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Wohnung als Kapitalanlage – Wann lohnt es sich?

susanne-knofe Baufin-Experte

Susanne Knofe

|

Expertin für Baufinanzierung

|

Stand: 15. März 2023

Das Wichtigste in Kürze

    • Bei der Wohnung als Kapitalanlage kauft man eine Wohnung, um sie zu vermieten und nicht selbst zu bewohnen.
    • Wohnungen als Investition sind nach wie vor teuer und wechseln (in besten Lagen) nicht selten für Millionenbeträge die Besitzer.
    • Immer interessanter und häufig erschwinglicher werden Wohnungen zum Kauf im Umland von Städten.
    • Wichtige Voraussetzungen müssen für den Erfolg der Wohnung als Kapitalanlage erfüllt sein: die Lage, die Ausstattung, der Zustand der Immobilie (Bausubstanz), die Verkehrsanbindung – und daraus folgend die Höhe der erzielbaren Rendite.
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Obwohl seit 2022 mit der Zinswende die Zinsen wieder steigen und Kaufinteressenten für Wohnungskäufe wieder mehr Verhandlungsspielraum erwarten können, bewegen sich die Preise nach wie vor auf einem hohen Niveau. Eine Wohnung als Kapitalanlage zu kaufen ist und bleibt also kein Selbstläufer mit Erfolgsgarantie. Ob es sich lohnt bzw. noch lohnt, sollte vorab eingehend hinterfragt und möglichst genau kalkuliert werden. 

Dazu gehört es auch, sich über die Risiken einer Investition klarzuwerden und ggf. abzuwägen:

Welche Risiken bringt die Investition in Wohnungen als Kapitalanlage mit sich?

Hier kann man unterscheiden in allgemeine Risiken, die z. B. mit der Marktlage oder politischen Entscheidungen zusammenhängen, und Risiken für die betreffende Wohnung als Kaufobjekt.

Ganz allgemeine Risikofaktoren für den Erfolg einer Investition in eine Wohnung sind:

  • Vermehrter Wohnungsbau: der Wettbewerb um Mieter wird härter

  • Sinkender Wiederverkaufswerte: der Boom am Immobilienmarkt endet

  • Folgenreiche politische „mieterfreundliche“ Entscheidungen: z. B. die Mietpreisbremse wird deutschlandweit und flächendeckend umgesetzt

Individuelle Risikofaktoren, die die besondere Wohnung betreffen sind folgende:

  • Lage, Standort: Randlagen mit Änderung des sozialen Umfelds oder der Verkehrslage etc., sinkende Mieten

  • Bausubstanz, Zustand der Immobilie: versteckte Mängel, unvorhergesehene Kosten für Sanierung, Instandhaltung, Reparaturen

  • „Bodenlose“ Betriebskosten: Energieverbrauch

  • Überforderung mit hohem Verwaltungsaufwand

  • Mangelhafte Kalkulation I: finanzielle Überforderung durch fehlende Rücklagen für ungeplante Ausgaben für Instandhaltungsmaßnahmen etc.

  • Mangelhafte Kalkulation II: Es braucht genügend Kapital für die Investition, die sich erst mittel- bis langfristig amortisiert. Dazu gehören auch einmalige Kosten wie Maklercourtage, Grunderwerbsteuer und Notarkosten.

Diese aufgezählten Risiken machen die Renditeaussichten schwer vorhersagbar. Klar ist, je höher die Rendite, je höher ist auch das Risiko, mit der Investition in eine Wohnung als Kapitalanlage „baden zu gehen“.

Immobilienkäufer sind gut beraten, ihr Risiko zu minimieren, indem sie darauf achten, möglichst viele „gute“ Voraussetzungen zu schaffen:

  • Attraktive Lage mit dauerhaft stabilen bzw. konstant steigenden Mieten (siehe Mietspiegel)

  • Nachweislich gute Bausubstanz (in Zusammenarbeit mit Sachverständigen)

  • Ausreichender finanzieller Puffer für die Anfangsinvestition und zusätzliche Kosten (Beratung durch unabhängige Finanzierungsexperten)

  • Weniger empfehlenswert ist es, auf eine Wertsteigerung zu spekulieren

Trotz der Risiken wählen viele die Immobilie als Kapitalanlage mittlerweile alternativ zu den klassischen Anlageformen wie Tagesgeld, Festgeld, Aktienfonds oder ETFs, die in Zeiten von anhaltenden niedrigen Zinsen immer weniger renditestark sind. Und das, obwohl Immobilien in diesem Zusammenhang für Investoren das zusätzliche Risiko bergen, über Jahre ihr Kapital zu binden. Immobilien sind wie der Name schon verrät immobil – und können auch nicht z. B. bei finanziellen Engpässen übereilt verkauft werden – schon gar nicht unter Wert. Apropos Wert: Wann ist eine Wohnung eigentlich überbewertet?

Wohnungskauf: Wann sind Immobilien überbewertet?

Nicht zu verkennen ist die Gefahr, eine überbewertete Wohnung zu kaufen. Hierbei wird in ein Objekt investiert, bei dem das Verhältnis zwischen Investition und erwartetem Gewinn nicht stimmt. Anders ausgedrückt ist der Kaufpreis der Immobilie als Kapitalanlage so hoch, dass die verhältnismäßig niedrigen Mieteinnahmen nur sehr niedrige Gewinne ermöglichen, die die Investition ggf. samt Renovierungskosten nicht rechtfertigen.

Mieteinnahmen lassen sich im Gegensatz zu Wertsteigerungen sehr gut einschätzen. Dafür liefert beispielsweise der Mietspiegel mit den durchschnittlichen Mieten in einem bestimmten Gebiet eine gute Orientierung. Mit dem so ermittelten Wert für die Durchschnittsmiete in der avisierten Wohnung lässt sich ausrechnen, wie viele Mieteinnahmen zu erwirtschaften sind. Wenn man diese ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt, kommt man auf einen ungefähren Wert für die Mietrendite:

Mietrendite = Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel: Mietrendite 2-Zimmer-Wohnung 70 m² in Potsdam berechnen:

Jahresnettomiete: 12.600 Euro
Kaufpreis: 300.000 Euro            

12.600 ÷ 300.000 × 100 = 4,2 % Mietrendite

Eine Mietrendite von 4 % und mehr Prozent gilt als gut

Will man herausfinden, wie viele Jahre es dauert (Kennzahl: Vervielfältiger), ehe man mit der Mietrendite den Kaufpreis erwirtschaftet hat, wendet man diese Formel an:

Vervielfältiger = Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete

Beispiel: Vervielfältiger berechnen

Kaufpreis: 300.000 Euro
Jahresnettomiete: 12.600 Euro

300.000 ÷ 12.600 = 23,8 Jahre (Vervielfältiger)

Es dauert also fast 24 Jahre, bis der Käufer mit den Mieteinnahmen den ursprünglichen Kaufpreis erwirtschaftet hat. Erst ab diesem Zeitpunkt wirft die Immobilie Gewinn ab. Orientiert man sich an der allgemeinen Richtschnur, dass Immobilien als überbewertet gelten, wenn der Vervielfältiger bei maximal 25 Jahren liegt, ist dieses Angebot gerade noch akzeptabel.

Wohnungen als Kapitalanlage: Finanzierungsprofis helfen bei der Realisierung

Eine Wohnung als Investment lohnt sich ganz klar nur, wenn die Rendite ausreichend ist. Wie bei allen Kapitalanlagen geht es auch darum, Rendite und Risiko gegeneinander abzuwägen. Hierfür ist es nötig, möglichst viele Informationen zum Objekt zu sammeln und herauszufinden, was sich negativ und positiv auf die Rendite auswirkt oder um festzustellen, dass die Wohnung überbewertet ist und kein weiterer Gedanke mehr daran verschwendet werden sollte. Zudem gehört dazu eine belastbare Kalkulation von den relevanten Rechengrößen wie Miethöhe und deren Entwicklung, Mietrendite und Vervielfältiger.


Wir kennen den regionalen Immobilienmarkt und rechnen genau nach, ob sich die Investition lohnt. Gerne beraten wir Sie zum Thema Immobilienfinanzierung damit auch Sie sich Ihren Traum von einer Wohnung als Kapitalanlage verwirklichen können.

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Susanne Knofe

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Stand: 15. März 2023

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