Susanne Knofe
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Expertin für Baufinanzierung
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Stand: 8. März 2023
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Nachdem Baukredite in den letzten Jahren fast zum Nulltarif geradezu „verscherbelt“ wurden, zogen die Bauzinsen 2023 und vor allem 2022 kräftig an. Für all diejenigen, die in diesem Jahr planen, eine Immobilie zu kaufen oder zu bauen, wird 2023 ein kniffliges Jahr. Wir schauen noch einmal auf die Zinsentwicklung im vergangenen Jahr und den Jahreswechsel und wagen eine Prognose über die Bauzinsen in der Zukunft.
Innerhalb vom letzten Jahr haben sich die Zinsen für die Baufinanzierung nahezu vervierfacht auf zeitweise über 4 Prozent. Damit hielten sie in etwa Schritt mit der Anhebung des Leitzinses. Die Zinsen für Baukredite stiegen bereits in der ersten Jahreshälfte 2022 um 2 bis 3 Prozentpunkte, obwohl die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins noch gar nicht angehoben hatte. Diese Zinswende kam erst im Juli 2022. In einem ersten Zinsschritt beendete die EZB die Zeit der Null- und Negativzinsen und hob die Leitzinsen um 0,5 Prozentpunkte an. Im September 2022 folgte ein zweiter Zinsschritt (+ 0,75 Prozentpunkte), im Oktober 2022 ein dritter Schritt (+ 0,75 Prozentpunkte) und Mitte Dezember der letzte Zinsschritt (+ 0,5 Prozentpunkte) für das Jahr.
2023 geht es weiter mit der Erhöhung des auch für die Bauzinsen 2023 wichtigsten Leitzinses. Im Februar 2023 wurde dieser erneut um 0,5 Prozentpunkte angehoben, was das aktuelle Niveau auf 3,0 Prozentpunkte wachsen lässt. Ein weiterer Schritt ist für Mitte März 2023 geplant. Nach Prognose von Experten wird erwartet, dass die Bauzinsen 2023 moderat weiter steigen. Der Zinsgipfel (Leitzinsen) wird 2023/2024 auf ein Ziel zwischen 4 und 5 Prozent prognostiziert. Danach dürften die Zinsen wieder sinken.
Der weitaus größte Teil des Zinsanstiegs bei den Bauzinsen liegt wohl hinter uns.
Von der vorsichtigen, sukzessiven Anhebung des Leitzinses versprechen sich die großen Zentralbanken einen Erfolg im Kampf gegen die Inflation. Für zukünftigen Bauherren und Immobilienkäufer bedeutet der Zinsanstieg die Chance, nach jahrelang gestiegenen Preisen wieder günstiger an Grundstücke, Häuser und Wohnungen zu kommen.
Unser Tipp: Mit den höheren Zinsen sinkt die Nachfrage nach Immobilien deutlich. Kaufinteressenten können diese Situation nutzen, um über den Kaufpreis zu verhandeln, da sie sich in einer besseren Verhandlungsposition befinden und durch die höheren Bauzinsen 2023 ein größerer Spielraum besteht. Auch wenn Baufinanzierungen 2023 im Vergleich zu den Vorjahren teurer werden, lässt sich das mit einem gut verhandelten niedrigeren Kaufpreis zumindest teilweise kompensieren.
Die Bauzinsen 2023 liegen bei etwa 3,5 bis 4,5 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung beim Durchschnitt einer 80 Prozent Finanzierung mit 20 Prozent Eigenanteil. Bei kürzeren Zinsbindungen von 5 Jahren wird es etwas günstiger.
Grundsätzlich sind Baukredite so teuer, wie zuletzt im Jahr 2012. Zum Vergleich: In der Phase mit den „märchenhaften“ Niedrigzinsen von Mitte 2019 bis Ende 2021 konnte man Baukredite mit zehnjähriger Zinsbindung für unter 1 Prozent abschließen. Aber auch im langfristigen Vergleich ist ein Zinssatz wie der aktuelle mit um die 4 Prozent günstig und weit entfernt von den historischen Höchstsätzen vergangener Jahrzehnte.
Kurzfristig werden die Bauzinsen 2023 möglicherweise erst einmal stagnieren oder nur leicht ansteigen. Wie die weitere Zinsentwicklung in der Baufinanzierung 2023 verläuft, hängt vor allem von den Aussichten für die Konjunktur (und daran geknüpft das Leitzinsniveau) und von der weltpolitischen Lage ab (Ukraine-Krieg, Chinas Corona-Politik, Inflation etc.).
Unser Tipp: Eine gute Reaktion auf steigende Bauzinsen 2023 kann eine längere Laufzeit sein. Hier kommt es darauf an, welche Bauzinsen mittel- und langfristig erwartet werden. Geht man davon aus, dass die Zinsen in fünf Jahren deutlich niedriger sein werden als derzeit, empfiehlt sich eine kurze Laufzeit. Bei erwarteten steigenden Bauzinsen 2023, wäre eine längere Laufzeit über 20 Jahre sinnvoll.
Grundsätzlich gilt: Das allgemeine Zinsniveau verändert sich täglich. Wie teuer ein Baukredit wird, hängt also maßgeblich vom aktuellen Zinsniveau ab: Je niedriger die Bauzinsen, desto günstiger werden Baukredite. Der endgültige Zinssatz hängt dann auch noch von der gewünschten Länge der Zinsbindung sowie dem Beleihungsauslauf ab.
Wenn man bedenkt, dass Baukredite zu den jeweils marktüblichen Zinssätzen vergeben werden, entscheidet der Zeitpunkt für den Abschluss einer Baufinanzierung maßgeblich über die Kosten des Immobilienkredites.
Mit der Wahl für einen Anbieter mit den besten Bauzinsen am Markt zum jeweiligen Moment lassen sich im Vergleich zu einer durchschnittlichen oder teuren Baufinanzierung über die Jahre einige Tausend Euro sparen.
Bei größeren Darlehenssummen machen sich bereits minimale Unterschiede im Zins von 0,1 oder sogar 0,05 Prozentpunkten finanziell bemerkbar. Hier sind Einsparungen im Bereich von mehreren Hundert Euro und mehr möglich. Es lohnt sich daher, sich von Finanzexperten im Bereich Immobilienfinanzierung beraten zu lassen und die Anbieter zu vergleichen.
Die Bauzinsen 2023 werden hauptsächlich von diesen beiden Faktoren bestimmt: Dem Leitzins der EZB und den Hypothekenpfandbriefen, die der Verein deutscher Pfandbriefbanken (vdp) monatlich veröffentlicht.
Susanne Knofe
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Stand: 8. März 2023
3,13 %
Sollzins p.a
2 % anfängliche Tilgung
1.068,75 € monatliche Rate
Das Finanzierungsbeispiel ist für eine Immobilie mit Kaufpreis/Herstellungskosten von 400.000 Euro. Der Beleihungswert ist mit 70 % angenommen.
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