die folgenden Gebäudebestandteile sanieren bzw. bauliche Veränderungen vornehmen:
  • Fassade

  • Mauerwerk

  • Fenster

  • Türen

  • Treppenhaus

  • Dachboden

  • Keller

  • Anbaumaßnahmen (Balkon, Vordächer etc.)

  • Solar- oder PV-Anlage

Mit einigen Ausnahmen werden im Regelfall die meisten Maßnahmen von den Behörden genehmigt. Entscheidend ist, dass durch den Umbau die Aussagekraft des Gebäudes nicht verändert wird. Das ist bspw. der Fall, wenn ein Vordach oder ein Balkon angebracht wird. Deshalb werden Anbaumaßnahmen häufig abgelehnt.

Sämtliche Umbau- und Sanierungsmaßnahmen sollten niemals ohne behördliche Genehmigung erfolgen! Bei einer Ablehnung muss der Ausgangszustand wiederhergestellt werden. Die Behörde darf sogar material konfiszieren und ein Bußgeld auferlegen. Warten Sie vor Beginn der Maßnahmen also immer auf die schriftliche Genehmigung.

Fördermittel und eine zinsgünstige Immobilienfinanzierung für das denkmalgeschützte Haus nutzen

Besitzer denkmalgeschützter Gebäude können von einem zinsgünstigen Immobilienkredit und staatlichen Fördermitteln profitieren.

Staatliche Zuschüsse

Staatliche Zuschüsse werden bspw. bei Sanierungsmaßnahmen erbracht. Sie sollen unter anderem den Mehraufwand, der durch die behördlichen Auflagen entsteht, abfedern. Für die staatlichen Förderungen sind Bund, Länder und Gemeinden zuständig. Zu beachten ist, dass die Förderungen immer beantragt werden müssen, bevor mit den Baumaßnahmen begonnen wird.

Die Fördermittel variieren je nach Wohnort zuständigem Bundesland und Gemeinde. Auf Bundesebene fördert die BAFA denkmalgeschützte Immobilien mit bis zu 15 Prozent der Sanierungskosten.

KfW-Kredite – zinsgünstige Immobilienfinanzierung bei Denkmalschutz

Auch bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau können Besitzer von denkmalgeschützten Immobilien profitieren; Sie erhalten für Kauf- und Sanierungsmaßnahmen eine zinsgünstige Finanzierung für Ihr Kulturdenkmal.

Für Immobilien, die als besonders erhaltenswert eingestuft wurden, gelten bei der KfW vereinfachte Förderbedingungen. Bei der Effizienzhaus-Stufe „Denkmal“ darf der Jahres-Primärenergiebedarf bis 160 Prozent des Wertes betragen, der für ein vergleichbares Referenzhaus gilt. Auch für bestimmte Einzelmaßnahmen sind die Anforderungen für die Förderberechtigung angepasst worden.

Höhe der KfW-Förderung Effizienzhaus Denkmal für eine zinsgünstige Immobilienfinanzierung

Effizienzhaus

Primärenergiebedarf

Maximale Darlehenshöhe je Wohneinheit + Förderung

Effizienzhaus Denkmal

160 Prozent

120.000 Euro + 5 Prozent Tilgungszuschuss

Effizienzhaus Denkmal Erneuerbare-Energien-Klasse

160 Prozent

150.000 Euro + 10 Prozent Tilgungszuschuss

Steuervorteile nutzen

Sowohl beim Vermieten wie auch beim Selbstbewohnen bietet Ihnen eine denkmalgeschützte Immobilie Steuervorteile. So lassen sich die Kosten für den Kauf oder die Sanierung in der Steuererklärung geltend machen. Diese Möglichkeit wird nur Besitzern von Häusern mit Denkmalschutz eingeräumt, bei Neubauten ist dies nicht möglich.

Selbstbewohner können zehn Jahre lang die Kosten ihrer Immobilie geltend machen und ihre Einkommenssteuer damit mindern. Vermieter sogar zwölf Jahre, bis nach der AfA 100 Prozent der Gesamtkosten von der Steuer abgesetzt wurden.

Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie sogar auf einen Erlass der Grundsteuer hoffen. Dafür müssen aber enge Voraussetzungen erfüllt werden. Bspw. muss das Grundstück von besonderem öffentlichen Interesse sein und auch teilweise der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden.

Immobilienfinanzierung mit Denkmalschutz – wir unterstützen Sie

Darlehen der KfW-Bank sind besonders lukrativ, wenn bestimmte Energiewerte angestrebt werden. Werden bei der Sanierung aber keine Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz durchgeführt, kommt ein Förderkredit bei der KfW nicht infrage. Stattdessen benötigen Sie eine klassische Immobilienfinanzierung für Ihre denkmalgeschützte Immobilie.

Unsere Experten stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite und unterstützen Sie dabei, das passende Darlehen für Ihr Eigenheim zu finden. Egal, ob Immobilien- oder Baufinanzierung, wir helfen Ihnen gerne.
susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Stand: 1. September 2023

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