Was beeinflusst die Zinsen bei der Baufinanzierung?

Die Zinsen spielen bei einer Immobilienfinanzierung eine entscheidende Rolle. Denn sie stellen die Leihgebühr der Bank dar. Umso niedriger der Sollzinssatz ausfällt, desto günstiger ist das Darlehen. Doch ist der Zinssatz ein Konstrukt verschiedener wirtschaftlicher Grundlagen. Er besteht aus einem Grundniveau, das von äußeren Einflüssen abhängig ist. Zusätzlich beeinflusst die wirtschaftliche Situation des Antragstellers die Kosten, die eine Bank verlangt. Maßgeblich werden die Zinsen bei einer Baufinanzierung von den folgenden Faktoren gesteuert:

Die wirtschaftliche Lage in Deutschland wirkt sich stark auf die Höhe der Bauzinsen aus. So können politische Entscheidungen und wirtschaftliche Ereignisse die Sollzinsen positiv wie auch negativ beeinflussen. Entscheidend ist zudem die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank und der amerikanischen Zentralbank Federal Reserve. 2020 und 2021 lag der Referenzzinssatz der EZB quasi bei null. Erst 2022 erhöhten die Zentralbanken nach mehr als zehn Jahren den Leitzins als Reaktion auf die Inflation. Damit stiegen auch die Bauzinsen. Da sich die Banken an diesem Leitzins orientieren und dieser noch immer vergleichsweise niedrig ist, sind auch die Bauzinsen nach wie vor auf einem günstigen Niveau.

Ein weiterer Faktor ist Angebot und Nachfrage. Werden weniger Kredite‑ angefragt als die Banken ausgeben möchten, müssen sie aufgrund des Konjunkturdrucks geringere Zinssätze anbieten.

Die gewünschte Darlehenssumme nimmt Einfluss auf die Bauzinsen. Allerdings sind die Konditionen bei einer niedrigen Summe häufig teurer als bei einem größeren Darlehen. Grund dafür ist der Aufwand, den die Bank mit der Prüfung des Kredits hat. Denn die Prüfung ist immer umfangreich, unabhängig davon, ob die Antragsteller eine Finanzierung mit 50.000 Euro oder 500.000 Euro wünschen. Daher ist der Aufwand bei hohen Krediten in Relation geringer als bei einer niedrigen Finanzierungssumme.

Umso mehr Eigenkapital die Antragsteller einbringen können, desto günstiger ist ihr Darlehen. Denn für die Banken reduzieren eigene finanzielle Mittel das Risiko für Zahlungsausfälle. Deshalb ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital teuer.

Der Zinssatz sinkt stufenweise, je mehr Eigenkapital eingebracht werden kann. Denn die Kreditgeber ermitteln den sogenannten Beleihungsauslauf. Dabei handelt es sich um die Differenz zwischen Kredithöhe und Beleihungswert. Ein Beispiel:

Eine Immobilie kostet 500.000 Euro und der Kunde bringt zu den Kaufnebenkosten weitere 55.000 Eigenkapital ein. Er muss 450.000 Euro von der Bank leihen, was einem Beleihungswert von 90 Prozent entspricht.

Die Sollzinsbindung bezeichnet die Dauer der Festschreibung der Zinsen. Während dieses Zeitraumes bleiben die Konditionen unverändert bestehen, auch wenn der marktübliche Zinssatz stark steigt. Das gibt den Kunden Sicherheit, die sich die Banken bezahlen lassen. Denn umso länger die Sollzinsbindung, desto teurer ist der Kredit. Dennoch empfiehlt sich bei einem niedrigen Zinsniveau eine möglichst lange Zinsbindung von zehn, 15, 20 oder 25 Jahren.

Der Tilgungssatz ist die Rückzahlung der Darlehenssumme. Er sollte bei einer Baufinanzierung mindestens ein Prozent betragen. Dabei gilt: Umso niedriger die Tilgung, desto teurer ist der Zinssatz. Doch steigt mit einem höheren Tilgungssatz die monatliche Rate. Experten empfehlen eine Tilgung von mindestens zwei bis drei Prozent.

Der Wert der zu finanzierenden Immobilie dient der Bank als Sicherheit. Denn bei einer Grundschuldeintragung kann sie das Objekt verpfänden, wenn sich der Kreditnehmer nicht mehr seiner Rate bedienen kann. Daher bietet sie für Objekte, deren Wert über dem Finanzierungsbedarf liegt, bessere Konditionen. Auch die Lage und Postleitzeit der Immobilie kann sich auf die Konditionen auswirken. Denn innerhalb von begehrten Ortschaften lässt sich das Objekt besser verkaufen. Zudem gibt es für bestimmte Regionen vergünstigte Angebote.

Um den Zinssatz zu senken, können dem Darlehensgeber weitere Sicherheiten gestellt werden. Zum Beispiel eine Bürgschaft oder eine Grundschuld auf andere, bereits abbezahlte Immobilien und Grundstücke. Auch eine Lebensversicherung kann infrage kommen.

Weitere Informationen: Was sind Sicherheiten bei einer Baufinanzierung?

Die Bank überprüft die Bonität und Kreditwürdigkeit des Antragstellers. Dafür holt sie mitunter eine Schufa-Auskunft ein. Diese enthält wichtige Daten über Kreditkarten, laufende Kredite und Käufe. Der Darlehensgeber kann erkennen, ob Rechnungen nicht fristgerecht bezahlt oder sogar Inkassoverfahren eingeleitet wurden. Umso näher der Score bei 100 liegt, desto besser ist die Bonität. Bei einem schlechten Score sieht der Kreditgeber nicht nur höhere Zinsen vor um das Risiko von Zahlungsausfällen auszugleichen. Er kann sogar das Darlehen verweigern.

Neben dem Schufa-Score sind auch die Einkommensverhältnisse relevant. Dazu gehört das regelmäßige Einkommen aus der beruflichen Tätigkeit, Miete, Pacht, Rente und/oder Versicherungen. Auch das Beschäftigungsverhältnis ist entscheidend. Selbstständige erhalten häufig schlechtere Konditionen, da sie ein höheres Ausfallrisiko haben. Wohingegen einige Berufsgruppen wie Beamte besonders preiswert finanzieren können.

Neben den finanziellen und beruflichen sind auch die persönlichen Verhältnisse des zukünftigen Kreditnehmers relevant. So kann ein Vater von zwei Kindern weniger schnell gekündigt werden als ein junger alleinstehender Mann. Daher erhält er bessere Konditionen von den Banken. Paare erhalten ebenfalls einen besseren Zinssatz als eine Einzelperson.

Zudem verlangen die Banken mit dem Voranschreiten des Alters höhere Gebühren. Am preiswertesten finanzieren daher junge Familien. Sie können außerdem von Förderangeboten wie einem KfW-Darlehen und dem Baukindergeld profitieren.

Um möglichst günstig zu finanzieren, lassen sich die Zinsen bei einer Baufinanzierung positiv beeinflussen. Wer in der Zukunft ein Eigenheim kaufen möchte, sollte auf Konsumentenkredite verzichten und seine Rechnungen immer rechtzeitig bezahlen, um den Schufa-Score zu verbessern. Es ist zudem ratsam, eine kostenlose Schufa-Auskunft einzuholen und diese auf Fehler zu prüfen. Zusätzlich sind folgende Maßnahmen sinnvoll:

Wichtig ist außerdem, sich umfassend beraten zu lassen. Denn jede Bank kalkuliert ihre Zinsen individuell. Daher lohnt es sich, Angebote verschiedener Anbieter einzuholen. Unsere Experten helfen Ihnen dabei. Aus über 450 Partnerbanken finden wir die passende Baufinanzierung für Ihr Eigenheim.