Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 8. April 2022
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Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, muss sich im Regelfall um ein Immobiliengutachten kümmern. Dabei ermittelt ein Sachverständiger den Verkehrswert eines Hauses, einer Eigentumswohnung oder eines Grundstücks. Es gibt also Aufschluss darüber, wie viel das jeweilige Objekt wert ist und zu welchem Preis es verkauft oder gekauft werden kann. In bestimmten Fällen sind jedoch andere Gutachtenformen gefordert. Zum Beispiel das Schadensgutachten, um Baumängel nachzuvollziehen oder als Nachweis für Versicherungsschäden.
Ein Immobiliengutachten wird durch einen Immobiliengutachter erstellt. Er ist Experte auf seinem Gebiet und ermittelt anhand verschiedener Kriterien den Verkaufswert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks. Dieser Wert bezeichnet den Kaufpreis eines Objekts, der zum jeweiligen Zeitpunkt erzielt werden könnte.
Für ein Immobiliengutachten gibt es drei verschiedene Verfahren:
Vergleichsverfahren: Hierbei wird der Wert der Immobilie anhand eines Vergleichs mit ähnlichen Objekten (in der Region) ermittelt.
Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird bei nicht selbst genutzten Immobilien angewandt. Ein wichtiges Kriterium für den Wert ist der Ertrag, der durch das Objekt erzielt werden kann.
Sachwertverfahren: Bei diesem Verfahren fließen viele verschiedene Faktoren wie die Bauart, der Grad der Modernisierung und die Abnutzung des Objekts in die Berechnung ein. Dieses Vorgehen ist ideal bei selbst genutzten Wohnungen und Häusern, da es auch Aufschluss über mögliche Mängel gibt.
Wer ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte und dafür einen Gutachter heranzieht, wählt in der Regel das Sachwertverfahren. Dabei wird die Immobilie genau beleuchtet, um sich einen Überblick über deren Zustand und die Ausstattung zu verschaffen. Die folgenden Kriterien fließen mitunter in die Berechnung ein:
Bodenrichtwert:
Die Basis der Berechnung bildet der Wert pro Quadratmeter eines unbebauten Grundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone.
Erschließungsgrad:
Hierbei wird geprüft, ob das Grundstück vollständig an das öffentliche Versorgungs- und Entsorgungsnetz angeschlossen ist. Neben dem Anschluss an die Kanalisation, an Wasser, Strom und Gas werden auch Telefon- und Internetanschlüsse berücksichtigt.
Die Lage:
Zusätzlich zu der Attraktivität für potenzielle Käufer sind weitere Faktoren für die Lage relevant. Dazu gehört die Anbindung an die Infrastruktur – also die Verkehrsanbindung, Schulen und Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Zugang zu Medizin. Ferner werden auch Umweltfaktoren wie Lärm- und Geruchsbelästigung berücksichtigt.
Der bauliche und technische Zustand:
Diese Überprüfung gibt Aufschluss über den Zustand der Immobilie selbst. Also in welchem Zustand befinden sich die Rohre und Leitungen, technische Einrichtung wie Heizung, das Dach und die Baumaterialien. Auch die Fassade des Gebäudes, Gebäudebestandteile wie Türen und Fenster, Kellerräume, Außenanlage und Nebengebäude sind zu berücksichtigen. Hierbei können auch etwaige Mängel wie Feuchtigkeitsschäden und Schädlingsbefall aufgedeckt werden.
Energiekennwerte:
Bei einer Immobilienbewertung fließt auch der Energieausweis in die Begutachtung ein. Denn umso besser eine Immobilie gedämmt ist und je energieeffizienter eine Heizung arbeitet, desto preiswerter ist der Unterhalt des Gebäudes. Zudem werten energetische Maßnahmen wie speziell isolierte Fenster und Türen sowie Photovoltaikanlagen das Objekt auf.
Marktlage:
Bei einer reellen Verkehrswertschätzung muss die aktuelle Marktlage herangezogen werden. Denn umso mehr Nachfrage in der jeweiligen Region besteht, desto höher ist der zu erzielende Verkaufspreis.
Grundstückslasten:
Dauernde Lasten im Grundbuch oder ein eingetragenes Überfahrtsrecht können den Wert einer Immobilie erheblich senken. Daher zieht der Immobiliengutachter auch das Grundbuch heran.
Immobiliengutachter finden sich über das Branchenbuch oder im Internet. Allerdings ist es wichtig zu wissen, dass es sich hierbei nicht um eine geschützte Berufsbezeichnung handelt. Theoretisch kann sich also jeder als Immobiliengutachter anbieten. Lediglich einige berufsnahe Tätigkeiten wie Makler, Architekten und Ingenieure können eine Zusatzausbildung machen und erhalten eine Zertifizierung als Sachverständiger für Immobilienbewertung. Dies erschwert es entsprechend, einen Immobiliengutachter zu finden.
Achten Sie darauf, einen Immobiliengutachter mit entsprechenden Nachweisen und Qualifikationen zu wählen. Dabei können folgende Qualifikationsstufen berücksichtigt werden: Der öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter wurde von der Industrie- und Handelskammer geprüft. Seine Gutachten werden von Gerichten anerkannt.
Der staatlich anerkannte Sachverständige wird regelmäßig auch von Landesbehörden beauftragt und von diesen überwacht. Er darf zudem Gutachten für Behörden erstellen.
Freie Immobiliengutachter werden nicht überwacht oder geprüft. Sie bezeichnen sich aufgrund ihrer Erfahrung selbst als Immobiliensachverständige. Ihre Gutachten sind interessant für einfache Wertgutachten, doch sind diese vor Gericht nicht zugelassen.
Es gibt verschiedene Varianten für ein Immobiliengutachten. Welche davon infrage kommt, ist von den jeweiligen Umständen abhängig. Die folgenden Gutachten werden am häufigsten angefragt:
Gutachten |
Beschreibung |
Kurzgutachten |
Geeignet, wenn ein Haus verkauft werden soll und die Besitzer herausfinden möchten, welchen Kaufpreis sie etwa erzielen können. Oder wenn die Käufer prüfen möchten, ob der angesetzte Preis angemessen ist. |
Verkehrswertgutachten |
Geeignet, wenn eine bereits vorhandene Immobilie als Sicherheit/Vermögen gegenüber der Bank belegt werden soll, für die Ermittlung des Verkehrswerts bei einer Erbschaft und als Nachweis gegenüber dem Finanzamt zur Steuerfestsetzung z. B. bei Schenkung |
Schadensgutachten |
Form des Kurzgutachtens, das infrage kommt, wenn beispielsweise nach einem Schaden von der Versicherung die Schadenhöhe ermittelt wird oder die Eigentümer einer Immobilie gegenüber einem Dienstleister Forderungen aufgrund von Baumängeln geltend machen wollen |
Die Kosten für ein Immobiliengutachten sind von der Art des Gutachtens und dessen Umfang abhängig. So ist ein umfangreiches gerichtsfestes Gutachten bei einem Sachverständigen entsprechend teurer als ein Kurzgutachten. Letzteres wird im Regelfall nach Arbeitsaufwand abgerechnet. Je weniger Punkte bewertet werden sollen, desto günstiger ist die Begutachtung. Meist liegen die Kosten hierfür zwischen 100 und 500 Euro.
Für ein gerichtsfestes Gutachten hingegen wird etwa ein Prozent des Immobilienwertes angesetzt. Bei einem schwierigen Sachverhalt wie dem Erbbaurecht dürfen die Kosten auf bis zu 1,5 Prozent des Verkehrswertes angesetzt werden.
Ein Immobiliengutachter unterstützt Sie, den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Oder dabei herauszufinden, ob der angesetzte Verkaufspreis für Ihr Wunschobjekt angemessen ist. Sind Sie damit zufrieden und möchten Ihren Traum von den eigenen vier Wänden realisieren, stehen wir Ihnen zur Seite. Denn wir helfen Ihnen, die passende Finanzierung für Ihr zukünftiges Eigenheim auszumachen. Vereinbaren Sie hier einen Termin und lassen Sie sich beraten.
Susanne Knofe
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Stand: 8. April 2022
2,98 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.037,50 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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