Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 3. April 2024
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Die Zeiten niedriger Zinsen sind vorerst zu Ende– und damit auch die Zeit der günstigen Immobilienfinanzierung. Ausschlaggebend für diese Entwicklung ist mitunter der Leitzins der Europäischen Zentralbank, der seit Juli 2022 gestiegen ist. Mit diesem Anstieg erhöhten sich auch die Bauzinsen, wovon all jene betroffen sind, die ein Eigenheim kaufen oder bauen wollen. Doch was ist der Leitzins überhaupt und wie nehmen die Konditionen der EZB Einfluss auf die Baufinanzierungszinsen?
Der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) spiegelt das allgemeine Zinsniveau im Euroraum wider. Dabei handelt es sich um den Zinssatz, zu dem sich die Kreditinstitute und Geldbanken Geld bei der Zentralbank leihen oder dort anlegen können. Der Leitzins definiert somit die Kosten, die Kreditbanken für Gelder zahlen müssen. Es gibt drei verschiedene Leitzinse: den Einlagenzinssatz, den Spitzenrefinanzierungssatz und den Hauptrefinanzierungssatz. Im Kontext um den Leitzins ist in der Regel der „Hauptrefinanzierungssatz“ gemeint.
Das vorrangige Ziel der Europäischen Zentralbank ist, die Preisstabilität zu gewährleisten und den Wert des Euros damit zu bewahren. Mit dem Leitzins nimmt die EZB erheblichen Einfluss auf die Wirtschaft und das Marktgeschehen. Denn die Höhe des Leitzinses beeinflusst auch die Konditionen von Kreditvergaben, den Wechselkurs oder die Inflation.
Bei einem steigenden Leitzins kann das Wirtschaftswachstum ins Stocken geraten, was zu einer sinkenden Inflation führen kann
Die Senkung des Leitzinses kann wiederum die Wirtschaft ankurbeln, womit auch die Inflation steigen kann
Grundsätzlich nimmt der Leitzins Einfluss auf die Konditionen der Kreditbanken, die an die Kunden weitergegeben werden. Denn umso besser die Refinanzierungsbedingungen, desto günstiger ist es für die Kreditinstitute, Geld zu leihen. Diesen Vorteil geben sie unmittelbar an ihre Kunden weiter. Einfluss nimmt dies vor allem auf klassische Ratenkredite, die stark vom Leitzins abhängig sind.
Banken können im Regelfall das Geld für eine Baufinanzierung nicht aus eigenen Geldmitteln schöpfen. Stattdessen leihen sie sich das Kapital von einem Anleger wie Fondsgesellschaften oder Versicherungen. Dieser erhält über die Dauer der Laufzeit einen festen Zins – im Fachjargon ein „Pfandbrief“.
Ein Verbraucher stellt bei der Bank einen Antrag auf eine Baufinanzierung.
Die Bank leiht sich das Geld für die Baufinanzierung bei einem Anleger auf dem Kapitalmarkt.
Der Anleger erhält dafür Pfandbriefe. Als Sicherheit werden Immobilien eingesetzt, die im Besitz der Bank sind oder Rechte an der Immobilie des Endkunden.
Die Anleger erhalten für das geliehene Geld Zinsen und können bei Zahlungsausfällen auf die als Sicherheit eingesetzte Immobilie zurückgreifen.
Der Endkunde erhält das Geld von der Bank mit einem Zinsaufschlag.
Erhöht die EZB den Leitzins, steigen die Zinsen auf dem Geldmarkt. Damit werden kurzfristige Kapitalanlagen für Anleger interessant und die Nachfrage nach Staatsanleihen sinkt – folglich steigen die Zinsen für Staatsanleihen und Pfandbriefe. Die Baufinanzierung wird teurer.
Senkt die EZB den Leitzins, sinken auch die Sparzinsen auf dem Kapitalmarkt. Deshalb investieren Anleger wieder mehr in Staatsanleihen, die mehr Rendite bringen. Durch die hohe Nachfrage sinken die Zinsen der Staatsanleihen und der Pfandbriefzinsen. Die Baufinanzierung wird günstiger.
Die Baufinanzierungszinsen werden also indirekt vom Leitzins der Europäischen Zentralbank beeinflusst!
Von 2016 bis 2022 lag der Leitzins bei 0 Prozent – was die Baufinanzierung wie alle weiteren Finanzierungsformen besonders günstig machte. Im Juli 2022 hat die EZB den Leitzins zum ersten Mal angehoben und damit die Zinswende markiert. In den folgenden Jahren sind die Konditionen nach und nach gestiegen.
Mit den Zinsschritten 2023 von Februar, März, Mai, Juni, Juli und September liegt der EZB-Leitzins aktuell bei 3,15 Prozent (Stand 01/2025)
Was des einen Freude ist, ist des anderen Leid. Die Konditionen für Geldanlagen sind in den letzten Jahren wieder rentabler geworden, dafür müssen Verbraucher für das Eigenheim heute mehr Geld zahlen als vor einigen Jahren. Die folgenden Tipps können Ihnen dabei helfen, trotz steigender Zinsen eine günstige Baufinanzierung zu bekommen:
Behalten Sie die Zinsentwicklung im Blick: Auch wenn die Konditionen zuletzt gestiegen sind, können diese auch wieder sinken. Wer in der Zukunft eine Baufinanzierung aufnehmen möchte, sollte die Zinsentwicklung im Blick behalten.
Finanzieren Sie nicht über Ihrem Bedarf: Zeiten hoher Zinsen sind nicht der richtige Zeitpunkt für unnötige Mehrausgaben. Nehmen Sie nur so viel Geld auf, wie Sie auch tatsächlich benötigen.
Wählen Sie die richtige Sollzinsbindung: Sind die Konditionen gut, sollten Sie eine lange Sollzinsbindung auswählen. Bei hohen Zinsen hingegen müssen Sie genau hinschauen; ist davon auszugehen, dass die Bauzinsen in der Zukunft sinken, können Sie eine kürzere Zinsfestschreibung vereinbaren.
Hohe Tilgung bei guten Konditionen: Bei einem niedrigen Zinssatz raten wir Ihnen zu einer Tilgung von mindestens 2,5, besser noch drei bis vier Prozent.
Nutzen Sie Sondertilgungen: Sondertilgungen ermöglichen es Ihnen, Ihr Darlehen schneller abzubezahlen. Und umso niedriger die verbliebene Restschuld am Ende der Zinsbindung, desto weniger tangieren Sie steigende Bauzinsen.
Vergleichen Sie die Anbieter: Greifen Sie nicht auf das erstbeste Angebot zurück. Nehmen Sie sich die Zeit, verschiedene Anbieter und deren Konditionen miteinander zu vergleichen, um das zinsgünstigste Angebot zu finden.
Höhere Bauzinsen müssen kein K.-O.-Kriterium für den Traum vom Eigenheim sein! Mit der richtigen Finanzplanung, einer guten Kalkulation und einer bedarfsgerechten Beratung lassen Sie Ihren Wunsch wahr werden. Unsere Baufin-Experten stehen Ihnen zur Seite und helfen Ihnen dabei, das passende Angebot ausfindig zu machen. Wir können auf mehr als 450 Partnerbanken zurückgreifen, um die günstigsten Konditionen für Sie zu finden!
Susanne Knofe
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Stand: 3. April 2024
3,39 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.122,92 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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